В каком месяце рухнут цены на недвижку? 2011 год 1584 / 564801

Рентополучатель писал(а):
Если норма прибыли устравает ( у него 40% и надо работать , а недвига 20-25 %годовых без напряги) то человеку плевать сколко стоит квартира.

На недвижке была саммая настоящая пирамида, пока в начале 2009-го или в конце 2008-го с приходом финансового кризиса всё не упало.
тогда народ зомбированный брал ипотеку. потому что был уверен, что недвига будет вечно расти. Сейчас народ опомнился и в эти сказки уже не поверит благо народ в России граммотный. ясейчас реально удивляюсь с людей, которые берут ипотеку. Накопить самостоятельно в 100 раз проще.
Необходимо ввести прогрессивный налогтна недвигу и всё встанет на свои места.
А сейчас слены правительства и к ним приближенные делят бюджет и сами же вкладывают наделенное в недвигу, потому что больше некуда вложить. Я не удивлюсь, если у членов правительства по 100 квартир на человека окажется.
Они цены и держат, потому что в недвиги их активы и им не выгодно, чтобы падали их активы. А цены держат через первичку.
Я думаю, что у Лужкова вообще была схема простая: он закупал первичку под социалку через бюджет города. А строй компании все были ему подконтрольны. То есть ему было выгодно покупать недвигу по максимальной цене, потому что основная сумма шла прямиком ему в карман.
Как я тогда считал, что на наши же бюджетные деньги нам впаривают дорогую недвигу. То есть лучше бы мы вообще были без бюджета.
Поэтому прогнозировать и анализировать цену на недвигу нереально. Проще спросить у знакомого из правительства: он даст самый точный прогноз.

Рентополучатель писал(а):
Тут главная спорный момент 23% . Это не спорный! квартиры в России эта насущная потребность как хлеб. В кортонной коробке не перезимуешь. Если хлеб дорожает по 20 % в год уже 10 лет то почему квартиры не должны дорожать так же. Дмитрий просто делает деньги на инфляции берет по 10 % он работает на этой " кухне" и (совсем грубо и утрируя) снимает примерно 10% ежегодно, при этом старается подловить момент т.к инфляция на рынке недв имеет ступенчатый характер . Все просто объясняется.

Пока есть инфляция, все товары будут дорожать относительно тех фантиков, в которых мы считаем.
Это - хорошая новость для долгосрочных инвесторов.
Плохая новость: подорожание проходит неравномерно и даже не ступенчато, потому что ступенька предполагает вслед за периодом роста период стагнации. На самом деле, всегда есть период коррекции, когда цены достигают определенных значений, а затем откатываются немного назад.
Сейчас (именно сейчас: в конце октября 2011 г.) я бы не стал инвестировать в недвижимость, в надежде на рост цен. Скорее всего, цены пойдут вниз. Но дело в том, что чистых инвесторов на МРН сейчас очень и очень мало: если кто что и покупает, то не с целью инвестиции, а для себя-любимого.

Дмитрий Овсянников, я правильно понимаю, что кредит выгоднее брать в долларах США? (ежемесячный платеж меньше, меньший процент, меньше переплата за год). Ежемесячные платежи по долларовому и рублевому кредиту сравняется лишь, когда 1$=36руб ?

Igor_363 писал(а):
Не многовото ли 4 млн. (с учетом уплаты процентов) для полного погашения за 4 года? Если бы так было, все бы миллионерами стали и по паре квартир имели. Но почему-то сейчас не так.
4 000 000 х 15% годовых / 12 = 50 000 в месяц - это только проценты, а еще надо кредит погашать. Проценты будут падать с течением вроемени (часть кредита будет выплачена), но доля погашаемого кредита будет расти.
В месяц получится до 75 тыс. платежей. И с чего тут досрочно гасить? С каких доходов, если еще и жить надо, и при таких доходах оч. захочется автомобиль содержать и курорты посещать. А еще расходы на детей. И с чего тут досрочног гасить?
Это все желаемое, но не похоже на действительное, простейшие прикидки опровергают.
Но выглядит привлекательно, особенно этап "через 9 лет".

