Инвестиции в малоэтажное строительство 450 / 17464

[Andreeviliaa]

В развитие предыдущего поста.

Когда в этой теме обсуждалась оценка (целесообразность) тех или иных инвестиционных проектов (что-то построить, а потом продать), я вскользь упоминал фундаментальное для любых инвестиций соотношение - РИСК/ДОХОДНОСТЬ.

Проблема в том, что доходность все худо-бедно считать умеют. Точнее, по крайней мере, считают (оценивают) как умеют. А вот как с рисками? Ведь без этой составляющей соотношения риск/доходность оценить целесообразность тех или иных вариантов инвестиций не возможно. Соответственно, и не возможно определить оптимальный способ инвестиций (вложения капитала) на рынке недвижимости, в данном случае на загородном.

Напомню, что оптимальной для нас будет та инвестиция (из всех возможных), которая при заданном уровне риска обеспечивает наибольшую доходность, либо при заданном уровне доходности обеспечивает наименьший риск и/или сложности в реализации (геморрои).

Так вот, если с оценкой потенциальной доходности всё более или менее понятно, то как обстоит дело с оценкой рисков?

Если честно, то как показывает практика, и с оценкой доходности не всё понятно. Достаточно вспомнить диспут о "золотых тугриках" и "забавных утренних графиках" ... из предыдущих постов этой темы.
К тонкостям оценки доходности (и других показателей инвест. проектов) мы обязательно ещё вернёмся, но на данном этапе ИМХО вполне достаточно и интуитивно понимаемых параметров - прибыль, доходность, срок реализации проекта и т.д...

Так как же всё таки обстоит дело с оценкой рисков в частных девелоперских проектах - что-то построить, что бы потом продать?

Вообще, оценить точно (численно) риски инвест. проектов сложно, а во многих случаях и не возможно. Тем более, что речь идёт о некой совокупностей рисков. Доходность/прибыль понятно - она одна. А рисков много... Даже просто простое их перечисление (выявление) и качественная их оценка (большой/средний/маленький) не всегда простая задача, а что уж говорить о ЧИСЛЕННОЙ оценке. Т.е. когда даётся ОБОСНОВАННАЯ оценка, что с вероятностью, например, 20% наступит какое либо событие (реализуется риск).

Применительно к Вашему случаю это может выглядеть так, например, - Вы ОБОСНОВАННО оцениваете риск признания Ваших самостильных таунов незаконной постройкой в 5%. Сразу два вопроса:
1) Как и на основе чего получена эта цифра в 5%? Что за методика? (предположим, что эта цифра Вами всё таки как-то получена);
2) А много это или мало? Стоит такой проект принимать к реализации или нет?

Так вот, если с прибылью/доходностью всё относительно понятно - она одна и её достаточно легко оценить численно, то очевидно с рисками инвест. проекта ситуация иная - рисков много, а численная (хотя бы качественна) их оценка сопряжена с большими трудностями...


Не будет преувеличением сказать, что точная (на сколько это возможна) оценка рисков и, тем более, управление ими, это, вообще, "больная тема" в инвестиционном анализе. Даже если речь идёт о многомиллионных инвест. проектах и не толькро в сфере недвижимости. И даже если оценкой занимаются дипломированные специалисты, имеющие соответствующее образование и сертификаты (FRM, например). А что же тогда говорить про частных инвесторов застройщиков, реализующих один единственных проект - что-то построить, что бы потом продать? Вопрос, на самом деле, - риторический...


Взять хотя бы Ваш пример.
Почему Вы решили строить именно тауны на этой земле?
Очевидно, Вы справедливо полаете, что тауны на этой земле будут более уместны, чем индивидуальный дом. Это более востребованный продукт - у них меньше цена чем у индивидуального дома, соответственно, шире круг потенциальных покупателей. Их будет проще продать...

Возможно даже, Вы провели исследования и обнаружили, что индивидуальных домов в этой местности продаётся уже много- на любой вкус и цвет. Рынок насыщен, он конкурентный и конкуренция эта имеет выраженный ценовой характер (быстро купят у того - у кого дешевле), а Вы справедливо хотите заработать прибыли и не готовы опускаться в цене ниже конкурентов (аналогичных индивидуальных домов, выставленных на продажу). И строительство таунов на продажу Вам видеться более перспективной идеей, чем строительство индивидуальных домов.

