Допускается ли профессиональным риэлтором скрытая комиссия? 906 / 59218

Nikola s KMV писал(а):
сергей1970 писал(а):
Нужны оперативные черные списки как риэлторов, так и продавцов-покупашек, с действенным наказанием

А судьи кто?

лицензирование

СК была и при лицензировании

Были бы судьи не было бы и СК при лицензировании. А вообще, конечно, карательными мерами проблему не искоренишь. Да и хрен ее знает как ее искоренять. Хотя бы на уровне крупных агентств начать как то давить на мозги агентов, да кому сейчас это нужно в кризис.

сергей1970 писал(а):
Хотя бы на уровне крупных агентств начать как то давить на мозги агентов, да кому сейчас это нужно в кризис.

Именно в кризис проще всего провести "чистку рядов" - выкинуть за борт всю накопившуюся за "халявные" годы шелуху.
Работы в агентствах не так уж много нынче.
А оставшиеся честные профи лишь спасибо скажут.

Но нет. Какая там чистка ...
Новые мобилизации и широкое применение тактики "выжженой земли".
Пока единственным критерием эффективности агента будет принесённая сумма - СК не истребима.

Беседовал недавно в кулуарах с руководителем учебного центра корпорации.
Милейшая женщина. И хоть и знал заранее ответ на свой вопрос - не удержался, задал.
Получил ожидаемый ответ: "Нет. Централизовано брать СК мы не учим. Это делают на местах и не во всех отделениях. Но приходя на обучение, многие новички просят научить их подобным манипуляциям."

Люди с улицы приходят в наш бизнес пройти школу молодого вора чтобы осуществить мечту всей своей жизни - 2 недели отдохнуть на Бали.
Дабы потом с гордостью вывесить в "одноклассниках" фото под пальмами. Смотрите, завидуйте. Я успешный риэлтор!
А то, что семья с детьми, у которой он при обмене скрысил десятку, могла прожить на неё год - даже в голову не приходит.

Я рассказывал в начале темы, про конкретный случай, когда убитых горем стариков обобрали подсуетившиеся "риэлторы".
Какие правила Вы предлагаете для них написать и где эти правила вывесить?
В турагентствах и автосалонах?

[Именно в кризис проще всего провести "чистку рядов" - выкинуть за борт всю накопившуюся за "халявные" годы шелуху.]
Видимо кризис - это кара божья! Один(главный) офис пришлось закрыть. Как говорится , упустили возможность" ряды почистить". Теперь вся наша "шелуха" ринется на просторы... Кто же спорит, что СК -это позорный поступок, конкретного человека или группы лиц, дискридитирующий в целом всех специалистов.Здесь на форуме, в основном, представители крупных агентств -большинство! Ну и начните (руководители) моральное очищение своих риэлторов, взяв за точку отчета тот же кризис. Все что было до кризиса-забыть, сейчас новые правила! Кто не с нами, тот против нас!
Все-равно , врядли кроме нас (маленьких агентств), кто-то будет заниматься сложными вариантами, с судами, участковыми, архивами и т.д., с вариантами, длящимися по полгода и больше, с вложением своих средтств, и неясным исходом. Какая комиссия -4%-? -НЕТ! Мы существуем за счет этих сделок(хоть и не плохо), но агенты больших контор не будут ими заниматься (а иногда и не знают как), так как привыкли к купил-продал на автомате.
Бывают варианты, где без СК , вообще не получается. Когда видишь, что для людей 1% со сделки-вымогательство и не подъемная ноша, то другого способа оплаты своих услуг, как в скрытом виде (для успокоения клиентов) найти нельзя. Также сомневаюсь, что при продажи ренты , бабушка сочтет нормальным комиссию в 300 000 руб. Если речь идет о банальной купле-продаже, то за СК нужно бить по рукам, ибо не заслужили! Нужны четкие расценки для каждой из проводимых сделок, одинаковые для всех агентств, регулируемые "судьями".

У нас в Израиле нет скрытой игры...Так как это черевато последствиями(лишение лицензии).

Там пожалуй не поиграешь.

Если ты профессионал, то какая может быть скрытая комиссия?
Официально, согласно договора.
Если не профессионал, то левыми методами не наработают, отшелушатся сами по себе, утруждаться не придётся в чистках.
Или проще: ты не востребован - это конец.
Лицензирование - кого кормить хотите? Ну, если деньги девать некуда.

Николай Тюленев писал(а):
Суть в том - знает ли об истинном размере "вознаграждения" клиент, которому эти услуги оказываются.
Варианты:
1. Знает все.
2. Не знает, и знать "не хочет".
3. Не знает. Думает, что платит меньше.
В чем тут Вы усматриваете возможность манипуляции?

Nikola s KMV писал(а):
На мой взгляд, манипуляция - это незаметная подмена понятий.
Никогда не обращали внимания как начинается общение риэлтора и продавца недвижимости?
После нескольких минут разговора продавец начинает разговаривать с риэлтором как с покупателем. Риэлтор, практикующий СК, не будет развенчивать этого заблуждения клиента.
Смотрите, что происходит дальше.

Nikola s KMV писал(а):
А мне кажется, если мы будем продолжать рассматривать комиссию риэлтора, как разницу между ценой продажи и ценой покупки, то соблазн СК присутствовать будет всегда.
Дело даже не в зеленой жабе клиента.
В случае с питерским агентством - была применена серая схема. У ребят, видимо, глаз замылился и они допустили оплошность. Не важно, какое решение вынесет суд, но сам факт такой сделки бьет по репутации профессии. Прикрыть можно все. Даже позицией местной ассоциации (которая в первую очередь должна была бы стать препоном на пути таких схем).
Поэтому я и предложил внести изменения в определение, предложенное Святославом.

