Поздравляю! 1 марта вступают в силу изменения в Гражданский кодекс 102 / 5986

vek_agtu писал(а):
Знаете, у меня возникают глубокие сомнения в том. что вы классный переговорщик (разве что не "жесткач" или "дожимщик").

Я риэлтор, а указанные Вами эпитеты мне совершенно неизвестны. Интересно, а Ваши студенты имеют четкое определение таких людей?

Обычно, люди - переговорщики - это те, кто избегает конфликтогенных обвинений в адрес оппонента.

Правильно. Почти. Как только контрагент начинает нести чушь или полное незнание специфики, при этом слыша только себя, то мне не о чем с ним говорить. Мне нужно выполнять работу по продаже, которая шире, чем просто переговорщик.

Я знаю ГК, думаю, не хуже вас. И пока мы с вами не работали вместе, не стоит огульно стараться обвинить совершенно незнакомых вам людей в том, что с вашей точки зрения - они не "профи".

Я этого не утверждал. Лишь повторил то, что Вы сами о себе несколько раз писали - Вы теоретик. Практика частенько разительно отличается от теории. Вы полезли в практическую составляющую и в очередной раз там начудили, уж извините. Вот на это я и указал. Не больше, но и не меньше.

Желаю вам быть терпимее к людям, и к тем, кто бывает на форуме.

Желаю Вам аккуратнее высказываться в темах, где Вы, извините, сильно плывете.

Закон, т.е Гражданский кодекс не запрещает производить оплату ПОСЛЕ подписания ДКП и после регистрации.Как впрочем и ДО. Он вообще это не регулирует ,оставляя это на усмотрение сторон. Что собственно в Москве и происходит. А то что происходит в Барнауле и в других городах я называю только косностью и тупостью местный отделений Росреестра.Вот им так удобно и менять они ничего не хотят.И все послушно пляшут под их дудку.Просто нежелание народа, кто туда обращается поломать эту систему. Вы просто задайтесь вопросом-почему закон один , реализация его разная.

vek_agtu писал(а):
В Барнауле практика такова, что на момент подачи документов на регистрацию - оплата произведена в полном объеме, о чем указано в ДКП. Опасно, но увы, такова наша практика. Да и в других небольших городах аналогично.

Вот с этого Вам и надо было начинать. А не с того, что станет работать задаток и продавцы его начнут брать.

vek_agtu писал(а):
При отмене регистрации сделок с жилой недвижимостью (договоров) возникает наконец-то нормальная практика передачи задатка.

Где возникает? У Вас в Барнауле? Вы уверены в этом?
В Москве? Вы делали сделки в Москве до момента введения закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним?
Видели практику по работе задатков?
Я - видел. Их как не было, так и нет. 1-2% от всех сделок.

Поэтому и задаток будет выполнять именно ту функцию, которую и необходимо ему выполнять - обеспечивает обязательства сторон по ДКП.

Правда? Что он будет выполнять, если его применять не будут? Сапожник без сапог это называется.

А предварительный договор для продажи недвижимости фактически выдумка риэлтеров

А Петросян то и не знает.....

если будет отменена гос. рег. ДКП, то в нем просто будут указывать. что расчет производится на момент регистрации перехода прав и можно будет вносить пункт о задатке (со ссылкой на соглашение о задатке).

У нас так есть и сейчас. Но задатки не работают. Это тоже риэлторы придумали? Да, риэлторы. Они придумали нормальный способ проведения сделок и взаиморасчеты через депозитарии. А не передавать деньги до регистрации и сидеть весь срок регистрации на пороховой бочке - вдруг не зарегистрируют?
Может в консерватории поменять надо, а?

vek_agtu писал(а):
А предварительный договор для продажи недвижимости фактически выдумка риэлтеров для обхода неработающей статьи ГК о задатке, т.к. юридически этот договор абсолютный - ноль, т.к. предварительный договор заключается в той же форме, что и основной , т.е. по идее должен бы был регистрироваться, но в ФЗ о гос. рег. такого понятия нет. Так что предварительные ДКП у нас не всегда сдерживали стороны от желания расторгнуть договоренности и забрать аванс.

