В каком месяце рухнут цены на недвижку? 2011 год 1584 / 564801

[Жанна Swiss]

Сами банки непосредственно в недвижимость не вкладывают. Банки дают ипотечные кредиты. Схема следующая: банк привлекает деньги ( межбанковский рынок, депозиты и вклады физлиц, другие источники) для примера под 5% годовых. Далее нужно разместить эти деньги. Выдаются кредиты, в том числе ипотека под 12% годовых. Грубо получается разница 12-5=7% . Вот на эти 7% минус расходы, банк и живет.

Поэтому у нормального банка каждый день стоит две задачи:
1. Где взять деньги побольше ( в смысле суммы), подешевле (в смысле % пониже), и по дольше ( в смысле времени)

2. Куда девать (разместить) деньги по дороже.

Причем решение второй задачи даже важнее, чем первой. Потому как иначе банк уйдет в минус.

[cineproof]

Пойдут квартирки покупать.
И МРН вполне может вернуться к долларовым ценам на объекты.

Что же касается субсидий, приватизации, льгот по налогообложению и ипотеки - всё разом может накрыться с началом войны, это да.
А так - стагнация, растягивание одной жвачки на троих-четверых...

Вы не поняли. Если нельзя будет поменять евро или доллары на рубли, то кто ж будет квартиры за них продавать?
Ну и как следствие - падение цен не только в долларах, но и в рублях.
Правильно поняли, что в случае войны, которая ныне совсем не кажется невероятной, все сценарии могут сбыться и одновременно.
Я вот, например, считаю, что прощение долгов Греции стало возможно только после убийства Каддафи, где теперь в Ливии можно приобрести нахаляву активов на "прощенные" Греции долги.
Ну а теперь на очереди долги Португалии, Испании, Италии - война нужна будет покрупнее. Сирия на очереди. А там 2000 наших военных советников, базы...
Тут уж совсем в стороне не останешься....

[cineproof]

Сами банки непосредственно в недвижимость не вкладывают. Банки дают ипотечные кредиты. Схема следующая: банк привлекает деньги ( межбанковский рынок, депозиты и вклады физлиц, другие источники) для примера под 5% годовых. Далее нужно разместить эти деньги. Выдаются кредиты, в том числе ипотека под 12% годовых. Грубо получается разница 12-5=7% . Вот на эти 7% минус расходы, банк и живет.

Поэтому у нормального банка каждый день стоит две задачи:
1. Где взять деньги побольше ( в смысле суммы), подешевле (в смысле % пониже), и по дольше ( в смысле времени)

2. Куда девать (разместить) деньги по дороже.

Причем решение второй задачи даже важнее, чем первой. Потому как иначе банк уйдет в минус.

А в том случае, когда ипотечник перестает платить - для банка начинается самое интересное. Вместо прибылей он начинает получать очень серьезные убытки - потому как должен увеличивать резервы под просрочки выплат - в итоге может получиться, как с Банком Москвы, чтобы не допустить массовой распродажи залогов, которая приводит к катастрофическому падению цен на эти залоги, приходится ЦБ печатать деньги и бесплатно их давать банку, чтобы не обрушить финансовую систему...

[NeoRealty]

Пойдут квартирки покупать.
И МРН вполне может вернуться к долларовым ценам на объекты.

Что же касается субсидий, приватизации, льгот по налогообложению и ипотеки - всё разом может накрыться с началом войны, это да.
А так - стагнация, растягивание одной жвачки на троих-четверых...

Вы не поняли. Если нельзя будет поменять евро или доллары на рубли, то кто ж будет квартиры за них продавать?

Будут продавать. Ещё как будут. Через "черный" валютный рынок или как, найдут лазейки.
И только введение военного коммунизма может глобально остановить эти продажи.

Правильно поняли, что в случае войны, которая ныне совсем не кажется невероятной, все сценарии могут сбыться и одновременно.

Это да, не спорю.
Ожидаемый, оттягиваемый, но всё более вероятный форсмажор.

