Инвестиции в новостройки: миф или реальность? 73 / 10145

alexey moskva писал(а):
Olga Z писал(а):
Сейчас 15% в год - гут.

маловато. Сейчас банки по 11% в год дают.
А если разбить сумму скажем в 10 млн рублей на 3 примерно по 3,5 млн рублей и купить однушки в ближнем Подмосковье. Вы тоже думаете, что будет 15% в год???

Ну, не на 3, а на 4 по идее почти
чуток не хватит
тут надо посчитать,
я не ходила в подмосковье уже 1.5 года, немного не в теме

Давайте по Солнцево-парку прикинем
Кто в теме?

Очень сложно что-либо прикинуть на данном сегменте: на небольшом пятачке выдвинулись 2 мега объекта- Первый парк Московский 69 домов плюс 87 домов Переделкино парк, где-то порядка 4 млн кв.м! И это не считая Града Московск., Солнцево парка,ЖК Домостроитель, которые еще не сданы толком, а значит пока не поехали утром по трассе, по крайней мере все не поехали.Обещанное в Румянцево метро, здесь мало что даст, разве передвинет пробку ближе в область на пару км.Видимо, стоит подождать генплана на Нью Москву, нужна сеть дорог и срочно, без них прикидывать инвестиции в
этот сегмент очень сложно, да и все вышесказанное годится и для объектов Коммунарки .ИМХО.

Моляренко Игорь писал(а):
Где в первом вопросе ТС речь о новострое?

в заголовке тема про НоВоСтРоЙ

Инвестиции в новостройки: миф или реальность?

[/quote]
Газпром может уронить любая политическая новость. Не вспомните случаем как отреагировал РА когда объявили, что наши войска вошли в Осетию? Гос компании упали, да так, что никому мало не показалось, в первую очередь. Я не говорил, что им ВООБЩЕ не куда бежать, я говорил что не реально бежать с РН. Часть ивестиций у любого серьезного ивестора будет в недвижке. Предлагаю закрыть обсуждение.н :te_ma-clo_se:

[/quote]

Уж простите, что вмешиваюсь, но Вам, прежде, чем что-то так категорично утверждать нелишне с друзьями вашими пообщаться. Рынок начал тогда падать не из-за войны в Осетии, на это всем было, в общем-то плевать. Рынок начал падать из-за того, что ВВП доктора в Мечел послал. А компании как упали так и отрасли.

)) Ухожу, ухожу, ухожу

)))

Olga Z писал(а):
Давайте по Солнцево-парку прикинем
Кто в теме?

По моей оценке для неизменяющегося рынка (а я только так все и считаю), Солнцево Парк принесет 19% годовых плюс-минус 3%.
Это при том, что под риском недостроя актив будет год из четырех лет жизни, плюс учтен налог на доходы (с аренды за 2-4ый годы) и финальная продажа по полной стоимости в ДКП.

Ольга Z, я впечатлен Вашими успехами, хотя, похоже, Вы принимаете больше рисков, чем я.
А прикидывали ли Вы - какая доля из увеличения первоначального капитала в 26 раз за 9 лет (т.е. в среднем 44% годовых в год ! и это при условии, что вообще не выводили деньги из дела) за счет общего увеличения рынка, а сколько за счет собственно Вашей стратегии?
(это я совершенно без задней мысли спрашиваю, мне интересно сравнить разные подходы к инвестированию)

С уважением,
Сергей

Сергей Марфин писал(а):
Olga Z писал(а):
Давайте по Солнцево-парку прикинем
Кто в теме?

По моей оценке для неизменяющегося рынка (а я только так все и считаю), Солнцево Парк принесет 19% годовых плюс-минус 3%.
Это при том, что под риском недостроя актив будет год из четырех лет жизни, плюс учтен налог на доходы (с аренды за 2-4ый годы) и финальная продажа по полной стоимости в ДКП.

Ольга Z, я впечатлен Вашими успехами, хотя, похоже, Вы принимаете больше рисков, чем я.
А прикидывали ли Вы - какая доля из увеличения первоначального капитала в 26 раз за 9 лет (т.е. в среднем 44% годовых в год ! и это при условии, что вообще не выводили деньги из дела) за счет общего увеличения рынка, а сколько за счет собственно Вашей стратегии?
(это я совершенно без задней мысли спрашиваю, мне интересно сравнить разные подходы к инвестированию)

С уважением,
Сергей

19 % годовых это как получилось? Это за каждый из 4х лет жизни объекта? Почем вход-выход и сколько лет в позиции? На однухах, конечно?