Тут масса оговорок, на самом деле, НО ПРЕДПОЛОЖИМ, что это так. Окей!!!
Примем Вашу точку зрения, что строительство самостильных таунов/дуплексов сулит большую доходность, чем строительство на продажу индивидуальных домов? (сразу вопрос - а каких таунов и каких инд. домов? Но не суть пока...).

А как с рисками?

Какие мы видим риски в инвест. проекте строительства самостильных таунов и какова их хотя ба качественная оценка? А?

[Andreeviliaa]

Уважаемые читатели могут спросить - а к чему, вообще, все эти рассуждения о рисках? Об оценке инвестиционных проектов? Об управлении рисками на основе теории реальных (и финансовых) опционов?

Это всё какие-то высокие материи и применять их следует действительно в оценке сложных и дорогих инвест. проектов. А у нас совсем другой случай! Есть некий капитал, есть земля и вопрос стоит простой - что бы такого на ней построить, что бы получить разумную прибыль? Всё очень просто, а забивать себе голову лишней малополезной (в данном случае) информацией не к чему. Правильно?

Нет, не правильно!

Строительство домов на продажу частными инвесторами-застройщиками это такой же бизнес, как и все остальные. И для достижения успеха, как и в любом другом бизнесе, нам необходим маркетинг, операционный менеджмент, ..., финансовый анализ и планирование. Но если маркетинг может быть интуитивный (как часто и бывает), например, буду строить на продажу то, что мне самому нравится, особенно, если мои запросы/вкусы относительно загородной недвижимости совпадают с запросами/вкусами тех потенциальных покупателей, для которых я собрался строить эту самую загородную недвижимость... Но финансы, как известно, наука точная... И если мы хоть как-то посчитали (оценили) нашу будущую прибыль/доходность, но напрочь проигнорировали оценку рисков, то последствия могут быть печальные...

Разной степени печальности. От не дополученной прибыли до потерь капитала (чаще всё таки не полной потере, а лишь частичной, что то же не хорошо. Но в некоторых случаях потери могут быть фатальными...).

Иными словами, можно построить очередные "вешки"...

[Andreeviliaa]

Для полноты картины, так сказать, и что бы не повторяться, я рекомендую всем заинтересованным читателям всё таки прочитать тему с самого начала, по крайней мере, в той её части, где шла речь о сравнении различных типов инвестиций на ранке загородной недвижимости (построить самому дом "на продажу", вложиться в чужое строительство - приобрести недвижимость на этапе строительства и/или участок с подрядом и т.д...). Там было и про риски....

Но читатели резонно спросить - а при чём тут риски? Ведь в последнее время в теме обсуждались больше юридические аспекты строительства на продажу частными инвесторами-застройщиками - что и на какой земле можно законно построить, а что нет...

Это будет справедливое замечание!

В следующим посте постараюсь вернуться к обсуждению юридических аспектов строительства самостильных таунов/дуплексов на не совсем подходящей для этого земле ("дачная", ИЖС, ЛПХ).


P.S.

На самом деле, всё взаимосвязано.
Ведь у нас нет самоцели построить и узаконить во что бы то не стало тауны на "дачке" (да хоть на ИЖС - тут, как раз, нет ни какой разницы!).
У нас задача (на сколько я понимаю) выбрать оптимальный вариант (из всех возможных) вложения капитала на загородном рынке. Оптимальный по соотношению риск/доходность. Так вот, все эти "юридические аспекты" строительства самостильных таунов - это всё риски. Это всё сложности/геморрои. Это неопределённость!
И если мы рациональные инвесторы, то все эти "юридические аспекты" (по сути - риски) окажут влияние на наш инвестиционный выбор. Ну или, по крайней мере, должны оказать

Что бы это проследить, действительно, необходимо продолжить обсуждение "юридических аспектов". В частности, перейти ко второй цитате Вашего последнего поста (про разделение участка по 2 сотки).


Кофе-брейк и продолжим...

[Andreeviliaa]

...
...
...

ВЫ НЕ РАЗДЕЛЕТЕ ДАЧНЫЙ УЧАСТОК ПО 2 СОТКИ.
См. соответствующее законодательство и судебную практику...

Меня тут «сподвигло» на разделение участка по 2 сотки, встречающиеся примеры в строительстве танхаусов (в интернете много продают компаний, у которых приусадебный участков у таунхаусов очень мал – от 1 до 2-х соток).
Каким в этом случае образом они поделили по 2-3 сотки участок?
Какие могут быть варианты? Наверняка они есть...
...
...
...

