Клуб Руководителей Агентств Недвижимости 57 / 2411

Алексей Сидельников писал(а):
Если заниженную сумму в договоре обсудили (и согласовали со своим покупателем) до внесения предоплаты, а потом внесли, то уж за свои слова отвечать надо.

Не однозначно, Алексей.
В целях формирования цивилизованного рынка надлежит всячески способствовать указанию реальной стоимости в договоре.
Многие не простые вопросы снимаются в этом случае. Не мне Вам это объяснять. Указанное правило - ещё один рычаг давления на собственника, с целью заставить его встать на правильный путь.
Это первое.

Покупатель, имея на руках авансовое соглашение с указанием реальной стоимости свои деньги всегда заберет обратно.
По хорошему-ли, по плохому (через суд), но заберет. Это, думаю, тоже понятно.
Это второе.

В конце концов, покупатель (особенно при крупном авансе) может пойти до конца, явиться на сделку и там, при свидетелях потребовать указания в ДКП полной стоимости. Вы что ему тогда предъявлять будете?
Это третье.

Николай, да, я за построение цивилизованных отношений и за указание полной цены, но покупатели же зачастую как дети малые - "хочу игрушку!", ему говоришь, пиши заявление, что знаешь, что игрушка ломучая и с гарантией возврата/обмена будут проблемы, так все равно хотят и пишут...

На собственника давить нечем: во-первых от прикрыт щитом из своего агентства, с которым заключается авансовый договор - вернут аванс и все; во-вторых, протянув время и на сделке заявив, мол, хочу полную стоимость, просто потеряете время свое и потратите чужое. Добрым словом за это не вспомнят. А если это будет еще и сложная альтернатива из нескольких квартир, то вас тихо, а может и не очень, возненавидят все участники сделки.

Кроме того, утверждение, что стоимость в договоре будет занижена с целью ухода от налогов тоже спорна (вы не утверждали, но в диалоге подразумевается). Может человек и готов заплатить подоходный налог с разницы, но деньги провел бы не как доход от продажи квартиры, а как другую статью доходов (одновременно с продажей квартиры он сплясал покупателю гопака :lol:

). А сам уход от налогов можно подтвердить только после 30 апреля следующего года, когда придет время подавать декларацию и платить налоги.

Что же касается возвратов авансов, то на мой взгляд, большинство агентств старается не доводить до суда, ибо не на авансах мы зарабатываем, а на сделках.

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
Полумеры. Или 2%(что нормально для подтверждения серьезности намерения) или иди поищи эту сумму, которую озвучивали еще до приезда на аванс. А то бывает и нередко - едет некий агент некоего крупного АН и с порога заявляет - а мы больше 30тыс не вносим. Или 20. Можно даже не снимать верхнюю одежду - иди ищи и не мешай работать.
А уж отталкиваться от суммы аванса и на этом основании решать - снимать с продажи или нет - глупость. Внес 2% - снята, не внес - иди ищи, пока нет аванса - в продаже. А то получается "немного беременна".

Не согласен.
Мы сейчас придерживаемся такой позиции:
1) хочешь покупать - вноси аванс
2) аванс имеет рекомендованный размер (2 или 3% - это обсуждается сейчас)
3) внес рекомендованный размер - спишь спокойно, экспозиция прекращена
4) внес 30 тыр - нет проблем, мы готовимся к сделке с тобой, но поскольку 30 тыр это не гарантия - то имеем право продолжать экспонировать. Пользоваться правом или нет - вопрос индивидуальный.

По большому счету сейчас так и есть - редкие компании после аванса 30 тыр полностью прекращают экспозицию, а те что прекращают - те сильно рискуют... в первую очередь интересами своего клиента. Мы лишь хотим сподвигнуть сделать условия сотрудничества прозрачными и перейти к практие нормальных авансов.
Почему не устраивает существующая - Сидельников отлично написал.

