Ликвидная квартира в ЦАО под аренду 533 / 8858

[grappler]

Да нет, кейс интересный, локация перспективная
Время тревожное только, поэтому надо без иллюзий о надёжности вложений
Но думаю все будет хорошо, по крайней мере в данном конкретном случае

По перспективности локации может я чего-то недопонимаю, но никто прояснить не смог.
Чтобы обнадеживаться что локация как-то сильно изменится и вырастет в цене - не вижу предпосылок, градостроительных планов, развития инфраструктуры. Запланирована стройка жилья в больших объёмах, с нагрузкой на существующую транспортную сеть. Метро для большинства корпусов далеко. Застройщик один, может уплотнить проект как уже бывало, может удешевить что-то. Итоговый ценник на мой взгляд будет плюс минус как сейчас первая очередь (с поправкой на динамику всего рынка). Тем более там строек-конкурентов со всех сторон огромное количество.

Метро ( его удалённость) в данном сегменте не самое главное. Про вырастет / упадет )) да некоторые профи могут сказать сколько это будет на ключах.. Но... в текущем рынке
Никто не сможет предсказать уровень рынка МН например на 2028-2029 годы.
Ну вернее те кто могут, не сидят на этом форуме, а сидят возможно где-то в правительстве, но и то есть у меня некие сомнения, что тут даже Греф, Мишустин и Набиуллина на троих что-то толковое сообразят по констуктиву)
ЗЫ Может Рентополучатель с его графиками только...

Так и я только про текущий рынок конечно. Какое там 2028-2029 - сейчас и на полгода загадывать сложно. По крайней мере все кто полгода назад поназагадывали тут - ошиблись.
Без загадываний, на сейчас - есть готовые корпуса - ну вот такой ценник и будет плюс минус (с поправкой на динамику рынка за 4 года иди сколько там пройдёт по факту). Существенного роста через 4 года относительно текущих цен на готовое не вижу. Соответственно в чем смысл рисковать, морозя деньги на столь длительный срок.
А что главное в этом сегменте? Мне казалось что в стремлении жить поближе к центру удобная логистика и транспортная доступность важные составляющие.

[Тататьяна]

По перспективности локации может я чего-то недопонимаю, но никто прояснить не смог.
Чтобы обнадеживаться что локация как-то сильно изменится и вырастет в цене - не вижу предпосылок, градостроительных планов, развития инфраструктуры. Запланирована стройка жилья в больших объёмах, с нагрузкой на существующую транспортную сеть. Метро для большинства корпусов далеко. Застройщик один, может уплотнить проект как уже бывало, может удешевить что-то. Итоговый ценник на мой взгляд будет плюс минус как сейчас первая очередь (с поправкой на динамику всего рынка). Тем более там строек-конкурентов со всех сторон огромное количество.

Метро ( его удалённость) в данном сегменте не самое главное. Про вырастет / упадет )) да некоторые профи могут сказать сколько это будет на ключах.. Но... в текущем рынке
Никто не сможет предсказать уровень рынка МН например на 2028-2029 годы.
Ну вернее те кто могут, не сидят на этом форуме, а сидят возможно где-то в правительстве, но и то есть у меня некие сомнения, что тут даже Греф, Мишустин и Набиуллина на троих что-то толковое сообразят по констуктиву)
ЗЫ Может Рентополучатель с его графиками только...

Так и я только про текущий рынок конечно. Какое там 2028-2029 - сейчас и на полгода загадывать сложно. По крайней мере все кто полгода назад поназагадывали тут - ошиблись.
Без загадываний, на сейчас - есть готовые корпуса - ну вот такой ценник и будет плюс минус (с поправкой на динамику рынка за 4 года иди сколько там пройдёт по факту). Существенного роста через 4 года относительно текущих цен на готовое не вижу. Соответственно в чем смысл рисковать, морозя деньги на столь длительный срок.
А что главное в этом сегменте? Мне казалось что в стремлении жить поближе к центру удобная логистика и транспортная доступность важные составляющие.

Чегой то все ошиблись, кто загадывал на полгода) я о текущей ситуации еще в январе писала точно, лень искать) но может и поищу

[Ива ветка]

А что главное в этом сегменте? Мне казалось что в стремлении жить поближе к центру удобная логистика и транспортная доступность важные составляющие.

Для меня транспортная составляющая важна. Что такое центр в современной Москве? . Если жить в смысле поближе к работе- на мой взгляд деловой центр сейчас смещается в район Сити,это совсем не центр. Ну и вокруг Сити еще можно жить,не так загажен воздух. В центре Москвы работать можно,но вот жить-не уверена что хорошо. А вообще, поездив сейчас по районам в удивлении как много за 10 лет построили,и дорог,и вот этих высоток. И продолжают строить как понимаю. И вдобавок Москва ползет в подмосковье.Чтоб цены росли,нужен дефицит жилья а не наоборот. Там в соседнем топике кто-то писал про аппартаменты в Крыму. Вот на ЧМ думаю будет рост, тем более там запретили высотное строительство. А ситуация в стране стремная, она не похожа на предыдущие,идет война в прямом смысле слова.Релокантам нашим вообще без разницы есть тут какие-то ФЗ или нет,им нужны деньги чтоб жить в других странах.

