Когда можно будет выгодно инвестировать в недвижимость. 61 / 1480

19.09.17, 19:57
Andreeviliaa писал(а):
Геморройность это другое - это необходимость прикладывать усилия инвестора к развитию объекта. Например, провести ремонт. Или даже реконструкцию...
Или более сложный случай - инвестиции в девелоперский проект.

А почему это "геморройность"? Как раз ремонт, реконструкция, поиск формата и т.п. - это и есть решения, которые позволяют заработать намного больше, чем при покупке готового решения. Навскидку, есть адрес, где люди купили очень большую площадь в хорошем месте, нарезали несколько блоков, возвели между ними нормальные стены, узаконили всё это и продают теперь по частям. Естественно, что основную долю прибыли с мероприятия получат именно они, а покупатели отдельных блоков получат как раз что-то около 10%, за надёжность и "простоту".

19.09.17, 19:57
Andreeviliaa писал(а):
Сейчас пример.

Это вы мне или вы позже хотите что-то дописать в свой месседж?

19.09.17, 18:20
Александр Тестянов писал(а):

19.09.17, 18:16
Maxim D. писал(а):
У меня подозрение, что автор интересовался исключительно квартирами в новостройках. Тогда всё складывается, включая доходность 20%
Исключительно в новостройках.

Александр, а почему именно новостройки?

Про коммерческую недвижимость здесь уже писали, я же напишу всё про своё )))))))
Допустим предлагается инвестировать в строительство на продажу.
Т.е. купить участок, построить на нём дом (дачу) и потом продать с надеждой извлечь доход.

Ожидаемая доходность 20-25% годовых.
Вам делать ни чего не надо, кроме как финансировать данный проект. Управление им полностью берёт на себя компания (не бесплатно разумеется).

Вы рассматриваете такие инвестиции?

19.09.17, 20:02
Maxim D. писал(а):
А почему это "геморройность"? Как раз ремонт, реконструкция, поиск формата и т.п. - это и есть решения, которые позволяют заработать намного больше, чем при покупке готового решения. Навскидку, есть адрес, где люди купили очень большую площадь в хорошем месте, нарезали несколько блоков, возвели между ними нормальные стены, узаконили всё это и продают теперь по частям. Естественно, что основную долю прибыли с мероприятия получат именно они, а покупатели отдельных блоков получат как раз что-то около 10%, за надёжность и "простоту"

Так вот с моей точки зрения рынок не адекватно оценивает сложность, трудоёмкость (не знаю как правильно сказать) этих решений.
Вы сами писали - инвесторы часто хотят купить уже готовое, понятное,простое и поскупиться за это доходностью. Та самая "упущенная выгода", о которой вы писали.
С моей точки зрения, на данном этапе развития рынка, эта "упущенная выгода" больше, чем должно было бы быть с точки зрения гипотезы о рациональном поведении инвесторов на рынке.

19.09.17, 20:14
Andreeviliaa писал(а):
С моей точки зрения, на данном этапе развития рынка, эта "упущенная выгода" больше, чем должно было бы быть с точки зрения гипотезы о рациональном поведении инвесторов на рынке.

Это если не учитывать сложность, риски и объём вложений. Половинчатых решений быть не может, если нужен ремонт в небольшой помещении, то это сразу несколько миллионов. Реконструкция - десятки миллионов. И клиенты боятся, потому что вложить нужно сразу прилично денег, а сработает или нет - ещё неизвестно.
Поэтому, к примеру, многие сидят и ждут, пока появится тот самый арендатор и сделает конкретное предложение, подтвердит своё намерение деньгами можно будет приступать к ремонту.
Нет только понимания, что мало кому это интересно.

19.09.17, 20:02
Maxim D. писал(а):
А почему это "геморройность"? Как раз ремонт, реконструкция, поиск формата и т.п. - это и есть решения, которые позволяют заработать намного больше, чем при покупке готового решения.

Вот именно, что намного.
На исключительно рациональном рынке, должно быть не на много ))
Впрочем, наш рынок постепенно развивается и становится всё более рациональным ))))

Рациональный - это рынок где инвесторы принимают рациональные решения - как баланс доходности и риска. На таком рынке нет определения "проще".

Пример.
Вы говорите инвестору - давайте возьмём вот этот объект, переформатируем его, проведем реконструкцию, сделаем новое позиционирование на рынке... По нашим оценкам после реконструкции такой объект будет стоить столько-то (подтверждается объективными данными) и мы берём не себя всю организацию процесса...
Слишком частый ответ (ну, по моим личным наблюдениям) - "да мне это не интересно ради ..., проще тогда уж купить готовое (деньги в банк под проценты и т.д.)"

19.09.17, 20:22
Maxim D. писал(а):
И клиенты боятся, потому что вложить нужно сразу прилично денег, а сработает или нет - ещё неизвестно.

А почему не должно сработать?
В чём причина страха? Это инновационный проект, что-то неведомое доселе на рынке?

Я могу понять если на рынок выводится формат, которого ещё не было. Инвестиционный эксперимент.
Например, арендный коттеджный посёлок. Тут да, опасения инвесторов понятны.

Опять-таки, если этот формат НЕ предполагает реализацию коттеджей в продажу! Т.е. проект НЕ гибкий - только под аренду, а продать можно только весь проект целиком...