[Igor_363]

Цифры - допустим у Вас есть 6 млн. хотите жить в квартире за 12 млн. - если возьмёте ипотеку - "ярмо" на ближайшие лет 10 + затраты на ремонт/отделку, мебель, бытовую технику и т.п. - на выходе получите в собственности порядком "заюзаный" объект, за который заплатите 18 млн. (при его реальной стоимости в 12), теперь обратная ситуация - Вы кладёте имеющиеся 6 млн. в банк на депозит 10% годовых (если более доходных идей нет под рукой) и арендуете на эти деньги точно такую же, но уже полностью готовую квартиру, в необходимом Вам месте, ипотеку выплачивать не надо, наоборот деньги свободные от неё можно продолжать вкладывать... Вы не "привязаны" по месту, всегда можете освежить ремонт или обстановку, но исключительно за чужой счёт. Главное - деньги - замечательный слуга, но очень своенравный и жестокий хозяин - заставьте их служить себе, а не наоборот Подробные расчёты приводят к точно таким же выводам.

По ремонту много у вас получается - на 6 млн. ремонты делают только в особняках от 1 млн.дол. А в квартире за 6-12 млн. ремонт много дешевле, до 1 млн.руб. точно.
По депозиту - все красиво, но: Инфляция (с большой, чтоб ее, буквы И). При 6-8-10-12% годовой инфляции владелец депозита, благополучно растратив полученный процентный доход (забыв его капитализировать), теряет часть реальной стоимости своего депозита. При вышеназванном размере инфляции депозит будет обесцениваться очень быстро: для годовой инфляции 10% цена товара стоимостью 1 млн. через год будут 1100 тыс., через 2 года - 1210 тыс., через 3 года - 1331 тыс. Через 10 лет от депозита останется меньше половины его реальной стоимости.
А арендную плату от сдачи квартиры можно смело тратить, не боясь инфляции, т.к. квартира - обычный товар, и если исключить ценовые колебания, присущие исключительно квартирам (а они вполне могут быть в плюс), то цена квартир увеличивалась бы вместе с другими товарами примерно на уровень инфляции, т.е. без потерь для основного капитала (в отличие от депозита).

[Process]

Кому в РФ ипотеку дуть? Да тем же банкам. Им нужно размещать деньги. А куда можно много денег разместить?
Во-вотрых, ставки имеют значение. Многие мои знакомые принципиально не берут ипотеку по действующим ставкам в РФ. Но если ставки будут 5-6% годовых, то такие граждане резко включаться в процесс.

Банкам-то нужна ипотека, но кому нужны банки с их ипотекой и космическими кредитами, которые нужны для покупки обычной панели?
В США и Европе другой менталитет, там люди доверяют(-ли) государству и банкам.

У нас же после МММ, черных вторников, павловских реформ и прочей дребедени народ осторожнее в плане долгосрочных планов.
Поэтому психологически к очередному кризису лучше подготовлен и кормить риэлторов/банкиров/застройщиков вряд ли будет на последние деньги.
Так что вся надежда у банков на очередной распил ЗВР и пенсионного фонда.

[Igor_363]

Миф о материальности недвижимости - это именно миф, если покупая дом с участком, Вы действительно приобретаете какой-то актив (а именно - землю), то с квартирами много хуже - Вы покупаете ВОЗДУХ между стенами, Вам ничего не принадлежит, даже счётчик - собственность электрокомпании... - это много менее материальное вложение, чем золото - Вы никак не можете повлиять на изменение его потребительских свойств, например, если Ваш дом покосится, отключат электричество, газ, отопление, водоснабжение или канализацию. Так же "рейдернуть" квартиру не представляет никаких проблем, особенно с нашей судебной "системой"

