Инвестиции в малоэтажное строительство 450 / 17464

alexis18 писал(а):
Вот поэтому и не стоит новым "лендлордам" сельхозки искренне заблуждаться по поводу их всесильности.
Это совсем иной уровень административного и финансового ресурса.

И размах по переводу явно не районного масштаба , отмашку дает губернатор и своим "ратникам" за подвиги. У нас феодализм как был так и остался.
Если вы успешный воин на "юго-западном фронте" то без сомнения вам сельхозземельки под дачку позволят чуток отрезать

Рентополучатель писал(а):
alexis18 писал(а):
Вот поэтому и не стоит новым "лендлордам" сельхозки искренне заблуждаться по поводу их всесильности.
Это совсем иной уровень административного и финансового ресурса.

И размах по переводу явно не районного масштаба , отмашку дает губернатор и своим "ратникам" за подвиги. У нас феодализм как был так и остался.
Если вы успешный воин на "юго-западном фронте" то без сомнения вам сельхозземельки под дачку позволят чуток отрезать

Очень явно это происходит когда внезапно меняются первые лица в регионах .
Ближний Круг тихо набрал сельхозки , близлежащей к городу и изначально интересной , и "тихо присоединяют" к населённым пунктам , чтобы потом вывести под промку или ещё что более стоящее и ликвидное .
Бац.
ВВП снял Барина , земельная схема вся развалилась .
Кому нужна эта сельхозка?!
Конечно , только недалёким Буратинам с потной копеечкой в руке .
Главное рассказать, что сельхозка это земля с "КОЛОСС альным" потенциалом .
внешняя ссылкаКолосс

Берите парни не задорого .
И понемногу по 2-5 ГА , сколько сможете .
И вот уже Буратино считает барыш с таунов и коттеджей :)-(:

Все так делают и я смогу.
Но .

alexis18 писал(а):
Конечно , только недалёким Буратинам с потной копеечкой в руке .
Главное рассказать, что сельхозка это земля с "КОЛОСС альным" потенциалом .

Увы не правильная транскрипция слова "колоссальный".
правильно КАЛО - ССАЛЬНЫЙ потенциал.

Andreeviliaa писал(а):
Так, собственно, весь вопрос как раз в том, что такое "законные рамки"?
Что законно можно построить на этой земле?
Почему власти не дадут получить разрешение на 600 кв. метров?
Очевидно, такое строение не вписывается в "законные рамки"..........

Вот я скажу следующее, т.к. у нас большинство законов «срисовывается» с Западных, то я обращу внимание ваше на то, что в Западной практике имеются некоторые ограничения на количество кв метров, которые можно построить на участке земли, которая по градостроительному плану относится к ИЖС или к землям населенных пунктов.
Имеется коэффициент, который сразу и показывает: сколько можно тут застроить.
Если участок 1000 кв м. (как упоминалось ранее в примере), а данный коэффициэнт равняеnся лишь 0,4, то и построить можно лишь 400 кв м общей площади. При коэффициенте – 0,2.... можно построить всего лишь 200 кв м.
Не секрет, что порой в хороших элитных местах (я сейчас пишу, в качестве примера про Германию) – на участке в 1000 кв м – располагается вилла в 200- 250 кв м. И больше пристраивать нельзя ничего.
Замечу, что большие коэффициенты, высокие – 1,0 или 1,2 например.... не везде и не всегда встречаются. И соответственно стоимость земли, где по плану застройки можно построить больше - на купленном участке, сразу увеличивается, т.е. чем выше коэффициент, тем выше и стоимость данной земли.
Это я все к чему пишу? Да к тому, что через некоторое время (какое?!) подобные коэффициенты введут и у нас. Пока этого нет. Но - как долго ещё не будет?
В случае же, если кто то превысит норму застройки в кв м, которая на данном участке имеет быть – то... собственника обязуют «уменьшить» кв м до нужной величины... дадут срок, если не выполнит к данному сроку, приезжают и могут снести...

У нас кое что подобное вроде есть, как регулятор – при строительстве на дачном участке.
Где все строения, включая добавочные постройки, дорожки, саму дачу – по метражу не должны превышать 30% от всего метража участка, т.е. не могут занимать более 30% от территории участка. Участок если– 6 соток, то построений должно быть не более 120 кв м.

