Окупаемость на сегодняшний день 96 / 8791

Дабы новую тему не поднимать, может кто-то занимается регулярно арендой складов?

Как на сегодня с ликвидностью новых, небольших складов, 1000-2000кв.м. с потолками 4-6м, в ближнем Подмосковье? По одному из проектов посчитали предварительно - если отдать небольшую часть комплекса в аренду под склады, только за счёт аренды можно будет окупить и сам комплекс, и землю чуть меньше 7 лет.

Добрый день. Вопрос по окупаемости очень актуален всегда. Я думаю этот вопрос для каждого свой. Если ты хочешь получить большую рентабельность в районе 20% годовых то и следовательно и рисков будет больше. Я считаю так, ставка в банке 7% но там ликвидность выше и можно деньги быстро вывести. Коммерческая недвижимость в районе 14-16%, опять же с надежным арендатором (федеральным) и ставка должна быть рыночной, а не завышенной. Что я считаю надежным арендатором - это в основном продуктовые и алкогольные сети. У меня есть два объекта в центральном регионе я сдаю продовольственным сетям получаю с одного 16% годовых с другого в районе 14%. Сейчас рассматриваю еще один объект то же под сеть и рассчитываю в районе 15-16% и считаю это очеь хорошей рентабельностью. Если ты хочешь получать больше то это либо надо идти в акции либо бизнес.

Статейку увидел, месячной давности, но интересную.
внешняя ссылка

Интересны по сути первые 3-4 строчки и цифры, если они не с потолка. Со всем остальным можно спорить и корректировать, но это у каждого своё мнение по вопросу.

по моему опыту в самых премиальных местах стрит ритейл приносит: В Москве 10-12%, в Тбилиси при владении через ООО 10-12% но в $ (все договора аренды принято заключать именно в $), в Хельсинки 5-6% в Евро.

24.08.18, 09:48
Иосиф Виссарионович писал(а):
в самых премиальных местах стрит ритейл

А что значит "премиальное" место?

24.08.18, 12:17
Maxim D. писал(а):

24.08.18, 09:48
Иосиф Виссарионович писал(а):
в самых премиальных местах стрит ритейл
А что значит "премиальное" место?

Москва - типа Маросейка/Чистопрудный, Тбилиси - Руставели, площадь свободы, леселидзе, Helsinki - CBD полностью но ближе к Стокману лучше.

08.09.18, 10:05
Иосиф Виссарионович писал(а):

24.08.18, 12:17
Maxim D. писал(а):

24.08.18, 09:48
Иосиф Виссарионович писал(а):
в самых премиальных местах стрит ритейл
А что значит "премиальное" место?
Москва - типа Маросейка/Чистопрудный, Тбилиси - Руставели, площадь свободы, леселидзе, Helsinki - CBD полностью но ближе к Стокману лучше.

А что там «премиального», если не секрет?
Понимаю, когда речь идёт о квартирах. А когда о доходной недвижимости, не совсем понятно определение «премиальности».

08.02.18, 11:37
vas44 писал(а):
Сейчас рассматриваю еще один объект то же под сеть и рассчитываю в районе 15-16% и считаю это очеь хорошей рентабельностью. Если ты хочешь получать больше то это либо надо идти в акции либо бизнес.

Если хочешь получать больше - нужно привлекать людей, специализирующихся на поиске вариантов минус 20-30% от рыночной цены, или интересные объекты по окупаемости около 5 лет))
То есть по такому вот принципу:

15.10.17, 22:49
ВалентинаЯ писал(а):
Не знаю почему, но следую правилу:
выкуп не дороже минус 30% от цены продажной либо окупаемость не более 5 лет.
Иначе нет смысла связываться.

По такому же принципу вкладываю деньги свои, инвесторов, и соинвесторов. Но таких объектов мало, некоторых инвесторов устраивают и 10-15% прибыли, таким тоже подбираются объекты. Но свои деньги в такие уже не отдаю.

09.09.18, 11:10
Антипов Александр писал(а):

08.02.18, 11:37
vas44 писал(а):
Сейчас рассматриваю еще один объект то же под сеть и рассчитываю в районе 15-16% и считаю это очеь хорошей рентабельностью. Если ты хочешь получать больше то это либо надо идти в акции либо бизнес.
Если хочешь получать больше - нужно привлекать людей, специализирующихся на поиске вариантов минус 20-30% от рыночной цены, или интересные объекты по окупаемости около 5 лет))
То есть по такому вот принципу:
15.10.17, 22:49
ВалентинаЯ писал(а):
Не знаю почему, но следую правилу:
выкуп не дороже минус 30% от цены продажной либо окупаемость не более 5 лет.
Иначе нет смысла связываться.
По такому же принципу вкладываю деньги свои, инвесторов, и соинвесторов. Но таких объектов мало, некоторых инвесторов устраивают и 10-15% прибыли, таким тоже подбираются объекты. Но свои деньги в такие уже не отдаю.

Александр, а сколько составляет комиссия при поиске вариантов минус 20-30 % рыночной цены? И по времени сколько занимает? Регион Москва.

09.09.18, 20:21
planetabum писал(а):
Александр, а сколько составляет комиссия при поиске вариантов минус 20-30 % рыночной цены? И по времени сколько занимает? Регион Москва.

Я либо выкупаю сам, либо работаю с теми, кому мы друг другу доверяем, на мне поиск, все оформление, последующая продажа, от инвестора только деньги, вычитаем все расходы, прибыль делим попалам. По времени - в год может быть несколько вариантов, в основном это недвижимость в Московской области, недооцененные, с аукциона, кому нужны срочно деньги, объекты с проблемами (решаемыми) и т.д, стоимостью до 3-4 млн рублей. Обычную квартиру, например, да еще в Москве - как правило с таким дисконтом не найти, даже если она попадет в рекламу, например, объект с торгов - то в процессе торгов процент дисконта сильно уменьшается. Для примера: последний объект с торгов был земельный участок с домом под снос, и фундаментом под хостел в Балашихе, 17 соток, эл-во, газ и вроде бонусом то ли центральный водопровод, то ли канализация по улице. Продался по публичке около 2,4 млн, при рыночной цене минимум 3,5 млн, я бы такой объект начинал продавать с 4,5 млн, вложив несколько сотен тысяч в приведение объекта в порядок. Поздно увидел объект, успел найти инвестора - но было уже поздно, последний день заявок. Была бы квартира - такого дисконта не было бы.
Есть мысли заняться непосредственно поиском, для посторонних людей, даже думал ветку тут открыть, чтобы понимать, под какие проценты люди вообще готовы вкладывать, готовы ли вкладывать вообще в непонятные им объекты недвижимости, но понятные специалистам, этим занимающимся, какие деньги готовы платить за услуги, какими услугами после приобретения готовы пользоваться, и т.д. Но все как то не до этого..
Основная проблема в том, что объект приходит, и есть короткое время, чтобы его забрать себе, а инвесторы то деньги долго ищут, то долго принимают решение и т.д, время может идти на часы, мне звонит клиент, предлагает квартиру за 2 млн, деньги нужны завтра, квартира стоит минимум 2,5-2,6 млн, звоню через три часа, нашел инвестора - ответ: я уже принял задаток, завтра оформляем. Многим понятен выкуп квартиры, например, за 7 млн, стоимость которой 8,5-10 млн, но непонятны вложения в участок, оценить который им сложно, и срок продажи его может быть дольше.
Так что может вы мне ответите на вопрос: какой процент вы сами готовы платить за хороший вариант, который ниже рынка на 20-30%? И что за объект это должен быть, и его география, в каких границах? Для статистики, так сказать)