[grappler]

Чегой то все ошиблись, кто загадывал на полгода) я о текущей ситуации еще в январе писала точно, лень искать) но может и поищу

Я неправильно выразился значит. Я про апологетов вечного роста, они тут самые громкие - что вот вот ставку опустят и цунами отложенного спроса сметёт рынок. Ваше видение развития событий разделяю, пока так, да.

[Юлия Битузе]

Чегой то все ошиблись, кто загадывал на полгода) я о текущей ситуации еще в январе писала точно, лень искать) но может и поищу

Вряд ли вы про 5 раз повышение ставки знали, мне кажется, про это и сама Набиуллина не знала

[Тататьяна]

Чегой то все ошиблись, кто загадывал на полгода) я о текущей ситуации еще в январе писала точно, лень искать) но может и поищу

Вряд ли вы про 5 раз повышение ставки знали, мне кажется, про это и сама Набиуллина не знала

Я про ценовую динамику рынка. Про то, что думающий давно погруженный в цифры участник рынка на полгода ее может прогнозировать с большой долей вероятности. Ваш прогноз в январе? кажется я тоже помню, он также был достаточно точен. Там кстати по моему фигурировал февраль 25 как возможная низшая точка. В целом я отчасти согласна, в том плане, что февраль 25 может стать показательным для определения дальнейшего тренда.

[Юлия Битузе]

Чегой то все ошиблись, кто загадывал на полгода) я о текущей ситуации еще в январе писала точно, лень искать) но может и поищу

Вряд ли вы про 5 раз повышение ставки знали, мне кажется, про это и сама Набиуллина не знала

Я про ценовую динамику рынка. Про то, что думающий давно погруженный в цифры участник рынка на полгода ее может прогнозировать с большой долей вероятности. Ваш прогноз в январе кажется я тоже помню, он также был достаточно точен.

я точно не исходила из повышения ставки
я думала про перенасыщение рынка объектами, про инфляцию и про то, что потенциальные покупатели проедят деньги
помню что в октябре мне виделся тухляк но по другим причинам

[Тататьяна]

Вряд ли вы про 5 раз повышение ставки знали, мне кажется, про это и сама Набиуллина не знала

Я про ценовую динамику рынка. Про то, что думающий давно погруженный в цифры участник рынка на полгода ее может прогнозировать с большой долей вероятности. Ваш прогноз в январе кажется я тоже помню, он также был достаточно точен.

я точно не исходила из повышения ставки
я думала про перенасыщение и про то что люди проедят деньги
помню что в октябре мне виделся тухляк но по другим причинам

да как раз оценки про октябрь- ноябрь я помню, они совпали)
не важно как ты решил задачу, главное пришел к правильному решению, даже в математике решений может быть несколько.

[eiler2005]

10.11.24, 09:13Тататьяна писал(а):
Да нет, кейс интересный, локация перспективная
Время тревожное только, поэтому надо без иллюзий о надёжности вложений
Но думаю все будет хорошо, по крайней мере в данном конкретном случае
По перспективности локации может я чего-то недопонимаю, но никто прояснить не смог.
Чтобы обнадеживаться что локация как-то сильно изменится и вырастет в цене - не вижу предпосылок, градостроительных планов, развития инфраструктуры. Запланирована стройка жилья в больших объёмах, с нагрузкой на существующую транспортную сеть. Метро для большинства корпусов далеко. Застройщик один, может уплотнить проект как уже бывало, может удешевить что-то. Итоговый ценник на мой взгляд будет плюс минус как сейчас первая очередь (с поправкой на динамику всего рынка). Тем более там строек-конкурентов со всех сторон огромное количество.

Тататьяна писал(а):
Да нет, кейс интересный, локация перспективная
Время тревожное только, поэтому надо без иллюзий о надёжности вложений
Но думаю все будет хорошо, по крайней мере в данном конкретном случае
По перспективности локации может я чего-то недопонимаю, но никто прояснить не смог.
Чтобы обнадеживаться что локация как-то сильно изменится и вырастет в цене - не вижу предпосылок, градостроительных планов, развития инфраструктуры. Запланирована стройка жилья в больших объёмах, с нагрузкой на существующую транспортную сеть. Метро для большинства корпусов далеко. Застройщик один, может уплотнить проект как уже бывало, может удешевить что-то. Итоговый ценник на мой взгляд будет плюс минус как сейчас первая очередь (с поправкой на динамику всего рынка). Тем более там строек-конкурентов со всех сторон огромное количество.
Метро ( его удалённость) в данном сегменте не самое главное. Про вырастет / упадет )) да некоторые профи могут сказать сколько это будет на ключах.. Но... в текущем рынке
Никто не сможет предсказать уровень рынка МН например на 2028-2029 годы.
Ну вернее те кто могут, не сидят на этом форуме, а сидят возможно где-то в правительстве, но и то есть у меня некие сомнения, что тут даже Греф, Мишустин и Набиуллина на троих что-то толковое сообразят по констуктиву)
ЗЫ Может Рентополучатель с его графиками только...