Ну, брала только на уровне 3го этажа, очень быстро продавала - сразу с ключами, цикл - 1-1.5 года в среднем (и не попала под кидки ни разу), один раз только котлован-и именно он оказался неудачным и засадил меня на 5 лет, ну и повезло - основные активы были куплены прямо перед рывком 2005-6 года как раз на нуле, и деньги не только не выводила, а еще и пару раз воспользовалась платными рассрочками именно в этот момент - поэтому первые годы по 30% принесли, а 2005 и 6-8 почти 100% в год. В основном на обороте - я очень быстро беру и продаю, разрыв с живыми деньгами -меньше месяца, продажа максимум 2-3 недели (цену в рынке и вперед).
Стратегии не было, если была бы - заработала бы гораздо больше - сдуру не воспользовалась кредитным плечом (ипотекой), хотя могу и тогда могла осилить большие суммы. И проморгала центр - играла в СЗАО, ЗАО, ЮАО - но тут сказалось отсутствие грамотного риелтера - никто глаза не открыл, а в силу маленького возраста тогда сама не дошла умом.
Тоже считаю все для неизменяющегося рынка (фикс цены) чтобы не переоценивать выход, сейчас сомневаюсь, возможно лучше около 27 если проскочит в доллар зайти и посидеть второе полугодие... никогда этого не делала, весь кризис в объектах под завязку.
Сейчас вот тоже - затуп, сижу жду новые проекты, а руки уже чешутся - уже 2 дня переуступки смотрю опять... это заразно :lol:

Olga Z писал(а):
19 % годовых это как получилось? Это за каждый из 4х лет жизни объекта? Почем вход-выход и сколько лет в позиции? На однухах, конечно?

Ну, брала только на уровне 3го этажа, очень быстро продавала - сразу с ключами, цикл - 1-1.5 года в среднем (и не попала под кидки ни разу), один раз только котлован, ну и повезло - основные активы были куплены прямо перед рывком 2005-6 года как раз на нуле, и деньги не только не выводила, а еще и пару раз воспользовалась платными рассрочками именно в этот момент - поэтому первые годы по 30% принесли, а 2005 и 6-8 почти 100% в год. В основном на обороте - я очень быстро беру и продаю, разрыв с живыми деньгами -меньше месяца, продажа максимум 2-3 недели (цену в рынке и вперед).
Стратегии не было, если была бы - заработала бы гораздо больше - сдуру не воспользовалась кредитным плечом (ипотекой), хотя могу и тогда могла осилить большие суммы. И проморгала центр - играла в СЗАО, ЗАО, ЮАО - но тут сказалось отсутствие грамотного риелтера - никто глаза не открыл, а в силу маленького возраста тогда сама не дошла умом.
Тоже считаю все для неизменяющегося рынка (фикс цены) чтобы не переоценивать вход, сейчас сомневаюсь, возможно лучше около 27 если проскочит в доллар зайти и посидеть второе полугодие... никогда этого не делала, весь кризис в объектах под завязку.

Вход 2,9М (это по первой очереди СП)
Ожидаемый выход: 5,5M (в аналогичных сданных 3 года назад квартирах в хорошем месте хорошего города ближнего подмосковья, например Одинцово, Балашиха, Химки, и т.п.)
Всего в позиции 4 года, ожидаю ключи летом и начало аренды в октябре 12 (т.е. ровно через год после оплаты)
В серьезный левередж с ипотекой я тоже не играю, но коротко (2-4 месяца) занимаю у партнеров под 1% в месяц. У меня основной бизнес приносит хороший, но непостоянный доход и короткие займы при наличии хорошего объекта "здесь и сейчас" оправданы и недороги.

А вот мне до сих пор никто глаза на центр не открыл. Чем он так хорош?

fery писал(а):
Очень сложно что-либо прикинуть на данном сегменте: на небольшом пятачке выдвинулись 2 мега объекта- Первый парк Московский 69 домов плюс 87 домов Переделкино парк, где-то порядка 4 млн кв.м! И это не считая Града Московск., Солнцево парка,ЖК Домостроитель, которые еще не сданы толком, а значит пока не поехали утром по трассе, по крайней мере все не поехали.Обещанное в Румянцево метро, здесь мало что даст, разве передвинет пробку ближе в область на пару км.Видимо, стоит подождать генплана на Нью Москву, нужна сеть дорог и срочно, без них прикидывать инвестиции в
этот сегмент очень сложно, да и все вышесказанное годится и для объектов Коммунарки .ИМХО.

Я бы начал прикидку с того, что Первый Московский - сдача 2 кв.2014 года. Коммуникации нет. Я в глубоком сомнении, что Москва при смене юрисдикции будет выдавать разрешения на ввод этих коробок без припонов. Случай вообще уникальный смена юрисдикции, опыта нет.
Первый Московский 100 пудово скорректируют в пользу снижения этажности. Москва в новых районах за МКАД хоть Кожухово, хоть Куркино всегда играла с этажностью есть и 6-7-10 этажные корпуса, и 12-14-17-24. Нагрузка на социалку и улично-дорожную сеть получалась допустимой.
Абсолют раскатал губу и на узенькую 1-полосную дорожку в Московском хочет впихать только 17-ти этажки с огромной нагрузкой, когда пробка будет начинаться во дворе.