Сергей А. Саяпин писал(а):
- Является ли намерение продавца занизить стоимость в дкп БЕЗУСЛОВНЫМ основанием для возврата аванса по требованию покупателя?

Алексей Сидельников писал(а):
Если заниженную сумму в договоре обсудили (и согласовали со своим покупателем) до внесения предоплаты, а потом внесли, то уж за свои слова отвечать надо.

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
Соглашение сторон. Решается простым присутствием указанных сторон на авансе.
Вообще не вижу проблемы.

Что бы вы на авансе не обсудили, с обеими сторонами или без оных, и что бы вы не зафиксировали в авансовом соглашении - У ГРАЖДАНИНА ЕСТЬ ПРАВО покупая квартиру за 10 рублей - зафиксировать в дкп именно 10 рублей, а не 1.
Даже если в авансовом написано иное. ОТКАЗ ОТ СВОИХ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ - НЕДЕЙСТВИТЕЛЕН.

Т.о. как правильно написал Николай - если человек не захочет - передумает - покупать квартиру по заниженной цене - то аванс придется ему вернуть.
Вопрос лишь добровольно или в судебном порядке.
В суде - аргумент "а он раньше на авансе соглашался на ущемление своих прав" - это слабый аргумент))
Мы лишь хотим избежать лишних споров, и думаем не сделать ли такую ситуацию безусловной, чтобы не спорить в судах лишний раз.

При этом - если обе стороны согласны - то я не вижу препятсвий к сделке. Обсудили на авансе и вперед.
Но если покупатель перестал быть согласным - то сделку такой аванс не спасет.
И тот кто принуждает клиента нарушить закон - то становится еще и соучастником.

- Является ли отсутсвие (утратил, потерял, не было) у продавца документа подтврждающего взаиморасчет с бывшим владельцем квартиры БЕЗУСЛОВНЫМ основанием для возврата аванса по требованию покупателя?

- Безусловным - нет, разумеется.

Тоже не все так просто... Сегодня на обсуждении много говорили об этом - есть разные мнения.
Ты вносишь аванс в компанию. Клиент с тобой. В компании етьс правоустановка, но нет копии документа о взаиморасчетах.
Ты внесешь? Скорее всего да. Будем надеяться что к сделке будет - клиент найдет в загажнике... А если не будет - ТЫ КУПИШЬ? Скорее всего нет.
Зачем тогда спорить об авансе, если можно согласовать что это - важный и безусловный фактор.
Отмаза - мы так с вами на авансе договорились - это опять ни о чем, я в суде легко обосную что нами были выявлены правовые риски (отсутствие подтверждения взаиморасчетов) - значит у нас етьс право не брать квартиру с рисками.
А не вносить если нет копии документа о взаиморасчетах... В большинстве компаний ее нет на момент приема, даже если она есть у клиента.
Но тут я с вами в чем соглашусь - что не все однозначно... Надо чуть-чуть подумать.

- Как точно (кем, кому) и в какой момент должна передаваться распика после сделки?

Стратегически неправильно. Почему именно ПЕРЕДАВАТЬСЯ после сделки?
Тут вообще дисер, докторский

В том то и дело, что реально ситуации разные бывают... А споры на сделках бывают постоянно.
Продавец отдает расписку в обмен на ключ от ячейки или после получения денег из ячейки?
А если он хочет их получить один, в тайне от всех да еще недели через 3 после регистрации?
Покупатель за его распиской долго бегать будет?
А если в этот момент (регистрация произошла, ключ у продавца, но ячейка им не открыта) - он скончается? Что будет делать покупатель?

Обсуждается много сценариев разрешения ситуации, в каждой есть свои недочеты... думаем в общем.
Вариант расписки в отдельную ячейку это конечно хорошо, только предположи что:
1) регистрация была
2) покупатель свою ячейку вскрыл, достал расписку продавца
3) продавец свою ячейку не вскрыл... заболел сильно - в коме лежит. или умер. или потерял доки для вскрытия, а срок завтра заканчивается... А у покупателя расписка уже получена.

