"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

Добрый день, уважаемые специалисты!
А у меня такой вопрос: это форум только про жилую недвижимость? Вроде видела где-то тему про коммерческую, а теперь не могу найти... Дайте плз ссылочку, если не трудно, ищем офис в Москве. Спасибо!

Rue писал(а):
ЭтоЕщеКто, подскажите пожалуйста.

Такая ситуация:
Есть два смежных участка в собственности двух разных лиц (не долевой). И есть дом в долевой собственности тех же лиц, который расположен на обоих участках.
Хозяин одного из участков и доли в праве на дом, желает продать долю в праве и участок.

Как правильно в этом случае составить извещение о преимущественном праве покупки? Какая там должна быть указана стоимость? Ведь в договоре будет стоимость и доли в праве на дом и стоимость участка.
Договор должен быть один, т.к. половина дома расположена на продаваемом участке.

Кроме права преимущественной покупки доли, которое в соответствии со ст. 250 ГК РФ принадлежит другим участникам общей долевой собственности на дом, нужно не забывать также о праве преимущественной покупки чужого земельного участка, принадлежащем собственнику расположенного на нем строения, которое установлено ст. 35 ЗК РФ.

Кроме того, в соответствии с принципом единой судьбы земельного участка и расположенного на нем строения, который установлен той же ст. 35 ЗК РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Поэтому в указанном случае участник общей долевой собственности на дом, обладает не только преимущественным правом покупки доли дома, но и преимущественным правом покупки земельного участка, который хотя ему и не принадлежит, но расположен под общим домом, сособственником которого он является.

В связи с этим необходимо направить в соответствии с правилами, установленными ст. 250 ГК РФ, сособственнику дома предложение, как о покупке доли, так и о покупке земельного участка, с указанием их цены по отдельности, но со ссылкой на ст. 35 ЗК РФ о том, что они продаются одновременно.

Огромное Вам спасибо!

ЭтоЕщеКто, подскажите пожалуйста.
Такая ситуация:
ДКП квартиры сдан на регистрацию в РОСРЕЕСТР,по договору расчет между сторонами произведен, деньги заложены в банковскую ячейку.
Через 3-дня продавец квартиры подает заявление о прекращении госрегистрации договора.
Росреестр выдает док о приостановке госрегистрации на месяц, и просит предоставить дополнительные доказательства(сведения,документы)
наличия оснований для проведения госрегистрации.Если покупатель не предоставит необходимых док., то в госрегистр. будут вынуждены отказать.
Вопрос :
1.Что необходимо предоставить в Росреестр,для регистрации ДКП ?
2.Есть ли перспектива решения дела в суде?

Алекс27 писал(а):
ДКП квартиры сдан на регистрацию в РОСРЕЕСТР,по договору расчет между сторонами произведен, деньги заложены в банковскую ячейку.
Через 3-дня продавец квартиры подает заявление о прекращении госрегистрации договора.

Основания, по котрым продавец просит прекратить госрегистрацию Вам известны?
Подозреваю, что из-за несоответствия указанного в ДКП с реальным положением дел.
Заложенные в ячейку под определенные условия доступа деньги не есть проведенные взаиморсчеты. Ничто не мещает покупателю после госрегистрации
уклоняться от передачи ключа от ячейки или совершить иные действия, могущие повлечь ограничиние доступа продавца к деньгам.

1.Что необходимо предоставить в Росреестр,для регистрации ДКП ?

В описанной ситуации - документ, подтверждающий проведение взаиморасчетов. Расписку продавца.

2.Есть ли перспектива решения дела в суде?

Чтобы ответить на этот вопрос, нужно понимать основания, по котрым продавец просит прекратить госрегистрацию (см. выше).

Основание- у продавца есть более богатенький покупец, да и действует он явно с подачи агента, т.к. сам не решился бы.
В дкп указано, что расчет между сторонами произведен.
А роспись в договоре не является подтверждением получения денег?

Подскажите пожалуйста.
Есть сносимая хрущевка, собственность >3 лет. Собственику взамен нее, дают новую квартиру (вроде как по договору мены). После получения новой квартиры хозяин думает ее продать. С какого момента, в этом случае, считается собственность (будет более 3 лет или менее, т.к. квартира новая?). Будет ли он обязан уплатить налог с продажи недвижимости, если укажет полную стоимость в ДКП?
(меня тут интересует, смогу ли я ее купить с указанием полной стоимости в ДКП или не стоит ждать)
Спасибо.

navptr писал(а):
С какого момента, в этом случае, считается собственность?