Учтите инфляцию - все встанет на свои места. В прошлом году инфляция была (официальная) 8%. В этом прогнозируют 6%. 14% за два года. (На самом деле больше, учитывая сложные проценты: за точку отсчета берется начало года).
Инфляция сопровождается ростом зарплат. Например, в 2000 году у меня секретарь работала за 2000 рублей в месяц. Сейчас - в разы больше. В октябре месяц девчонка отработала, получила 30 тыс. зарплаты с премией и ушла: в другом месте больше предложили. (Секретарь: почти никакой ответственности: не сравнишь с риэлтором).
Не понял Ваших расчетов. Если посмотрим статистику Центробанка, то средняя ставка по ипотечным кредитам примерно 12% годовых, а не 15%. Проценты за год - около 40000, а не 50000. Проценты начисляются на остаток долга. Поэтому, каждый платежный период процентная составляющая платежа становится хоть немного, но меньше.
Действительно, чтобы погасить долг за 4 года (даже не платя процентов) в месяц нужно платить по 83 000 рублей в месяц. Без учета инфляции (и индексации) действительно, это нереально.
(Срок 4 года я взял чисто из практики: через сколько лет возвращаются бывшие клиенты, купившие с моей помощью первую квартиру).
И еще один момент: в расчетах не учитывается карьерный рост. На самом деле, человек становится все профессиональнее и зарплата растет. Если у МЧ зарплата 50 тысяч, то через пару лет будет 70 тыс...

Владимир Буйлов писал(а):
Дмитрий Овсянников, я правильно понимаю, что кредит выгоднее брать в долларах США? (ежемесячный платеж меньше, меньший процент, меньше переплата за год). Ежемесячные платежи по долларовому и рублевому кредиту сравняется лишь, когда 1$=36руб ?

Сейчас брать в долларах я бы не стал.
Опасность "в моменте".
Представьте: соотношение "платеж/доход" = 50%.
Это значит, что "на жизнь" остается 50%.
Допустим, новый кризис, и доходы падают всего на 25%.
И доллар вырастает всего на 25%.
Опа: на жизнь уже не остается.
Вернее, "на жизнь" что-то есть, но по кредиту платить нечем.
Если посчитать на протяжении длительного срока времени - возможно, в долларах окажется выгоднее. Но невозможность в течение сравнительно небольшого периода времени обслуживать свой долг может привести к потере и денег, и квартиры.

Дмитрий Овсянников писал(а):
Сейчас (именно сейчас: в конце октября 2011 г.) я бы не стал инвестировать в недвижимость, в надежде на рост цен. Скорее всего, цены пойдут вниз. Но дело в том, что чистых инвесторов на МРН сейчас очень и очень мало: если кто что и покупает, то не с целью инвестиции, а для себя-любимого.

Дмитрий-хотелось бы узнать Ваше компетентное мнение: что лучше делать сейчас с инвестиционной квартирой в Москве -продать или оставить? Аренда не рассматривается. У меня тоже такое чувство , что цены на квартиры в Москве могут пойти вниз на каком то ближайщем отрезке времени(или после выборов в Думу или после выборов президента). Что бы Вы лично сделали сейчас ,если бы у Вас была такая инвестиционная квартира ( в собственности более 3-х лет, юр. и физ. свободная)-продали бы или...?

Валерий Александрович писал(а):
Невыгодное, при чём сейчас очевидно невыгодное. Давайте глянем доступную информацию - 5 лет назад в конце октября 2006 года золото стоило около 600 дол\унцию - сейчас зашкалило за 1700, нефть - около 60 за баррель, сейчас 111, цена м2 в Москве была чуть дешевле 4 000 за м2, сейчас где-то 5 560... где выгода???

Можно в луковицах тюльпанов посчитать: в Голландии в свое время они бо-ольшую стоимость имели.
Что касается золота, то от золотого стандарта отошли, во-первых, во вторых, под слиток золота создали хренову тучу производных финансовых инструментов.