Не соглашусь. У владельца квартиры есть все гарантии его собственности, она охраняется государством. Отключение электричества и газа незаконно. В случает прекращения подачи производят ремонт и подачу быстро возобновляют.
Счетчик электричества подконтролен электрокомпании как прибор учета для начисления платежей, и только по этой причине.
Все внутри квартиры принадлежит ее собственнику и может им использоваться как угодно (если это не нарушает права собственников других квартир).
Проблемы ремонта есть не только в квартирах, а в любых сложных товарах. Например в автомобилях, бытовой и видеотехнике, компьютерах - полно поломок бывает. Почему вы выделяете именно квартиру в части поломок и отключений?
"Рейдернуть", или попросту отнять, могут что угодно и у кого угодно. Это вообще пример ни о чем.
Если сомневаетесь в материальности квартиры - попробуйте потрогать стены и потолок. Потом откройте окно, потрогайте воздух, после опять закройте окно и потрогайте стекло и раму - чувствуете как это материально?
Помеять в квартире можно все что угодно - есть прямоугольник из четырех стен, а внутренние конструкции после надлежащего согласования можо установить как захочется. Из смежных комнат можно сделать раздельные, из кухни и комнаты - студию. Раздельный санузел совместить, совместный разделить. Владелец квартиры - творец ее обстановки.

[Рентополучатель]

Цифры - допустим у Вас есть 6 млн. хотите жить в квартире за 12 млн. - если возьмёте ипотеку - "ярмо" на ближайшие лет 10 + затраты на ремонт/отделку, мебель, бытовую технику и т.п. - на выходе получите в собственности порядком "заюзаный" объект, за который заплатите 18 млн. (при его реальной стоимости в 12), теперь обратная ситуация - Вы кладёте имеющиеся 6 млн. в банк на депозит 10% годовых (если более доходных идей нет под рукой) и арендуете на эти деньги точно такую же, но уже полностью готовую квартиру, в необходимом Вам месте, ипотеку выплачивать не надо, наоборот деньги свободные от неё можно продолжать вкладывать... Вы не "привязаны" по месту, всегда можете освежить ремонт или обстановку, но исключительно за чужой счёт. Главное - деньги - замечательный слуга, но очень своенравный и жестокий хозяин - заставьте их служить себе, а не наоборот Подробные расчёты приводят к точно таким же выводам.

По ремонту много у вас получается - на 6 млн. ремонты делают только в особняках от 1 млн.дол. А в квартире за 6-12 млн. ремонт много дешевле, до 1 млн.руб. точно.
По депозиту - все красиво, но: Инфляция (с большой, чтоб ее, буквы И). При 6-8-10-12% годовой инфляции владелец депозита, благополучно растратив полученный процентный доход (забыв его капитализировать), теряет часть реальной стоимости своего депозита. При вышеназванном размере инфляции депозит будет обесцениваться очень быстро: для годовой инфляции 10% цена товара стоимостью 1 млн. через год будут 1100 тыс., через 2 года - 1210 тыс., через 3 года - 1331 тыс. Через 10 лет от депозита останется меньше половины его реальной стоимости.
А арендную плату от сдачи квартиры можно смело тратить, не боясь инфляции, т.к. квартира - обычный товар, и если исключить ценовые колебания, присущие исключительно квартирам (а они вполне могут быть в плюс), то цена квартир увеличивалась бы вместе с другими товарами примерно на уровень инфляции, т.е. без потерь для основного капитала (в отличие от депозита).

Не
Не понимаю откуда у вас инфл. 6-8-10 % когда она стабильно 20-25 %годовых.
Возмите для примера батон цена в 99 году 1800 р или после деноминации 1.8 сейчас 16 р Расчет : 16/1,8=8,88 Корень 12 степени из 8,88 получаем 19,8 % ежегодной инфляции. Положить 6 млн в банк да в конце 8-ой 9-ый 10 -ый год не хватит процентов с депозита чтоб квартиру снимать. а о сумме вообще забыть.

[student@]

Сами банки непосредственно в недвижимость не вкладывают. Банки дают ипотечные кредиты. Схема следующая: банк привлекает деньги ( межбанковский рынок, депозиты и вклады физлиц, другие источники) для примера под 5% годовых. Далее нужно разместить эти деньги. Выдаются кредиты, в том числе ипотека под 12% годовых. Грубо получается разница 12-5=7% . Вот на эти 7% минус расходы, банк и живет.

