В каком районе МО лучше всего идут продажи? 50 / 3573

[HT-ego]

Какой тренд относительно высоты и можете привести пример современной концепции?

Вход на нулевую отметку (пол первого этажа) с земли - страна заботиться о людях в инвалидных колясках. Ну и вообще, гораздо удобнее и приятнее заходить в дом прямо с газона, чем по ступенькам карабкаться.

Современная концепция - вход с земли, негорючие материалы, монолитный каркас обеспечивающий широкие возможности по модернизации и перепланировке дома, вентилируемые фасады на металлической подсистеме, система кондиционирования, система очистки воды, системы автоматизации (так называемый "умный дом"). Список в принципе можно продолжить всякими выразительными фасадными решениями, подсветками, интересными объемно-планировочными решениями, но лично для меня кирпич/дерево это все, крест на объекте и загубленный земельный участок.

[Kalendar]

Какой тренд относительно высоты и можете привести пример современной концепции?

Вход на нулевую отметку (пол первого этажа) с земли - страна заботиться о людях в инвалидных колясках. Ну и вообще, гораздо удобнее и приятнее заходить в дом прямо с газона, чем по ступенькам карабкаться.

Современная концепция - вход с земли, негорючие материалы, монолитный каркас обеспечивающий широкие возможности по модернизации и перепланировке дома, вентилируемые фасады на металлической подсистеме, система кондиционирования, система очистки воды, системы автоматизации (так называемый "умный дом"). Список в принципе можно продолжить всякими выразительными фасадными решениями, подсветками, интересными объемно-планировочными решениями, но лично для меня кирпич/дерево это все, крест на объекте и загубленный земельный участок.

Вход с земли согласен.
Насчет вентилируемых фасадов для жилых частных домов, не уверен, (в коммерческих смотрятся да хорошо), красный кирпич и его декоративные разновидности выглядит в 100 раз. А если сделана нормально приточка, то и стены из пенобетона не так страшны. Дальше вы про начинку, а я про архитектурные формы и материалы интересуюсь.

[HT-ego]

Правильное распределение бюджета между землёй и стройкой = залог ликвидности будущего объекта загородной недвижимости.

Мне крайне интересно было прочитать ваше мнение, оно отражает принципиально отличный взгляд на создание объекта недвижимости.

Коробка из пенобетонных блоков с монолитным каркасом около 12-15 тыс рублей за м2 (заглубление к великому удорожанию не приведет, главное разумно использовать подземное пространство). Для сравнения, дом в брусе без отделки окон и дверей 6-7 тыс за м2, каркасник с деревянной отделкой и дешевыми окнами/дверями 8-10 тыс. Стоимость указана для деревяшек на винтовых фундаментах. Как только появляется какая либо монолитная или ФБСная лента затраты резко ползут вверх и приближаются или превышают 15 тыс рублей. В кирпичном варианте стоимость примерно такая же, но есть большой минус - корпус совершенно непригоден для перепланировки и модернизации, любая разборка стены это боль. У деревяшек тот же минус, да еще они и горят как свечки.

Фасады - от 3 тыс за м2, при этом выбор от клинкерной плитки (выглядит явно лучше кирпича) до фасадных панелей от различных производителей. Интересный фасад можно сделать за 400-500 тыс рублей.

Внутренняя отделка - тут все индивидуально и на любой кошелек. Минимальная отделка эконом класса (я имею ввиду отделку в квартирах от ПИКа и других подобных застройщиков) которую не жалко сделать, а потом оторвать и переделать где то в районе 3-4 тыс за м2.

Автономная канализация - 180-200 тыс.
Водоснабжение - зависит от глубины грунтовых вод, но в принципе 60-80 тыс вполне можно уложиться в Московском регионе, если с системой очистки воды то накидываем еще тысяч 100-110.
Автономная газификация - 250-300 тыс, и вы получаете возможность организовать отопление, горячее водоснабжение, электроснабжение. Тепловой котел тысяч за 100, газогенератор еще тысяч за 100. То есть те же полмульта за подключение с оборудованием к "газу по границе участка". Вариант исключительно для участка без электричества, потому что если есть электричество (а в МО оно есть везде), то отопление и горячее водоснабжение обойдутся тысяч в 300 - тепловой котел на пеллетном топливе с монтажом и обвязкой.