Компании ведут строительство таунов на подходящей для этого земле (категория = земли населённых пунктов, вид разрешённого использования (ВРИ) - не ИЖС, а " ... для застройки сблокированными домами". Как-то так.).
На сколько я понимаю, Вы ведёте речь о строительстве таунов на "дачной" земле. Верно?
Тогда у Вас две взаимосвязанне проблемы:

1) Минимальный размер дачного участка - 6 соток. Это установлено законодательно, причём, на федеральном уровне! (минимальный размер участка с ВРИ - ИЖС определяется на местном уровне).

Допустим у Вас участок большей площади чем 2 сотки и Вы хотите разделить его на меньшие (по две сотки, например) - У Вас не получится. Уверен, в большинстве случаев Вам не удастся разделить участок на части если они меньше чем минимально установленный в законодательстве размер!
Имеется ввиду юридический раздел участка с присвоением вновь образованным участкам отдельных кадастровых номеров (И ПОЛУЧЕНИЕМ ОТДЕЛЬНЫХ СВИДЕТЕЛЬСТВ О СОБСТВЕННОСТИ !!!)
В зависимости от ситуации, возможен только "физический" раздел участка с определением порядка пользования участком между всеми его собственниками, но участок останется ОДИН (соответственно - долевая собственность !!!).

2) Даже если ГИПОТЕЧИТЕСКИ Вам удалось разделить участок по 2 сотки (допустим, по решению суда), то это мало, что даст.

И ИЖС (ЛПХ) и "дачка" на землях населённых пунктов и "дачка" на землях сельскохозяйственного назначения - везде предполагается строительство ИНДИВИДУАЛЬНЫХ домов или сблокированных, НО (!!!) только по два на соседних ИНДИВИДУАЛЬНЫХ участках. Линейку таунов построить не получится - вам 100% не дадут разрешение на строительство и/или признают уже построенные объекты не законными и подлежащими сносу!
Это справедливо даже если Вы будете строить тауны на участках не менее минимально установленного размере ( 6 соток для дачки, 4 для ИЖС, как привило). Нельзя блокировать дома больше чем по два, построенные на соседних индивидуальных участках!

P.S.
Строго говоря, можно по четыре, но все должны быть в одном угле - это если участки между двух улиц. Короче, это бред, как со строительно-житейской точки зрения, так и с точки зрения маркетинга/продаж.


Есть ли варианты?
Если не брать во внимание смену ВРИ участка, то единственным вариантом является долевая собственность.
Законно уйти от "долёвки" без смены ВРИ в данном случае практически не возможно.

P.P.S.
Строго говоря, в законодательстве не определены различия в "индивидуальности" тех или иных домов. Т.е. речь всегда идёт об индивидуальном доме - доме на одну семью. Вот с точки зрения закона, что дуплекс (дом на две семьи), что дом на десять семей - это всё НЕ индивидуальные дома.
Но! Семьи у всех разные (1) и из практики известно, что возможно получить (2) официально разрешение на строительство дуплекса (дом на две семьи на ОДНОМ участке - с последующим (по желанию) физическим и/или юридическим разделом участка).

Действительно, не смотря на то, что в законодательстве нет различия между домом на две семьи и на десять - всё они НЕ индивидуальные, разрешение на строительство дома на две семьи (дуплекса) дают, а сто бы дали РНС дома на десять семей (на одном участке) - мне такие факты не известны.

Подчеркну - речь идёт именно о получении разрешения на строительство дуплекса на ОДНОМ участке (площадью, например, 6 соток), а не о сблокировании двух ИНДИВИДУАЛЬНЫХ домов на двух соседних ИНДИВИДУАЛЬНЫХ участках (каждый не меньше шести соток, если речь о "дачке").



Вывод.

При попытке строить тауны и иные многоквартирники на землях ИЖС, ЛПХ, "дачке" не получится уйти от долевых схем. Это при условии, что Вам удастся получить разрешение на строительство ИНДИВИДУАЛЬНОГО дома (который Вы впоследствии будете продавать по долям). Ведь очевидно, что такой псевдо-индивидуальный дом будет содержать признаки многоквартирности.
То же относится и к узакониванию постройки постфактум, через процедуру "дачной амнистии", например.

[Andreeviliaa]

...
...
...


Есть ли варианты?
Если не брать во внимание смену ВРИ участка, то единственным вариантом является долевая собственность.
Законно уйти от "долёвки" без смены ВРИ в данном случае практически не возможно.

...
...
...

А если всё же брать во внимание смену ВРИ участка?
Как тогда? На сколько эта процедура может быть затратна и, вообще, на сколько она осуществима силами частного застройщика?


