Инвестиции в малоэтажное строительство 450 / 17464

gisers писал(а):
Построить дуплекс на такой земле можно при наличии двух смежных участков по 6 соток, итого 12 соток. Можно построить сблокированный дом с общей стеной. Я отказался от идеи строить дуплекс на одном участке 6 соток, так как это минимальное значение для индивидуально садового участка, без долевки на ОДНОМ участке не обойтись.

Совершенно верно.

Осталось прояснить, что ещё можно ЗАКОННО построить на подобной земле, а так же на "дачной сельхозке" и на ИЖС и на ЛПХ.
А то тема про строительство на продажу, а основу основ, что, собственно, можно строить и в каких случаях (рискну предположить, зависит, в т.ч., от размера участка) мы даже не затрагивали ранее. А это важно ИМХО.

Так можно построить 600 м2 на дачной земле (на "сельхозке" и на землях населённых пунктов) или не можно?
А???????????????????

Как считают знатоки-бывалые практики :hi_hi_hi:

?
Можно или нет? И почему?
Снесут обязательно или оставят (за взятку)?

Вопрос (как и многие другие), на самом деле, риторический...

Ещё раз подчеркну - речь не идёт о многоквартирности! А если уж о ней заговорили, то не плохо бы определить признаки этой самой многоквартирности. К слову...

Andreeviliaa писал(а):
gisers писал(а):
Построить дуплекс на такой земле можно при наличии двух смежных участков по 6 соток, итого 12 соток. Можно построить сблокированный дом с общей стеной. Я отказался от идеи строить дуплекс на одном участке 6 соток, так как это минимальное значение для индивидуально садового участка, без долевки на ОДНОМ участке не обойтись.

Совершенно верно.

Осталось прояснить, что ещё можно ЗАКОННО построить на подобной земле, а так же на "дачной сельхозке" и на ИЖС и на ЛПХ.
А то тема про строительство на продажу, а основу основ, что, собственно, можно строить и в каких случаях (рискну предположить, зависит, в т.ч., от размера участка) мы даже не затрагивали ранее. А это важно ИМХО.

На ИЖС законно возможно построить ЖИЛОЙ дом ,с утверждённым проектом и разрешением на строительство .
И другие условно разрешённые объекты .
На остальной сельхозке,дачке, построить возможно всё ,что душа пожелает .
Хоть 1000 кв.метров .
Для этого Администрация не требует и НЕ ВЫДАЁТ (не имея на то законных оснований) разрешения на строительство , это только ваши затраты на подвод коммуникаций и дорог .И риски по возмездному изъятию данной земли , с находящимися на данной земле неузаконенными постройками .
Полученные кадастровые паспорта( постановка в Ростреестре и кадастровом учёте) в отсутствии прямого назначения под жилую застройку и разрешения на строительство ,не есть индульгенция на законность данной постройки .

Ранее , давал , ссылки на судебную практику по дачкам и сельхозкам.
Поищите .

Ну вот.
Спасибо!

Это уже более конструктивная форма общения-диалога.
А то - "не вижу уровня", "С пехотой не общаюсь" и т.д. ...

Со временем (которого нет) надеюсь разберёмся с этим вопросов. Совместными усилиями, надеюсь... В конструктивной форме.

Спасибо.

Пользуясь случаем.
Хочу выразить благодарность и сказать огромное спасибо Константину.
Специалист, безусловно очень высокой квалификации и с большим опытом. Это видно сразу.
И очень точно понимающий "рынок загородной недвижимости", не просто на уровне специалист-риэлтор, а и в области строительства на продажу.

Проводя очередной тур маркетингового исследования рынка, а именно:

Andreeviliaa писал(а):
Источник 5.

Опрос риэлторов на тему – что сейчас востребовано на рынке загородной недвижимости.

Обычно это делается путём личного общения. Иногда с «легендой» иногда без. Из личной практики – надо просто зайти в агентство недвижимости и пообщаться с присутствующими там специалистами (специалистом) на тему востребованности покупателями тех или иных домов/участков.

...
...
...

...
...

Да! И не забудьте в любом случае поблагодарить специалиста за потраченное на Вас время.