а зачем вообще "гадать" и быть "правым на 100 процентов"? нужно смотреть альтернативы исходя из текущей ситуации

давайте сделаем табличку доходность/риски (за расчеты не ругаем, делал на скорую руку и без таблички в excel - хотя дома у меня именно такая)

условия - гражданин РФ, основной источник дохода в РФ, живет также в РФ

дополнительно - вероятно пытается создать алтернативные источники дохода вне РФ, но не все так просто

альтернативы ниже следующие (лучше бы еще расписать сценарии разные, но лениов):

ремарка - везде считаю доходность в рублях

1. рынок недвижимоси в Москве и программы льготных ипотек/рассрочек

например, можно было бы набрать ту же Пав сити (и не только) за условные 400 тыс за квадрат. Да, построится через 3 года, это верно

но эти 400 тыс легко превратятся ты с в 650 точно на этом горизонте, а скорее и в 700-750 на ключах

Москва растет, нового жилья у Садового кольца не так уже и много по вменяемым ценам (в основном у Садового +10-15 минут пешком и далее все за 800-1 мл квадрат и более)

сюда же не забываем что эти квартиры можно купить в семейные ипотеки, также есть масса рассрочек без удорожания цены (это я не про Пав сити уже)

доходность: как итог - имея условно процентов 30-35 капитала, ты можешь зафиксировать доходность процентов 50 точно, а скорее и все 75-80 за эти 3 года (может и более)

остальные 65-70 процентов капитала «крутитить» где-то еще или пока зарабатывать. Или же условно «подкопить»

риски/минусы:

а) риск что твой прогноз не сбудется. при таких ценах входа (а их уже нет и уже подорожало) вижу риск как маленький. Москва расширяется сильно, ннфляция, отстутсиве инструментов инвестирования внутри страны, навес денег на депозитах и не только - так что скорее рост цен, чем минус
б) застройщик обанкротится. Возможно, но считаю риск небольшим - иначе придется «банротить» экономику. А кому это нужно? проще напечатать денег и снова разогнать инфляцию
в) вероятна девальвация и доходность в валюте будет иной

в целом дополнительные плюсы:

а) считаю, что старый жилой фонд (хотя сам живу в сталинке у Садового) нужно менять - все это дело морально устарело, почти все мои знакомые 30-35-40 лет с деньгами хотят жить с однородным контингентом, подземными паркингами, красивыми входными группами, коворкингами

многие работают удаленно - им нужна среда внутри ЖК, коворкинги/фитнессы и прочее. И да, они хотят видеть рядом красотку Минееву (писали тут о ней в соседней теме) на БМВ или Мерседесе, а не бабушек с котомками или их спивающихся детей/внуков. Это условное сравнение и за это готовы сильно доплачивать.

б) практически во все военные конфликты жилье хорошо переживало эти самые конфликты (кроме прямого разрушения от бомб и прочих взрывов), чего не скажешь о деньгах наличными, банках, активах в акциях, бизнесах и т п.

в) разумно держать часть капитала в недвижимости, процентов 40-50 капитала богатейших людей в недвижимости во всем мире. Консервативно, надежно

г) недвижимость едва ли не единственный актив, который может быть легко передан по наследитсву. Да, думаю об этом, у меня есть дети

читаем ту же книгу «История инвестиционных стратегий. Как зарабатывались состояния во времена процветания и во времена испытаний» Бартона Бригса

вывод для меня: оптимальная старатегия, поэтому и выбрал ее. Где еще за 30-35 процентов капитала получишь такую ожидаемую доходность

2. вклады

вклады под 20-21 процент на 3 года отличная альтернатива недвижимости, доходность гарантирована

доходность: те же гарантированные (вычтем налоги) 65-70 процентов за 3 года. выглядит привлекательно

риски/минусы:

а) для вклада нужна вся сумма целиком, а не 30-35 процентов, чтобы зафиксировать стоимость недвижимости с помощью рассрочек и льтотных ипотек. Если брать во внимание фактор недостаточности капитала, доходность тут же падает в разы
б) банкроство банка, или же ограничения на выдачу вкладов. по факту блокировка пользованием средств. С внедрением цифрового рубля считаю что тут вероятность не нулевая

банкротств банка не жду, а вот списание вкладов свыше 1,4 млн или ограничение выдачи - запросто.