Помилуйте, предварительный договор создавался совершенно не для того! Вот только не надо риэлторов во всех смертных грехах обвинять!!! Как правило, он нужен для закрепления взаимоотношений сторон в том случае, если а) объект не создан, б) право на объект пока не принадлежит продавцу.
Как Вы там семинары читаете??? Это с чего бы это он должен был регистрироваться? С 2001 года ВАС разъяснил: условие о регистрации элементом формы не является:
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
14. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит

У меня тоже как у юриста не всегда гладко складывались отношения с риэлторами. И только на этом форуме были развенчаны многие мои мифы. Есть грамотные, даже очень грамотные! Перед многими из здесь присутствующих готова снять шляпу.. А то по 150 раз надо объяснить то как договор прошить, то какие документы принести - и все равно сделают неправильно (многолетняя практика). Историй за время работы своей компании - множество.
Не из личного: вот только что делился приятель (юрист), как его клиенту риэлтор за посыл в опеку (в квартире собственник малолетний) сказал, что это юрист деньги отрабатывает, не надо ничего. Такое, конечно, редко, но все-таки..

Svetlana* писал(а):
.... А то по 150 раз надо объяснить то как договор прошить, то какие документы принести - и все равно сделают неправильно (многолетняя практика). Историй за время работы своей компании - множество.
Не из личного: вот только что делился приятель (юрист), как его клиенту риэлтор за посыл в опеку (в квартире собственник малолетний) сказал, что это юрист деньги отрабатывает, не надо ничего. Такое, конечно, редко, но все-таки..

Вы документы видели? Вы с риэлтором разговаривали? А разве настоящие юристы, о принадлежности к которым вы намекаете, работают не с фактами только?
Может быть несовершеннолетний не собственником, а пользователем или бывшим собственником? Вы же истину не установили, а поверили заинтересованному в саморекламе персонажу..
Знаете, сколько случаев со мной лично, в моем присутствии, на сделках с моими клиентами, когда юрист-контрагент просит принести опеку в этих случаях? И такое, конечно, НЕ РЕДКО.

Svetlana*

Александр Зеленский писал(а):

Из решения суда:
"Проанализировав соглашение о задатке, суд приходит к выводу, что сумма 30000 руб., переданная истцом ответчику, не является задатком как таковым, а была уплачена им в качестве аванса, и поскольку основной договор заключен не был, указанная сумма должна быть возвращена ответчиком истцу в указанном размере.
Утверждения истца о том, что уплаченная сумма является задатком, суд не принимает, поскольку платежная функция задатка предопределяет возможность его использования для обеспечения в счет каких-либо денежных обязательств. А в данном случае каких-либо денежных обязательств между сторонами не возникло в связи с незаключением основного договора в установленный срок - до ДД.ММ.ГГГГ."
внешняя ссылка

Эх Вы как! Сразу отрубили, только там есть еще одна полезная фраза.
"Принимая решение, суд также учитывает, что как такового предварительного договора сторонами не заключалось, а соглашение о задатке таковым не является, поскольку не содержит условия о предмете (указано лишь место расположения квартиры, без описания ее технических характеристик)". В ней вся соль. Указали бы нормально условие о предмете и пусть они как угодно это соглашение обзывают: хоть предварительный договор, хоть как угодно...
Надо заключать правильное соглашение о задатке!
Мособлсуд: "Заключенный сторонами договор задатка не может считаться предварительным договором купли-продажи квартиры, поскольку в нем отсутствует условие о возложении на стороны обязанности в будущем заключить договор купли-продажи квартиры". Так что мешает указать такую обязанность, тем более если суть предварительного договора именно к ней и сводится.
Мосгорсуд: "Ф. обратилась в суд с иском к Ш. о взыскании двойной суммы задатка в размере 1.** руб. ... Учитывая вышеизложенное, суд пришел к правильному выводу об обязанности ответчика выплатить истице двойную сумму задатка (ст. 381 ГК РФ), то есть в размере 1.** руб. (6** руб. x 2)".
Главное - правильно предусмотреть возможность отката. Хотя, если скажете, что отказ банка в кредитовании письменно не подтверждается, вот и отказ от договора.. Но и задатки, кстати, не так часто имеют место быть...

