Продажа с правом проживания или рента? 64 / 885

polina13 писал(а):
Да, как юрист я вас понимаю. но и с практикой, в т.ч. толкования таких вот договоров знакома. Это безвозмездное пользование, которое расторгается судом не так уж редко. Готова ли бабушка к судам и пр. неприятностям?
И не коршуны мы, а прямо-таки добрые, гуманные ... ласточки

Толкование судами неоднозначное, риски велики и лучше не заключать такой договор.

polina13 писал(а):
Это безвозмездное пользование, которое расторгается судом не так уж редко.

Какое же это безвозмездное пользование? Это договор купли-продажи с обременением "бессрочное пользование жилой площадью". Бабушка то продает квартиру, получает за это деньги, уже возмездный договор, а бессрочное пользование - пункт возмездного договора.

Другой вопрос: вопрос: бессрочное пользование фиксируется, как обременение, в росреестре?

Антипов Александр
Это именно безвозмездное пользование. а что еще? наем? нет. социальный наем? нет. собственность? нет. бабушка пользуется квартирой вот именно что на праве безвозмездного пользования, даже если именно эта формулировка нигде и не будет указана. это жилище. какие основания пользования жилищем Вам известны?

polina13 писал(а):
какие основания пользования жилищем Вам известны?

Например, право бессрочного пользования на основании договора купли-продажи.

согласна. безвозмездного. только основание-не договор купли-продажи. Он является основанием приобретения права собственности для покупателя. а для бабушки - утраты права собственности. но вот оговорка в договоре купли-продажи о сохранении права пользования за бабушкой- это договор безвозмездного пользования. ибо отчуждая квартиру собственница право пользования теряет по умолчанию. и тут ей покупатель- раз! его предоставил. безвозмездно.

тема плавно перетекла в правоведческий спор о терминах....

polina13
Если бабушку лишат права проживания, бабушка расторгает и сам ДКП, ибо нарушается важное его условие. Разве не так?
Точно так же лишали бы тогда права пользования и отказников при приватизации.

мыслите вы верно. тоже думала об этом.если подаст на выселение первый покупатель, бабушка может вчинить встречный иск о расторжении договора. т.к. изменились условия, на которые она рассчитывала. не факт, что суд удовлетворит эти требования, скорее нет. ибо условия договора купли-продажи- сумма, которая ей передана и ею получена. договор исполнен.
если же квартира будет продана, к кому она обратится с иском? к первоначальному покупателю? но он ее права ничем не нарушил. ко второму покупателю? но она не может расторгнуть договор, в котором не является стороной.
и про отказников вообще не из той оперы. их нельзя выселить по закону, и их обязательно нужно указывать во всех договорах купли-продажи, иначе договоры считаются НЕЗАКЛЮЧЕННЫМИ. это не тот случай.

DonChibaldo писал(а):
Родная сестра моей бабушки хочет заключить рентный или подобный договор на одну из своих двух квартир.
На семейном совете они с бабушкой решили, что в ренте не должны участвовать родственники

Скажите пожалуйста, а сколько этим бабушкам лет? Может, это заговор бабушек? Вы им мало внимания уделяете. они хотят больше?

чао писал(а):
Скажите пожалуйста, а сколько этим бабушкам лет? Может, это заговор бабушек? Вы им мало внимания уделяете. они хотят больше?

Пожалуйста, но не скажу.
Внимания сестре бабушки и бабушке уделяем много, ведь они были главными нашими воспитательницами и учителями в жизни.

Вот какое с первого взгляда интересное решение суда мне подсказали, но посмотрев повнимательнее понял что ситуация принципиально другая - то есть продавец не оговоривал свое пожизненно-бессрочное право при продаже:

Обременения на пожизненно-бесрочное проживание НДК не было и его выселили как бывшего пользователя, зарегистрированного с согласия бывшего собственника.

Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 22 апреля 2015 г. по делу N 44г-53/15

Заслушав доклад судьи Семеновой И.А., представителя Неусмехова Д.К.Устинова А.С., представителя Су Ю.А. Голованчука В.С.,

ПРЕЗИДИУМ УСТАНОВИЛ :

СуЛ.М. на основании договора купли-продажи доли квартиры от 3 июня 2005 года являлась собственником 12/28 долей "адрес" в Санкт-Петербурге, что соответствует комнате площадью 11,65 кв.м.

Н Д.К. зарегистрирован на данной жилой площади с 12 сентября 2005 года в качестве "пользователя". 10 июля 2013 года Су Л.М. подарила указанные доли квартиры Су Ю.А.

7 октября 2013 года Су Ю.А. направила НД.К. уведомление о своем намерении распорядиться принадлежащим ей имуществом с предложением в 10-дневный срок сняться с регистрационного учета и освободить жилое помещение.