Ну короче не все так просто, как рассуждать на форуме...

Я считаю, что позиция немного у риэлторов барско-царская - хочешь бери, но тогда встань на мостик.. не встанешь.. не бери.. пшел вон..
Мы же должны выработать правила, которые приемлемы для всего рынка, и в частности для отношений между физическими лицами тоже,чтобы не было дискриминации.
Например, надо рассматаривать случаи, когда к вам приходит давать аванс сам покупатель, или два физичских лица договариваются между собой - и условия договореннностй должны быть такие же, какие они получат в АН.. ибо тогда, если условия АН более жесткие - мы получим сравнение не в нашу пользу и выбор клиентов не в пользу отношений с АН..Всегда удивляет меня в дискуссиях об условиях обслуживания людей, в частности - на этом фОРУМЕ - это приоритет мнения профи перед мнением самого потребителя услуги.. это не правильно.. То есть - вместе с грязной водой выплескивается и сам моемый ребенок.. :nez-nayu:

В пылу дискуссий , уважаемые коллеги, вы забываете об интересах тех, на чьи денежки существуете и развиваетесь.. Такие опросы и такие выводы можно проводить только с участием клиентов.С учетом их мнения.
Например.. западная практика. Аванс(залог) никогда не возвращается.. нет причины - заболел, умер и прочее - это не причина. Решил купить квартиру - будь любезен, понимай, какое это серьезное дело и не смей умирать в этот период или передавай права требования документально .Аванс(залог) может быть как между физическим лицами, так и между АН и физлицом,никогда между двумя АН(сохраняют прозрачность и незаинтересованность, сразу отметают обвинения в сговоре и всяческую предвзятость).
Размер аванса- от 3 до 10 процентов, что кстати, я помню, в первые дни работы в ИНКОМе нам говорили на лекциях - 2002-2003 гг. - как рекомендованные РГР(извините за упоминание на этой площадке) размеры.Потом как то все это съехало к 1 тыс долларов из-за склонности россиян к поиску мошеннических схем заработка на авансах, несовершенства судебной системы и вообще - из-за волокиты любой системы защиты прав человека.
Сейчас- аванс крошечный, всегда возвращаемый, не накладывающий никаких обязательств - можно продолжать рекламу -и в чем тогда его смысл?
И предлагаемое вами еще более закрепляет эту неопределенность и систему полумер..не решая вопрос принципиально.

Юлия Битузе

Что касается продажи за полную стоимость - человек имеет право продать за сколько хочет, но никто не должен от него скрывать истинную стоимость квартиры и он должен в договоре указывать оценку, чтобы была видна его осведомленность об истинной цене, и он должен платить налог с этой оценочной стоимости, несмотря на то, что указал меньшую.. Как только это введут(например, такая система во Франции и Германии - продавайте за сколько хотите, но налог заплатит, во-первых, покупатель - тогда нет смысда скрывать прибыль, а во-вторых, от суммы оценки исходя из рыночной стоимости по району) - исчезнут все поводы извращаться в сокрытии истинной цены.. Ведь решение такое простое и на поверхности..
В нашем случае можно принять такое соглашение между АН - членами РГМ или РГР об обязательном указании полной оценочной стоимости, не влезая в договоренности между покупцом-продавцом.Например, в соответствии с оценкой такого-то сертифицированного органа квартира стоит 15000 000, а продается по догворенности сторон за 2000 000.
Оставьте решение о начислении налогов в компетенции налогового органа, но обезопасьте стороны от расторжения по причине кабальности..

