В каком месяце рухнут цены на недвижку? 2011 год 1584 / 564801

[Дмитрий Овсянников]

Не кажется ли Вам, что люди с зарплатой 150-200 тыр/мес. свой жилищный вопрос уже давно решили?

Я уже писал где-то, что большинство «решило» жилищную проблему, благодаря СССР, либо приватизировав квартиру, либо использовав её как стартовую для увеличения и улучшения жилплощади. Это и спасает от острого социального взрыва.

После распада СССР прошло 20 лет. Нынешним 20 - 30-летним тоже хочется свой жилищный вопрос решить, а не жить всю жизнь с мамками да тещами.

100 тыс. дохода дают 4 млн кредита.
100 тыс. = 50 т.р. муж + 50 т.р. жена.
В Москве - вполне средняя зарплата. (Знаю многих, у кого больше. Впрочем, есть те, у кого меньше).

Квартирный вопрос можно решать по-разному. И если говорить о том, как решает его массовый сегмент населения, то:
- Покупается 1-к кв. 1 - 1,5 млн свои + 4 млн кредитные.
Живут в своей квартире, погашают кредит.
4 - 5 лет - за счет досрочного погашения кредит погашен.
Квартира продается: 1 взнос = 5 млн. Зарплата позволяет взять 4 млн. Покупается квартира за 9 млн.
3 - 4 года - за счет досрочного погашения кредит погашен. (Второй раз тот же размер кредита почему-то гасится быстрее).
Продается квартира.
9 млн - первый взнос + 4 млн, которые позволяет получить зарплата.
Итого: квартира стоимостью 13 млн покупается через 7 - 9 лет.
На самом деле, все намного быстрее. Потому что есть рост цен.
И 7 лет назад, т.е в 2004 году 1-к квартира стоила примерно 1,5 миллиона, а не 4,5 млн. и выше, которые квартира стоит сейчас.

[Рентополучатель]

Экономически обоснована бывает только перед "скачком ценовым", который возможен только на НЕДООЦЕНЁННЫХ рынках, к каковым нынче рынок РФ никак не относится...
Но масса народу ЗАРАБАТЫВАЕТ на этой идеологии и потому всячески её подпитывает "аналитикой" и подобными сообщениями

в разговоре все время забывается экономическая ситуция. Квартиры дорожают потомучто это выгодное размещение свободных средств.
Пример : Человек имеет бизнес 10 млн рублей в обороте доходность 40% чистыми, но бизнес РАЗВИВАТЬ НЕ МОЖЕТ ( не позволяет площадь ,здоровье и конкуренты) , Вот он и вкладывает в недвигу там доходность в 2 раза ниже(15%рост +5%аренда) но зато заЕ...ов НЕТ СОВСЕМ. А пока доходность приемлема будут валить туда деньги пока головной бизнес не сдохнет.

[Idler]

100 тыс. дохода дают 4 млн кредита.
100 тыс. = 50 т.р. муж + 50 т.р. жена.
В Москве - вполне средняя зарплата. (Знаю многих, у кого больше. Впрочем, есть те, у кого меньше).

Квартирный вопрос можно решать по-разному. И если говорить о том, как решает его массовый сегмент населения, то:
- Покупается 1-к кв. 1 - 1,5 млн свои + 4 млн кредитные.
Живут в своей квартире, погашают кредит.
4 - 5 лет - за счет досрочного погашения кредит погашен.
Квартира продается: 1 взнос = 5 млн. Зарплата позволяет взять 4 млн. Покупается квартира за 9 млн.
3 - 4 года - за счет досрочного погашения кредит погашен. (Второй раз тот же размер кредита почему-то гасится быстрее).
Продается квартира.
9 млн - первый взнос + 4 млн, которые позволяет получить зарплата.
Итого: квартира стоимостью 13 млн покупается через 7 - 9 лет.
На самом деле, все намного быстрее. Потому что есть рост цен.
И 7 лет назад, т.е в 2004 году 1-к квартира стоила примерно 1,5 миллиона, а не 4,5 млн. и выше, которые квартира стоит сейчас.

Все классно, только раскройте пожалуйста источники того самого досрочного погашения 4х млн за "3-4 года". В Вашем примере из дохода в 100 тыс после платежа по кредиту будет оставаться около 60-ти. Сколько надо семье из двух человек на жизнь? Сколько получится откладывать и гасить досрочно? Раскройте математику, очень интересно... Ну и отметим, что про детей такой семье придется забыть т.к. уход мамы в декрет означает минус 50% дохода разом...

[cineproof]

Не кажется ли Вам, что люди с зарплатой 150-200 тыр/мес. свой жилищный вопрос уже давно решили?

Я уже писал где-то, что большинство «решило» жилищную проблему, благодаря СССР, либо приватизировав квартиру, либо использовав её как стартовую для увеличения и улучшения жилплощади. Это и спасает от острого социального взрыва.

После распада СССР прошло 20 лет. Нынешним 20 - 30-летним тоже хочется свой жилищный вопрос решить, а не жить всю жизнь с мамками да тещами.

