Ликвидная квартира в ЦАО под аренду 533 / 8858

А я вот не пойму. Допустим, человеку нужны инвестиции только в РФ. Почему именно Москва? С ее активной стройкой. Потому что человек живет в Москве? Очень хорошо выросла недвижимость Сочи. Ну и вообще черноморское побережье- это вариант для роста. Всесоюзная здравница

Опять же-всякие Кисловодск и иже с ним.

10.11.24, 11:59
eiler2005 писал(а):
сюда же не забываем что эти квартиры можно купить в семейные ипотеки, также есть масса рассрочек без удорожания цены (это я не про Пав сити уже)

Да там всё на льготки держится если когда-нибудь костыли эти уберут посмотрим что будет

10.11.24, 12:22
Ива ветка писал(а):
Допустим, человеку нужны инвестиции только в РФ.

Почему

10.11.24, 12:22
Ива ветка писал(а):
А я вот не пойму. Допустим, человеку нужны инвестиции только в РФ. Почему именно Москва? С ее активной стройкой. Потому что человек живет в Москве? Очень хорошо выросла недвижимость Сочи. Ну и вообще черноморское побережье- это вариант для роста. Всесоюзная здравница Опять же-всякие Кисловодск и иже с ним.

Так у нас тут даже тема такая была, моя кстати, "есть ли жизнь за Мкадом" называлась, прошлогодняя)
Проблема в том, что такую недвижимость сложнее обслуживать, ну и особенности рынка есть в любом регионе. В регионах даже циклы с московскими часто не совпадают, в Москве может быть стагнация, а в регионе рост.

10.11.24, 10:36
grappler писал(а):

10.11.24, 10:29
Тататьяна писал(а):

Чегой то все ошиблись, кто загадывал на полгода) я о текущей ситуации еще в январе писала точно, лень искать) но может и поищу
Я неправильно выразился значит. Я про апологетов вечного роста, они тут самые громкие - что вот вот ставку опустят и цунами отложенного спроса сметёт рынок. Ваше видение развития событий разделяю, пока так, да.

Пока что маховик инфляции только разгоняется.
картошка за год подорожала почти на 100%
сливочное масло- на 35%
хлеб-на 25 %
Ну и так далее...просто это первое что на ум пришло.
То есть ставку ЦБ поднимает, а инфляция не падает.
Что будет дальше в этой ситуации ?
Скорее всего ставку поднимут еще на 1-2 процента.
ни о каком снижении ставки речь пока не идет.
Курс рубля пока более-менее стоит на месте. ( но думаю что сценарий 110-120 руб. за доллар не за горами)
В сложившейся ситуации ДЕШЕВЕТЬ недвижимость в рублях уж точно не будет.
ps/ я если что про вторичку пишу. У первички ( новостроя) другие законы ценообразования. тут боюсь предсказывать.

10.11.24, 12:04
grappler писал(а):
Неверно. 2028 год заявлен. Сейчас 2024.
Вы говорите про недвижимость. У вас не недвижимость. У вас обещание построить то что написано в дду (про красивые мопы там не слова если что) через четыре года.
Пишете про риски банковской системы - ваши деньги на счёте эскроу лежат в том же банке, страхуется только 10 млн.
Главные риски стройки не описали, я писал о них выше - MR может переделать проект в сторону уплотнения, вместо коворкингов квартир налепить. И/или удешевить всё. И главное, затянуться сроки могут.
Самое главное - почему в списке ни слова о готовой недвижимости или с обозримым сроком сдачи?

так и зря не читаете, перенимайте подход, если детали сложно уловить

а детали есть в посте, пишу ниже подробнее:

я пишу про доходность недвижки 50-75-80 % (хотя может быть и все 100), вклады железно 80 %. Эти 50 процентов я и беру за 3 года на непредиденные обстоятельства - например стройку продлят или еще что. считаю разброс 50%-100% c данными рисками и данным уровнем вложенного капитала (подробнее см. ниже) вполне себе хорошей сделкой.

10.11.24, 12:04
grappler писал(а):
Самое главное - почему в списке ни слова о готовой недвижимости или с обозримым сроком сдачи?

потому что (тоже писал) а) я не готов сейчас вываливать почти всю сумму за готовое в той же Павел сити за 550-600 за квадрат у застройщика (в постах в другой теме и по 750-800 за квадрат с ремонтом предлагали) с видами на ЖД или низкие этажи. Тут инвест максимум процентов 30-35 за 3-4 года, и то не гарантированно. б) я не готов сейчас вытащить из бизнеса или из-за рубежа вдвое большую сумму, чем вытащил сейчас. за счет семейной ипотеки (у меня их 2 штуки, двое детей) + рассрочек (без повышения цены обьекта, с взносом 10 процентов и платежами без % через 1,5 года) я сейчас фактически достал денег наличными на все это дело порядка 35%. И на эти суммы зафиксировал приятные обьекты, по приятным цена на хороших этажах и с ликвидными видами. большие суммы пока в РФ инвестировать не собираюсь.

основные платежи через 1,5 года и далее (более трети всей суммы так вообще под смешные проценты, можно растянуть на долгие годы). пока понаблюдаю, осмотрюсь. условно если тот же рынок США упадет на 20-25 процентов за эти 1,5 года лучше переложу туда в будущем - но подумаю, конечно

параллельно остальной капитал зарабатывает в другом месте.

10.11.24, 12:04
grappler писал(а):
Пишете про риски банковской системы - ваши деньги на счёте эскроу лежат в том же банке, страхуется только 10 млн.

