"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

Добрый день!
У меня такой вопрос.

Недавно купили квартиру у собственника (без агента).
Это собственник владел квартирой много лет, потом подарил сыну, а год назад сын передарил квартиру обратно отцу (то есть 2 договора дарения).
В ДКП собственник указал полную стоимость, поскольку, по его мнению, налога он платить не должен, так как "в общей совокупности" владеет квартирой более 3 лет.
В НК РФ формулировка неоднозначная: "...доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более".

Непонятно, учитывается совокупный период или только последний?

Ну то есть должен этот продавец платить налог или нет?

Аня Моисеева

Так, папа продал квартиру после дарения. Значит папа от продажи этой квартиры получил доход. Налог будет платить со стоимости, указанной в ДКП минус 1 млн.
Если кто-то меня опровергнет со ссылками, я буду только рада.

Аня Моисеева писал(а):
Добрый день!
У меня такой вопрос.

Недавно купили квартиру у собственника (без агента).
Это собственник владел квартирой много лет, потом подарил сыну, а год назад сын передарил квартиру обратно отцу (то есть 2 договора дарения).
В ДКП собственник указал полную стоимость, поскольку, по его мнению, налога он платить не должен, так как "в общей совокупности" владеет квартирой более 3 лет.
В НК РФ формулировка неоднозначная: "...доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более".

Непонятно, учитывается совокупный период или только последний?

Ну то есть должен этот продавец платить налог или нет?

Очень интересный вопрос, из серии, если продать квартиру, а в договоре указать, что деньги покупатель выплачивает продавцу через 100 лет, будут ли раньше требовать уплатить налог ?
Так вот, формально с точки зрения формулировок п. 17.1 ст. 217 НК РФ и ст. 217.1 НК РФ он прав, но вот Минфин РФ занимает по этому вопросу другую точку зрения.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 20 ноября 2012 г. N 03-04-05/9-1324

Вопрос: В 2012 году была продана квартира, принадлежавшая на праве общей совместной собственности мне и моей жене. Данная квартира была приобретена и оформлена нами в собственность в 2005 году. В 2009 году указанная квартира по семейной необходимости продавалась моему брату (налоговый вычет не предоставлялся) и далее в 2010 году вновь была куплена нами и оформлена в общую совместную собственность. Отсюда следует, что право собственности на одну и ту же конкретную квартиру было сначала прекращено (п. 1 ст. 235 ГК РФ), но затем возобновилось (п. 1 ст. 131 ГК РФ и п. 3 ст. 24 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г.).

Таким образом, одна и та же конкретная квартира находилась в нашей собственности более трех лет (с 2005 г. по 2009 г. и с 2010 г. по 2012 г.).

В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

На основании изложенного прошу разъяснить:
- могу ли я быть освобожден от налогообложения по доходам, полученным от продажи квартиры, которая была в моей собственности более трех лет, но с перерывом?
- могу ли я использовать ответ в качестве рекомендации при обращении в налоговый орган или мне необходимо будет доказывать свою позицию в суде?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Из рассматриваемого письма следует, что в 2005 году супруги приобрели квартиру в общую совместную собственность. В 2009 году квартира была продана брату супруга, а в 2010 году супруги приобрели указанную квартиру у брата. В 2012 году супруги продали квартиру.
Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Срок нахождения имущества в собственности налогоплательщика определяется за период, в котором это имущество непрерывно находилось в собственности налогоплательщика до его продажи.

Учитывая изложенное, если квартира продана ранее трех лет с даты повторной государственной регистрации права собственности, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Доходы от продажи квартиры, превышающие размер примененного имущественного налогового вычета, подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Заместитель директора Департамента
С.В.Разгулин

внешняя ссылка

ЭтоЕщеКто писал(а):
Срок нахождения имущества в собственности налогоплательщика определяется за период, в котором это имущество непрерывно находилось в собственности налогоплательщика до его продажи.

Из какого НПА это следует?

Да не из какого!
Просто так хочется Минфину ... ((

ЭтоЕщеКто
Спасибо!

Значит, все-таки попал продавец на налоги.
Я почему-то так и думала.
Никогда не понимала все эти бессмысленные дарения - передарения в рамках одной семьи.
"Подарить сыну, чтобы он занимался продажей". Потом: Ой, нет, давай передарим обратно! Бред.

Хотя, мне кажется, если собственник обратится в суд, шансы очень хорошие.
Мало ли, что думает Минфин, кодекс-то важнее...

Аня Моисеева писал(а):
Мало ли, что думает Минфин, кодекс-то важнее...

Минфин этого хочет именно потому, что нигде в НПА НЕ НАПИСАНО, что срок владения МОЖЕТ прерываться.

Аня Моисеева писал(а):
В ДКП собственник указал полную стоимость, поскольку, по его мнению, налога он платить не должен, так как "в общей совокупности" владеет квартирой более 3 лет.

Аня, может, мы чего-то не знаем, что знает тот продавец?
Может, есть какое-то тайное разъяснение т.Саакяна? ))

Andrey Amfiteatrov писал(а):
Не помню Вы или кто то другой уже писали про это тире и все подробно разжевали. Не влияет ни каким образом наличие или отсутствие СНИЛСа в ДКП на его юридическую силу,

Можно вообще его туда не писАть, это прихоть налоговой и даже не Росреестра. Им пофигу, регистрировали и регистрируют.

ЭтоЕщеКто писал(а):
имущество непрерывно находилось в собственности налогоплательщика

Ключевое в выделенном. Это,конечно, можно попробовать оспорить, но вряд ли получится, на мой взгляд.
Причина - каждый раз после продажи налогоплательщик имеет доход. Есть там налоги или нет - вопрос второй, но доход имеет. Первый раз его освободили, а на второй раз - налетел.