Куда движется недвижимость: динамика цен и надежность застройщиков 12000 / 297589

[Павел Скрытка]

Рубль упал к доллару с начала года на 10%.

В рублях недвижимость не подорожала.

Вывод: недвижимость рублёвый актив и владельцы квартир в Москве не умнее держателей депозитов (последние хотя бы проценты получают повыше, чем арендная ставка).

[Джон Уилмот]

Переселенцам из сносимых по программе реновации домов могут предоставляться новые квартиры меньшей жилой площади. Об этом говорится в постановлении столичных властей. Подобное жилье может предоставляться лишь с согласия собственников и с выплатой компенсации за недостающие метры по рыночной цене. Федеральный закон прямо указывает, что взамен должны выдаваться равно

Оооо. Новая идея, куда девать никому не нужные понастроенные говностудии 20-метровые, которых ожидаются десятки тысяч на рынке скоро.

[чао]

Переселенцам из сносимых по программе реновации домов могут предоставляться новые квартиры меньшей жилой площади. Об этом говорится в постановлении столичных властей. Подобное жилье может предоставляться лишь с согласия собственников и с выплатой компенсации за недостающие метры по рыночной цене. Федеральный закон прямо указывает, что взамен должны выдаваться равно

Оооо. Новая идея, куда девать никому не нужные понастроенные говностудии 20-метровые, которых ожидаются десятки тысяч на рынке скоро.

Хорошая мысль) А на компенсацию сопьются побыстрее, до пенсии.

[Павел Скрытка]

​​Скрытая безработица – угроза экономическому росту

25.04.2018 Сбербанк опубликовал 23-й обзор потребительской уверенности россиян - «Потребительский индекс Иванова». Больше всего россиян беспокоят - коррупция, которую упомянуло 64% опрошенных, безработица (55%) и инфляция (48%).
Как мы знаем из данных Росстата, последние два фактора находятся на достаточно низком уровне. За инфляцией мы следим в еженедельных сводках Росстата и ежедневных походах в магазины, а вот безработицу наблюдать намного сложнее. Хотя, например, по данным того же Росстата, на 1 января 2018 года безработица в России составляла 5,2% трудоспособного населения. В то же время, если верить опросам Сбербанка, показатель безработицы в стране близок к 10% (9,9%), а доля частично трудоустроенных потребителей (которые хотели бы работать на полную ставку) достигла рекордного уровня 11,1%.

Полученные Сбербанком оценки незанятого на полную ставку населения (20%) ‍♂️подтверждают наши давние опасения о том, что уровни, так называемой, скрытой безработицы (отличной от данных Росстата) в стране крайне высоки, что в купе с планируемым сокращением аппарата чиновников, а также масштабными сокращениями персонала в финансовой сфере (именно представители этой сферы, согласно исследованиям, тратят на жизнь существенную часть своих заработков по сравнению с другими) в ситуации постоянной неопределенности (то ставки, то пенсии, то курс/нефть, то реформы/запреты и т.п.) увеличивает склонность населения к сбережениям и к ограничению трат.

Такое поведение потребителей на бытовом уровне и производная этого поведения на уровне предприятия (белые воротнички, готовящие инвестиционные решения, принимающие решения по инвестициям и инвестирующие самостоятельно; снижение инвестиций) не будут и в дальнейшем способствовать экономическому росту в нашей стране. Ситуация, когда в стране много денег, но отсутствует желание по их инвестированию (взятию риска), безусловно, является благоприятной для дальнейшего снижения ставок по ипотеке.

[Павел Скрытка]

Спрос на загородную недвижимость продолжает снижаться
Но некоторые проекты остаются востребованными

Стагнация на загородном рынке длится еще с кризиса 2008 года. Однако это не значит, что рынок мертв. Редакция IRN.RU выяснила, что происходит в сегменте загородной недвижимости, а также какие форматы и проекты остаются востребованными даже при ограниченном спросе.

Предложение не растет
По данным компании «Инком-Недвижимость», на первичном рынке загородного жилья Подмосковья насчитывается 62 300 объектов, что на 9% меньше, чем было два года назад (68 400 лотов). Пальма первенства принадлежит участкам без подряда (УБП): они занимают 71% предложения (против 64% в 2016 году). 15% у квартир в малоэтажных домах (МЖД), за два года их доля уменьшилась на два процентных пункта. Коттеджи составляют 7% ассортимента (8% в 2016-м), 5% приходится на таунхаусы (8%), 2% – на дуплексы (против 3% два года назад).