в) вероятна девальвация и доходность в валюте будет иной

в целом дополнительные плюсы:

понятно и прогнозируемо. Удобно - нажал пару кнопок и все сделал, проценты капают. С недвижкой нужн попотеть

вывод для меня: не хочу морозить в банках в РФ всю сумму на 100%, слишком высоки риски связывать с фин системой (30-35 процентов готов, но чтобы зафиксировать серьезную доходность) - в которой тебя могут легко ограничить по щелчку

3. облигации рос. эмитентов и различные фонды денежного рынка (вроде вкладов, также просчитывается доходность)

доходность: доходность после вычета налогов по 22-25%

риски/минусы:

а) для облигаций и фондов нужна вся сумма целиком, иначе доходность сразу падает так раза в 3-4

б) банкроство фонда или эмитента - при любых проблемах у эмитента тебя могут «обнулить за 1 день»

в) вероятна девальвация и доходность в валюте будет иной

в целом дополнительные плюсы:

понятно и прогнозируемо. Удобно - нажал пару кнопок и все сделал, проценты капают. С недвижкой нужно попотеть

вывод для меня: слишком высоки риски обнуления при нарастании проблем в экономике РФ. тут проблемы точно будут решать за твой счет в первую очередь. Плюс - не хочу морозить в банках в РФ всю сумму на 100%


4. валюта в банке или под подушкой

доходность: неизвестна, но думаю 15-20 процентов за 3 года в целом, а не каждый год (только прогноз)

риски/минусы:

а) нужна вся сумма целиком, иначе доходность сразу падает так раза в 3-4

б) проблемы у банка или налоги на «продажу недружественной валюты». «налог» на валюту в банках

в целом дополнительные плюсы:

Валютные инструменты - в РФ к ним особенное доверие

вывод для меня: слишком высоки риски держать валюту в РФ, непонятна доходность и ликвидность/возможность использования этих средств внутри рф. также как и возможность их вывести в будущем

5. заруб акции и инвестиции (у кого есть заруб ВНЖ или еще один паспорт)

доходность: неизвестна, но уверен что 70-80 процентов за 3 года на текущих рынках вроде американского сделать будет сложно

риски/минусы:

а) нужна вся сумма целиком, иначе доходность сразу падает так раза в 3-4. Можно с плечом - но могут и обнулить

б) никто не может прогнозировать фондовые рынки, тем более сейчас одни из самых высоких уровней в США за долгие годы. Возврат к среднему возможен

в) !!! даже имея второй паспорт, с гражданством РФ ты можешь лишиться этих инвестиций

в целом дополнительные плюсы:

Валютные инструменты, рынок акций - привелигированно, «инвестиции для цивилизованных стран». Также удобство

вывод для меня: часть капитала так и держу (вероятно буду использовать для выплаты сумм за эти самые квартиры), но понимаю что пока я живу в РФ и имею гражданство РФ для меня высоки риски блокировки доступа к этим активам

6. Также можно обсудить вопросы инвестирования в бизнес (это еще уметь нужно) и, например, в заруб недвижимость (Дубай, Тайланд и т п) - но и тут тот же набор рисков, что и в пукнтах 1-5 - предлагаю их рассмотреть самостоятельно. Если говорить про заруб. недвижку - там еще и набор рисков связанный с документами, правилами для иностранцев и т. п.

Общий итог: (!!!) несмотря на сложность ситуации в РФ выбрал для себя как часть управления свой wealth-being strategy такие вот варианты на рынке недвижимости Москвы. время покажет, но пока расчеты вот такие и они вполне себе осознанные

а просчитать на даже 70-80 процентов никто ничего не может - нужно играться вероятностями, они приведены выше.

—

P.S. если есть варианты лучше при аллокации такой же части капитала - приведите их тут, пожалуйста. буду рад обсудить. я с вами своей стратегией поделился. хотя и получил не малую долю хейта в другой теме, эту туда же наверное нужно перенести )

[grappler]

например, можно было бы набрать ту же Пав сити (и не только) за условные 400 тыс за квадрат. Да, построится через 3 года, это верно

Неверно. 2028 год заявлен. Сейчас 2024.
Вы говорите про недвижимость. У вас не недвижимость. У вас обещание построить то что написано в дду (про красивые мопы там не слова если что) через четыре года.
Пишете про риски банковской системы - ваши деньги на счёте эскроу лежат в том же банке, страхуется только 10 млн.
Главные риски стройки не описали, я писал о них выше - MR может переделать проект в сторону уплотнения, вместо коворкингов квартир налепить. И/или удешевить всё. И главное, затянуться сроки могут.
Самое главное - почему в списке ни слова о готовой недвижимости или с обозримым сроком сдачи?