Svetlana*

Юлия Лурье писал(а):
Вы документы видели? Вы с риэлтором разговаривали? А разве настоящие юристы, о принадлежности к которым вы намекаете, работают не с фактами только?
Может быть несовершеннолетний не собственником, а пользователем или бывшим собственником? Вы же истину не установили, а поверили заинтересованному в саморекламе персонажу..

Соглашусь.. Документов не видела, и вопрос ставился по цепочке. Покупатель излагал исходники. А приятель, у которого тот консультировался, адвокат, к недвижимости отношения не имеет. Налоговые споры, а они на порядок сложнее. Так что в его компетенции я не сомневаюсь. Но по всем вопросам, возникающим с недвижимостью, он мне звонит и консультируется (если узнать-спросить) либо клиентов направляет, если решать надо. Покупатель сказал, что именно собственник ребенок. Честно говоря, мне самой слабо поверилось, что в разуме можно такое утверждать.. Может, и прописанный, кто их знает!
Да и не саморекламировался собственно, советовался..
Там еще балкон с комнатой объединили, риэлтор говорит, что тоже ерунда, без проблем, мол, согласуете. :sh_ok:

Юлия Лурье писал(а):
Знаете, сколько случаев со мной лично, в моем присутствии, на сделках с моими клиентами, когда юрист-контрагент просит принести опеку в этих случаях? И такое, конечно, НЕ РЕДКО.

Аналогично!!! Юристы без этого опыта такого наговорят, что тоже будь здоров, проходили))) Мне даже однажды нотариус сказал: такое у вас точно не зарегистрируют! А я говорю: а если зарегистрируют? Она: хорошо, я Вам удостоверю договор, но под вашу ответственность! Потом не приходите жаловаться..
Нормально? Ну конечно же, она удостоверила под мою ответственность :lol:

, дальше сделка прошла без единого вопроса...

Юлия Лурье писал(а):
А разве настоящие юристы, о принадлежности к которым вы намекаете, работают не с фактами только?

Да, иногда бывает, работаем не с фактами, а по телефону, но тогда и консультация соответствующая: если так, то так, если эдак, то эдак, а вот принесете документы - тогда точно скажу)))

vek_agtu писал(а):
В Барнауле практика такова, что на момент подачи документов на регистрацию - оплата произведена в полном объеме, о чем указано в ДКП. Опасно, но увы, такова наша практика.

Vek_agtu //
А ваша практика разрешит Вам прочесть п.5 ст.488 ГК? В Москве это работает. Почему у Вас нет? Смелости нет пойти с ней(со статьей) в рег палату и подтереть им сопельки. Подмосковье до поры точно также тормозило. Сейчас сопельки постепенно подтерлись во многих местах Московской области.

Привожу выдержку из ДКП квартиры в г.Москве:
"По согласованию сторон цена продаваемой квартиры составляет 16350000 (шестнадцать миллионов триста пятьдесят тысяч) рублей. Указанную сумму Покупатель обязуется уплатить Продавцу в течение 1 (одного) дня с момента государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности на квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
Стороны договорились о том, что в соответствии с п.5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ право залога у Продавца до полной оплаты цены квартиры Покупателем не возникает."

Далее регить можете смело, обременений не будет. Проблем нет. Почему они есть у Вас?

MariannaPro писал(а):
vek_agtu писал(а):

А ваша практика разрешит Вам прочесть п.5 ст.488 ГК? В Москве это работает. Почему у Вас нет? Смелости нет пойти с ней(со статьей) в рег палату и подтереть им сопельки. Подмосковье до поры точно также тормозило. Сейчас сопельки постепенно подтерлись во многих местах Московской области.

П

У нас адекватные работники в центре регистрации, сами продавцы настаивают на полной оплате, а риэлтеры, как ни странно, их поддерживают. Так что речь не в том, кто и кому и что должен подтереть.