Поэтому у нормального банка каждый день стоит две задачи:
1. Где взять деньги побольше ( в смысле суммы), подешевле (в смысле % пониже), и по дольше ( в смысле времени)

2. Куда девать (разместить) деньги по дороже.

Причем решение второй задачи даже важнее, чем первой. Потому как иначе банк уйдет в минус.

А в том случае, когда ипотечник перестает платить - для банка начинается самое интересное. Вместо прибылей он начинает получать очень серьезные убытки - потому как должен увеличивать резервы под просрочки выплат - в итоге может получиться, как с Банком Москвы, чтобы не допустить массовой распродажи залогов, которая приводит к катастрофическому падению цен на эти залоги, приходится ЦБ печатать деньги и бесплатно их давать банку, чтобы не обрушить финансовую систему...

До недавнего времени тоже думал, что при просрочке банк начинает нести убытки, но увидел передачу по телеку в которой говорилось, что банки при выдаче потребительских кредитов всячески стараются сделать так, что б заёмщик не заплатив вовремя и попал на штрафы и пени. После увиденного предполагаю что и при просрочке (в разумных приделах) банк будет в плюсе т. к.:
1) за каждый день просрочки заёмщик обязан выплачивать штраф 50% годовых и более (зависит от условий ипотечного договора) от суммы просрочки
2) когда сумма долга станет значительной или стоимость залога снизится банк вправе в судебном порядке продать залоговое имущество и взыскать все долги
3) процесс продажи залогового имущества через суд не быстрый (займёт около года судебных разбирательст) и поэтому банк будет его инициировать "немного заранее" что б первоначального взноса хватило как раз на штрафы и снижении стоимости залогового имущества

иными славами при здравом подходе к ипотеке банк в плюсе ВСЕГДА

[Валерий Александрович]

Цифры - допустим у Вас есть 6 млн. хотите жить в квартире за 12 млн. - если возьмёте ипотеку - "ярмо" на ближайшие лет 10 + затраты на ремонт/отделку, мебель, бытовую технику и т.п. - на выходе получите в собственности порядком "заюзаный" объект, за который заплатите 18 млн. (при его реальной стоимости в 12), теперь обратная ситуация - Вы кладёте имеющиеся 6 млн. в банк на депозит 10% годовых (если более доходных идей нет под рукой) и арендуете на эти деньги точно такую же, но уже полностью готовую квартиру, в необходимом Вам месте, ипотеку выплачивать не надо, наоборот деньги свободные от неё можно продолжать вкладывать... Вы не "привязаны" по месту, всегда можете освежить ремонт или обстановку, но исключительно за чужой счёт. Главное - деньги - замечательный слуга, но очень своенравный и жестокий хозяин - заставьте их служить себе, а не наоборот Подробные расчёты приводят к точно таким же выводам.

По ремонту много у вас получается - на 6 млн. ремонты делают только в особняках от 1 млн.дол. А в квартире за 6-12 млн. ремонт много дешевле, до 1 млн.руб. точно.
По депозиту - все красиво, но: Инфляция (с большой, чтоб ее, буквы И). При 6-8-10-12% годовой инфляции владелец депозита, благополучно растратив полученный процентный доход (забыв его капитализировать), теряет часть реальной стоимости своего депозита. При вышеназванном размере инфляции депозит будет обесцениваться очень быстро: для годовой инфляции 10% цена товара стоимостью 1 млн. через год будут 1100 тыс., через 2 года - 1210 тыс., через 3 года - 1331 тыс. Через 10 лет от депозита останется меньше половины его реальной стоимости.
А арендную плату от сдачи квартиры можно смело тратить, не боясь инфляции, т.к. квартира - обычный товар, и если исключить ценовые колебания, присущие исключительно квартирам (а они вполне могут быть в плюс), то цена квартир увеличивалась бы вместе с другими товарами примерно на уровень инфляции, т.е. без потерь для основного капитала (в отличие от депозита).