Я полностью согласен с обоими Николаями по вопросу отношения к СК.

Мне кажется, что гораздо проще было бы избавиться от СК с помощью технологического правила - заключать предварительные договора (задатки) только в присутствии продавца и покупателя.
Почему-то против этого выступают законодательства и России, и Украины. Договора задатка не имеют полной обеспечительной силы - и судами частенько трактуются, как авансы.
Не было бы такой практики - авансы принимает на себя агентство - не было бы в 90% случаев условий для скрытой комиссии.
Не так ли?

А фразу

А мне кажется, если мы будем продолжать рассматривать комиссию риэлтора, как разницу между ценой продажи и ценой покупки, то соблазн СК присутствовать будет всегда.

- честно говоря, я все равно не догоняю.

Что-то мне напоминает из Задорнова - в поезде по ошибке прицепили два восьмых вагона, и из-за этого возникла неразбериха. Все знают, что восьмой вагон - это тот, который идет после седьмого, или тот, который идет перед девятым...

Вы что-то такое имели в виду?

izumrud писал(а):
Мне кажется, что гораздо проще было бы избавиться от СК с помощью технологического правила - заключать предварительные договора (задатки) только в присутствии продавца и покупателя.
Почему-то против этого выступают законодательства и России, и Украины. Договора задатка не имеют полной обеспечительной силы - и судами частенько трактуются, как авансы.
Не было бы такой практики - авансы принимает на себя агентство - не было бы в 90% случаев условий для скрытой комиссии.
Не так ли?

А фразу
А мне кажется, если мы будем продолжать рассматривать комиссию риэлтора, как разницу между ценой продажи и ценой покупки, то соблазн СК присутствовать будет всегда.
- честно говоря, я все равно не догоняю.

Да, согласен с задатками путаница и неразбериха. Но вопрос решаемый.
Мы в своей практике придерживаемся именно такого правила:

заключать предварительные договора (задатки) только в присутствии продавца и покупателя

. Только сумму предоплаты называем не задатком, а авансом (в силу понятных правовых коллизий).
Договор этот двухсторонний: продавец и покупатель. Я немного знаком с Вашей позицией, Изумруд, где-то Вы описывали свою практику (цена продажи, цена покупки). Если не ошибаюсь, возникает она в ситуации, когда третьей стороной в договоре выступает агентство (если я не прав, то поправьте меня или напомните, где писали об этом).
Отношения с клиентом оформляем отдельным договором на оказание услуг.
В предварительном и основном договоре проходят суммы, которые фактически покупатель передает продавцу. Еще раз повторяю - услуги риэлтора трансакционные издержки, они вычитаются из общей суммы, оставшейся у продавца (зачем ему платить лишний налог?).
Риэлтор с полученной суммы комиссионных платит свои налоги.
Продавцы и покупатели решают свои налоговые вопросы, исходя из той суммы, которая стоит в договоре (6% риэлторских комиссионных не оказывают большого влияния на налоговый вычет покупателя).
Все прозрачно, никаких соблазнов приминения СК не возникает.

izumrud писал(а):
Мне кажется, что гораздо проще было бы избавиться от СК с помощью технологического правила - заключать предварительные договора (задатки) только в присутствии продавца и покупателя.

Ээх, хорошо бы, чтобы всё было хорошо!
Упомянутое правило прописать можно. И там же надо прописать требование к клиентам, покупателю и продавцу: они должны
1. Быть одного социального статуса, дабы не пытался профессор философии о чём-либо договариваться с алкоголиком (профессор своему риэлтору платит не за такое вот общение, а за отсутствие такого общения).
2. И покупатель, и продавец обязаны знать правила и обычаи ведения переговоров, ну и относящееся к делу законодательство. Обычно для них что аванс, что задаток, один фиг.
3. Что бы они (клиенты) не падали в обморок при обсуждении обычных при сделках рисков.
4. Что бы между ними не рождалось немотивированной неприязни или расслабляющего немотивированного доверия.
5. Они обязаны знать и понимать профессиональные и юридические термины, они должны понимать всё с первого раза, дабы переговоры проходили в обозримое время.
Ну и так далее. Если человек чего-то не хочет понимать и знать, то и не заставишь его. Приходится делать работу за него, он за эту работу платит мне.

izumrud писал(а):
Nikola s KMV писал(а):
А мне кажется, если мы будем продолжать рассматривать комиссию риэлтора, как разницу между ценой продажи и ценой покупки, то соблазн СК присутствовать будет всегда.

Николай, а разве комиссия риэлтора не есть на самом деле - "разница между ценой покупки и ценой продажи" ?

Если комиссию риэлтора сделать не "разницей между", а оплатой полученных услуг из полученных клиентом-Продавцом денег(или оплатой полученных услуг по покупке клиентом-Покупателем нужной ему недвижимости из кошелька) - всё встанет на свои места.
При этом по сугубой прозрачной договоренности комиссия может составлять и разницу между заявленными ценами.

Или (как вариант): четко определенный % от сделки (обязательная программа) и мотивирующий % (вольная программа) от уторгованной разницы между заявленной Продавцом ценой и ценой уплаченной по итогам сделки клиентом-Покупателем.