сам себе риэлтор и "юридическая чистота" 419 / 14490

Вот юрист, с которым меня свела сделка. Пока оформляем - у него телефон трещит. Смотри на часы, ерзает, надо успеть на судебное заседание. Судье же не скажешь - у меня показ, подождите пару часиков. И покупателю не скажешь: у меня суд, покажу квартиру через три дня. Да покупатель за эти три дня уже подберет другую или просто отложит в памяти, что эта квартира геморойна, ее не показывают оперативно, не уважают клиента. Квартира не единственная в Москве, никто не будет за ней носиться и ждать, ну разве что цену на 10% ниже рынка поставить. Бизнес-класс даже по адекватной цене может продаваться год и все это время плюй на свои дела и работай за риэлтора. Для безработных юристов может и нормально, а остальные рискуют и основной работы лишиться, и квартиру не продать.

Red-fox писал(а):

Вы можете мне помочь, как лучше проверять вторичку и что я не учла в своем первом сообщении?

Как же Вам поможешь, болезная, если Вы не учли главного - нелинейности и многовариантности жизни?
Давайте на простых примерах, а? Вот я в феврале покупала 1-комнатную квартиру: правоустановка - договор пожизненного содержания с иждивением был заключен 10 лет назад, рентодатель умер 4 года назад, новая собственница - женщина 30 лет, в разводе, с ребенком 8 лет, она с ребенком зарегистрирована в квартире, которую хотела бы юридически освободить после сделки, но может и до, теоретически. г.Реутов Московской области. Вот Вам задачка. Теперь берите свое первое сообщение, стандарты МИЭЛя, помощь зала, звонок другу, все, что хотите, берите и попытайтесь смоделировать, как купить эту квартиру, можно ли ее покупать, какие вопросы задавать собственнику или еще кому и кому именно, что проверять, какие документы добывать, что писать в авансовом соглашении, что в ДКП, что в допуске к ячейке, от каких рисков и как можно застраховаться, а какие все равно останутся? Начнете дымиться, выходите погулять на улицу, мне иногда помогает. Да, квартира - отличная, прекрасная квартира, лучшее, что Вы на сегодняшний день можете купить на этом рынке на свои деньги, и времени у Вас на раздумья практически нет.

И понимаете, какая штука, у меня это просто одна из сделок, одна из десятков и сотен различных жизненных ситуаций и юридических задачек, и в ней, как, впрочем, почти в каждой своей сделке, я столкнулась с чем-то, чего до сих пор не встречала, и научилась кое-чему новому. И да, мне есть с кем посоветоваться, а что в похожем случае будете делать Вы? Рискнете, не глядя? Откажетесь от своей мечты, от, может быть, единственной возможности?

А еще вот сейчас забавный случай у меня в практике. Группа лиц, хоть и не в полосатых купальниках, но тоже забавные ребята, решила, что быть риэлторами - весело, а главное выгодно, ну и взялась продавать квартиру одного не последнего в одном подмосковном городе человека. Пообещали ему, что, кровь из носа,через месяц деньги у него будут в кармане (а там долги, дела, все такое, сроки поджимают), ну и правда, а чё, взяли аванс со второго показа. На авансе им риэлтор покупателя (тоже странная, на мой предвзятый взгляд, дамочка) говорит: ой, ребята, все хорошо, но вот тут опека у меня с Москвы на область. Кто-то там, типа мимо проходил, пообещал опеку за 1 день сделать, но не смог, конечно. Короче, прошло три недели, ребята позвали меня, говорят, ничего не понимаем, чё делать надо, опеки нет, до сделки как до Киева рачки, клиент ругается, ножками топает, где, мол мои обещанные деньги. Ну давай я ребятам рисовать, кого и сколько в этой сделке, чтобы разобраться. А там, мама дорогая, паровоз из 3-х квартир и 2 ипотеки, ну и нерешенная опека. Они, пока я им прямоугольнички со стрелочками не нарисовала, даже не въезжали, что за сделку делают. Аванс приняли на себя, правоустановки у клиента остались, аванс тут же растащили. Квартиру с рекламы сняли. Итог - сделки нет как не было. И все это при изначально шоколадной ситуации - свободная квартира по полной стоимости с хорошим ремонтом на 100 тыс. дешевле рынка. Казалось бы, зачем тут риэлтор? Вот я вчера все сначала по ней начала.

Red-fox писал(а):
semen4504 писал(а):
платить процент нотариусу!

Хоть на суде рядом постоит .

По поводу контрагента, то это личное дело продавца, нанимать себе агента или нет. И данный факт не будет иметь никакого решающего значения (только если это не инком (ттт три раза)).

1. нотариус не пойдет с вами в суд
2. агент продавца, если он не идиот, поставит вас в удобную ему позу и сделает с вами все, что ему будет нужно, так нежно и ласково, что вы в процессе будете думать, что это по любви, и только потом поймете, что вас изнасиловали. и если что пойдет не так, то дурой останетесь вы. а в остальном вы правы, никакого решающего значения.

semen4504 писал(а):
Вот моя свежая ситуация, в какой самый распрекрасный юрист по недвижке заблудится.

