Загородная недвижимость (Подмосковье) 40 / 3802

Доброго дня и ночи.Живу и работаю в Сергиевом Посаде, если надо-обращайтесь. Правда по участку сейчас даже примерно по цене сказать невозможно. Посмотрим что будет ближе к марту.

sinaida

Что бы было понятно - наличие фундамента на участке (если он правильно сделан) это не недостаток, а ОСОБЕННОСТЬ предложения.
Недостатот это - рядом со скотомогильноким, заводом, под ЛЭП, с оживлённой дорогой, или вообще без дороги и т.д.
Наличие же готового фундамента просто ведёт к снижению ликвидности (возможности быстро продать) участок. На него в принципе меньше потенциальных покупателей. И выше вам про это совершенно верно написали.
Действительно, покупатели чаще ищут или пустой участок или уже готовый дом. Тех, что "посередине" значительно меньше.
И вот те, что посередине - они ищут ВЫГОДУ.

В данном случае ВЫГОДА для потенциального покупателя вашего участка - возможность быстро приступить к строительству и закончить основной объём работ в этом сезоне.

Про срувать/не срывать.
Тоже самое!

Смотрите - низкий участок, который затапливается паводковыми водами, например, это НЕДОСТАТОК! Он однозначно нуждается в устранение и покупатель совершенно справедливо будет требовать с продавца скидку на это.
Или, например, участок с котлованом (под фундамент), который выкопали лет много назад, и в котором радостно живут теперь лягушки - это НЕДОСТАТОК.
Или участок с фундаментом, но который сделан не правильно. С ошибками. Тем более, если видны последствия деформаций...
(ошибка - Вы забыли проложить гиброизоляцию между блоками и кирпичным цоколем, например. С виду всё хорошо (пока), но это ошибкаю И она требует устранения и затрат на это...
Трещина - это уже видимые последствия деформации фундамента.
Ошибки не все покупатели заметят, трущину заметят все...)

Всё вышеперечисленное это НЕДОСТАТКИ, устранение которых требует затрат.
Как показывает практика, подобные недостатки лучше (выгоднее) устранять самому перед продажей.

Если же фундамент выполнен правильно, то это НЕ является недостатком вашего предложения - это ОСОБЕННОСТЬ, как я выше писал.
Заработать Вам на этой особенности вряд ли получится, но и Закапывать его самому естественно не надо. снимать кирпичи, выводить блоки и т.д. - не надо. Это совершенно ни к чему.

Если потенциальный покупатель заявляет Вам, что участок ему нравится, но фундамент не подходит и надо бы сделать скидочку на сумму демонтажа (или говорит - вывезите блоки, закопайте, вот тогда и куплю), то это т.н. НЕ МОТИВИРОВАННЫЙ ТОРГ!

Что в таком случае делать - Вам решать.Или послать покупателя лесом и ждать следующего (а ждать, возможно придёться долго...) или сделать скидку.
ИМХО всё по обстоятельствам.
Найдите риэлтора, с ним обсудите все эти вопросы, начните продажи, а там будет видно...

Данным постом я просто хотел показать различие между недостатком и особенностью.

Да, забыл написать.
С какой цены стартовать.

Традиционно в таких случаях участок выставляется в продажу по цене = цена пустого участка + себестоимость строительства фундамента (по текущим ценам).
Или чуть выше...

те, кто пытается заработать на своём фундаменте или коробке дома, как правило, просто теряют потенциальных покупателей. Продажи затягиваются, объект "протухает" - продавец теряет деньги... В современных условиях это так.

Отдельно про цольный этаж и подземный гараж.
Действительно, строительство подвалов И ТЕМ БОЛЕЕ подземных гаражей сейчас не практикуется...
Продать это потенциальному покупателю почти наверняка не удастся. Так что - оценивайте просто фундамент.