Юлия Битузе

Что касается расписки и волнений по поводу "напишет -не напишет" - считайте обязательным указание в ДКП фразы - "договор считается исполненным после проведения расчетов, передачи имущества и денег, что подтверждается распиской продавца в простой письменной форме" - и вы сразу сделаете расписку неотъемлемой частью договора, подтверждающей, проме АПП, его исполнение.. сразу начнут хранить и беречь вместе с правоустановкой..Если сумма договора совпадает с суммой расписки( а именно это несовпадение обычно вызывает желание ее не писать) - то заверяйте ее нотариально, на сделке - ни один нотариус тогда не откажет..Описывайте в договоре способ передачи денег,банк и ячейку, включайте банк в число возможных свидетелей, не надо псевдосмущенно отворачиваться, типа официально мы не знаем, сколько там чего заложили и где, говорим мы, выходя с клиентом из депозиатрия.. в этом цинизм, которому они у нас учатся..
В общем, начните писать договра красиво - и народ подтянется.. а если это еще сделать в виде рекомендаций МАГР или ГРМ и повесить в рамочке в переговорной - всегда можно на вопросы клиентов тычнуть уважительно пальцами - ГРМ рекомендует..

Сергей А. Саяпин писал(а):
Не согласен.
4) внес 30 тыр - нет проблем, мы готовимся к сделке с тобой, но поскольку 30 тыр это не гарантия - то имеем право продолжать экспонировать. Пользоваться правом или нет - вопрос индивидуальный.

Вот поэтому считаю, что делать мне (лично) на вашем КРАНе нечего. Вы обсуждаете то, что есть сейчас - кривое зеркало. Не пытаетесь поменяться и сделаться лучше, а занимаетесь профанацией себя же. Это вы как раз можете попробовать ответить сами себе - а че мы собираемся и зачем?

Что бы вы на авансе не обсудили, с обеими сторонами или без оных, и что бы вы не зафиксировали в авансовом соглашении - У ГРАЖДАНИНА ЕСТЬ ПРАВО покупая квартиру за 10 рублей - зафиксировать в дкп именно 10 рублей, а не 1.

Подождите.. Я вам там выше про оферту уже озвучил. Вы там не согласились. А тут, значит, хотите закрепить некие соглашения.

Т.о. как правильно написал Николай - если человек не захочет - передумает - покупать квартиру по заниженной цене - то аванс придется ему вернуть.
Вопрос лишь добровольно или в судебном порядке.
В суде - аргумент "а он раньше на авансе соглашался на ущемление своих прав" - это слабый аргумент))
Мы лишь хотим избежать лишних споров, и думаем не сделать ли такую ситуацию безусловной, чтобы не спорить в судах лишний раз.

В том то и дело, что реально ситуации разные бывают... А споры на сделках бывают постоянно.
Продавец отдает расписку в обмен на ключ от ячейки или после получения денег из ячейки?
А если он хочет их получить один, в тайне от всех да еще недели через 3 после регистрации?
Покупатель за его распиской долго бегать будет?
А если в этот момент (регистрация произошла, ключ у продавца, но ячейка им не открыта) - он скончается? Что будет делать покупатель?

Обсуждается много сценариев разрешения ситуации, в каждой есть свои недочеты... думаем в общем.
Вариант расписки в отдельную ячейку это конечно хорошо, только предположи что:
1) регистрация была
2) покупатель свою ячейку вскрыл, достал расписку продавца
3) продавец свою ячейку не вскрыл... заболел сильно - в коме лежит. или умер. или потерял доки для вскрытия, а срок завтра заканчивается... А у покупателя расписка уже получена.
Ну короче не все так просто, как рассуждать на форуме...

Пока вы там опять обсуждаете новые для кого то вещи или непонятные - многие давно решили эту задачу.
Давно и просто

Юлия Лурье писал(а):
Мы же должны выработать правила, которые приемлемы для всего рынка, и в частности для отношений между физическими лицами тоже,чтобы не было дискриминации.
Например, надо рассматаривать случаи, когда к вам приходит давать аванс сам покупатель, или два физичских лица договариваются между собой - и условия договореннностй должны быть такие же, какие они получат в АН..

А у Вас в Инкоме всегда дискриминация физических лиц? Весьма часто (у нас) покупатель и продавец встречаются лично еще на авансе. Для вас эта модель не работает - денюшку прятать надо. Прозрачно научите работать свои сотрудников.