Так вот. Проводя этот очередной тур, я заглянул (без особой надежды...) в местное агентство в Химках...
Константин (руководитель этого Агентства) оказался не просто очень компетентным специалистом в вопросах строительства на продажу, не просто очень хорошо знал "свой рынок - свой район - свою местность", но и оказался очень открытым и расположенным к общению человек.
Я уверен, если Константин пожелает и, самое главное. найдёт время, то его участие в данной теме сможет очень сильно её обогатить и наполнить новыми мыслями, суждениями, анализом практического опыта и т.д....
Ещё раз хочется сказать Константину большое спасибо, и пожелать всяческих успехов :co_ol:

Вполне реально, что "маркетинговый тур" перерастёт в плодотворное совместное сотрудничество...
И результаты, точнее. весь процесс, у меня есть желание осветить в сети - в режиме реал-тайм, если так можно выразиться... "Учебный" проект, так сказать.
Осталось только с концепцией и законодательством не много разобраться, завершить аккумулирование средств - и в перёд ...

P.S.
Проводя исследования или просто общаясь со специалистами, в т.ч. и очень высокого уровня, я, если честно, слышал массу бреда и откровенной чуши относительно темы - строительство на продажу. Больше, чем содержательной информации.
Если честно, 50% (или около того) - вообще не в теме. Просто, не в теме...
Из оставшихся 50% - большая часть это "обрывки" информации, из которых потом можно склеить целостную картину рынка, но необходимо опросить достаточно много специалистов...

Сегодняшний случай в Химках - редчайшее исключение.
И тем приятнее, что в моих же Химках (кто бы мог подумать?!).
Ещё раз спасибо Константин. Надеюсь, Вы присоединитесь к обсуждению, ведущемуся в этой теме. На данном этапе (поиск участка) или в будущем.

Собственно, на данном этапе - ищутся участки под две концепции:
!) Дом под ПМЖ - на ИЖС
2) Дачный вариант.

У меня было желание сделать их в одном бюджете, да бы показать (более полно раскрыть) потенциал сегодняшнего рынка недвижимости. Заодно, опровергнуть расхожее представление, что на продажу можно строить только на ИЖС, с газом и т.д.

Но с финансовой точки зрения, целесообразней всё таки сделать бюджеты несколько различными (дачный вариант - дешевле). Это чистый маркетинг и фин. расчёты. Это не значит, что "дачная земля" меньше подходит для строительства на продажу, это, просто, рациональное распределение ресурсов.
Под удачную "дачную" концепцию оптимален один бюджет, а под "удачную" концепцию "под ПМЖ" оптимален другой бюджет. Не более того...
В итоге, доходность на вложенный капитал, ожидается на приблизительно одном уровне. (я так думаю, а как будет в реальности - ???? только время покажет...

Кроме того, без привлечения доп. финансирования (а это значит - без возможности освещать процесс в сети) лично я с трудом могу осилить сразу два проекта "одного масштаба". Да и по срокам там всё непросто... Накладки, и т.д... Не суть...

Так же в данный момент, вот прям сейчас, инициируется очень интересный проект с привлечением крупного инвестиционного капитала. Проект, который может стать, без преувеличения, знаковым для рынка частного девелопмента в МО. И участие в реализации данного проекта потребует не хилого участия свободным временем. На два собственных проекта "обного масштаба" может банально не хватить времени...

Поэтому, в плане продолжения изложения в данной теме (постепенный переход к учебному/тестовому примеру) необходимо в ближайшее время определиться с конкретными параметрами "дачной" концепции и концепции "под ПМЖ".
Но сначала, надо разобраться, собственно, с самими концепциями.

А то участки ищутся, а с самими концепциями ещё не определились... Кому там нужны дома по 100-120-130-150м2? Кто ж их купит? И какими они должны конкретно быть?

Короче, много вопросов для обсуждения

Andreeviliaa писал(а):
Собственно, на данном этапе - ищутся участки под две концепции:
!) Дом под ПМЖ - на ИЖС
2) Дачный вариант.

У меня было желание сделать их в одном бюджете, да бы показать (более полно раскрыть) потенциал сегодняшнего рынка недвижимости. Заодно, опровергнуть расхожее представление, что на продажу можно строить только на ИЖС, с газом и т.д.

Но с финансовой точки зрения, целесообразней всё таки сделать бюджеты несколько различными (дачный вариант - дешевле). Это чистый маркетинг и фин. расчёты. Это не значит, что "дачная земля" меньше подходит для строительства на продажу, это, просто, рациональное распределение ресурсов.
Под удачную "дачную" концепцию оптимален один бюджет, а под "удачную" концепцию "под ПМЖ" оптимален другой бюджет. Не более того...
В итоге, доходность на вложенный капитал, ожидается на приблизительно одном уровне. (я так думаю, а как будет в реальности - ???? только время покажет...
Кроме того, без привлечения доп. финансирования (а это значит - без возможности освещать процесс в сети) лично я с трудом могу осилить сразу два проекта "одного масштаба". Да и по срокам там всё непросто... Накладки, и т.д... Не суть...

