Инвестиции в малоэтажное строительство 450 / 17464

Насколько легально строительство таунхаусов в СНТ?

Прошу уважаемое сообщество риэлторов проконсультировать что лучше предпринять в сложившейся ситуации.
Есть земельный участок в Моск. обл. под строительство частного дома площадью около 100 соток. Направление - между Ленинградским и Пятницким ш. Удаление от МКАД-40-50 км. Участок не в коттеджном поселке, но два близлежащих соседа имеют участки аналогичной площади. Участок крайний, т. е. по двум границам лес и пойма ручья. Электричество и газ есть. Владелец решил построить на участке дом и продать. Я выступаю как доверенное лицо владельца, а также прораб строительной бригады.
Вопрос заключается в том, какой дом (дома) следует построить на данном участке чтобы они обладали максимальной ликвидностью и рентабельностью по отношению к вложенным средствам.
В частности, немного изучив предложения по продаже домов по этому направлению в Интернете увидел, что никто не продает дома на участке такой площади на таком удалении от МКАД. Поэтому, возможно, лучше разделить участок на 3 части и построить 3 дома.
Хотя есть мысль, что из того что никто не продает не следует напрямую, что никто не захочет купить такой вариант. И в таком случае он будет эксклюзивным со стороны предложения.
Эта мысль подкрепляется тем, что уже нашлось три человека (два соседа и мой клиент), которые по каким-то причинам решили купить участок в 100 сот и построить на нем свой дом именно в этом месте. (мой клиент отказался от строительства своего дома по личным обстоятельствам).
Вот уже вырисовалось два варианта действий и по каждому, видимо, дом(дома) должен быть оптимальной площади, определенного стиля и т.д.
Здесь для меня (и для владельца участка) начинается область гаданий, поэтому и требуется консультация человека с опытом.
Отдаю себе отчет, что такого плана информация стоит денег. Но, мне кажется, просто обратившись в агентство недвижимости и заплатив за консультацию, рискуешь нарваться на человека не имеющего достаточного опыта для формулировки квалифицированных советов в данной ситуации.
Что косвенно подтверждается выкладками в данной ветке участника Andreeviliaa

• Далеко не во всех компаниях работают профессионалы. Консалтинговая деятельность, для многих риэлторских компаний далеко не основной источник дохода. Отделам аналитики и консалтинга не уделяется должного внимания со стороны руководства этих компаний. Зачастую, заработная плата аналитиков и консультантов находится на низком уровне – профи на такой зарплате работать не будут. В итоге – качество их услуг может быть неудовлетворительным.

• Консалтинговые компании, как правило, не продают саму информацию о запросах потенциальных покупателей. Они продают выводы, сделанные на основе анализа этой информации. Анализ может быть ошибочным/не полным/субъективным и т.д. Короче, может сработать эффект «испорченного телефона». Кроме того, некоторые компании отслеживают только запросы потенциальных покупателей, они не учитывают - как эти запросы менялись от просмотра к просмотру, и какую недвижимость в итоге приобрели покупатели (или не приобрели). ИМХО это важный недостаток. Правда, внедрение CRM-систем, во многом призвано решать как раз такие проблемы.

• Подавляющие большинство аналитиков и консультантов недооценивают важность других источников информации о потребностях («хотелках) потенциальных покупателей загородной недвижимости. Консультанты «сидят» на эксклюзивной информации – запросах покупателей на подбор объекта, и считают, что этого достаточно. ИМХО это серьёзный «косяк». Далее будет понятно почему.

Кстати, я пришел сюда со строительного форума, именно благодаря впечатлившим меня выкладкам по поводу маркетинга домов на продажу, уважаемого Andreeviliaa. О чем и напишу ему в личном сообщении.
Исходя из вышеприведенного, надеюсь получить нужную мне информацию в открытом форуме или хотя-бы обозначить для себя путь к этой информации с помощью ваших советов.
Нужно сказать, что решения по поводу строительства нам нужно принять в ближайшие недели, поэтому надеюсь на быстрый ответ.
С уважением.

Спасибо.
Напишу в личку.

Интересует ваше мнение, чтобы определиться со стоимость возводимого строения. Я рассказывал о нашей земле в теме, как вы считаете сколько должен стоить участок 10 соток со всеми коммуникациями: дорогой, электричеством, водопроводом и канализацией (все городское). По газу, его пока нет... может лучше газгольдер на 40-50 домов сделать? Есть ли смысл перемежевывать 10 соточные участки в шестисоточные? И что лучше на них потом строить? Может дуплексы по 200 метров + 3 сотки ? Отличная альтернатива трешке в Солнцево.

