"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

Здравствуйте, Александр.
Вопрос такой: в собственности у продавца 5/26 долей домовладения, полученных по наследству (свидетельство 2008г) земельный участок не в собственности. Совладельцев еще 4 человека, право собственности зарегистрировано в УФРС только у одного из совладельцев, остальные стали собственниками до 2000г. Все согласны подписать отказы от преимущественного права покупки, кроме того, который умер в 2006 году. Наследник проживает в своей доле, но до сих пор ничего не оформил. Если мы пошлем письменное уведомление покойнику, естессно, он претензий никаких предъявить не сможет как быть с наследником, который уже написал заявление на вступление в наследство у нотариуса?

Я думаю, что надо брать отказ у наследника, так как наследником он стал с момента смерти наследодателя, а не с момента, когда получит свидетельство о наследстве. Тем более фактически он вступил в наследство, хоть и не оформлял это.
Но подождем ЭтоЕщеКто.

Владимир Снажин писал(а):
loop писал(а):
У меня ситуация аналогичная уже описанной в этой ветке (два раза), но вопрос немного другой.
В 2005 году я получил 1/2 квартиры в результате приватизации, а в 2009 мне по наследству достались вторые 1/2 этой квартиры. Свидетельство о регистрации получил одно общее на всю квартиру.

Вопрос: Если я сейчас эту квартиру продаю и в ДКП указываю настоящую стоимость (скажем 6000000), а потом на эти деньги сразу покупаю еще одну квартиру, то как будут рассчитаны налоги и вычеты?

Будет налог 13% от 6 000 000 - 1 000 000 - 2000000 то есть с 3 млн.

Или это будут 13% от 3 000 000 (за ту долю которая в собственности меньше 3х лет) - 1 000 000 - 2 000 000 то есть облагаемая база будет 0?

ЭтоЕщеКто писал(а):
Налоговая база и налог должен быть расчитан в данном случае следующим образом:

6 000 000 (доход от продажи квартиры) - 3 000 000 (доход от продажи 1/2 доли, принадлежащей более 3-х лет) - 500 000 (имущественный налоговый вычет по п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в размере пропорциональном 1/2 доле, т.е. половина от 1 000 000) - 2 000 000 (имущественный налоговый вычет по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, если ранее им не пользовались и стоимость квартиры не менее 2 000 000) = 500 000 (налоговая база) * 13 % = 65 000 (налог).

Позволю несколько не согласится с последним расчетом, и при совершении сделки в одном налоговом периоде (календарном году) и использовании вычета при покупке можно свести налогооблагаемую базу к 0

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО
от 13 августа 2009 г. N 3-5-04/1248@

ОБ ИМУЩЕСТВЕННОМ НАЛОГОВОМ ВЫЧЕТЕ ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ

Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение о порядке налогообложения дохода от продажи квартиры, приобретенной ранее одним физическим лицом по долям с разными сроками владения такими долями, и сообщает следующее.

В ситуации, когда отчуждаемый жилой объект приобретался налогоплательщиком ранее в различные сроки по долям, налоговая база в отношении доходов от продажи такого объекта определяется исходя из срока владения каждой долей.
--------------------------------------------------------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.

В соответствии с Федеральным законом от 27.12.2009 N 368-ФЗ доходы, получаемые физлицами - налоговыми резидентами РФ от продажи жилья, дач, садовых домиков или земельных участков (долей в указанном имуществе), иного имущества находившихся в собственности этих лиц три года и более, включены в перечень не облагаемых НДФЛ. Соответственно внесено изменение и в подпункт 1 пункта 1 статьи 220.
--------------------------------------------------------------------------------

Согласно положениям подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в полной сумме, полученной им в налоговом периоде от продажи имущества (в том числе доли в квартире), находившегося в его собственности более трех лет.

Таким образом, налогоплательщику, которому в отчуждаемой квартире принадлежала доля со сроком владения более трех лет, имущественный налоговый вычет предоставляется в части суммы, полученной от продажи всей квартиры, соответствующей этой доле.

Положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, применяемыми к доходам, полученным в период после 1 января 2005 года, предусмотрено, что имущественный налоговый вычет в отношении доходов, полученных физическим лицом от продажи доли в квартире, предоставляется в размере 1 миллиона рублей, если срок владения такой долей составил менее трех лет.
--------------------------------------------------------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется ввиду абзац 3 подпункта 1 пункта 1 статьи 220.
--------------------------------------------------------------------------------

Положения абзаца 4 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса подлежат применению только в случае продажи жилого объекта различными совладельцами.

Таким образом, в отношении суммы дохода от продажи квартиры, соответствующей доле, перешедшей в единоличную собственность налогоплательщика менее трех лет до даты отчуждения всей квартиры, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в размере не более 1 млн. рублей.

Действительный государственный советник Российской Федерации 2 класса С.Н.ШУЛЬГИН

А почему бы и нет. Тем более, что есть такое замечательное Письмо ФНС, текст которого можно приколоть к декларации о доходах и ссылаться на него в случае спора.

Я в таких случаях обычно исхожу при расчете из бесспорного варината, руководствуясь Постановлением Конституционный суд РФ от 13 марта 2008 года № 5-П, положения которого мы уже обсуждали строниц 10-15 назад здесь: С уважением, юрист Агентства недвижимости "НОРА-НЕДВИЖИМОСТЬ" - Александр Перепелкин
внешняя ссылка

ABCD писал(а):
Уважаемый Александр, вопрос такой: может ли собственник завещать квартиру одному лицу, а это лицо завещать ее же другому лицу, ведь он еще ей не владеет. Или это возможно? и если ничего не происходит нехорошего, то третий человек ее получает?

Завещать можно все что угодно, в т.ч. и все имущество. Но для приобретения право на наследство гланое, чтобы это имущество на момент открытия наследства было в собственности наследодателя. Поэтому третий человек приобретет право на квартиру в порядке наследования, только если его наследодатель на мемент смерти сам уже будет собственником указанной квартиры, а на основании чего не важно. Но в жизни возможны и другие варинаты, поэтому в этом случае собственнику квартиры лучше сразу сделать завещание с подназначением наследника (см. ст. 1121 ГК РФ).

lania писал(а):
Уважаемые форумчане! Подскажите, нужно ли получать свидетельство регистрации права собственности на дачу, после принятия ее в наследство, если мы хотим ее продавать . Дача приватизирована на родителей. Наследники брат с сестрой.
Спасибо

Если речь идет о свидетельстве о праве на наследство, которое было выдано после начала государственной регистрации прав на такое имущество в субъекте РФ (не ранее 31 января 1998 года и не позднее января 2000 года), то для соврешения сделки с таким имуществом право собственности продаца должно быть в обязательном порядке зарегистрировано в ЕГРП. В этой ветке кто-то говорил (см. выше по ветке) о том, что у них в регионе проходит в силу п. 4 ст. 1152 ГК РФ регистрация таких прав одновременно с регистрацией прав по сделке, однако, если Вы не готовы к возможным спорам с регистрирующим органом, рекомендую все же не рисковать и сделать регистрацию заранее. В случае, если речь идет всеже о ранее возникшем праве, которое было оформлено по всем старым правилам, регистрировать его заранее необязательно. Это можно сделать одновременно с регистрацией прав по сделке.

ATLANTIK писал(а):
Добрый вечер, ЭтоЕщеКто!
Я понимаю, что вопросы в основном повторяются, например, на свой вопрос я нашла уже не менее пяти подобных. И все же, правильно ли я уяснила, что если у меня в собственности земельный участок > 3-х лет, а строение на нем в собственности < 3-х лет, то при продаже в договоре купли-продажи я могу указать рыночную стоимость, допустим 3 000 000 рублей , при этом стоимость земли = 2 000 000р, а стоимость строения = 1 000 000 рублей. При этом я, как продавец, в конце года не плачу НДФЛ с этого дохода. Но декларацию в налоговую инспекцию предоставить обязана. Так?
С уважением, Галина Эдуардовна.