P.S.
Я плохо представляю, что у Вас там за подвал/цоколь.
Что бы подвал/цоколь был "обитаемым", что бы его можно было как-то использовать, он должен быть построен по определённым правилам (и по расчёту и с изысканиями, строго говоря).
В частности:
- если уровень грунтовых вод выше уровня пола подвала, то обязателен дренаж и оклеечная гидроизоляция по правилам.
-тоже самое и с полом подвала. При высоком УГВ, вообще, предпочтительнее монолитная фундаментная плита, нагружающая гидроизоляцию, которая, в свою очередь, заведена на стены подвала. Которые тоже предпочтительнее делать из монолитного бетона.
-подвал должен быть обязательно утеплён (если предполагается его эксплуатация)
-обязательно должна быть обустроена приточно-вытяжная вентиляция
- обратная засыпка пазух должна быть произведена не пучинистым грунтом и должна быть обустроена ливнёвая канализация (отмостка в самом простом случае).

Последний пунк важен, так как на фундамент будут действовать касательные силы пучения (с боков). Эти силы не особо велики, но могут "отрывать" блоки друг от друга (приподнимать). Кроме всего прочего - нарушается гидроизоляция в таком случае. Эти процессы могут идти постепенно, год от года, накапливая эффект...
А в самых экстримальных случаях, возможно "выдавливание" стен подвала вовнутрь промёрзшим грунтом :-(

Ну это в основном, много ещё деталей.

Вот если Вы обустроили по правилам такой цокольный этаж/подвал, вложились в это (а это не дёшево, если по прпавилам

), то "продать" его можно было бы если бы Ваш участок находился где ни будь в Одинцовском, Красногорском районах, например. ИЖС(ЛПХ) и с газом по границе.
В Вашем же случае, это как если на жигули (грубо говоря) поставить колёса от нового мерседеса и попытся всё это продать. Одному из ста это понравится и он оплатит этот цирк, а 99 скажут - снимите свои колёса и продайте нам с обчными. Если же колёса идут "бонусом" (по цене обычных) - то нет проблем. Такие жигули купят самыми первыми (понимаете, о чём я?).

Если же Ваш цоколь/подвал это просто блоки, а между ними пустота, перекрытая плитами - то при адекватной оценке стоимости участка и себестоимости такого "подвала" проблем с продажей быть не должно.
Ещё раз обращаю Ваше ванимание на "фактор сезонности", о котором я писал.

Желаю удачи с продажей!

Ну раз пошла такая пьянка

, то ещё один важный момент, затрудняющий продажу Вашего участка В ДАННЫЙ МОМЕНТ.
(всё лучше чем трындеть за политику :smu:sche_nie:

).

Допустим появился потенциальный покупатель (в данный момент) - а почему бы и нет?
Он естественно захочет осмотреть участок и сам фундамент/подвал (цокольный этаж).
Заодно и проверит как там с обитаемостью зимой в вашем cнт, чистят ли дороги и т.д.

Естественно перед показом, Вы (возможно Ваш риэлтор) убедитесь в том, что дороги расчищены. Если нет, то Вы (или Ваш риэлтор) это ОБЯЗАТЕЛЬНО организуете. С этим проблем нет.

Проблемы есть с фундаментом.
Сейчас на нём сугроб и ни чего не видно (зато фундаменту тепло...)
Естественно для показа сугроб с фундамента придётся убрать - а то что показывать-то?
А вот делать этого категорически нельзя!

Дело в том, что снег (особенно рыхлый и в большом количестве) - хороший утеплитель.
Если с Вашего фундамента/подвала убрать снег, то внутри установится температура близкая к уличной.
Грунт под стенами и полом вашего фундамента/подвала начнёт промерзать!
А весной, когда грунт оттает - могут возникнуть деформации видимые невооружённым глазом.
И если сделка не состоится сейчас, то весной вместо продажи Вы займётесь устранением деформаций.
(я не утверждаю, что это произойдёт обязательно, но риск велик. Серьёзно.)

Более того, если бы Вы написали осенью, я бы рекомендовал дополнительно утеплять фундамент до весны. Как минимум, следить, что бы сугроб не исчез. (Часто такие объекты незавершённого строительства дополнительно обкидывают снегом с верху и с боков...).
Даже если Ваш фундамент уже зимовал и ни чего страшного не случилось, это ещё не факт, что и в будущем всё будет хорошо. Год на год не приходится. Холодные и малоснежные зимы - испытания для фундаментов. Особенно, если холода наступают стремительно и грунт промерзает быстро, не успевая выдавливать воду из себя в более глубокие слои... Остапа понесло...