100 тыс. дохода дают 4 млн кредита.
100 тыс. = 50 т.р. муж + 50 т.р. жена.
В Москве - вполне средняя зарплата. (Знаю многих, у кого больше. Впрочем, есть те, у кого меньше).

Квартирный вопрос можно решать по-разному. И если говорить о том, как решает его массовый сегмент населения, то:
- Покупается 1-к кв. 1 - 1,5 млн свои + 4 млн кредитные.
Живут в своей квартире, погашают кредит.
4 - 5 лет - за счет досрочного погашения кредит погашен.
Квартира продается: 1 взнос = 5 млн. Зарплата позволяет взять 4 млн. Покупается квартира за 9 млн.
3 - 4 года - за счет досрочного погашения кредит погашен. (Второй раз тот же размер кредита почему-то гасится быстрее).
Продается квартира.
9 млн - первый взнос + 4 млн, которые позволяет получить зарплата.
Итого: квартира стоимостью 13 млн покупается через 7 - 9 лет.
На самом деле, все намного быстрее. Потому что есть рост цен.
И 7 лет назад, т.е в 2004 году 1-к квартира стоила примерно 1,5 миллиона, а не 4,5 млн. и выше, которые квартира стоит сейчас.

Дмитрий, Вы описываете классическую пирамиду.
Не очень понятно, как при доходах в 100 тысяч можно погасить ДОСРОЧНО 4 миллиона кредита - это ведь за 5 лет при 10% годовых будет 6 миллионов или 1200000 в год, т.е. нужно отдавать ВЕСЬ доход семьи.
Можно, конечно, сдавать квартиру, которую купили - но это 20-25 тысяч максимум дохода с проблемами. Как на них жить?
Поэтому - большое лукавство Ваши расчёты.
Вероятно, Вы в своих расчётах не учитываете "дополнительных" доходов, которые могут пойти на досрочное погашение. Ну например, был бесплатно получен участок в пригороде - он подорожал из-за ипотечной накачки рынка - его продали, вот и погасили досрочно кредит.
Ничего не изменилось по большому счёту с советских времен - 99% населения "чтобы купить что-нибудь ненужное, сначала нужно продать что-нибудь ненужное". Или найти клад. (с).
Клады заканчиваются.
Вы теперь попробуйте посчитать все риски, если прекратиться бесплатная раздача жилья - приватизация (та же эмиссия денег - только вид "сбоку"), доходы перестанут расти, семья увеличится за счет рождения детей, а цены начнут падать...если их перестанут хотя бы "администрировать".
Вот и получим - вместо рождения 3-4 детей у семьи в самый лучший период они "рожают" в муках квартиру за 13 миллионов...

[Process]

Дмитрий Овсянников, вы всерьез считаете, что люди готовы тратить половину своей жизни на участие в пирамиде, при этом нормально зарабатывая, живя впроголодь и не имея детей?

Особенно понравились мистически вставки "но как ни странно все выплачивают быстрее".

[Митрошин Алексей]

Квартирный вопрос можно решать по-разному. И если говорить о том, как решает его массовый сегмент населения, то:
- Покупается 1-к кв. 1 - 1,5 млн свои + 4 млн кредитные.
Живут в своей квартире, погашают кредит.
4 - 5 лет - за счет досрочного погашения кредит погашен.
Квартира продается: 1 взнос = 5 млн. Зарплата позволяет взять 4 млн. Покупается квартира за 9 млн.
3 - 4 года - за счет досрочного погашения кредит погашен. (Второй раз тот же размер кредита почему-то гасится быстрее).
Продается квартира.
9 млн - первый взнос + 4 млн, которые позволяет получить зарплата.
Итого: квартира стоимостью 13 млн покупается через 7 - 9 лет.
На самом деле, все намного быстрее. Потому что есть рост цен.
И 7 лет назад, т.е в 2004 году 1-к квартира стоила примерно 1,5 миллиона, а не 4,5 млн. и выше, которые квартира стоит сейчас.

Все эти расчеты построены на том, что человек тупо по 5 лет работает, нигде не отдыхает, ни каких проблем не получает, то есть не тратит денег на решение проблем, а самое главное никого не рожает. Не стоит забывать, что каждый ребенок отнимает одни рабочие руки и в основном женские, то есть женщина на период от года перестает зарабатывать деньги, а живет на копеечное пособие.
Ну и зачем такая квартира нужна из-за которой человек как раб с достатком 100 000рублей на семью вкалывает и не получает никакого жизненного удовольствия, более того он даже не может завести детей.
Я вообще удивляюсь со многих, кто ипотеку берет- как их зомбируют для меня загадка.

[klimat]

Дмитрий Овсянников, вы всерьез считаете, что люди готовы тратить половину своей жизни на участие в пирамиде, при этом нормально зарабатывая, живя впроголодь и не имея детей?

Особенно понравились мистически вставки "но как ни странно все выплачивают быстрее".

