Отказался от приватизации - утратил право пользования??? 59 / 3438

Антипов Александр писал(а):
Интересно, а может ли отказник вообще подать в суд на расторжение договора приватизации, и по цепочке дальше отменить (при их наличие) все дальнейшие договора? Если да, то какие шансы, и на основание каких статей? И какова судебная практика?

На расторжение – не может. На признание недействительным или незаключенным – может. Основания – общие для сделок. То же самое с самим отказом. Рассматривается как односторонняя сделка, которая может быть совершена под влиянием обмана, заблуждения и т.п.

«Отменить» все дальнейшие сделки - не совсем корректный термин. Истребовать из чужого незаконного владения сможет даже у добросовестного приобретателя, если имущество выбыло из владения истца помимо его воли. Судебной практики на эту тему в Интернете полно. И сроки ИД восстанавливают по сделкам 10-15-летней давности, и добросовестность приобретателя оспаривают, и у добросовестных истребуют.

zavrelena писал(а):
Обязательство сняться с регистрации юридической силы не имеет

Вот эту фразу вместе со ст. 9 ГК РФ надо плакатом вывесить во всех отделениях Росреестра. А то большинство риэлторов и знать не знают подобных вещей. И упорно продолжают дезинформировать и клиентов, и контрагентов, что нотариальный отказ от осуществления права пользования квартирой снимает все риски с отказниками. Клиенты не понимают, почему их квартиры не продаются по рыночной цене, а покупатели пребывают в иллюзии, что выписавшийся отказник не подойдет к порогу их квартиры на пушечный выстрел.

zavrelena писал(а):
Другое дело - оспаривание договора купли-продажи. Тут шансы есть, поскольку нарушена ст. 558 ГК

А почему сразу не попытались признать договор незаключенным? Отказавшийся от приватизации обладает бессрочным правом пользования жилым помещением. Это обременение должно быть прописано в ДКП квартиры. Причем даже, если отказник уже давно зарегистрирован в другом месте. А в вашем случае, он еще и прописан там был. ДКП квартиры, в котором не указаны лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, считается незаключенным. В договоре сестры, очевидно, тоже не отражено это обременение. У вашего клиента действительно неплохие шансы. Поскольку перехода прав не было, то можно ставить вопрос о выселении вашей недобросовестной покупательницы.

Присоединяюсь к просьбам выложить решение суда.

Fact-Finder писал(а):
А почему сразу не попытались признать договор незаключенным? Отказавшийся от приватизации обладает бессрочным правом пользования жилым помещением. Это обременение должно быть прописано в ДКП квартиры. Причем даже, если отказник уже давно зарегистрирован в другом месте. А в вашем случае, он еще и прописан там был. ДКП квартиры, в котором не указаны лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, считается незаключенным. В договоре сестры, очевидно, тоже не отражено это обременение. У вашего клиента действительно неплохие шансы. Поскольку перехода прав не было, то можно ставить вопрос о выселении вашей недобросовестной покупательницы.

Присоединяюсь к просьбам выложить решение суда.

Сразу решили не рисковать. Во-первых, сомневались насчёт обязательства о снятии с рег. учёта. Во-вторых, судебная практика о признании договора незаключённым достаточно противоречивая. Мы предоставили возможность покупательнице наговорить всякой хрени под протокол, которая нашла отражение в решении. Теперь у нас больше шансов, поскольку эта дама ещё и в апелляционной жалобе всякой ерунды понаписала. А то, что написано в решении суда, вступившем в законную силу, уже теперь не нужно доказывать (адвокат назвал это профессиональным термином, который у меня выговорить не получается: преюдициальное значение). Теперь будет проще бороться дальше.

Апелляционное решение отказник ещё не получил (заседание было 25.06). Надеюсь, на следующей неделе получит. Главное, что меня порадовало, что в решении чёрным по белому записаны слова покупательницы, что она не стала бы покупать квартиру, зная, что она обременена правом проживания отказника. Это главное, что нам нужно: доказательство несогласованности существенного условия договора. То, что в тексте самого ДКП эти условия не оговорены, это ещё не так "железно": стороны могли оговорить проживание отказника устно, и если это подтвердилось бы в суде, нам в иске было бы отказано. Теперь уже не подтвердится (в решении уже отражено, что покупательница утверждала обратное), и это радует.

P.S. В выходные едем на дачу 40%-й готовности :lol:

к клиенту на шашлык отметить завершение первого этапа и "перетереть" порядок дальнейших действий

Приключения моего клиента продолжаются. В субботу нами была предпринята очередная попытка по хорошему получить ключ от квартиры, чтобы сделать для моего клиента дубликат. Ответ из-за двери был таким: "Пущу в квартиру только с судебными приставами".