P.S. Это тот участок земли спутали с СНТ Мир: "Участок 10 соток расположен в 5 км от МКАД по Киевскому, либо Боровскому шоссе возле соснового леса (250 м.). Земли населенных пунктов, садоводство. Новая Москва. Асфальтированный круглогодичный подъезд. Центральная городская канализация и центральный городской водопровод на участке, электричество 15кВт на 10 соток, газ - еще не приступали к оформлению. Инфраструктура Солнцево- 1-2 км максимум до любой "хотелки". Вблизи горнолыжный склон, церковь. В 3-х км от участка уже строится станция метро Румянцево (срок сдачи 2014г.) с огромным бизнес-центром (бизнес класс-не меньше. В 600 м. автобусная остановка городского транспорта, 1 км. электричка до Киевского вокзала."

gisers писал(а):
Интересует ваше мнение, чтобы определиться со стоимость возводимого строения. Я рассказывал о нашей земле в теме, как вы считаете сколько должен стоить участок 10 соток со всеми коммуникациями: дорогой, электричеством, водопроводом и канализацией (все городское). По газу, его пока нет... может лучше газгольдер на 40-50 домов сделать? Есть ли смысл перемежевывать 10 соточные участки в шестисоточные? И что лучше на них потом строить? Может дуплексы по 200 метров + 3 сотки ? Отличная альтернатива трешке в Солнцево.

P.S. Это тот участок земли спутали с СНТ Мир: "Участок 10 соток расположен в 5 км от МКАД по Киевскому, либо Боровскому шоссе возле соснового леса (250 м.). Земли населенных пунктов, садоводство. Новая Москва. Асфальтированный круглогодичный подъезд. Центральная городская канализация и центральный городской водопровод на участке, электричество 15кВт на 10 соток, газ - еще не приступали к оформлению. Инфраструктура Солнцево- 1-2 км максимум до любой "хотелки". Вблизи горнолыжный склон, церковь. В 3-х км от участка уже строится станция метро Румянцево (срок сдачи 2014г.) с огромным бизнес-центром (бизнес класс-не меньше. В 600 м. автобусная остановка городского транспорта, 1 км. электричка до Киевского вокзала."

Уважаемый gisers, Вы не подумайте, я не ухожу от ответа.
Просто с Вашей землёй интересная история...
Если не ошибаюсь, этот кусочек поля некоторое время назад продавался "под посёлок" + какая-то парковка. Верно?
Вы писали - участки приобретались знакомыми людьми и т.д. Это как?
Закрытые продажи? Вернулось до-кризисное время? Возобновилась практика закрытых продаж семьям газовиков-нефтяников?
Если я не ошибаюсь, то ещё совсем не давно у этого кусочка поля был один собственник, а теперь Вы пишите, что там уже люди разные собрались себе дома строить. Вот честное слово, я не большой специалист по землям в н. Москве. Просто пока исключил данную местность из зоны своих интересов. Будущее данной территории не определено толком, в кадастре бардак и т.д. Я некоторое время не следил плотно за данной местностью. В мою базу не включались предложения о продаже недвижимости в н. Москве, соответственно я не в курсе по каким ценам не так давно распродавалось по кусочкам Ваше поле. Возможно если порыться в сети, то Вы без труда найдёте объявления о продаже участков в Вашем посёлке, пусть и устаревшие. Это не так давно было, информация о ценах вполне актуальна, ни каких глобальных изменений на рынке за это время не произошло.
Буду признателен, если Вы поделитесь какой ни будь ссылкой на эти объявления.

Кстати. ДНП создано? УК есть?

Просто, если честно, не совсем понятно чьи интересы и кого Вы представляете?
Вы частный застройщик, удачно купивший через знакомых 10 соток, или Вы представитель застройщика посёлка или какой-то его части?
Писал про тестовые продажи, прощупывание скупочной цены, опрос трёх-четырёх местных агенств по поводу цены возможной продажи. Помните?
Каков результат? Что ответили местные специалисты риэлторы?

Простите мне мою мнительность. Скорее всего я ошибаюсь, так как действительно в мою базу не вносись объявления с н. Москвы.
Просто мне показалось, что ни каких продаж кусочков Вашего поля пока и не было. Понимаете?
Ещё раз приношу свои извинения если я ошибаюсь.

Витьевато написал как-то.
Постараюсь прямее.
Уважаемый gisers. Предполагаю, что Вы не являетесь частным собственником участка в 10 соток, а являетесь собственником или представителем собственника всего земельного участка "под посёлок". И сейчас Вы решаете задачу определения концепции посёлка. Застройка/продажи и т.д.
Не имею ни чего против обсуждения данной задачи на форуме. Это интересная задача. Но это серьёзная задача, требующая достаточного серьёзного подхода. Требующая затрат времени и сил, привлечения различных специалистов и т.д. Это если к её решению подойти серьёзно. А по другому я не умею.
Ляпать разные советы "от балды" не в моём стиле. Наляпать Вам тут другие могут. Приплетут фин-анализ "по золоту", удорожания ступеньками, быстрый и удобный вариант перевода в коммерцию, и всё в таком духе... Но ценность этих ляпов для Вас будет нулевая. Понимаете?

Ещё раз прошу меня простить великодушно, если я ошибаюсь.
Заранее приношу свои извинения.

gisers писал(а):
Насколько легально строительство таунхаусов в СНТ?