Разовью мысль дальше.
Если у нас строятся таунхаусы на продажу – на дачном участке, то берется 2 сотки земли под него, на одной строится таунхаус, одна сотка остается в пользование, как палисадник.
Что имеем? Если строительство произошло на дачном участке, то 2 сотки х 0,3 (коэффициент)=0,6 или 60 кв м можно иметь общей площади таунхауса, по законодательству. Но:
Тут ещё вступает в силу то, что мансарда и/или цокольный этаж могут не считаться жилой площадью. Здесь рассматривается половина площади, итак – если добавить мансардный этаж в 50 кв м ( т.е. рассматривается лишь та площадь, которая не превышает 1,8 м по высоте и учитывается, что она отапливаемая), то получается при общей продажной площади 110 кв м, застройщик вроде и не нарушил законодательство (60 кв м допустимой общей площади) и одновременно в продажной рекламе, рекламирует таунхаус с общей площадью 110 кв м.. Построено как раз (до миллиметра!) столько кв м в таунхаусе, сколько разрешает закон.

Если при продаже – продавать «без отделки», что собственно и делают застройщики – то мансардный этаж вообще не учитывают, типо... там нет отопления, а кому надо – тот сам все обустроит...в будущем.
Итак – в таком случае, получам опять, что продажа возможна, закон не нарушен, количество общей площади таунхауса не завышено.

Остается ещё правда – гараж... если он есть здесь. Как его вот «впихнуть» в разрешенный план постройки на данном участке?... В цокольный этаж?.. Но цокольный этаж - это снова затраты, а значит и добавка к продажной цене. Оставить лишь открытое место для стоянки а/м около тауна? если рассмотреть бюджетный вариант, то можно оставить открытое место для стоянки авто.

Насчет «завышено» или не завышено количество метража, построенного застройщиком, я обращаю внимание в том контексте, что – вдруг через пару-тройку лет будут обращать более пристальное внимание на этот вопрос, на кв м в уже отстроенных домах и таунхаусах, и там , где идет расхождение с кв метражом, который допустИм в данном случае и тем кв метражом, который имеет место быть (построено), то обязать могут... и «убрать» лишнее...

СНиП 31-01-2003
При определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие. Подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство и технический чердак с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются.
3.8. Подполье- Предназначенное для размещения трубопроводов инженерных систем
пространство между перекрытием первого или цокольного этажа и поверхностью грунта.

Рентополучатель писал(а):
alexis18 писал(а):
Конечно , только недалёким Буратинам с потной копеечкой в руке .
Главное рассказать, что сельхозка это земля с "КОЛОСС альным" потенциалом .

Увы не правильная транскрипция слова "колоссальный".
правильно КАЛО - ССАЛЬНЫЙ потенциал.

РЖУУУУУУУУУУУУУУУУУ, не мАгу!!!

В камень , и на сельхозку !!!
Индивидуально .
Каждому Буратино . :)-(:

Daniela-R писал(а):
Разовью мысль дальше.
Если у нас строятся таунхаусы [b]на продажу – на дачном участке,[/b] то берется 2 сотки земли под него, на одной строится таунхаус, одна сотка остается в пользование, как палисадник.
Что имеем? Если строительство произошло на дачном участке, то 2 сотки х 0,3 (коэффициент)=0,6 или 60 кв м можно иметь общей площади таунхауса, по законодательству. Но:
.

Фантазии.
Законодательно не регламентируется застройка на дачном и ином участке , кроме ИЖС !!!
Кроме устава дачного кооператива или объединения.

Хоть 100 этажей , если правление разрешит , согласно устава .
И если хватит мощностей на данное чудо-строение .

alexis18 писал(а):
Святослав писал(а):

Вы правы, насчет локальности рынков. Под разработку концепции нужны специалисты-продажники, а судя по большинству пректов инвесторы довольствуются нанятыми мальчиками-девочками с красивыми дипломами маркетологов-социологов, слабо представляющих рынок. Заплатити за консультации и редакцию такому вот Константину или рекомендованну продажнику (по загородке, есть спец по ю-з мо могу порекомендовать)...

А уж потом к архитекторам и экономистам-финансистам...

А то всегда получается наоборот: хотим максимум, нагинаем архитекторов, потом к продажникам - помогите люди добрые !