Среди классов абсолютным лидером является эконом: 79% выставленных объектов относится к этой категории, за два года он усилил свое присутствие на рынке на пять процентных пунктов. 14% лотов принадлежат к комфортклассу (17% в 2016 году), 3% – к сегменту «бизнес» (минус 2 п.п.), 4% – к высшей ценовой категории (без изменений).

Средняя цена коттеджа сейчас равна 32,5 млн руб. «С 2016 года, когда их стоимость составляла 43,9 млн руб., она уменьшилась на 26%, что во многом объясняется необходимостью максимально снижать цены, - говорит руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. - Таунхаусы предлагаются в среднем за 13,1 млн руб., что на 7% выше значений 2016-го – 12,2 млн руб. Из-за нишевости сегмента средняя стоимость дуплексов за два года, наоборот, снизилась на 22% – с 12,4 до 9,7 млн руб. Средний ценник в формате МЖД – 5,3 млн руб., почти такой же, как в 2016-м (5,4 млн руб.). Наконец, УБП предлагаются за 3,9 млн руб., их средняя стоимость за два года возросла с 2,6 млн руб. на 50%, поскольку основной объем недорогого предложения за это время был распродан».

В элитном сегменте практически не происходит перемен, поскольку новых поселков почти не выходит, а те, что появляются, – достаточно камерные и не могут изменить конъюнктуру рынка. По данным Villagio Estate, на элитном загородном рынке сегодня экспонируется 68 поселков и около 2 200 объектов. Порядка 51% из них приходится на коттеджи, 24% – таунхаусы, 15% – участки без подряда и 11% – квартиры в малоэтажных домах.

Средняя стоимость в высокобюджетном сегменте составляет 91,3 млн рублей за коттедж, 32,9 млн рублей – за таунхаус и 30,9 млн рублей – за квартиру в малоэтажных домах. «Динамика цен зависит от конкретного поселка. В стартовавших проектах стоимость будет ниже на 10-15% по рынку (за исключением тех, что выводятся в границах Москвы). В успешных комплексах цены могут повышаться по мере готовности, в неликвидных – напротив, снижаться», - отмечает Константин Романов, директор по развитию Villagio Estate.

Высокобюджетная загородная недвижимость продолжает концентрироваться на западе области. Почти две трети (64%) всех высокобюджетных объектов западного направления, по данным Savills, представлено на Новорижском шоссе. На долю Рублевского шоссе приходится четверть проектов запада Подмосковья, 7% - на Ильинское шоссе, 4% - на Минское. Особенно много на Новой Риге таунхаусов: 87% от общего числа проектов с таунхаусами на западных направлениях.

Спрос снижается
Спрос на загородную недвижимость продолжает снижаться. По данным «Инкома», за два года продажи снизились на 7%. При этом структура спроса почти не меняется: 60% покупок – это УБП (в 2016 году их приобретали в 62% случаев). 24% покупателей выбрали квартиру в «малоэтажке», два года назад на таком формате остановились 20% клиентов. 7% сделок – против 6% в 2016-м – пришлось на таунхаусы, 5% – на коттеджи (9%), 4% – на дуплексы (3%). «Что касается темпов продаж, то если в проекте за квартал реализуется не менее пяти лотов, это уже считается неплохим результатом», - говорит Дмитрий Таганов.

«Ключевое изменение в структуре спроса последних лет – дачи старого «советского» образца уходят в прошлое, - отмечает Михаил Африканов, руководитель проекта «Истринская долина». - Сегодня шесть соток в СНТ – это анахронизм, подобный квартирам в хрущевках. Но сегодняшний покупатель не хочет покупать устаревшие неудобные форматы в городе, а за городом – особенно». Эту тенденцию подтверждают данные компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»: за последние два года уровень спроса снизился на 60%, что позволяет покупателям более активно торговаться. В пределах 25 км от МКАД вполне реально найти предложения стоимостью до 3 млн рублей.

В компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» отмечают тенденцию роста доли ипотечных сделок. На вторичном рынке этот показатель вырос по итогам 2017 года на 15% по сравнению с 2016 годом. Наибольший процент ипотеки фиксируется в сегменте земельных участков и таунхаусов — по 20% сделок. В сегменте коттеджей ипотечные сделки составляют 15%. На первичном рынке в сегментах, где возможна ипотека (а это, по сути, только готовые коттеджи, некоторые таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах), доля ипотеки еще выше – около 65%, по данным «Инкома». При этом в формате таунхаусов она достигает 70%, а в малоэтажном строительстве доходит до 90%.