Вы неправильно поняли - 6 млн. - это Ваша наличность (возможно первый взнос в ипотеку ))) , а 12 млн. - это стоимость необходимой Вам квартиры, если вы возьмёте ипотеку на 10 лет под 12%, то 7,2 млн. выплатите в виде процентов и ещё 6 млн. вернёте как "тело" кредита, итого 13 200 000 :10:12=110 000 руб/мес - это Ваша ежемесячная дополнительная жертва на квартирный алтарь + как Вы верно заметили 1 млн. на ремонт и обстановку - итого квартира с "теоретической" ценой 12 млн. обойдётся в 20,2 млн и будет вам стоить 6 млн. первого взноса и 1 млн. на ремонт единовременно, плюс ежемесячно 110 000 рублей в течение 10 лет. Выгода очевиднейшая!!! Плюс расходы на содержание квартиры, текущие ремонты и замену техники, мебели и т.п. ещё 1 млн. минимум.

Теперь про депозит - с 6 млн. 10% годовых за 10 лет Вы ПОЛУЧИТЕ те же 6 млн., которых с избытком хватит на аренду необходимой Вам квартиры - 600 000:12=50 000 руб в месяц Вы получаете + возможность тратить свои 110 000 руб по собственному усмотрению (их не надо отдавать банку), отсутствие необходимости тратиться на мебель, ремонт, технику, свобода передвижения по городу и стране.

Сейчас рынок недвижимости НАДУТ, квартирам уже некуда дорожать - нет платёжеспособного спроса, Квартира не обычный товар - она САМЫЙ ДОРОГОЙ товар и её цена изменяется по совершенно другим законам.

Миф о материальности недвижимости - это именно миф, если покупая дом с участком, Вы действительно приобретаете какой-то актив (а именно - землю), то с квартирами много хуже - Вы покупаете ВОЗДУХ между стенами, Вам ничего не принадлежит, даже счётчик - собственность электрокомпании... - это много менее материальное вложение, чем золото - Вы никак не можете повлиять на изменение его потребительских свойств, например, если Ваш дом покосится, отключат электричество, газ, отопление, водоснабжение или канализацию. Так же "рейдернуть" квартиру не представляет никаких проблем, особенно с нашей судебной "системой"

Не соглашусь. У владельца квартиры есть все гарантии его собственности, она охраняется государством. Отключение электричества и газа незаконно. В случает прекращения подачи производят ремонт и подачу быстро возобновляют.
Счетчик электричества подконтролен электрокомпании как прибор учета для начисления платежей, и только по этой причине.
Все внутри квартиры принадлежит ее собственнику и может им использоваться как угодно (если это не нарушает права собственников других квартир).
Проблемы ремонта есть не только в квартирах, а в любых сложных товарах. Например в автомобилях, бытовой и видеотехнике, компьютерах - полно поломок бывает. Почему вы выделяете именно квартиру в части поломок и отключений?
"Рейдернуть", или попросту отнять, могут что угодно и у кого угодно. Это вообще пример ни о чем.
Если сомневаетесь в материальности квартиры - попробуйте потрогать стены и потолок. Потом откройте окно, потрогайте воздух, после опять закройте окно и потрогайте стекло и раму - чувствуете как это материально?
Помеять в квартире можно все что угодно - есть прямоугольник из четырех стен, а внутренние конструкции после надлежащего согласования можо установить как захочется. Из смежных комнат можно сделать раздельные, из кухни и комнаты - студию. Раздельный санузел совместить, совместный разделить. Владелец квартиры - творец ее обстановки.

Вы не поняли - речь о внешних факторах - брак строителей, форсмажор и т.п. Чтобы сделать перепланировку , застеклить лоджию или поставить простенькое оборудование типа кондиционера необходимо потратить кучу денег и нервов, чтобы получить все "согласования", при этом положительный результат не гарантирован... Трогать можно что угодно, я про юридические сущности. Ваш собственность может упасть в цене почти до нюля по куче не зависящих от Вас обстоятельств - особенно это актуально в различных кондоминиумах, кооперативах и т.п., где ремонт производится за счёт собственников.

Ничего личного - просто факты.