Olga Z писал(а):
Сергей Марфин писал(а):
Olga Z писал(а):
Давайте по Солнцево-парку прикинем
Кто в теме?

По моей оценке для неизменяющегося рынка (а я только так все и считаю), Солнцево Парк принесет 19% годовых плюс-минус 3%.
Это при том, что под риском недостроя актив будет год из четырех лет жизни, плюс учтен налог на доходы (с аренды за 2-4ый годы) и финальная продажа по полной стоимости в ДКП.

Ольга Z, я впечатлен Вашими успехами, хотя, похоже, Вы принимаете больше рисков, чем я.
А прикидывали ли Вы - какая доля из увеличения первоначального капитала в 26 раз за 9 лет (т.е. в среднем 44% годовых в год ! и это при условии, что вообще не выводили деньги из дела) за счет общего увеличения рынка, а сколько за счет собственно Вашей стратегии?
(это я совершенно без задней мысли спрашиваю, мне интересно сравнить разные подходы к инвестированию)

С уважением,
Сергей

19 % годовых это как получилось? Это за каждый из 4х лет жизни объекта? Почем вход-выход и сколько лет в позиции? На однухах, конечно?

Ну, брала только на уровне 3го этажа, очень быстро продавала - сразу с ключами, цикл - 1-1.5 года в среднем (и не попала под кидки ни разу), один раз только котлован-и именно он оказался неудачным и засадил меня на 5 лет, ну и повезло - основные активы были куплены прямо перед рывком 2005-6 года как раз на нуле, и деньги не только не выводила, а еще и пару раз воспользовалась платными рассрочками именно в этот момент - поэтому первые годы по 30% принесли, а 2005 и 6-8 почти 100% в год. В основном на обороте - я очень быстро беру и продаю, разрыв с живыми деньгами -меньше месяца, продажа максимум 2-3 недели (цену в рынке и вперед).
Стратегии не было, если была бы - заработала бы гораздо больше - сдуру не воспользовалась кредитным плечом (ипотекой), хотя могу и тогда могла осилить большие суммы. И проморгала центр - играла в СЗАО, ЗАО, ЮАО - но тут сказалось отсутствие грамотного риелтера - никто глаза не открыл, а в силу маленького возраста тогда сама не дошла умом.
Тоже считаю все для неизменяющегося рынка (фикс цены) чтобы не переоценивать выход, сейчас сомневаюсь, возможно лучше около 27 если проскочит в доллар зайти и посидеть второе полугодие... никогда этого не делала, весь кризис в объектах под завязку.
Сейчас вот тоже - затуп, сижу жду новые проекты, а руки уже чешутся - уже 2 дня переуступки смотрю опять... это заразно

Вот этот опыт подтверждает 2 моих основных принципа в удачном бизнесе - прибыль можно получить в основном только там, где возможность видишь один ты, бизнес легко рассчитывается на коленке (ну где прибыль будешь получать), минимум подсказок со стороны - как правило это скепсис и отказ от бизнеса.
Второе, главное условие - просто должно везти...

Ага, поняла, Сергей..

2.9 окт 2011 вход
5.5 окт 2014 выход

С окт 2012 в аренду (она с отделкой у вас за 2.9?) (аренду включаете в расчет прибыли?)
А в окт 2014 - свидетельство ждете - или будете судебку и 3 года с момента выдачи ждать чтобы выйти с полной суммой в ДКП? Правильно я поняла?
А зачем вам по полной сумме выводить?

Я, если честно, не думаю, что 5.5 можно будет получить - по своему опыту с выходом из Красной горки (вход 2.8) - очень много инвесторов это плохо - все разом в 2 волны ( с ключами и после собственности) выводят квартиры на продажу и цену не удается максимальную поставить. Тольк если попридержать пока основная масса не продастся, попадутся люди кто норму прибыли снизит... ну собссно, вы так и распланировали, волны продаж пройдут раньше...
Неопределенность с вводом - да, определенно есть у тех объектов что с июля будут вводиться. Интересно как все пройдет.

Про центр - в 2006 он дорожал очень сильно опережающими темпами. Но мне на него не хватало денег. Надо было добрать ипотеку, которую щедро давали, и заработок удвоился бы еще раз, а я ступила и осталась на окраине. И заработала 100% годовых, а не 200.
Ну и фиг с ним.
Никак не прощу себе хатку в замоскворечье 200 м монолита за 250 тыр долларов :nez-nayu:

которая уже через 2 года стала стоить 1.5 мио, а сейчас стоит 2.5

Olga Z писал(а):

Никак не прощу себе хатку в замоскворечье 200 м монолита за 250 тыр долларов которая уже через 2 года стала стоить 1.5 мио, а сейчас стоит 2.5

это вы дом в Климентовском переулке имеете в виду ?