Востребованные форматы
Даже в условиях снижающегося спроса на рынке остаются востребованные проекты. «Например, мы еще не успели официально объявить о выходе на рынок одного из наших поселков, а в нем уже есть продажи и забронированы несколько дач», - утверждает Михаил Африканов.

В I квартале 2018 года больше всего продаж, по данным «Инкома», было зафиксировано на Новорязанском, Дмитровском, Ярославском и Новорижском шоссе (10-11% сделок на каждое). Куда хуже обстоят дела на Горьковском, Егорьевском и Рублево-Успенском направлениях: на них приходится только 1-2% продаж. «Если говорить о ценовых сегментах, 74% покупок совершается в экономклассе, 16% клиентов выбирают сегмент «комфорт», 5% – «бизнес» и 5% – «элит», - рассказывает Дмитрий Таганов.

Стремление к снижению бюджета покупки отмечается даже в высоких ценовых сегментах. «Редко кому нужен большой дом: на первое место выходит стоимость владения и обслуживания, - говорит Константин Романов. - Поэтому основной интерес представляют коттеджи до 400 кв. м и таунхаусы с небольшим участком. Это хорошо видно по структуре спроса: сегодня треть всех сделок в «элитке» приходится на таунхаусы, в начале 2017 года этот показатель составлял 22%, в начале 2016 года – 17%. Таким образом, доля продаж блокированной застройки в общей структуре спроса на «первичке» стабильно растет». Однако лидирующую позицию на рынке высокобюджетной «загородки» сохраняют коттеджи. По словам директора департамента загородной недвижимости Savills в России Нины Резниченко, на них приходится более половины спроса.

Усредненный портрет востребованного продукта на массовом рынке загородной недвижимости, по словам Дмитрия Таганова, – это коттедж комфорткласса площадью до 150 кв. м, находящийся в 30-40 км от Москвы, по цене не выше 7 млн руб. «Желательно, чтобы дом и поселок были в состоянии высокой готовности, имелась необходимая инфраструктура, а также природные локации – река, лес и т.д.», - говорит эксперт. В дорогом сегменте это, по мнению Константина Романова, таунхаус от 200 до 300 кв. м с участком две-четыре сотки или коттедж до 400 кв. м с 15-20 сотками на западном направлении: «Охраняемая территория, наличие семейной инфраструктуры, высокий уровень качества строительства и готовности поселка, широкие дороги, парки и рекреационные пространства. С точки зрения архитектуры – панорамные окна, функциональные планировки, изначально предусматривающие вспомогательные помещения (кладовые, гардеробные, постирочная, гладильная и т.п)». Нина Резниченко отмечает также рост интереса к лотам с готовой отделкой.

Среди конкретных примеров востребованных проектов Михаил Африканов выделил поселок «Лето» на берегу Истринского водохранилища: «Он находится в начальной стадии реализации – здесь на сегодня по сути есть только дороги, но половина из 66 участков уже продана». Здесь предлагаются участки от 15 до 20 соток по цене от 190 000 рублей за сотку.

По словам Константина Романова, на проекты Villagio Estate приходится до 20% в сегменте премиальных таунхаусов. Цены в Park Avenue стартуют от 22,2 млн, в Futuro Park – от 13,5 млн, в Park Fonte – от 18 млн рублей. Все три поселка находятся на Новорижском шоссе, площадь таунхаусов составляет 169 – 361 кв.м.

В Savills наиболее успешным коттеджным поселком на Новорижском шоссе назвали «Ренессанс Парк». «Средний темп продаж здесь – около четырех сделок в месяц. За последние полтора месяца здесь было реализовано шесть домов», - рассказывает Нина Резниченко. На Рублево-Успенском одним из самых успешных проектов является поселок «Раздоры-2». В конце 2017 – начале 2018 года здесь были начаты продажи новой очереди – 16 домов. На сегодняшний день почти все они проданы.

Таким образом, на загородном рынке остаются успешные проекты с достаточно высокими темпами продаж. Во всех сегментах это наиболее рациональные продукты с небольшими по мерках конкретного класса площадями и бюджетом покупки, подходящие для постоянного проживания. В массовом сегменте важную роль также играет ипотека, поэтому спросом пользуется жилье, покупку которого банки соглашаются кредитовать: готовые коттеджи, продающиеся по договору купли-продажи, а также таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах, реализующиеся по 214-ФЗ.