короче, пока на вашем фундаменте/подвале сугроб, в принципе, ни чего страшного не происходит.
Если "сугроб удалите", то могут быть проблемы...

Плюс к Вашим вариантам,если блоки и плиты окажутся не нужны новому владельцу-их можно будет после демонтажа и проверки несущей способности вновь использовать не в ответственных сооружениях...

абвг писал(а):
Плюс к Вашим вариантам,если блоки и плиты окажутся не нужны новому владельцу-их можно будет после демонтажа и проверки несущей способности вновь использовать не в ответственных сооружениях...

ФБС и плиты перекрытия все специфичны .
Как и проекты .Иди подгони плиту 6 метров в 7 метровом фундаменте .
И городить огород с данными изделиями будет только упёртый Плюшкин .
Не знающий реальную цену демонтажа. И монтажа .
Знаю и таких бедолаг.
Нравится им этот процесс .
"Найти брошенное-и приладить к ненужному "

Времена подвалов -цоколей безвозвратно ушло .
В ИЖС тем более .
Т.к это дополнительный и неиспользуемый этаж по деньгам закопанные в землю .
Я ещё понимаю , когда есть склон или рельеф, и его надо обыгрывать .
Но и в этом случаи , банально срезаем уклон и делаем нормальный фундамент .
С подпорной стенкой сзади и гидротводом .

По сути вопроса .
В марте-апреле массово расклеится на массиве и округе ( остановки , станции) -там живет обитает Ваш покупатель .
Либо их друзья -родственники -знакомые .
Единственное , кто и как будет показывать ваше "чудо" .
Поговорите со сторожами -соседями .Замотивируйте их. Пообещайте ФБС и плиты в подарок .
Просьба не обижаться на мои замечания , просто посмотрите на ЗУ глазами покупателя .
С реальными деньгами .
Каждый прожитый год только снижает кратно стоимость вашего ЗУ .
Причины изложены ранее .

Я и не рассчитывала получить много за фундамент. Не все с бешеными деньгами, зато все понимают, сколько работы с самим фундаментом. но все хотят хороший участок в хорошем СНТ, так ведь? В красивом месте, да ещё с возможностями расширения.

sinaida писал(а):
serghv писал(а):
alexis18
Подвал это да. нафек не нужный гемморой. Сырость, постоянные потопы, даже на высокой местности(снегу надо куда-то таять), плесень. А бывает индивидумы, которые еще и гараж в цоколе делают.Зато днище авто всегда чистое-загнал в гараж и заодно автоматом помыл все снизу)))
А взрывать это как? и зачем?

Можно же под нужную пристройку гараж превратить. Я там держала на период стройки кирпичи, готовили мы и даже ночевали летом там, если не получалось уехать . Плиты можно снять, и дальше вести. Зато не надо фундаментом мучиться.

Продавали участок с такой же особенностью внешняя ссылка . Продавали долго и по всяким ценам.
Когда цена стала совсем привлекательной выкупили сами. Снесли кирпичную кладку, под размеры ленты заказали проект дома, поставили вагончик, подключили к нему электричество. Вот только после этого успешно сделали рестарт продажи.

[Продавали участок с такой же особенностью внешняя ссылка . Продавали долго и по всяким ценам.
Когда цена стала совсем привлекательной выкупили сами. Снесли кирпичную кладку, под размеры ленты заказали проект дома, поставили вагончик, подключили к нему электричество. Вот только после этого успешно сделали рестарт продажи.[/quote]

Сил нет строиться, даже вагончик ставить.

sinaida писал(а):
Сил нет строиться, даже вагончик ставить.

тогда будьте готовы потерять 50% а то и больше от потенциальной рыночной стоимости...
в нашем случае так и было, вложения на 180 тыр. принесли лишний почти 1 млн к цене за счет роста привлекательности объекта