В пылу дискуссий , уважаемые коллеги, вы забываете об интересах тех, на чьи денежки существуете и развиваетесь.. Такие опросы и такие выводы можно проводить только с участием клиентов.С учетом их мнения.

Вот и начните это делать сами.
В общем, вижу проблемы крупных АН, которые наверное хотят работать по-другому, а мелкие и ЧМ давно уже работают по-другому. Потому что к этим мелким АН и ЧМ уходят клиенты из крупных АН. Все чаще слышу одну и ту же фразу от приходящего клиента - ну не верюя, что они работают за 40тыс по договору. Значит где то обманывают. А я не хочу быть обманутым. Вот и вся проблема крупных АН. Никакие не стандарты и пр. белиберда. Работать надо нормально с клиентом.
Зато поют нам эти крупные АН про "технологии" Смешно, реально

Юлия Лурье писал(а):
Например.. западная практика. Аванс(залог) никогда не возвращается.. нет причины - заболел, умер и прочее - это не причина. Решил купить квартиру - будь любезен, понимай, какое это серьезное дело и не смей умирать в этот период или передавай права требования документально .Аванс(залог) может быть как между физическим лицами, так и между АН и физлицом,никогда между двумя АН(сохраняют прозрачность и незаинтересованность, сразу отметают обвинения в сговоре и всяческую предвзятость).
Размер аванса- от 3 до 10 процентов,...

Юлия, "Западная практика" - немного разная и немного отличается от нашей.
А именно:
- беспроцентное кредитование продавца в форме и размере аванса, вряд ли можно назвать "западной практикой". Там, все-таки, скорее задаток. То есть, если продавец откажется продавать объект - он должен вернуть задаток в двойном размере.
- всегда обговаривается форс-мажор: в каких случаях задаток может быть возвращен покупателю в полном объеме, если покупатель отказывается от покупки. Например, когда покупатель покупает объект с помощью ипотечного кредита и когда банк-кредитор может отказать в выдаче кредита.
Вопрос о Западной, и в частности, практике в Великобритании, я уточнял у Екатерины Коноваловой, когда она была в Москве. Вопрос о практике в Италии, Швейцарии и Литве - уточнял у Жанны Swiss. И та, и другая говорили, что наших "сам себе режиссеров" обрабатывают по полной программе: и смерть покупателя может не быть основанием для возврата задатка.
Но когда интересы покупателя представляет риэлтор, который работает на этом рынке, то и о задатке договариваются, и о возврате задатка в случае отказа банка, и о прочих "мелочах", интересных покупателю.

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
Обсуждается много сценариев разрешения ситуации, в каждой есть свои недочеты... думаем в общем.
Вариант расписки в отдельную ячейку это конечно хорошо, только предположи что:
1) регистрация была
2) покупатель свою ячейку вскрыл, достал расписку продавца
3) продавец свою ячейку не вскрыл... заболел сильно - в коме лежит. или умер. или потерял доки для вскрытия, а срок завтра заканчивается... А у покупателя расписка уже получена.
Ну короче не все так просто, как рассуждать на форуме...

Пока вы там опять обсуждаете новые для кого то вещи или непонятные - многие давно решили эту задачу.
Давно и просто

Евгений, только щас увидел Ваш последний комментарий...

То что многое Вам кажется уже давно решенным - это в данном случае скорее не от большого технологического знания, а от непонимания масштаба проблемы.
Вы рассуждаете как риэлтор на сделке - надо сделать так, чтобы риски были минимальны...
А мы же рассуждаем на уровне формирования стандарта - как сжделать так чтобы участники рынка на эти темы вообще на сделке не спорили. Вне зависимости от того много у них знаний или не очень.
Если взгляд рядолвого риэлтора перенести с одной сделки на практику всего рынка - то проблема сразу появляется, и уже не так тривиальна как казалось в частной ситуации.