Дмитрий Овсянников писал(а):
Учтите инфляцию - все встанет на свои места. В прошлом году инфляция была (официальная) 8%. В этом прогнозируют 6%. 14% за два года. (На самом деле больше, учитывая сложные проценты: за точку отсчета берется начало года).
Инфляция сопровождается ростом зарплат. Например, в 2000 году у меня секретарь работала за 2000 рублей в месяц. Сейчас - в разы больше. В октябре месяц девчонка отработала, получила 30 тыс. зарплаты с премией и ушла: в другом месте больше предложили. (Секретарь: почти никакой ответственности: не сравнишь с риэлтором).
Не понял Ваших расчетов. Если посмотрим статистику Центробанка, то средняя ставка по ипотечным кредитам примерно 12% годовых, а не 15%. Проценты за год - около 40000, а не 50000. Проценты начисляются на остаток долга. Поэтому, каждый платежный период процентная составляющая платежа становится хоть немного, но меньше.
Действительно, чтобы погасить долг за 4 года (даже не платя процентов) в месяц нужно платить по 83 000 рублей в месяц. Без учета инфляции (и индексации) действительно, это нереально.
(Срок 4 года я взял чисто из практики: через сколько лет возвращаются бывшие клиенты, купившие с моей помощью первую квартиру).
И еще один момент: в расчетах не учитывается карьерный рост. На самом деле, человек становится все профессиональнее и зарплата растет. Если у МЧ зарплата 50 тысяч, то через пару лет будет 70 тыс...

Инфляция вызывает необходимость роста зарплат, во избежание того что население станет беднее, но не всегда инфляцией вызывается сам рост, это может так и остаться всего лишь необходимостью.
Рост зарплаты с 2000 до 30 000 трудно объяснить инфляцией.
У меня есть устойчивое мнениее, что карьерный рост получается у немногих, чаще при смене места работы. Руководство компании не очень любит поднимать оплату сотрудникам, если это не менеджеры продаж, чей доход зависит от выручки компании.

Дмитрий Овсянников писал(а):
Сейчас (именно сейчас: в конце октября 2011 г.) я бы не стал инвестировать в недвижимость, в надежде на рост цен. Скорее всего, цены пойдут вниз

Вроде должны пойти вниз: сильного роста цен на нефть не будет, отток капитала продолжается, роста зарплат ожидать нет оснований, ставки в банках начали расти.
Но то что сейчас происходит - сильный рост. Можно ли его объяснить обычной сезонной активностью? По моему рост чуть больше чем обычно, напоминает по размеру рост 3-летней давности, начала осени 2008 г.
Почему вы так уверены, что падение обязательно будет, и сейчас не надо хватать то, что еще не успели купить?

Дмитрий Овсянников

Piter писал(а):
Дмитрий Овсянников писал(а):
Сейчас (именно сейчас: в конце октября 2011 г.) я бы не стал инвестировать в недвижимость, в надежде на рост цен. Скорее всего, цены пойдут вниз. Но дело в том, что чистых инвесторов на МРН сейчас очень и очень мало: если кто что и покупает, то не с целью инвестиции, а для себя-любимого.

Дмитрий-хотелось бы узнать Ваше компетентное мнение: что лучше делать сейчас с инвестиционной квартирой в Москве -продать или оставить? Аренда не рассматривается. У меня тоже такое чувство , что цены на квартиры в Москве могут пойти вниз на каком то ближайщем отрезке времени(или после выборов в Думу или после выборов президента). Что бы Вы лично сделали сейчас ,если бы у Вас была такая инвестиционная квартира ( в собственности более 3-х лет, юр. и физ. свободная)-продали бы или...?

Я не знаю, что будет с деньгами. Когда, благодаря финансовым инструментам, любая валюта лишь частично обеспечена набором товаров и услуг, в какой-то момент этот дисбаланс будет ликвидирован, возможно гиперинфляцией а-ля "Россия 1991".
Поэтому, что делаю сейчас (без "бы"):
1. Продаю доставшуюся от родителей квартиру (им квартиру купил рядышком с собой, а их квартира, где они жили, - осталась): внешняя ссылка.
2. Гашу большую часть кредита (потому что кредит - валютный: оставляю небольшой долг, который смогу обслуживать всегда)
3. Собираюсь купить вместо 2-ки однушку: чтобы сдавать в аренду.
В идеале, доходы от аренды должны соответствовать платежам по ипотеке.