Так же в данный момент, вот прям сейчас, инициируется очень интересный проект с привлечением крупного инвестиционного капитала. Проект, который может стать, без преувеличения, знаковым для рынка частного девелопмента в МО. И участие в реализации данного проекта потребует не хилого участия свободным временем. На два собственных проекта "обного масштаба" может банально не хватить времени...

Поэтому, в плане продолжения изложения в данной теме (постепенный переход к учебному/тестовому примеру) необходимо в ближайшее время определиться с конкретными параметрами "дачной" концепции и концепции "под ПМЖ".
Но сначала, надо разобраться, собственно, с самими концепциями.
А то участки ищутся, а с самими концепциями ещё не определились... Кому там нужны дома по 100-120-130-150м2? Кто ж их купит? И какими они должны конкретно быть?
Короче, много вопросов для обсуждения

Вы правы, насчет локальности рынков. Под разработку концепции нужны специалисты-продажники, а судя по большинству пректов инвесторы довольствуются нанятыми мальчиками-девочками с красивыми дипломами маркетологов-социологов, слабо представляющих рынок. Заплатити за консультации и редакцию такому вот Константину или рекомендованну продажнику (по загородке, есть спец по ю-з мо могу порекомендовать)...

А уж потом к архитекторам и экономистам-финансистам... :ni_zia:

А то всегда получается наоборот: хотим максимум, нагинаем архитекторов, потом к продажникам - помогите люди добрые ! :cry_ing:

Святослав писал(а):

Вы правы, насчет локальности рынков. Под разработку концепции нужны специалисты-продажники, а судя по большинству пректов инвесторы довольствуются нанятыми мальчиками-девочками с красивыми дипломами маркетологов-социологов, слабо представляющих рынок. Заплатити за консультации и редакцию такому вот Константину или рекомендованну продажнику (по загородке, есть спец по ю-з мо могу порекомендовать)...

А уж потом к архитекторам и экономистам-финансистам...

А то всегда получается наоборот: хотим максимум, нагинаем архитекторов, потом к продажникам - помогите люди добрые !

Самое расхожая концепция.
Упал с небес участок ‘сельхозки‘ за смешные деньги , и решил соб, я офигенно богат .Дел -то размежевал участки,
на свой вкус , получил свидетельства.
Зарегил дачный кооператив, впоследствии УК будет зарабатывать на услугах .Все так делают !!!
Посадил продажников торговать "мутными " участками.
Идеально с подрядами .
Еще нарубим денеХ.
А продаж нет .
Покупатель не понимает ценности данного приобретения и его перспективы.
Еще требуется внести денег на всю инфраструктуру ,сколько ?!
Толком никто в УК ответить не могут, на старте считали одни цифры продаж ,по факту они совсем другие , плачевные .

В данном сегменте покупатель более консервативен и образован, и не хочет покупать ХЗ.
А это собы никогда не учитывают ,наивно полагая ,что покупатель прибежит с деньгами на старте , как в многоэтажках .
Оказалось нет, покупатель всегда хочет видеть товар лицом , а не виртуальные проекты и концепции.
Знаю реальные истории, когда деньги первых покупателей тупо сливали на массированную рекламу ,находя слабые струнки покупателей .
Дальше дело попросту вставало .
В том числе и завлекаловки по поводу перевода сельхозки в ЗНП и далее в ИЖС.
Деньги банально закончились .
И стоят КП -фантомы с разрозненными домами без дорог и необходимых коммуникаций .

alexis18 писал(а):
В том числе и завлекаловки по поводу перевода сельхозки в ЗНП и далее в ИЖС.
Деньги банально закончились .
И стоят КП -фантомы с разрозненными домами без дорог и необходимых коммуникаций .

Напишу как рентополучатель . а в чиновники - рентополучатели очень хорошо знают чем цена сельхозки отличается от земель ИЖС и вот за перевод они всю разницу и хотят себе в виде взяток. Так что обычно так на так и выходит, если не дороже.

Рентополучатель писал(а):
alexis18 писал(а):
В том числе и завлекаловки по поводу перевода сельхозки в ЗНП и далее в ИЖС.
Деньги банально закончились .
И стоят КП -фантомы с разрозненными домами без дорог и необходимых коммуникаций .

Напишу как рентополучатель . а в чиновники - рентополучатели очень хорошо знают чем цена сельхозки отличается от земель ИЖС и вот за перевод они всю разницу и хотят себе в виде взяток. Так что обычно так на так и выходит, если не дороже.[/quoуte]

Вот поэтому и не стоит новым "лендлордам" сельхозки искренне заблуждаться по поводу их всесильности.
Это совсем иной уровень административного и финансового ресурса.