Итого: себестоимость квадратного метра (коробка+отделка+фасады, беру максимально разумные) до 22 тыр за м2, инженерные системы (вариант без автономной газификации, вода+отопление и горячее водоснабжение+канализация) около 680 тыр. Указанные затраты на инженерку актуальны для дома до 150 м2, то есть затраты на инженерку для дома 50 м2 будут ненамного меньше, а вот стоимость м2 заметно больше. Для дома 150 м2 инженерка к стоимости м2 добавит 680/150=4.5 тыр, то есть всего 26.5 тыр себестоимость строительства (домик 50 м2 получится 22 + 680/50 = 22+13,6=33.6 тыр)

Разумеется, выйти на подобные стоимостные показатели обычный обыватель, не являющийся специалистом в области строительства (то есть инженером), не сможет никогда. Туда же идут просто предприимчивые ребята, которые решили что разберутся со всеми нюанса строительства. Их всех просто кинут поставщики услуг, материалов и оборудования в сфере строительства - продадут оборудование избыточной мощности, впарят ненужные материалы, все сломают или сделают так, что придется переделывать и т.д. Но это абсолютно реальные показатели себестоимости строительства м2.

У крупного девелопера недвиги эконом класса этот показатель умножается (делится) на коэффициент продаваемой площади, и получается сумма заметно выше. А когда они приплюсовывают затраты на всю окружающую инфраструктуру (детские сады, школы, поликлиники, магазины, дороги, парковки) получается от 50 и выше тыр за м2.

Зная себестоимость строительства нетрудно определиться с земельным участком. Определяющим будет являться наличие хороших подъездных путей и остановок общественного транспорта. Все остальное вторично.

[HT-ego]

Насчет вентилируемых фасадов для жилых частных домов, не уверен

А сейчас практически любой фасад - вент фасад. Исключение сборный железобетон, кирпичные и деревянные дома, каркасники, штукатурка. Сайдинг это разновидность вентфасада.

[Антипов Александр]

Кирпичные дома продаются лучше, к ним больше доверия, по крайней мере в пределах 10-15 млн. По автономности - малое дело, купить и поставить, покупатели считают, во сколько будет обходиться пользование этой автономностью, ремонт/замена в случае чего, и ежегодное обслуживание. Например, тепловые насосы до сих пор не окупаются, топить соляркой/пеллетами и т.д - неудобно, и в некоторых случаях опасно.
Если вы занимаетесь строительством, лучше выкупить кусок земли под поселок, и построить его с нуля с одном стиле, если точечная застройка - это поиск хорошего места.
У меня есть два участка в хорошем месте, чисто загородный формат, были мысли отдать под строительство, деньги получить с продажи построенного дома, но уже больше, чем он стоит - так никто ничего интересного не смог предложить. Возможно инвестору-застройщику выгоднее покупать самому за наличку, но дешевле.

[HT-ego]

Кирпичные дома продаются лучше, к ним больше доверия, по крайней мере в пределах 10-15 млн. По автономности - малое дело, купить и поставить, покупатели считают, во сколько будет обходиться пользование этой автономность...

Кирпичные дома продаются лучше, потому что во первых, монолит в малоэтажке никто толком не строит, а во вторых никто их толком и продавать не умеет. Значительная часть Европы живёт в мало этажном автономном монолите, например такие прямо скажем не богатые страны как Сербия или Греция. Автономность в эксплуатации будет стоить ровно столько же, или дешевле, чем подключенный к городским сетям домик.

[Andreeviliaa]

А что такое автономный монолит?
Вы пассивный дом в МО хотите на продажу построить?

[Andreeviliaa]

И что такое значительная часть Европы?

[Антипов Александр]

Значительная часть Европы живёт в мало этажном автономном монолите,

Европа тут причем? Мы в России говорим, и в ней же вы планируете строить? Тогда забудьте про Европу, она вам тут не поможет.

Автономность в эксплуатации будет стоить ровно столько же, или дешевле, чем подключенный к городским сетям домик.

Подвести газ часто 200, реже до 400 тысяч, отопление 2.5 тысячи в месяц в среднем. Сколько будет стоить газгольдер, и отопление им в год?
Если вы построите дом, у в нем не будет газа/возможности его подвести - будет продаваться долго, и недорого.

[Недообразованная Lea]

Кирпичные дома продаются лучше, к ним больше доверия, по крайней мере в пределах 10-15 млн. По автономности - малое дело, купить и поставить, покупатели считают, во сколько будет обходиться пользование этой автономность...

Кирпичные дома продаются лучше, потому что во первых, монолит в малоэтажке никто толком не строит, а во вторых никто их толком и продавать не умеет. Значительная часть Европы живёт в мало этажном автономном монолите, например такие прямо скажем не богатые страны как Сербия или Греция. Автономность в эксплуатации будет стоить ровно столько же, или дешевле, чем подключенный к городским сетям домик.

Хорошо бы все же знать и учитывать предпочтения ЦА, вы же ж в России думаете строить. У нас кирпичные дома в приоритете по всем параметрам. Автономию приходится своими силами поддерживать, а централизованный газ, вода, канализация, водоотведение и ливневка делают жизнь за городом комфортной. Ага. Вдруг кто не в курсе. Чётаржу.