[Павел Скрытка]

Правительство стоит на пороге разработки законопроекта о повышении пенсионного возраста, признал премьер Дмитрий Медведев в интервью каналу «Россия 1». Консультации с экспертами ведутся не один год, сказал он, теперь власти готовы начать обсуждение на законодательном уровне.

Сейчас женщины в России выходят на пенсию в 55 лет, мужчины – в 60. Такой порог был установлен в СССР еще в 1930-е гг., когда средняя продолжительность жизни составляла около 40 лет, сказал Медведев.

Минфин в 2016 г. предлагал поднять возраст до 65 лет и мужчинам, и женщинам с шагом 6–12 месяцев в год. Центр стратегических разработок Алексея Кудрина настаивает на постепенном повышении до 65 лет мужчинам и 63 – женщинам к 2034 г.

В 2015 г. пенсионеры составляли четверть населения России, а в 2030-е гг., по долгосрочному прогнозу Минэкономразвития, их будет столько же, сколько плательщиков пенсионных взносов.

Кроме того, у мужчин в России очень низкая продолжительность жизни: на пенсии они проводят в среднем 16 лет (женщины – 26). В 2016 г. до пенсионного возраста не дожили более 30% мужчин – таковы итоги исследования, проведенного по заказу ПФР (среди авторов Институт медицины труда РАН, НИИ труда и социального страхования и др.). У женщин статистика лучше: до пенсионного возраста дожили 93,3%.

[Павел Скрытка]

По официальным данным по России лишь 4,1% работников получают зарплату более 100 тыс. руб. в месяц, и только в 17 регионах доля таких работников выше среднего.

[аллаявбар]

Правительство стоит на пороге разработки законопроекта о повышении пенсионного возраста, признал премьер Дмитрий Медведев в интервью каналу «Россия 1». Консультации с экспертами ведутся не один год, сказал он, теперь власти готовы начать обсуждение на законодательном уровне.

Сейчас женщины в России выходят на пенсию в 55 лет, мужчины – в 60. Такой порог был установлен в СССР еще в 1930-е гг., когда средняя продолжительность жизни составляла около 40 лет, сказал Медведев.

Минфин в 2016 г. предлагал поднять возраст до 65 лет и мужчинам, и женщинам с шагом 6–12 месяцев в год. Центр стратегических разработок Алексея Кудрина настаивает на постепенном повышении до 65 лет мужчинам и 63 – женщинам к 2034 г.

В 2015 г. пенсионеры составляли четверть населения России, а в 2030-е гг., по долгосрочному прогнозу Минэкономразвития, их будет столько же, сколько плательщиков пенсионных взносов.

Кроме того, у мужчин в России очень низкая продолжительность жизни: на пенсии они проводят в среднем 16 лет (женщины – 26). В 2016 г. до пенсионного возраста не дожили более 30% мужчин – таковы итоги исследования, проведенного по заказу ПФР (среди авторов Институт медицины труда РАН, НИИ труда и социального страхования и др.). У женщин статистика лучше: до пенсионного возраста дожили 93,3%.

на счет мужиков гениально до 65 лет поднять))) то есть так 30% не доживало а будет 80% лучше сразу пенсию отменить так проще))

[GreetS]

на счет муживов гениально до 65 лет поднять)

Вы видите какой то другой выход, кроме повышения пенсионного возраста? В ситуации, когда общая продолжительность жизни россиян хоть медленно, но растет, а старение население увеличивается. И лиц в работоспособном возрасте становится все меньше и меньше. Специалисты и эксперты видят по большому счету только одну альтернативу не повышению пенсионного возраста-резко поднять налоги для работающих. Вы за это? Или вы за то чтобы поднять пенсионный возраст только для женщин до 60 лет.И уравнять возраст выхода на пенсию для мужчин и для женщин, сделать его единым 60 лет. В этом хотя бы какой то смысл есть, учитывая среднюю продолжительность жизни женщин в России.

P.S.Огромный дисбаланс в процентном отношении между мужчинами и женщинами в пенсионном возрасте (женщин очень много-мужчин очень мало). Но это так, для статистики, и уже не имеет отношения к пенсионному возрасту.

[Fontanera]

От повышения налогов работающее население пострадает ещё больше, тк у нас все налоги и отчисления в конечном счёте отбирают, превращают в баллы и тд Была бы ещё пенсия нормального уровня, но это фантастика.