Есть 2 пословицы - "По доходам и расход"
И вторая - "Чем больше ты тратишь, тем больше получаешь!
Я по молодости не мог понять, как бОльшие траты ведут к увеличению дохода, е вот потом вдруг понял... и это так.
Поэтому детей надо просто заводить, хоть при 0 доходах и само их появление является мощнейшим стимулирующим фактором, чтобы увеличивать доходы в 2-3 раза за счет "внутренних" ресурсов - чел сразу и умнее и работоспособней становится, и бизнес начинает идти...
И идеалы приходится к жизни приближать....
Так что в принципе у Дмитрия все правильно написано....

[Дмитрий Овсянников]

Поэтому - большое лукавство Ваши расчёты.
Вероятно, Вы в своих расчётах не учитываете "дополнительных" доходов, которые могут пойти на досрочное погашение. Ну например, был бесплатно получен участок в пригороде - он подорожал из-за ипотечной накачки рынка - его продали, вот и погасили досрочно кредит.
Ничего не изменилось по большому счёту с советских времен - 99% населения "чтобы купить что-нибудь ненужное, сначала нужно продать что-нибудь ненужное". Или найти клад. (с).
Клады заканчиваются.
Вы теперь попробуйте посчитать все риски, если прекратиться бесплатная раздача жилья - приватизация (та же эмиссия денег - только вид "сбоку"), доходы перестанут расти, семья увеличится за счет рождения детей, а цены начнут падать...если их перестанут хотя бы "администрировать".
Вот и получим - вместо рождения 3-4 детей у семьи в самый лучший период они "рожают" в муках квартиру за 13 миллионов...

В отличие от критикующих теоретиков, я - практик. И не потому, что работаю с ипотекой, а потому, что живу в квартире, купленной в 2005 году в кредит, а в 2009 году купил квартиру для родителей, так же с помощью ипотеки. Не могу сказать, что очень себя ограничиваю в чем-то (в поездках, в отдыхе,...)
Чтобы понять, откуда берутся доп. доходы, достаточно вспомнить стоимость квартир 7 лет назад.
Например, купленная мной в 2005 году 3-к квартира стоила тогда 128000 долларов или 3,7 млн в рублях.
В 2008, когда я получал одобрение банка на кредит под ее залог, оценщики ее оценили в 15 млн.
Ипотека - это инструмент.
Если кто-то считает, что покупать квартиру можно в любое время - его право так считать. Я же высчитываю момент инвестиций: когда цены и ставки по кредитам будут минимальными. В течение 2 - 3 лет всегда есть момент, в который имеет смысл "входить в рынок" и всегда есть момент, когда "из рынка" нужно выходить.
Информация к размышлению: сейчас есть районы в Москве, где доходность недвижимости (удорожание + доходы от аренды) показали 23% годовых и более.
Для кого это открытие - изучайте аналитику, хотя бы на IRN.

[Митрошин Алексей]

Я же высчитываю момент инвестиций: когда цены и ставки по кредитам будут минимальными. В течение 2 - 3 лет всегда есть момент, в который имеет смысл "входить в рынок" и всегда есть момент, когда "из рынка" нужно выходить.
Информация к размышлению: сейчас есть районы в Москве, где доходность недвижимости (удорожание + доходы от аренды) показали 23% годовых и более.
Для кого это открытие - изучайте аналитику, хотя бы на IRN.

У меня знакомый финанситст не советует вкладывать в недвижимость,- а это многое значит. И то, что где-то квартиры дают доход 23%- вопрос очень спорный: "а что будет дальше?"
А то, что у вас так всё граммотно складывается получаетсятолько исходя из вашего профессионализма, который вы не учитываете в денежном эквиваленте при подсчете. Возможно ваш профессионализм и стоит 2-3 млн рублей выгоды в этих сделках.
Потом не забывайте, что человеку нужно жить здесь и сейчас, а не ждать лучшего момента для инвистиций.
А вся эта аналитика-это очень спорный момент, потому что её легко трактовать в любую заинтересованную сторону, да и её результаты могут вызвать массу сомнений, потому что нет достоверных сумм покупки-продажи квартир, сумма прописанная в договоре не является окончательной.

[mirmax]

И 7 лет назад, т.е в 2004 году 1-к квартира стоила примерно 1,5 миллиона, а не 4,5 млн. и выше, которые квартира стоит сейчас.

Так спор не вызывает, что в 2004 так сделать можно было.
Но не могут же цены вечно расти? Я же начал с примера, что даже 10% рост 12 млн. квартиры, это 100 тыс. руб. в мес., т.е. почти весь доход условного москвича. А если цена на квартиры повторит почти четырех кратный рост 2004-2009 (пример из другого поста), то она будет стоить почти 50 млн…. т.е. Вы думаете, что доходы населения (а как еще такие суммы оплачивать?) так сильно возрастут за ближайшие пять лет? Откуда такой оптимизм?
К слову, я в тот период (2005) тоже квартиру купил, правда, без всяких кредитов. И не смотря на то, что доходы с того времени возросли, так же относительно легко купить квартиру как тогда, я не могу (да пока и не нужно), но это заставляет задуматься, что с ценами что-то не так. И что не успей я сесть в последний вагон, уходящего поезда, я бы со своей стратегией накопления был бы впролёте и пришлось бы! брать кредит. Такое «насильное» навязывание услуги кредитования тоже как-то странно выглядит.