Самое расхожая концепция.
Упал с небес участок ‘сельхозки‘ за смешные деньги , и решил соб, я офигенно богат .Дел -то размежевал участки,
на свой вкус , получил свидетельства.
Зарегил дачный кооператив, впоследствии УК будет зарабатывать на услугах .Все так делают !!!
Посадил продажников торговать "мутными " участками.
Идеально с подрядами .
Еще нарубим денеХ.
А продаж нет .
Покупатель не понимает ценности данного приобретения и его перспективы.
Еще требуется внести денег на всю инфраструктуру ,сколько ?!
Толком никто в УК ответить не могут, на старте считали одни цифры продаж ,по факту они совсем другие , плачевные .

В данном сегменте покупатель более консервативен и образован, и не хочет покупать ХЗ.
А это собы никогда не учитывают ,наивно полагая ,что покупатель прибежит с деньгами на старте , как в многоэтажках .
Оказалось нет, покупатель всегда хочет видеть товар лицом , а не виртуальные проекты и концепции.
Знаю реальные истории, когда деньги первых покупателей тупо сливали на массированную рекламу ,находя слабые струнки покупателей .
Дальше дело попросту вставало .
В том числе и завлекаловки по поводу перевода сельхозки в ЗНП и далее в ИЖС.
Деньги банально закончились .
И стоят КП -фантомы с разрозненными домами без дорог и необходимых коммуникаций .

Всё правильно пишите, но есть и относительно удачные случаи. У нас в Самарской области несколько КП строящихся по вашей схеме, почти все устроены как близнецы, ибо под крылом одной компании. Что было обещано при старте продаж(примерно 2009-2010 годы):
1) участки от 15 тыс./сотка, не ИЖС
2)За коммуникации электричество/воду/газ/дороги доплата 400 тыс. с участка, по планам(если не путаю) в 2013 году должно было быть всё.

Что есть сейчас:
1) остатки участков от 20 тыс./сотка, оформление в ИЖС произошло году в 2012, негладко, но прошло
2) цена на коммуникации выросла выросла до 600 тыс. с участка, реально проведено электричество, сделаны щебёночные дороги, есть водопровод непитьевой воды, на газ получены ТУ, план подключения 2015-2016 год.

Вроде и не кинули, но и сроки в 2 раза затянули.
И кстати возникает интересный момент, земля теперь ИЖС, но если просто купить участкок без коммуникаций, то никакая местная администрация не будет обеспечивать коммуникациями и дорогами, все вопросы к УК, которая за 600 тыс. всё подключит. Это к тому, что сам статус ИЖС не всё решает. У нас в центре Самары куча домов на землях ИЖС, а дорог, как таковых, в этих кварталах нет, не было, и делать похоже никакая администрация не собирается. И наоборот, есть дачные товарищества с высоким уровнем самоорганизации, в которых есть все коммуникации и дороги и охрана, хотя сельхозка. В известных мне деревнях ИЖС тоже нет, у всех ЛПХ, все коммуникации есть.

Вывод: если в чистом поле размежеваны участки с ВРИ ИЖС, я бы не стал радоваться, ибо такой ИЖС почти равен сельхозке.

alexis18 писал(а):
Фантазии.
Законодательно не регламентируется застройка на дачном и ином участке , кроме ИЖС !!!
Кроме устава дачного кооператива или объединения.
Хоть 100 этажей , если правление разрешит , согласно устава .
И если хватит мощностей на данное чудо-строение .

Ну, какие фантазии

. Теоретически - «мы» хотим построить и продать 3 таунхауса. Заработать так сказать (как в теме предполагается и рассматривается)...

Отсюда схема:
1. Покупается участок в дачном некомерческом объединении
1-а) делится на три маленьких участка.
2.Строятся три таунхауса
3.Потом, подпадая под так называемую «дачную амнистию». Получает собственник разрешение на строительство и его оформляет.
4. Регистрация в БТИ, чтобы можно было в последствии прописываться в этих таунхаусах. Оформление домовой книги.
5. Выход из дачного объединения, одновременно заключая с ним договор об использовании и эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования.
6. Перевод земли в ИЖС (или "позволить" новому собственнику самому заниматься этим уже)
6. Продажа всех трех таунхаусов.
Надеюсь, что схема правильно расписана. Если кто видит ошибки – поправьте, плиз.

Daniela-R, 6. Перевод земли в ИЖС - вот неочевидный пункт, который не всегда может быть выполним.