Продаю квартиру, пришел покупатель. Понравилась, готовы купить. Но денег у них только часть, не хватает 7 мл, самую малость. Что делает юрист? Посылает их к черту и правильно делает. Что делает хороший риэлтор? Спрашивает, а какая у вас ситуация? Понятно, квартира с квартирантами, которую в принципе можно продать, но мы вот пытались и что-то не получается. Если продадим - тут же купим вашу. Задача риэлтора: быстро продать эту квартиру установив такую рыночную цену, по которой она уйдет за месяц. Тогда совершится основная сделка. Хорошо, продаем. Приходит покупатель уже на эту квартиру и говорит: мне нравится, но у меня вот квартира меньшей площади и доплата. Квартиру я оценил во столько-то и знаю, что она уйдет мигом. Еще одна задача риэлтора: объяснить человеку, что мигом (за месяц) его квартира уйдет по несколько меньшей цене и взяться ее продавать. И хоть одно звено в цепочке нарушится - нет сделки ни по основной квартире, ни по всем следующим.

Вопрос: где тут юрист? Его дело вообще десятое, ДКП любой дурак составит и проверит квартиру на чистоту, а вот собрать воедино всех алчных продавцов и покупателей, привести их к всеобщему знаменателю и закрыть сделку - тут у юриста мозг расплавится и дело не пойдет. Пошлют его все далеко и дружно по цепочке - взялся за непосильное. У юриста проходит сделка только если придет покупатель с живыми деньгами, но такого можно и год ждать. При этом юрист должен уметь устанавливать рыночную цену на квартиру, а она порой каждый месяц меняется в любую сторону. И уметь убедить покупателя в том, что цена адекватна, дураков ведь нет, покупатели мониторят десятки конкурирующих предложений и смотрят, смотрят... Встречал маньяков, что приходят на просмотр с блокнотом, где выборка из 50-ти квартир и они все смотрят по списку. Что смотрели час назад - уже не помнят, а ты в их списке - только двадцатый. Что тут юрист сделает? Будет год продавать, а деньжата нужны крайний срок - через три месяца.

Вот полностью с вами согласна, именно для этих целей и нужен риэлтор, другой вопрос где такого найти :ne_vi_del:

Расскажу свой случай, в 2008 году дело было, тогда цены быстро росли и ликвид по рыноку уходил мгновенно. Решила продать свою однушку и купить двушку с доплатой. На свою покупатель нашёлся, стала искать себе вариант, так не успеваю доехать, или под авансом, или цену подняли, или замануха и т.д., но в основном просто не успевала. Так вот, обратилась в АН, объяснила задачу. Самое главное что у меня были не завышенные хотелки, всё реально, просто нужно суметь найти и быстрее всех проавансировать, я же не профессионал, вот и хотела заплатить риэлтору, при чём немало. Ответ был такой - нет, за эти варианты мы не возьмёмся, а можем предложить вот эти варианты - открывает базу и показывает то что я и без них вижу. Ну и какой смысл платить сверху ещё 200 тыс.? :sh_ok:

Где же профессиональная риэлторская работа?
Возможно просто не повезло с агентсвом, у частников может другие технологии

Это проблема, в Москве слишком много риэлторов и многие ленятся. Это люди, что выбрали не то занятие, хотят сидеть в офисе и получать деньги, а риэлтор - труженник полей, там надо бегать и бегать. От названия агентства ничего не зависит, в одном и том же у разных людей разные подходы, разные цены и т.д.

semen4504 писал(а):
риэлтор - труженник полей, там надо бегать и бегать.

Ваша точка зрения имеет право быть, но, чем дольше я - риэлтор, тем отчетливее понимаю, что "работать надо не с 9-ти до 5-ти, а головой". Бегать большого ума не надо, нужна выносливость и много качественной обуви. ::yaz-yk:

Уля-ля писал(а):
Расскажу свой случай, в 2008 году дело было, тогда цены быстро росли и ликвид по рыноку уходил мгновенно. Решила продать свою однушку и купить двушку с доплатой. На свою покупатель нашёлся, стала искать себе вариант, так не успеваю доехать, или под авансом, или цену подняли, или замануха и т.д., но в основном просто не успевала. Так вот, обратилась в АН, объяснила задачу. Самое главное что у меня были не завышенные хотелки, всё реально, просто нужно суметь найти и быстрее всех проавансировать, я же не профессионал, вот и хотела заплатить риэлтору, при чём немало. Ответ был такой - нет, за эти варианты мы не возьмёмся, а можем предложить вот эти варианты - открывает базу и показывает то что я и без них вижу. Ну и какой смысл платить сверху ещё 200 тыс.? Где же профессиональная риэлторская работа?
Возможно просто не повезло с агентсвом, у частников может другие технологии

Уля, понимаю Вас. Это был жесткач еще тот - покупки до осени 2008 года! Найти квартиру было не просто, проавансировать ее - еще сложнее. Мало кто брался, да. Все жаждали свободных продаж, работы по ним было минимум, да еще и покупатели готовы были вполне прилично "накидывать" в карман агенту/агентству за право "первой ночи". А мне нравилась работа с покупателями тогда - мощный драйв! Настоящая охота! Вы, кстати, как тогда обошлись? Купили квартиру? С чьей помощью?

Юлия, именно тогда так и не купила, пришлось возвращать аванс. Но я свою однушку покупала в январе 2003 года, тоже драйв тот ещё был

Цены росли как на дрожжах, а у меня были свободные деньги, но нашла таки вариант, самый дешёвый, поскольку денег было впритык.
Вообще много раз продавала-покупала, как здесь говорят "сам себе риэлтор"

Юлия Киани писал(а):
semen4504 писал(а):
риэлтор - труженник полей, там надо бегать и бегать.
Ваша точка зрения имеет право быть, но, чем дольше я - риэлтор, тем отчетливее понимаю, что "работать надо не с 9-ти до 5-ти, а головой". Бегать большого ума не надо, нужна выносливость и много качественной обуви.

У меня почти все клиенты переманены от умных и ленивых риэлторов, что не хотят бегать. Шибко умных не любят - клиенты сами умные, им работа нужна.