Неудачная инвестиция в новостройку? 87 / 3918

Рентополучатель писал(а):
вторичка принесла бы 44% рост по стоимости + аренда за три года 18 % это в рублях.

О том и речь, вторичка принесла, а первичка нет. Судя по форуму, только один я так попал. У всех как-то поудачнее с вложениями в недвижку.

Светлана Самсонова

Филатов Алексей писал(а):
bizz писал(а):
По прикидкам Циана, сдать такую квартиру можно тысяч за 55-60. Но, опять же, судя по двух-трёхкомнатным квартирам в районе, срок экспозиции будет очень и очень не быстрым.

Спросите у арендников, что сдать в доме, где продавались и продолжают продаваться квартиры без отделки, и постоянно идут ремонты, не так уж и просто.

Трудность сдачи в аренду в новострое, скажем так, сильно преувеличена.

В Богородском в прошлом октябре была в работе однушка БЕЗ МЕБЕЛИ и техники (установлен только кухонный гарнитур) на высоком этаже (без балкона). Квартира экспонировалась 5 дней. Сдалась со второго показа с ценником 42тыр. молодой семейной паре мск. При наличии порядка 6-8 конкурентов с аналогичными параметрами В ЭТОМ ЖЕ доме (с ценами в диапазоне 37-45тыр). Перспектива звукового сопровождения работающих перфораторов клиентов абсолютно не пугала (хотя честно всегда заостряю внимание на показе на этом моменте, если квартира в новострое). Аргументы у них, как правило такие "Мы так загружены работой, что приходим домой глубоким вечером, когда уже, в любом случае - тишина." Основная масса арендаторов дома, как правило, особо не релаксируют - некогда им - они на свои будущие кровные "квадраты" пашут денно и нощно.

И тот факт, что дом в "не совсем удачном" месте построен - раскопает скорее всего Собственник (хотя я тоже, прежде, чем взяться за этот объект погуглила эти подробности (понимаете, наеврное, о чем я), чтобы в случае чего приводить какие-то контраргументы. Для клиентов важна была близость метро (до этого они смотрели ведисовский ЖК Головино), инфраструктура, ну и панорамный вид из окна с высоты 26-го этажа их просто заворожил (молодежь!

).

Совет такой - по будущему ценнику по аренде особо не принимайте во внимание квартиры в окружающих домах, потому что в данном районе - это неверная тактика. Дом плотно окружен в основном хрущевками. Равняйтесь на конкурентов непосредственно в этом доме. А их, к примеру, на данный момент у Вас всего двое, причем та квартира, что на 6 этаже - студия с одной спальней (на любителя вариант) - стоит в работе у нескольких агентов - значит "всеобщими усилиями" её сдадут по минимальному ценнику :lol:

. Поэтому по цене сдачи этой квартиры делать выводы будет неверно. Последите за второй квартирой (которая на 8 этаже) - по ней выводы будут более для Вас актуальными. Есть там ещё какая-то "двушка" за 47тыр. На неё даже не обращайте внимание, судя по метражу - это просто перепланированная "однушка".

Филатов Алексей

Рентополучатель писал(а):
а что более доходное? и беспроблемное?
предлагайте! инвестиция на уровне лето 2010 что было и что стало.

Ноябрь 2010, покупка квартиры у ПИКа за 5,8 (3-ка в Новокуркино, Химки). Продажа запланирована на июнь 2013 - минимум 8,2 млн (аналоги от 8,4 млн). Тут рынок быстрый, квартиры продаются хорошо.
Доход 2.4 млн.

Если бы была куплена на эти деньги 1-ка в Москве на вторичке, и сдавалась бы она это время , скажем по 35 тыс/мес.
Доход примерно 1,1 млн. И это частями.
Ну квартира подорожала бы в среднем на 500 тыс.
Итого 1.6 млн.