Су Ю.А. обратилась в суд с иском к НД.К. о признании утратившим право пользования жилым помещением - комнатой площадью 11,65 кв.м. в коммунальной "адрес" в Санкт-Петербурге, указывая, что стала собственником названной комнаты на основании договора дарения от 10 июля 2013 года, заключенного с Су Л.М., ответчик был вселен в нее прежним собственником, членом ее семьи не является; соглашение о сохранении за ним права пользования спорной комнатой отсутствует.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 28 мая 2014 года иск удовлетворен, НД.К. признан утратившим право пользования указанным жилым помещением.

Разрешая спор, суд первой инстанции, применив ст.ст.209,304,292 ч.2 ГК РФ, ст.31 ЖК РФ, пришел к выводу, что ответчик НД.К., будучи вселенным в комнату до приобретения ее Су Ю.А., не являясь членом семьи собственника жилого помещения Су Ю.А. и не имея с ней какого-либо соглашения о пользовании комнатой, после смены собственника жилого помещения не сохраняет за собой право пользования этим помещением, в связи с чем удовлетворил иск.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 16 октября 2014 года решение районного суда отменено, в иске отказано.

В кассационной жалобе истец Су Ю.А. просит апелляционное определение по делу отменить как принятое с нарушением норм материального и процессуального права.

Указывает на нарушение судом апелляционной инстанции п.1 ст.55 ГПК РФ, отсутствие в деле доказательств наличия соглашения сторон о постоянном проживании НД.К. в спорной комнате и иных доказательств, подтверждающих его право пользования жилым помещением; неприменение подлежавшего применению п.2 ст.292 ГК РФ, нарушение прав собственника Су Ю.А., предоставленных ей ст.209 ГК РФ.

Ссылается, что ответчик членом семьи собственника не является, продал Су Л.М. свою долю в квартире по "адрес", распорядился деньгами, выехал в неизвестном направлении, в дальнейшем по его просьбе был зарегистрирован на спорную площадь как временный пользователь, до тех пор, пока не устроится на работу.

В соответствии со ст.387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права.

Отменяя решение районного суда и отказывая в иске, суд апелляционной инстанции исходил из того, что при вселении Н Д.К. на спорную площадь между ним и прежним собственником Су Л.М. состоялось соглашение о пользовании, по которому Неусмехов Д.К. отказался от своих прав на квартиру по прежнему месту жительства, в которой он проживал вместе с Су Л.М., и приобрел право пользования спорной комнатой; истец Су Ю.А. при заключении договора дарения была осведомлена о проживании и регистрации на данной площади ответчика Н Д.К., но не воспользовалась предусмотренным ст.573 ГК РФ правом отказаться от дара до его передачи.

С выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя.

Из материалов дела следует, что НД.К. и Су Л.М., Ю.А., являясь родственниками, ранее проживали в квартире по адресу: Санкт-Петербург, "адрес". В 2004 году Н Д.К. приватизировал долю в указанной квартире. По договору купли-продажи от 3 июня 2005 года Су Л.М. приобрела спорную комнату, в которую Н Д.К. зарегистрирован 12 сентября 2005 года. 8 февраля 2006 года Су Л.М. и НД.К. заключен договор купли-продажи доли в квартире по "адрес", который в установленном порядке не оспорен и недействительным не признан (л.д.5,78). 10 июля 2013 года Су Л.М. подарила комнату Су Ю.А., договором дарения обременений не предусмотрено.

Как правильно указано судом первой инстанции, Су Ю.А. как собственник комнаты, которому в соответствии со ст.209 ГК РФ, ст.30 ЖК РФ принадлежит право пользования, владения, распоряжения своим имуществом, вправе требовать ее освобождения от лиц, вселенных в жилое помещение прежним собственником. Право НД.К. на проживание в комнате не является бессрочным.

Разрешая спор, суд апелляционной инстанции исходил из наличия соглашения, достигнутого НД.Е. и прежним собственником комнаты Су Л.М., однако, не учел положения п.3 ст.308 ГК РФ, в силу которого наличие соглашения между Су Л.М. и Н Д.К. о проживании, даже если оно нашло подтверждение в суде, не создает аналогичных обязанностей для нового собственника комнаты Су Ю.А., в соглашении не участвовавшей, и не лишает последнюю правомочий собственника, предусмотренных п.1 ст.209 ГК РФ.

Обстоятельств, свидетельствующих о возникновении между новым собственником Су Ю.А. и НД.К. фактических отношений по найму жилого помещения, судом апелляционной инстанции не установлено. Из объяснений представителя ответчика и материалов дела следует, что Н Д.К. в комнате не проживает, оплату не производит, с 10 апреля 2012 года находится в " ... " Санкт-Петербурга.

При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции ошибочно не применил подлежащую применению норму пункта 2 ст.292 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом, в связи с чем апелляционное определение не может быть признано законным и подлежит отмене.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.390 ГПК РФ, Президиум

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 16 октября 2014 года отменить, оставить в силе решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 28 мая 2014 года.

Председатель: В.Н.Епифанова