Да

ATLANTIK писал(а):
Уважаемый Александр!
Еще один вопрос, более интересный.
Друг семьи 6 лет назад приобретает 2-х комнатную квартиру в доме под снос. Квартира обременена зарегистрированным человеком без собственности. При этом квартира приобретается по комнатам. В первой приобретенной комнате никто не зарегистрирован, собственником является сын. Во второй приобретенной комнате зарегистрирован 1 человек не собственник (член семьи бывшего собственника), а собственниками являются Друг и его дочь. Все лица совершеннослетние. Друг пытается выписать по суду зарегистрированное лицо, первый суд выигрывает, а второй проигрывает, лицо остается прописанным.
В этом году дом сносят, Другу предлагают двухкомнатную квартиру по договору мены и он согласен. Но естественно в квартире будет зарегистрирован чужой человек.
Вопросы:
1) Может ли Друг в новой квартире вновь подать в суд на снятие с регистрационного учета чужого зарегистрированного человека?
2) Может ли Друг настаивать на том, чтобы получить две однокомнатные квартиры, в которых как и в комнатах, в одной никого не будет зарегистрировано, а в другой будет зарегистрирован чужой человек? И соответственно Вопрос № 1.
С надеждой, Галина Эдуардовна.

Так как указанная квартира является квартирой коммунально заселения, в которой комнаты являются отдельными объектами права собственности, при изъятии их из собственности в связи со сносом дома с собственниками каждой такой комнаты должны решаться вопрос о денежной или натуральной компенсации отдельно. В городе Москве в соответствии с Законом г. Москвы № 21 от 30 мая 2006 года «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» право выбора между денежной или натуральной формой компенсации в виде другого жилого помещения принадлежит гражданину-собственнику изымаемого жилого помещения. Поэтому собственникам каждой из таких комнат по их требованию должны предоставить отдельное жилое помещение или выкупная цена.

Ответ на вопрос о члене семьи бывшего собственника можно дать только после ознакомления с указанными судебными решениями. Важно понять, имеет или нет новый собственник перед ним какие-либо обязательства по обеспечению жилым помещением или же тот просто обладает правом пользования комнатой, которое обременяет его как недвижимое имущество в силу договора или закона (например, в связи с тем, что он давал ранее при приватизации этой комнаты согласие на ее приватизацию без своего участия). В последнем случае при мене жилых помещений муниципальные власти получают комнату вместе с правами пользователя, которые ее обременяют, поэтому и вопрос обеспечения его жилым помещением в связи со сносом дома ложится полностью на них, а не на прежнего собственника комнаты.

ТатьянаФ писал(а):
Здравствуйте, Александр.
Вопрос такой: в собственности у продавца 5/26 долей домовладения, полученных по наследству (свидетельство 2008г) земельный участок не в собственности. Совладельцев еще 4 человека, право собственности зарегистрировано в УФРС только у одного из совладельцев, остальные стали собственниками до 2000г. Все согласны подписать отказы от преимущественного права покупки, кроме того, который умер в 2006 году. Наследник проживает в своей доле, но до сих пор ничего не оформил. Если мы пошлем письменное уведомление покойнику, естессно, он претензий никаких предъявить не сможет как быть с наследником, который уже написал заявление на вступление в наследство у нотариуса?

Уведомлять в этом случае нужно наследника, принявшего наследство. А для того, чтобы вопросов с тем, кто таковым является, в т.ч. у регистрационной службы не возникало, уведомление рекомендую делать через нотариуса, у которого находится в производстве это наследственное дело.

Александр, большое спасибо! Иду изучать ст. 1121

Большое спасибо, Александр, так и сделаем.