Особенности комнат. 115 / 12535

жаль конечно, что в обсуждении не участвуют профессиональные участники РН
лично мне эта тема кажется очень интересной
но в целом, чтобы дальше не гонять из пустого в порожнее, резюмирую, я действовал бы следующим образом :

поскольку комната продается как доля в праве общей собственности, то распоряжение МОП (местами общего пользования) возможно лишь по взаимному соглашению сособственников (Статья 246 п.1 ГК РФ). Для этого можно как заключить отдельный договор с собственником 9.3 кв.м, так и взять от него письменное согласие, что он не против пользования МОП конкретными (Петей и Васей) нанимателями.

Вопросы гражданско-правовых отношений у нас решает только суд. Значит, если считаете, что собственник другой комнаты нарушил каким-л образом ваши права, надо писать исковое заявление в суд.

Но можно пойти и по пути административных нарушений, которые в компетенции милиции, а в части регистрационного учета, и участкового
1. внешняя ссылка (проживание без регистрации и допущение собственником проживания без регистрации)
2. внешняя ссылка
(и пусть они сами доказывают, что договор найма заключен с соблюденим закона). А вы возьмите да и укажите в заявлении в милицию, что квартира находится в общей долевой собственности и никакого согласия вы никому не давали.

p.s. по-любому, прямая дорога к участковому, надо ему объяснить ситуацию, а он может даже и еще лучше расскажет, как действовать дальше.
p.p.s. если бы комната была бы в собственности как отдельный объект права, безо всяких долей, вот тогда дело швах, имхо.

Fast++
Я Вам благодарен , за то что Вы являетесь отличным собеседником и помогаете мне найти решение этого ребуса.
Отсутствие риэлторов в этой теме могу обусловить тем, что этот форум из риэлторского превратился в форум информационщиков для риэлторов и других профессионалов, обслуживающих риэлторов.

Отношения собственника комнаты 17,3 кв.м с охранниками из Тамбова нужно квалифицировать и называть поднаймом жилого помещения.
В законодательстве есть нормы общей площади на одного человека в контексте с наймом. Все собственники одновременно являются и нанимателями у государства, поэтому и должны соблюдать нормы общей площади при пользовании общим недвижимоым имуществом именно они.

Для меня коренным отличием найма и поднайма является эффект. Может ли являться договор основанием для постоянной регистрации по месту жительства(практика паспортных столов). Так вот по договору найма(социальному и коммерческому) это сделать можно, а по договору поднайма этого делать нельзя.
Не вспомню ни одного случая, когда по договору поднайма(в обиходе называемом наймом иногда арендой), прописывали к себе постояльцев(охранников из Тамбова) с регистрацией на постоянной основе.

В крупных АН комнатами и долями заниматься неперспективно.Рекламный бюджет расчитан на комиссию от элитной недвижимости.
С комнатами доход не большой и вероятность суда велика. Крупному игроку РН участие в суде это все равно, что вывалятся в грязи. Пиарщики конкурентов преподнесут это как Слон затоптал моську.
Поэтому вся практика у частников. Предполагаю, что все решается на уровне участкового, далее ущемляющая сторона прекращает незаконную аренду.

тут еще что-то есть, пусть висит ссылка в этой теме до кучи
внешняя ссылка

Fast++ писал(а):
если нет договора найма - то все решается в неформальной обстановке, при помощи участкового или братков

При помощи братков можно при наличии договора решать ...вопрос с братками и решалой, в последствии будут решать: следователь, прокурор и судья.

ВВЬ писал(а):
Есть ли законодательные ограничения по числу снимающих комнату в зависимости от жилой/общей площади?

Нет, есть ограничения на вселение лиц не указанных в договоре найма.

ВВЬ писал(а):
Давайте уточним у других участников форума. Могу сказать что в свидетельстве о собственности и договоре купли-продажи объект недвижимости называется комнатой.

Что написано в свидетельстве, в пунктах: «Вид права» и «Объект права»?

ВВЬ писал(а):
Не согласен на все 100% с этим утверждением. Считаю что с приватизацией новый собственник остается и нанимателем помещения. Интересно как Вы прокомментируете ГК:
Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Статья 413. Прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице
Обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

ВВЬ писал(а):
Все собственники одновременно являются и нанимателями у государства

Государство не может сдать собственнику его же (собственника) собственное имущество. Право собственности абсолютное, в него входят все права на имущество, включая те, что ещё не придумали. И нет никакой необходимости заключать дополнительные договоры для приобретения этих прав.
Кроме того, прочтите внимательнее:
Статья 671. Договор найма жилого помещения
1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

ВВЬ писал(а):
Ко мне обратился клиент

Кем Вы работаете?