Однушки в доме уходят быстро, сам заметил по Циану. Но двушка-трёшка означает, что будет семья с детьми, которым звуки перфораторов будут явно некстати. В соседних кирпичных многоэтажках (2000-2005 годов) честные 3-ки по 100 квадратов висят уже более 3-х месяцев за 55-60к и не уходят ни в какую.
Как правильнее сдавать и продавать двушку, перепланированную в трёшку (входная дверь в маленькую комнату на кухне) - как двушку или как трёшку?

Филатов Алексей писал(а):
Ну квартира подорожала бы в среднем на 500 тыс.
Итого 1.6 млн.

Квартиры в Москве за это время подорожали на 30-40%. Просто квартира и её сдача дала бы всего лишь чуть меньший, но зато спокойный доход.

bizz писал(а):
Квартиры в Москве за это время подорожали на 30-40%. Просто квартира и её сдача дала бы всего лишь чуть меньший, но зато спокойный доход.

Это какие квартиры так сильно подорожали?
Чем аренда более спокойный доход, чем ожидание строительства дома?

Рентополучатель

bizz писал(а):
Обжегшись на этой новостройке, не хочется ещё раз входить в ту же реку.

При инвестировании надо обрезать тех кто хочет снять бесплатно сливки.
Это в самом начале те люди которые задорого продают застройщику землю, потом сам застройщик который продает построенные дома и снимает разницу, потом только идете вы со своим желанием урвать хоть толику, а на деле оказывается что всю ту рента которая может быть уже - растянута более ловкими людьми. К ним же можно будет еще отнести ожидателей 1 рода которые подсекают инвесторов на выходе из новостроя занижая цену и риэлторы которые режут проценты с вашей прибыли.
Всюду существует РЕНТА которая понижает вашу прибыль
Повсюду, где существует вообще рента, образуется дифференциальная рента и подчиняется она тем же законам, что и земледельческая дифференциальная рента. Повсюду, где силы природы могут быть монополизированы и обеспечивают применяющему их промышленнику добавочную прибыль, — будет ли то водопад, или богатый рудник, или богатая рыбой вода, или хорошо расположенное строительное место, — лицо, признаваемое в силу своего титула на часть земли собственником этих предметов природы, улавливает у функционирующего капитала эту добавочную прибыль в форме ренты. Что касается земли, предназначаемой для строительных целей, то А. Смит показал, каким образом рента с этой земли, как и с других неземледельческих участков, регулируется в своей основе собственно земледельческой рентой (A. Smith. «An Inquiry into the Nature and Causes of the Wealth of Nations». London, 1776, book I, ch. XI, 2 and 3). Эта рента характеризуется, во-первых, тем преобладающим влиянием, которое здесь на дифференциальную ренту оказывает местоположение (оно очень важно, например, при возделывании винограда и для строительных участков в больших городах); во-вторых, очевидной и полнейшей пассивностью собственника, активность которого заключается (в особенности по отношению к рудникам) просто в эксплуатации общественного прогресса, в который собственник ничего не привносит и в котором он ничем не рискует, — хотя бы в той мере, как промышленный капиталист; и, наконец, преобладанием монопольной цены во многих случаях, особенно в случаях самой бесстыдной эксплуатации бедности (потому что бедность — более богатый источник для ренты с домов, чем рудники Потоси 197 когда-либо были для Испании 38)),
« »841
Строительную ренту необходимо повышает не только рост населения и возрастающая вместе с ним потребность в жилищах, но и рост основного капитала, который или присоединяется к земле или размещён на ней, покоится на ней, как все промышленные строения, железные дороги, товарные склады, фабричные здания, доки и т. д. Смешение платы за наём, поскольку она представляет процент и амортизацию капитала, вложенного в дом, с рентой просто за землю невозможно здесь даже при всём добром желании Кэри, в особенности в тех случаях, когда, как в Англии, земельный собственник и строительный спекулянт суть совершенно разные лица. В этом случае следует принимать во внимание два момента: с одной стороны, эксплуатация земли в целях производства или добывающей промышленности, с другой — земля представляет собой пространство, которое необходимо как условие всякого производства и всякой человеческой деятельности. И в том и в другом случае земельная собственность требует своей дани. Спрос на строительные участки повышает стоимость земли как пространства и основы, и в то же время благодаря этому возрастает спрос на элементы земли, которые служат строительным материалом 40).
В «Капитале», кн. II, гл. XII, в показаниях Эдуарда Кэпса, крупного лондонского строительного спекулянта, перед банковской комиссией 1857 г. приводится пример того, как в быстро развивающихся городах, особенно когда строительство ведётся, как в Лондоне, фабричным способом, главным предметом строительной спекуляции становится собственно не дом, а земельная рента 199. Кэпс говорит там, [B. A. 1857] № 5435:
«Я полагаю, что человек, желающий преуспевать, едва ли может рассчитывать, что он будет преуспевать, ведя только солидное дело (fair trade)… ему необходимо, кроме того, строить для спекуляции, и притом
39) Кроулингтонская стачка. Энгельс. «Положение рабочего класса в Англии», стр 307 [см. К. Маркс и Ф. Энгельс. Сочинения, изд. 2, том 2, стр. 477–478].
40) «Настилка мостовых в Лондоне дала возможность собственникам голых скал на побережье Шотландии извлекать ренту из абсолютно бесполезной до того времени каменистой почвы» (A. Smith. «An Inquiry into the Nature and Causes of the Wealth of Nations». Vol. I, London, 1776, book 1, ch. XI, p. 204–205).
« »842
в крупном масштабе; потому что предприниматель извлекает очень мало прибыли из самих зданий, свою главную прибыль он извлекает из повышения земельной ренты. Пусть, например, он арендует участок земли и уплачивает за него 300 ф. ст. в год; если он по тщательно разработанному проекту построит на этом участке дома надлежащей категории, то ему, быть может, удастся получать за это 400 или 450 ф. ст. в год, и его прибыль в несравненно большей мере заключалась бы в увеличении земельной ренты на 100 или 150 ф. ст. в год, чем в прибыли от строений, которую он во многих случаях едва ли даже принимает в расчёт». Это КАРЛ МАРКС