верно. но риски вкладов отдельных физиков и риски эскроу, за которыми стоят крупные застройщики - совсем разного порядка. где обычного вкладчика или инвестора "спишут в ноль" - крупного игрока будут спасать, а я тут с ним в одной лодке.

упадет банк - передадут эти эскроу отдельным указом президента или минфина другому банку. Или же ВТБ какой этот пакет выкупит, в ВТБ денег дадут свеженапечатанных. ВТБ постоянно "спасает" (читай прибирает к рукам) активы на деньги государства.

также задавали вопрос - почему не Сочи, не Кисловодск и т п. Я не знаю рынок Сочи или Кисловодска. А ЦАО Москвы хорошо знаю, давно тут живу и могу оценить какой пятачок и чего стоит и может стоить в будущем. Может быть я и ошибаюсь - но тут у меня явно экспертизы больше, чем в Сочи или условном Кисловодстке (мои мысли можете почитать выше) . Скажу больше - я и в Москве то многие районы не знаю, поэтому ищу то что мне знакомо и моему кругу.

слышал вот будут расти в следующие годы рынки Индонезии, Бразилии и Saudi - но у меня также нет там экспертизы, чтобы выискивать бриллианты. а на МРН хотя бы "мифическое понимание" есть, есть доступ к банкирам, риэлторам и в целом к серьезным и ответственным специалистам. А что так - там непонятно, все это сложнее.

два итога (уже повторяюсь в который раз, считайте это некоторым методом из НЛП):

1) очень рад был бы послушать иные мнения, обсудим вместе. но пока предложений не увидел.

2) спасибо за эту сделку Юлии и ее команде - склеить все эти условия/рассрочки/обьекты и брони/кредиты было не просто. пришлось побегать. но мы справились

P.S. много написал уже, думаю последний пост в этой теме - поделился многими деталями (хотя и не хотел изначально), методикой, полагаю должно быть полезно, большинство специалистов так не делают или не умеют. Далее открыт обсуждать предложения форумчан с лучшими перспективами. Спасибо всем за дискуссию

P.P.S. Про МОПЫ улыбнуло - это такая маленькая часть средств в общей массе при постройке дома, сделает MR Group эти МОПЫ, уверен в этом на все сто. сделал же в первой очереди. А вот если будут общие проблемы у застроев, то и в целом экономика накренится - тут не до МОПов всем нам будет в мыслях. Также вот сегодня гулял в районе Чистых прудов с детьми недалеко от дома, задумался о наших разговорах (из серии что владелец БМВ новенького в устаревшее жилье не поедет) и посмотрел на автомобили. В основной своей массе старые машины, не дорогие. Удивительное дело, но видимо люди с деньгами уже не голосуют за очень старые дома в центре (а что говорить про непритязательные районы) или голосуют мало - тоже видимо МОПы поднадоели им. хотя это мой взгляд и он может быть чуть-чуть замылен когнитивкой. тут опять же лучше спросить у участников форума/риэлторов на что сейчас есть спрос

10.11.24, 15:12
eiler2005 писал(а):
но риски вкладов отдельных физиков и риски эскроу, за которыми стоят крупные застройщики - совсем разного порядка. где обычного вкладчика или инвестора "спишут в ноль" -

Вклады застрахованы

eiler2005,
Скажите, если я правильно понял, вы вложили всего 30% от суммы квартиры ( квартир) на Павелецкой сити.
А на оставшиеся 70% суммы какие условия ?
беспроцентная рассрочка , семейная ипотека, обычная ипотека ?
за чей счет банкет ?

10.11.24, 17:21
bukinist писал(а):
eiler2005,
Скажите, если я правильно понял, вы вложили всего 30% от суммы квартиры ( квартир) на Павелецкой сити.
А на оставшиеся 70% суммы какие условия ?
беспроцентная рассрочка , семейная ипотека, обычная ипотека ?
за чей счет банкет ?

Я так поняла что у человека кучка денег в разных инвестициях. И в некий Павелецкий сити он вложил 30% стоимости этой сити за счет семейной ипотеки и рассрочки платежа в 1.5 года. Будет платить через полтора года.В готовые объекты он не хочет,потому что объекты дорогие,аренда неизвестно когда окупится а деньги заморозятся немалые. Все это выглядит вполне нормально потому что даже "если что" другие вложение окупят его убытки тут. Я вот только не поняла почему от этой сити ждет рост доходности эти 50-80%. Ну,через 4 года. Вот как раз то что недвижимость так вырастет через несколько лет не очевидно. А в остальном все хорошо.

10.11.24, 17:48
Ива ветка писал(а):

10.11.24, 17:21
bukinist писал(а):
eiler2005,
Скажите, если я правильно понял, вы вложили всего 30% от суммы квартиры ( квартир) на Павелецкой сити.
А на оставшиеся 70% суммы какие условия ?
беспроцентная рассрочка , семейная ипотека, обычная ипотека ?
за чей счет банкет ?
Я так поняла что у человека кучка денег в разных инвестициях. И в некий Павелецкий сити он вложил 30% стоимости этой сити за счет семейной ипотеки и рассрочки платежа в 1.5 года. Будет платить через полтора года.В готовые объекты он не хочет,потому что объекты дорогие,аренда неизвестно когда окупится а деньги заморозятся немалые. Все это выглядит вполне нормально потому что даже "если что" другие вложение окупят его убытки тут. Я вот только не поняла почему от этой сити ждет рост доходности эти 50-80%. Ну,через 4 года. Вот как раз то что недвижимость так вырастет через несколько лет не очевидно. А в остальном все хорошо.

А через полтора года можно ведь и не платить..а продать по переуступке..отрастет или нет за полтора года на 30 %?

Учитывая, что на 5 % отрасло за полтора месяца..