ВВЬ писал(а):
Отсутствие риэлторов в этой теме могу обусловить тем

Попробуйте обусловить это отсутствием интереса к теме

Samail писал(а):
ВВЬ писал(а):
Интересно как Вы прокомментируете ГК:
Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Статья 413. Прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице
Обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

Договор социального найма как и приватизации безвозмездный. Тогда причем здесь кредиторы?

Samail писал(а):
Государство не может сдать собственнику его же (собственника) собственное имущество. Право собственности абсолютное, в него входят все права на имущество, включая те, что ещё не придумали. И нет никакой необходимости заключать дополнительные договоры для приобретения этих прав.

Внимательно все перечитал. Не нашел описание того, чтобы договор социального найма расторгался одномоментно с заключением договора передачи в собственность(приватизацией).
Если договор социального найма дает право владения и пользования для проживания, то с приватизацией добавляется еще и право распоряжаться. Вместе они регулируют все три права.
Давайте рассмотрим расприватизацию, при этом просто востанавливается первичный договор социального найма, что подтверждает тот факт, что договор социального найма не расторгается при приватизации.
Еще при отказе от приватизации одного из прописанных , его право пользование и распоряжение продолжает регулироваться договором социального найма, условия которого переходят в договор о приватизации со сменой собственника.

Samail писал(а):
Кем Вы работаете?

Риелтором

Samail писал(а):
Попробуйте обусловить это отсутствием интереса к теме

Ложка дорога к обеду. Поэтому и интересен опыт бывалых

Ближе к завершению приватизации, Приватизировать квартиру бесплатно можно до 1-го марта 2010-го года, эта тема станет самой популярной у риэлторов, придет время в авральном режиме приватизировать самые тяжелые коммуналки, вот тогда понадобится этот опыт.
Кроме того комнаты это самые недорогие объекты недвижимости, это входной билет в МСК для приезжих из регионов.

ВВЬ писал(а):
Договор социального найма как и приватизации безвозмездный.

Кто Вам такую мысль подал? В законе нет указания на безвозмездность договора социального найма. Как правило, они все возмездные.

Раздел VII. ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги
1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

Правда это в данном случае не имеет значения, речь идёт о существовании обязательств по договору найма.

ВВЬ писал(а):
Тогда причем здесь кредиторы?

Под должником и кредитором, понимаются тот, у кого есть обязательства и тот по отношению к кому имеются эти обязательства.

Статья 307. Понятие обязательства и основания его возникновения
1. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
2. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

ВВЬ писал(а):
Если договор социального найма дает право владения и пользования для проживания, то с приватизацией добавляется еще и право распоряжаться. Вместе они регулируют все три права.

Не вместе, достаточно только наличия права собственности возникшего на основании договора приватизации.

Статья 209. Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

ВВЬ писал(а):
Давайте рассмотрим расприватизацию, при этом просто востанавливается первичный договор социального найма, что подтверждает тот факт, что договор социального найма не расторгается при приватизации.

ЗАКОН РФ "О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
Статья 9.1. Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.

Где здесь речь про восстановление?

ВВЬ писал(а):
Еще при отказе от приватизации одного из прописанных , его право пользование и распоряжение продолжает регулироваться договором социального найма, условия которого переходят в договор о приватизации со сменой собственника.

В законе идёт речь только о том, что на таких лиц не распространяется действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ, предусматривающих прекращение права пользования жилым помещением в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения.
Ни о регулировании договором социального найма, ни тем более о переходе каких-то условий в договор приватизации (что вообще невозможно ввиду того что он уже исполнен) я ничего не углядел. Поделитесь ссылкой, если знаете, где такое написано

Вообще, если честно выглядит немного нелепо. Вы задаете наивные вопросы и тут же, пытаетесь удивить мир, своим революционными открытиями в области юриспруденции. Желательно выбрать что-то одно

ВВЬ

Samail

Посмотрите внешняя ссылка

Вместо препираний по нелепости описания ситуации.
Опишите пожалуйста пошагово Ваше решение первоначальной задачи этого поста. Рецепт успеха в этой ситуации. Подведите резюме Вашим измышлениям этой ситуации в одном целостном ссообщении.
Представьте, что Вы судья и Вам необходимо вынести решение в одном документе.
Тогда Ваша позиция будет целостной, а сейчас Вы комментируете наши Fast++ мысли вслух.

Samail писал(а):
Ни о регулировании договором социального найма, ни тем более о переходе каких-то условий в договор приватизации (что вообще невозможно ввиду того что он уже исполнен) я ничего не углядел. Поделитесь ссылкой, если знаете, где такое написано

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

ВВЬ, ответьте на вопрос

Samail писал(а):
Что написано в свидетельстве, в пунктах: «Вид права» и «Объект права»?

и дальше все будет понятно, что делать