Не легально.
Тауны это ВРИ должно быть под малоэтажную застройку.

Продажи были фактически закрытыми, ввиду того что осуществлялся перевод из ОНТ в СНТ. Не каждый готов брать такие риски на себя, в добавок без коммуникаций. Цена земли была соответствующей. Нет понимания сколько должен стоить реально участок с коммуникациями, таких продаж не было. Были продажи без коммуникаций. На сегодня лично у меня есть несколько смежных участков по 10 соток, на которых я буду строить недвижимость для продажи. Поселок в едином стиле не выйдет, помимо инвестора появились люди купившие участки под застройку без подряда. Поэтому в премиум уже дорога закрыта, бизнес тоже врят ли, мало опыта и продать сложнее. Обычное недорогое жилье из камня, минимальная площадь участка видимо наш конек. В снт по правилам застройки минимальный участок - 6 соток. Вот я и думаю построить дом 400 метров на две семьи и продавать его в долях (3 сотки + 200 метров). Земля у нас стоит на кадастровом учете, управляем сами. Пока нет понимаю по газу, остальное решено. По поводу продажи полностью с парковкой видимо не наше, либо баловство бывших собственников.

Ну вот видите, я же говорил, что мнительный :smu:sche_nie:

Сколько стоит участок с коммуникациями?
Подскажите, а как сейчас оформлена земля?
Т.Е. какой у неё назначение и вид разрешённого использования?
Если верить публичной карте, то это земли населённых пунктов с ВРИ "для сада-огорода".
А вы там дуплексы по 200м2 задумали...

С другой стороны, я бы постарался уйти от долевой собственности.
Это не добавляет ликвидности Вашему предложению и точно будет дисконт в стоимости метра.
Выдел в натуры доли в доме возможен, а вот с землёй Вы совершенно верно заметили, что нет. (скорее всего).
В любом случае это всё дополнительные хлопоты...
Учитывая всё выше сказанное, у меня есть сомнения в том, что стоимость метра дуплекса будет аналогична стоимости метра в индивидуальном доме.
Иными словами, что 200 м2 дуплекса на трёх сотках, что 120-150 м2 индивидуального дома на 6 сотках, для Вас может выйти одинаково в плане доходности. В не малой степени и за счёт большей ликвидности у дома, чем у дуплекса. Грубо говоря, дуплексы будет сложнее-дольше продать, и для быстрой продажи придётся сделать дисконт в цене метра по сравнению с индивид. домом. По моим ощущениям маржа с метра в "дачном дуплексе" будет раза в два ниже, чем с метра "дачного" же дома. Возможно я ошибаюсь, т.к. не отслеживал ситуацию в н. Москве.
Востребованность секции дуплекса 200м2? Опять же если только цена привлекательная для покупателя.
Короче, почему именно дуплексы (а это долевая тема, а не "чистый" дуплекс) с дисконтом в стоимости метра, а не инд. дома без дисконта в стоимости метра?
БЕЗУСЛОВНО, надо подробнее изучать вопрос, но тут даже нет похожих объектов (дачных дуплексов) в достаточном количестве, что бы провести сравнительный анализ.
Кроме того, а как Вы планируете размещать дуплекс на длинной полоске земли площадью 6 сток?

Наверняка Вы проработали этот вопрос уже, но мне лично пока не понятно - почему именно дуплексы на садово-огодной земле, а не "дачный" индивид дом?

По стоимости земли.
Сложно сказать. ИМХО можно устроить тестовые продажи. Заодно можно постараться выяснить намерения потенциальных покупателей относительно того, что они собираются строить. Выяснить состав семьи и т.д.
Эта информация может быть полезна при принятии решения, - что целесообразно строить на данном участке. А то может и строить ни чего не надо. Может надо просто землю с ком.. продать, учитывая, что к Вашему посёлку примыкают со стороны мини-лэп размежёванные участки с ВРИ - "склад-торговля-производство"

У нас садоводство на землях населенных пунктов. Участки планируем перемежевать, сделав их правильной почти квадратной формы. Думаю о дуплексе ввиду того, что земля дорогая. С домом прийдется продавать 6 соток, соответственно и строение должно быть больше. А таких предложений 6 соток + 300метров - полно. И за сколько реально продать такой дом? Данные одних и тех же риелторов разняться с течением времени, то 30, то 20, то 15 млн. - не серьезно ориентироваться на подобные данные. Поэтому я и думаю о сокращении земли и метров, чтобы продавать дешевле в надежде заработать быстрее и больше. Но долевая собственность это несомненно минус.
По поводу промки, она действительно есть рядом, но фактически только с одной стороны поселка и то мы разделены рекой, соответственно от забора нашего поселка до забора "возможного" склада минимум 100 метров, а от строений и того больше. Лично меня такое вероятное соседство не отталкивает. Близость к Москве накладывает свои отпечатки, но инфраструктура и транспортная доступность, даже без машины!!! перевешивает.