ремонт и мебель в квартире под сдачу как инвестиция 44 / 1857

Владимир Романенко писал(а):
bhr писал(а):
Владимир Романенко писал(а):
4-7 тыс.

так много????
везет москвичам.
теперь те же условия. та же квартира в Жуковском. Гагарина 25.
там с линолиумом вообще не заморачиваюсь. бросил ковролин на всю квартиру. потратил тыщ 7.

По Жуковскому ничего не скажу..не знаю цен...
А на счет ковролина на всю кв, на мой взгляд зря...Очень многие не любят дополнительных пелесборников...

их инициатива была. я лишь оплатил.

Ну, хорошо, их инициатива. Одно дело они бы за свой счет это сделали. А тут- вы сделали за свой, и тем самым сократили привлекательность квартиры для ряда нанимателей (при прочих равных) и часть целевой аудитории (с детьми, чистоплюи, аллергики).

Одно дело инициатива нанимателей повысило бы привлекательность вашей квартиры в целом для широкой аудитории. А совсем другое- только для узкой целевой в виде данных арендаторов

Ньюби писал(а):
Одно дело инициатива нанимателей повысило бы привлекательность вашей квартиры в целом для широкой аудитории. А совсем другое- только для узкой целевой в виде данных арендаторов

в данном случае подняло привлекательность в их глазах. потому, когда поднял цену на квартиру через полгодика, был уверен, что они не будут возражать. всякие разные мелочи. обои на их вкус. ковролин. черт. попугаиха не дает писать.

parus70 писал(а):
По моим расчетам, строящихся на собственном опыте, ремонт в сдаваемой квартире мероприятие невыгодное. Я 4 года назад купил квартиру под сдачу. Месяц ушел на ремонт. В ремонт вложил около 100 000 рублей (стоимость работ и материалов). Еще около сотки ушло на стиралку, плиту, шкаф, диван и кухонную мебель. Сдал за 32 000 рублей (через правильного агента, поэтому десятка вернулась).
Через два года купил еще одну, практически такую же, в шаговой доступности от первой. В ней был т.н. "социальный ремонт": дешевые обои, местами ободранные, тоненький линолеум, российская плита и железная раковина в кухне, и самая бюджетная отделка санузла. Сдал на следующий день после покупки за 25 000.
Требования к нанимателям у меня стандартные: славяне, без детей и животных. И в одной и в другой квартире живут семьи из двух человек. Разница между доходом от аренды первой и второй квартиры 7 000 рублей, то есть вложенные в ремонт первой квартиры деньги отобьются у меня только через три года. Плюс к этому, по поводу второй квартиры у меня нет никаких тревог о сохранности ремонта и мебели. Так что выбор для себя относительно покупки и сдачи третьей квартиры я сделал.

Имею возразить.
Оставим в стороне стоимость ремонта. Удорожание квартиры, износ ремонта, мебели. Просто интересно, как автор оценивает рентабельность? Допустим, цена ремонта адекватная (у меня бы вышло намного дороже).
7000 рублей... "деньги отобьются" через три года.
У меня получилось два с половиной года. То есть через пять лет, даже если ремонт и мебель придут в полную негодность он получит две вложенные суммы. За 5 лет УДВОИТ капитал. Ну если грубо считать, - получается 20% годовых. Я еще молчу про то, что какой никакой ремонт все-таки останется, Не так все быстро изнашивается. Да и мебель болемене пригодна к употреблению будет. фиг с ним.
При этом этот же человек инвестирует в квартиру, которая приносит 6% годовых. Плюс требует оплаты налогов и коммунальных услуг. 6% годовых - это в лучшем случае через 16-17 лет она принесет денег на покупку второй такой же квартиры. Удорожание недвиги выносим за скобки, будем считать, что арендные платежи сразу кладутся на депозит, а сама арендная плата повышается пропорционально инфляции.
Да за 10 лет стабильного удвоения тут порвут все что угодно, лишь бы найти такой объект. А тут 5 (ПЯТЬ) лет. Невыгодно и все тут.
Я балдю с методики.
Теперь мои подсчеты. Недавно разговаривал с мастером, ситуация изменилась радикально. Цены на материалы поднялись существенно. И произошло это буквально в конце февраля - начале марта. В несколько этапов подымали. ИМХО, минимум 450 тыр нормальный ремонт + плюс техника, плюс скромная мебель.
По износу. Скажу свой опыт. Самое быстровыходящее из строя, лично у меня получилась техника. Ну... для себя я выводы по ней сделал, где и как брать. остальное - болемене нормально. пластиковые окна, плитка, батареи - почти вечные, ламинат - относительно вечный - 8-12 лет. Обои - 6-7 лет. Пластиковые панели на потолке в ванной - трудно представить, что с ними может случиться. то бишь вечные, только лампочки меняй. Ну и тд. такшта, если не считать технику, износ значительно дольше 5-6 лет. А с учетом цены - ну сколько стоит переклеить обои? Получилось, чем дешевле составляющая, тем чаще придется делать ремонт.
итак мои цифры-предположения. при ремонте + мебель плюс техника в 450 тыр. если предположить, что стоимость ремонта через 8 лет опустится до 200 тыр (потребует 250 тыр для приведения в прежний вид), удешевление ремонта составит 2600 р в месяц.
При такой добавке - 7 тыр к аренде (везет же москвичам) чистая доходность (за вычетом 2600 потерь) получается 11% годовых. Что очень и очень неплохо. Во всяком случае, по сравнению с 6% от самой аренды.