В чём причина страха инвесторов, если предполагается сделать что-то на основе ОБЪЕКТИВНОГО анализа рынка?

Кстати, а как вы в своём инвестиционном анализе оцениваете риски проекта?
Вы применяете метод реальных опционов при расчёте (оценке) инвестиционных проектов?
Вот это "сработает или нет - ещё не известно" имеет какое-то цифровое обоснование?

19.09.17, 20:25
Andreeviliaa писал(а):
На исключительно рациональном рынке, должно быть не на много ))

А почему должно быть "не на много", когда инвестор берёт на себя риски реконструкции, приведения в порядок документов, вдобавок к совершенно иным инвестиционным рискам, чем те, что у покупателя готового бизнеса?

19.09.17, 20:31
Andreeviliaa писал(а):
Я могу понять если на рынок выводится формат, которого ещё не было. Инвестиционный эксперимент.

А это так и есть, только в локальных масштабах, и это уже немало.

19.09.17, 20:25
Andreeviliaa писал(а):
Слишком частый ответ (ну, по моим личным наблюдениям) - "да мне это не интересно ради ..., проще тогда уж купить готовое (деньги в банк под проценты и т.д.)"

Нет, неправильно. Слишком частый ответ "Приведи мне гарантию, которая подпишет бумаги, что обязуется потом взять это всё в аренду, и даст приличный задаток, тогда я сделаю".
А "гарантия" не желает идти, потому что не обладает видением, им нужны уже готовые решения, которые нужно оценить только как "подходят/не подходят нам".
А если бы эти обладали таким даром, то зачем им этот инвестор, когда они сами сделают всё, что нужно для себя?

19.09.17, 20:31
Andreeviliaa писал(а):
В чём причина страха? Это инновационный проект, что-то неведомое доселе на рынке?

В том, что вложенные деньги не вернутся.

В том-то, кстати, и парадокс, что чаще всего никаких инноваций нет! Зачастую это самые обычные, очевидные решения.

19.09.17, 20:31
Andreeviliaa писал(а):
В чём причина страха инвесторов, если предполагается сделать что-то на основе ОБЪЕКТИВНОГО анализа рынка?

В том, что не три копейки вкладывают.

19.09.17, 20:31
Andreeviliaa писал(а):
Кстати, а как вы в своём инвестиционном анализе оцениваете риски проекта?

Отталкиваюсь от принципа заменяемости в первую очередь. Это гарантирует стабильность и косвенно надёжность.
Второе - универсальность в частности и направленность стратегически. Это значит, что у проекта должна быть концепция, "заточенность" под определённую отрасль и при этом возможность подстроиться технически под конкретных арендаторов.
За счёт концепции как раз и проводится анализ проекта, а за счёт универсальности снижаются риски.
Пример - торговые центры. У кого нет концепции, тот сейчас в далеко. У кого крайне негибкие условия, тот там же, за исключением тех, кто может себе позволить диктовать условия.

Другие вещи расписывать не вижу смысла, могу только сказать, что частенько отказываются от идеи реконструкции потому, что не видят формата.

19.09.17, 20:31
Andreeviliaa писал(а):
Вы применяете метод реальных опционов при расчёте (оценке) инвестиционных проектов?

Только когда для ЛПР нужно сделать красивую презентацию проекта.

19.09.17, 20:31
Andreeviliaa писал(а):
Вот это "сработает или нет - ещё не известно" имеет какое-то цифровое обоснование?

Разумеется, и очень чёткое, в этом и беда.

19.09.17, 18:20
Александр Тестянов писал(а):

19.09.17, 18:16
Maxim D. писал(а):
У меня подозрение, что автор интересовался исключительно квартирами в новостройках. Тогда всё складывается, включая доходность 20%
Исключительно в новостройках.

Отрицательные факторы:
- Усилия по защите прав дольщиков
- общее насыщение рынка
- отсутствие очевидных источников стремительного роста экономики в обозримом будущем
- кроме того, общий курс на развитие экономики "традиционным" способом, без инфляционных экспериментов в иранском или белорруском стиле. В частности, заявленная и проводимая ЦБ политика таргетирования инфляции не предполагает возникновения "легких" инвестиций с доходность в несколько раз превышающей целевой уровень инфляции!
- банковское финансирование девелоперских проектов и, как следствие, отсутствие у застройщиков необходимости активно привлекать средства инвесторов-дольщиков на этапе котлована для финансирования строительства.

Все это не способствуют росту привлекательности инвестиций в котлован в будущем.

На что можно опереться:
- какие нибудь новые форматы и/или отдельные проекты, которые недооценены покупателями и инвесторами на начальном этапе строительства.
Пример: В недавнем прошлом это были бюджетные тауны и малоэтажные жилые комплексы в МО.

19.09.17, 21:22
Andreeviliaa писал(а):
- отсутствие очевидных источников стремительного роста экономики в обозримом будущем

Предлагаю вернуться на простой, разговорный уровень, потому как фактически это и есть основная причина текущих проблем.

19.09.17, 21:22
Andreeviliaa писал(а):
- банковское финансирование девелоперских проектов и, как следствие, отсутствие у застройщиков необходимости активно привлекать средства инвесторов-дольщиков на этапе котлована для финансирования строительства.

А какова доля банковского финансирования?

Александр Тестянов,
Забудьте про это