С момента гсорегистрации договора мены.

Будет ли он обязан уплатить налог с продажи недвижимости, если укажет полную стоимость в ДКП?

Да.

Алекс27 писал(а):
А роспись в договоре не является подтверждением получения денег?

В Вашем случае нет.
Т.к. у продавца на руках договор аренды банковской ячейки с условием доступа, из которого очевидно, что деньги он ещё не получал.

Алекс27 писал(а):
ЭтоЕщеКто, подскажите пожалуйста.
Такая ситуация:
ДКП квартиры сдан на регистрацию в РОСРЕЕСТР,по договору расчет между сторонами произведен, деньги заложены в банковскую ячейку.
Через 3-дня продавец квартиры подает заявление о прекращении госрегистрации договора.
Росреестр выдает док о приостановке госрегистрации на месяц, и просит предоставить дополнительные доказательства(сведения,документы)
наличия оснований для проведения госрегистрации.Если покупатель не предоставит необходимых док., то в госрегистр. будут вынуждены отказать.
Вопрос :
1.Что необходимо предоставить в Росреестр,для регистрации ДКП ?
2.Есть ли перспектива решения дела в суде?

В соответствии со ст. 19 Закона РФ № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» если с заявлением о возврате документов без проведения государственной регистрации прав обращается только одна сторона договора, государственный регистратор вправе не возвращать этой стороне документы сразу, а приостановить регистрацию прав на срок до одного месяца, известив о поступившем заявлении другую сторону договора.

Если в течение указанного срока от другой стороны поступит аналогичное заявление, документы с регистрации просто вернут, а если не поступит и сторона, подавшая заявление о возврате документов без регистрации, не передумает, подав в этот срок вновь заявление о госрегистрации, регистратор сделает отказ в государственной регистрации.

В законе это обозначено, как «если в течение этого срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Поэтому именно об этих документах сейчас и идет речь. Теоретически возможны и другие варианты, но исходя из описанной Вами ситуации, это маловероятно.

В любом случае, эти действия можно рассматривать, как уклонение одной из сторон договора (в данном случае продавца) от его государственной регистрации со всеми вытекающими в связи с этим возможными правовыми последствиями, установленными законом.

В соответствии со ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда, а необоснованно, уклоняющаяся от государственной регистрации сторона обязана возместить другой стороне все убытки, связанные с этим.
Аналогичное правило содержится также в ст. 16 Закона РФ № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним».

Поэтому независимо от того, в связи с чем продавец уклоняется от государственной регистрации договора, а Вам об этом может быть и неизвестно, сделайте следующие последовательные шага:

1. Направьте продавцу телеграмму (с заверенным почтой текстом и уведомлением о вручении) с требованием объяснить его действия, указав при этом, что Вы не отказываетесь от покупки квартиры, настаиваете на государственной регистрации договора, и будете требовать ее проведения в судебном порядке;

2. Не пишите никаких аналогичных заявлений о возврате документов, а получайте свои документы, в т.ч. экземпляр своего договора купли-продажи в регслужбе только вместе с отказам в государственной регистрации, сделанном в связи с отказом от регистрации договора продавца квартиры;

3. Обратитесь в суд с заявлением о регистрации договора купли-продажи. При этом сразу подайте в обеспечение иска ходатайство об аресте квартиры (суд в таких случаях делает это 100 %). Параллельно рекомендую незамедлительно обозначить свои правопритязания на квартиру и в регслужбе, подав заявление о том, что Вы намерены регистрировать сделку в судебном порядке, и до поступления определения об аресте из суда просите никаких регистрационных действий с квартирой не производить.

Независимо от того, признает потом или нет суд уклонение продавца от регистрации договора необоснованным (по ситуации и доказательствам), и вынесет или нет в связи с этим решение о регистрации договора, судебный спор займет минимум 6-10 месяцев. Плюс время на снятие ареста. Поэтому в случае, даже если дело выиграет продавец, в чем я сомневаюсь, ни о какой продаже квартиры в ближайший год третьим лицам и речи быть не может. Все это должно отрезвить продавца в его намерениях кинуть Вас таким образом, тем более что вопрос с возвратом денег у Вас не стоит. Поверте проверено на практике.