Филатов Алексей писал(а):
Это какие квартиры так сильно подорожали?
Чем аренда более спокойный доход, чем ожидание строительства дома?

Рентополучатель писал(а):
предлагайте! инвестиция на уровне лето 2010 что было и что стало.
вторичка принесла бы 44% рост по стоимости + аренда за три года 18 % это в рублях.

По личным наблюдениям, то, что летом-осенью 2010 г. на вторичке стоило 8 млн, сейчас стоит около 11 млн. Разница порядка 38%.
Аренда вторички спокойнее тем, что стройка не встанет, кризис не так страшен, ремонт делать не надо. Самому можно жить без стука перфораторов 5 лет подряд.

Филатов Алексей писал(а):
Рентополучатель писал(а):
а что более доходное? и беспроблемное?
предлагайте! инвестиция на уровне лето 2010 что было и что стало.

Ноябрь 2010, покупка квартиры у ПИКа за 5,8 (3-ка в Новокуркино, Химки). Продажа запланирована на июнь 2013 - минимум 8,2 млн (аналоги от 8,4 млн). Тут рынок быстрый, квартиры продаются хорошо.
Доход 2.4 млн.

Если бы была куплена на эти деньги 1-ка в Москве на вторичке, и сдавалась бы она это время , скажем по 35 тыс/мес.
Доход примерно 1,1 млн. И это частями.
Ну квартира подорожала бы в среднем на 500 тыс.
Итого 1.6 млн.

Вы или издиваетесь или предергиваете.
Почему у вас на вторичке так мало??????
167-132= 35 35/132= 26% это рынок в среднем
Ваши 5,8+26%=7,3 Так что доход Это 8,4 -7,3= 1,1 млн.

а по факту у меня инвестиция лето 2010 по май 2013 это 38,3% и это самый скормный расчет. жаль что это не доход :hi_hi_hi:

Вопрос как убрать всех посредников, которые слоят нашу прибыль себе в карман.