Сегодня Алексею (моему клиенту) звонит какой-то гражданин и заявляет, что он новый владелец. В процессе разговора выясняется, что он пока не владелец, а только планирует им стать. Выяснив, что Алексей собирается в квартире проживать, гражданин поинтересовался, что хочет Алексей получить взамен. Услышав, что Алексею нужна комната в коммунальной квартире (его покойной жене принадлежало 3/4 двушки), гражданин переходит на грубость. Грозит выписать его через суд. Ссылается на пресловутое обязательство сняться с регистрационного учёта. Он то ли не расслышал, что суд уже признал это заявление не имеющим юридической силы, то ли вообще не понял, что суд был, то ли он и не покупатель вовсе, а целью звонка было пристращать Алексея по просьбе незадачливой владелицы, не вдаваясь в подробности их взаимоотношений.

Набрав номер телефона гражданина в Яндексе, я выяснила, что это телефон какой-то организации, занимающейся продажей квартир в Ленобласти (агентством назвать язык не поворачивается).

Полагаю, покупательница решила или избавиться от квартиры, обратившись к каким-то маклерам, или решила прессовать Алексея, чтобы отделаться от него чисто символической суммой.

Пока я посоветовала клиенту срочно бежать в ФРС с решением суда и написать заявление о приостановлении регистрации каких-либо сделок с квартирой.

Над заявлением в суд адвокат уже работает. Что ещё можно предпринять, пока очередной судебный процесс не начался?

Спасибо за Решение, Елена!

Помощники судей тоже, случается, «жгут». Проставлять инициалы не считают нужным, путают фамилии и половую принадлежность сторон.

Дмитриев проживала в Ропше

Еще понравилось вот это :

Дмитриева сдавала жилье и комнату в квартире

Видимо, секретарь, не признает комнату местом, пригодным для проживания. Ну действительно, что это за жизнь в коммунальной комнатухе?

09.09.1997 в квартиру был вселен ответчик, но не проживал и не вселялся.

Ответчик таки был вселен, хоть и не вселялся.

Ну а по сути: так и ожидалось. Еще одно подтверждение, что вне зависимости от того, где проживает отказавшийся от приватизации, где он прописан, имеет ли иное жилое помещение, его право пользования абсолютно и носит бессрочный характер.

Поэтому покупателям всегда нужно помнить, что если в истории квартиры имеется лицо, отказавшееся от приватизации, то это мина замедленного действия. Рванет она или нет – непредсказуемо. В любой момент отказник может предъявить свои права пользования помещением и тогда только от мастерства вашего юриста будет зависеть, в какую сторону склонится внутреннее убеждение судьи. Да и то не на 100%. А всякие нотариальные обещалки, не имеющие юридического значения, можно будет свернуть трубочкой… и вернуть риэлтору, уверявшему, что проблем не будет.

Что касается признания договора незаключенным, тут судебная практика не более противоречива, чем в вашем первом процессе о снятии с регистрационного учета. Был у вас, в Питере, в 2011 году прецедент, когда теще удалось выселить бывшего зятя-отказника в ситуации, аналогичной вашей. Выборгский районный суд посчитал достаточными основаниями доказанность факта добровольного выезда ответчика и наличие у него другого жилого помещения. Сколь ни странно, но судебная коллегия в кассации поддержала решение районного суда и незадачливый зять был признан утратившим право пользования спорной квартирой.

Преюдициальность - это, конечно, замечательно. Но в вашем случае не многие доказанные в первом процессе факты пригодятся для второго.

Наиболее простым представляется следующий алгоритм.
1. П.1 ст. 422 ГК РФ: Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
2. П.1 ст 432 ГК РФ: Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.
3. П.1 ст. 558 ГК РФ: Существенным условием договора продажи квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Вот здесь преюдиция вам в помощь. Факт сохранения вашим клиентом права пользования должен приниматься судом без проверки и доказательств поскольку ранее был установлен вступившим в законную силу судебным решением.
4. Ст. 168: Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку в вашем случае сделка ничтожная (т.е. недействительная независимо от признания ее таковой судом), то предметом иска будет требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

5. П.2 ст. 166: Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
6. П.2 ст. 167: При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Тут скорее со сроками проблема – 3 года со дня, когда началось исполнение сделки. И восстановить срок будет непросто. Ваш Алексей еще в 2009 г. знал об отчуждении квартиры. Преюдициальный факт информированности вашего клиента здесь как раз против вас.

zavrelena писал(а):
Пока я посоветовала клиенту срочно бежать в ФРС с решением суда и написать заявление о приостановлении регистрации каких-либо сделок с квартирой.

