Доходность вложений в недвижимость при использовании кредита 267 / 7977

bhr писал(а):
естественно, что актив продается в конце срока.
Отсюда и все формулы наворотил.
Если бы актив был продан раньше, то доходность была бы значительно выше.

То есть, предполагается, что после выплаты кредита объект будет сразу продан? Это понятно. Надо же от чего-то отталкиваться, чтобы посчитать конечную стоимость.
А я хочу попытаться, исходя из конечной цены, определить виртуальную стоимость в любой момент времени, сделав предположение, что цена объекта растёт равномерно в течение 5 лет.

bhr писал(а):
zavrelena писал(а):
bhr писал(а):
Купили вы допустим колбасу за 100р.
через пять лет продали за 110р.
как вы доходность посчитаете?
если грубо у меня получится
10%/5лет = 2% годовых.
А как вы посчитаете?
По формуле суммы геометрической прогрессии. Эта сумма равна 10% (если считать, что рост равномерный)

ничего не понял. Я вообще то вопрос Рунес задавал. в чем прикол, не понял. естественно, что актив продается в конце срока.
Отсюда и все формулы наворотил.
Если бы актив был продан раньше, то доходность была бы значительно выше.

Так это мне вопрос? Как же это я не догадался. Ведь это так явно указано :-)

Ну а вот вы попробуете прикинуть, чтобы было если бы квартира была продана через год, но кредит не погасили сразу же (ну допустим в карты проиграли), и кредит пришлось бы выплачивать 5 лет.

Runes писал(а):
Ну а вот вы попробуете прикинуть, чтобы было если бы квартира была продана через год, но кредит не погасили сразу же (ну допустим в карты проиграли), и кредит пришлось бы выплачивать 5 лет.

Зачем мне это считать? Мне тема про проигрывание в карты - ну совсем не интересна.
По воводу - вопрос к вам или не к вам - не успел ответить. Думал посты будут друг под другом. А тут Елена написала, и получилось, что вопрос задан ей.
про колбасу ответите? Исключительно с целью понять, в чем у нас разногласия.

Runes писал(а):
zavrelena писал(а):
Чтобы посчитать сбережения в валюте - её не обязательно для этого менять на рубли.

Правильно!
И чтобы посчитать сбережения в квартирах тоже не обязательно в рубли переводить. Соотвествено, доходность в квартирах в рассматриваемом примере=0%. Как была одна квартира, так одна и осталась.

Так мы доходность в метрах или в рублях считаем?
Если у Вас есть 1000 долларов, Вы разве не можете сказать, что у Вас есть 29000 рублей, если знаете, что такой сегодня курс покупки в обменниках?
Естественно, если Вы за колбасой в магазин собираетесь идти, то Вам придётся поменять хотя бы стошку. И Вы не захотите менять больше, зная, что завтра сможете поменять по 30, не так ли?
Тогда Ваши 900 долларов не будут иметь завтра доходности в долларах, но они будут иметь доходность в рублях.
А 100 долларов, которые Вы поменяли, ни в рублях, ни в долларах доходности уже иметь не будут. Будем считать доходность в колбасе?

bhr писал(а):
Runes писал(а):
Ну а вот вы попробуете прикинуть, чтобы было если бы квартира была продана через год, но кредит не погасили сразу же (ну допустим в карты проиграли), и кредит пришлось бы выплачивать 5 лет.

Зачем мне это считать? Мне тема про проигрывание в карты - ну совсем не интересна.
По воводу - вопрос к вам или не к вам - не успел ответить. Думал посты будут друг под другом. А тут Елена написала, и получилось, что вопрос задан ей.
про колбасу ответите? Исключительно с целью понять, в чем у нас разногласия.

Я Вам наводку дал, где по моему мнению некорректность. Не хотите-не считайте.
Формула совершенно не учитывает в какой момент времени получен доход, тогда как расходы Вы скрупулезно разнесли.
Доходность колбасной сделки? Пожалуйста:

(10/(1+d)^5)/100,

d - ставка дисконтирования

Runes писал(а):
(10/(1+d)^5)/100,

d - ставка дисконтирования

ясненько. забыли на 5 поделить. ну да Бог с ним.
я не ставил целью учитывать дисконтирование.
у меня колбасная сделка - 2% годовых.

bhr писал(а):
Runes писал(а):
(10/(1+d)^5)/100,

d - ставка дисконтирования

ясненько. забыли на 5 поделить. ну да Бог с ним.
я не ставил целью учитывать дисконтирование.
у меня колбасная сделка - 2% годовых.

Нет, не забыл. Я ответил точно на поставленный вопрос. вы спросили про доходность, не упоминая что требуется годовая

bhr

вобщем. ясно о чем вы. если вы внимательно просмотрели вывод формулы, то я нигде ставку дисконтирования не учитывал.
И не ставил это целью.
то же было и с депозитами и другими предлагаемыми инструментами.
вспомните, с чего начался разговор. сравнение доходности разных инструментов

странные люди. Вроде даже формулу выложил. подставляйте свои значения. Вкладывайте свой прогноз о подорожании квартиры (на свой страх и риск) , получайте резльтат, чешите репу.
И примеры приводил, как 10% годовой рост недвиги приносит 20% годовых.

viewtopic.php?f=13&t=26401&start=2080
там предполагается, что покупатель полностью расплачивается с кредитом и потом подсчитывает барыши. Разговор просто об этом шел.
Если соскочить раньше - до выплаты всего кредита, то доходность будет выше.
ниже есть пример с 10% удорожанием - введены конкретные цифры. приведен конкретный результат.
еще ниже есть поправка на ветер - увеличение арендной платы пропорционально росту стоимости объекта. Доходность, есссно, выше.