Вы уверены, что это поможет? Обременение правами пользования не мешает переходу прав на объект недвижимости.

В рамках процесса по недействительности ДКП можно было бы заявить ходатайство об аресте квартиры или о запрещении совершать определенные действия (фортелей, которые может выкинуть нынешний владелец, на самом деле, масса). Но если ИЗ еще не подано, то и оснований, соответственно, нет.

Если квартиру все же успеют перепродать,то в случае признания договора жены вашего клиента незаключенным, он может попытаться истребовать квартиру из чужого незаконного владения и от добросовестного приобретателя. Ведь выбыла она из его владения помимо его воли. В этом-то и засада для честных покупателей в случае приобретения квартиры «с историей». В этом случае будет не реституция, а виндикация. Кстати, если вам удастся внести в ЕГРП информацию о правопритязаниях/заявленных требованиях (обязательно должно быть отражено в выписке), это может осложнить новому покупателю доказывание его добросовестности.

Но вам нужно со сроками сначала разобраться. А то ваш оппонент может и убытки, вызванные обеспечительными мерами, предъявить.

А вы говорили покупательнице о намерении признать недействительным ДКП? Ведь одно дело иметь в собственности квартиру с обременением, другое – лишиться ее вовсе. Квартиру с прописанным отказником, хоть и с дисконтом, но продать можно. Право пользования формально бессрочно. Но действует оно, пока правообладатель жив... Не хотелось бы сгущать краски, но ведь неизвестно, что за люди выясняли запросы вашего клиента по телефону. Криминальные структуры могут проявить интерес. И помочь «снять обременение». А в случае недействительности договора это теряет смысл, т.к. квартира перейдет к наследникам законного собственника. Я не говорю, что у вашего клиента именно такой случай и непременно нужно привлекать правоохранительные органы. Но даже при отсутствии реальной опасности преступники могут применять различные формы давления. Ситуация нехорошая и нужно комплексно оценивать риски. Иногда полезнее вовремя открыть карты.

Fact-Finder писал(а):
в случае признания договора жены вашего клиента незаключенным, он может попытаться истребовать квартиру из чужого незаконного владения и от добросовестного приобретателя. Ведь выбыла она из его владения помимо его воли.

Я так понял что право собственности клиент ТС не оспаривает. Во владении у него квартира никогда не была и на право собственности в ней и на нее , как я понял он не претендует. Горизонт его притязаний распостраняется на комнату-или в этой квартире или в любой другой.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна она с момента ее совершения. В таком случае у нынешней «хозяйки» не возникало прав собственности на эту квартиру. ТС писала, что Алексей принял наследство после жены. Соответственно, он и является собственником (или сособственником, если наследников было несколько), а его противница не имела права отчуждать имущество, которое ей не принадлежит.

Fact-Finder писал(а):
Тут скорее со сроками проблема – 3 года со дня, когда началось исполнение сделки. И восстановить срок будет непросто. Ваш Алексей еще в 2009 г. знал об отчуждении квартиры. Преюдициальный факт информированности вашего клиента здесь как раз против вас.

Тут можно поспорить. Срок давности начинает течь с момента, когда лицо узнало о нарушении своих прав. А о нарушении своих прав отказник узнал, когда ему стало известно о заочном решении суда, которое впоследствии было отменено. Впервые ДКП он увидел только в январе этого года. Во всяком случае, обратное доказать покупательница не сможет. В заявлении об отказе от права пользования он пишет, что ему известно об отчуждении квартиры. Супруги действительно собирались, согласовав с родственницей-сособственницей продавать всю квартиру, а не долю в ней. Для удобства и были подписаны заранее всевозможные заявления, в том числе и заявление об отказе от права пользования. Про то, что человек, которому было поручено заниматься продажей квартиры, оформит на себя 3/4 квартиры, а спустя 2 года ещё 1/4, Алексей мог и не знать.
Мало того, сама продавец вряд ли отдавала себе отчёт в том, что лишилась собственности: до самой смерти она получала от подруги экспресс-переводы по 7 тыс. рублей в месяц, поскольку та якобы продолжала снимать квартиру, до самой смерти оставалась в квартире прописанной (выписана спустя 1,5 года после сделки по свидетельству о смерти). Сама покупательница, вместо того, чтобы потребовать в судебном порядке снятия с регистрации бывшей собственницы, регулярно предоставляла справки из садоводства на обоих супругов, которые они ей приносили, для перерасчёта по квартплате.
Это, конечно, лишь косвенные доказательства того, что сделки по сути то и не было.
Но таких фактов слишком много, чтобы считать их случайными.
Кидняк однозначно.
А о нарушении своих прав мой клиент узнал только в этом году. На это и будем упирать. Иного пока не доказано.