Тут надо чётко понимать - о какой земле идёт речь.

Ранее уже отмечалось, что у земли (земельного участка - ЗУ) есть две "базовые юридические" характеристики. А именно:

- категория (целевое назначение). Нас как частных застройщиков интересует две категории - "сельскохозяйственного назначения" и "земли населённых пунктов".
- ВРИ - вид разрешённого использования ( у каждой категории есть свой перечень ВРИ). Например, категория "земли населённых пунктов" может иметь ВРИ - ИЖС, ЛПХ, "дачка" (для ведения садоводства...) и много других, в т.ч. "под застройку сблокированными домами (под тауны)" или, например, "для многоквартирной застройки" и много других...

"Дачка" как ВРИ бывает в основном на землях с категорией "сельскохозяйственного назначения". В таком случае, что бы законно строить на участки многоквартирники, придётся менять КАТЕГОРИЮ ЗУ, т.к. ВРИ "под застройку сблокированными домами" или "под многоквартирную застройку" НЕ БЫВАЕТ на землях с категорией "сельхоз. назначения".

Иная ситуация, если Ваш дачный участок расположен в черте населённого пункта, т.е. участок имеет категорию "земли населённых пунктов". В основном это относится к новой Москве. Там сейчас все дачные участки, все снт, днп и т.д. оказались в черте населённого пункта (г. Москва).
В МО подавляющая часть снт находится на землях "сельхоз. назначения", но (редко) можно встретить в продаже дачные участки, расположенные в черте населённых пунктов и имеющих категорию "земли населённых пунктов".

Для того, что бы законно строить многоквартирники необходимо что бы участок имел категорию "земли населённых пунктов". И тогда остаётся только сменить ВРИ участка с "дачного", ИЖС или ЛПХ на подходящую, например, на " под многоквартирную застройку". Это решение на "местном" уровне, т.е. находится в компетенции органов местного самоуправления - местной администрации...

Надо чётко понимать - только Вы решать как будете использовать свой участок. Это Ваше суверенное право собственника! Правда, это не должно нарушать права собственников соседних участков, например... Соответственно для смены ВРИ участка придётся пройти определённые согласования в органах местной власти, в т.ч. возможно придётся провести и общественные слушанья...

Вопреки расхожему мнению, смена ВРИ одного единственного участка (находящегося в черте населённого пункта) всё же возможна. Примеры есть, по крайней мере в МО!

В любом случае, - дорогу осилит идущий!

Надо просто только чётко представлять все риски/сложности/не определённости на этом пути, реалистично взвесить свои возможности по осуществлению данной процедуры, понимать особенности "местной власти", взвесить свои возможные затраты (временные и материальные) по осуществлению процедуры смены ВРИ участка, учесть возможное противодействие со стороны соседей И СООТНЕСТИ это всё с теми выгодами (материальными), которые Вы получите в следствии того, что на своём участке построите ликвидный многоквартирник, а не индивидуальный дом, скажем...

Тем не менее, есть успешные примеры смены ВРИ участков частными застройщиками в МО.
Я говорю не мега-компаниях и ленлордах, оперирующих массивами, а о частных застройщиках, которые меняли ВРИ одного единственного участка, например, с ИЖС или ЛПХ на "под застройку сблокированными домами" или на "под многоквартирную застройку".

[Альбина]

Отлично идет, Илья, так держать. Практики со стороны продавца, а тем более и заказчика загородки, это то, чего не хватает ресурсу. А то все какие-то скучные - загородка умерла, неинтересна, скидки 50%, разоряюшиеся девелоперы. Надо тему прокачать. Жду продолжения.

Спасибо.
Ну скидки 50% действительно встречаются. Правда, сразу вопрос - а от какой цены?
И скидки на что?
Хонка 50% не скидывает.
Если на продажу выставлен не ликвид - товар НЕ отвечающим современным потребительским ожиданиям/предпочтениям, то что тогда можно ожидать?
Более того, не всегда скидка это верное решение. Возможно, стоит наоборот провести некую модернизацию/реконструкцию объекта. Иногда может хватить элементарной предпродажной подготовки (далеко не всегда, конечно...) Но у собственника может не быть на это сил/желания/средств/фантазии.
Ну а если объект имеет строительный брак и/или не устранимые недостатки, то... может и 50% ситуацию не спасти. ........

Когда на продажу выставляется красно-кирпичный монстр "по мотивам девяностых", которому очень не хватает лифта, то по
Мы то постараемся не создавать не ликвид. Мы будем стараться создать "КОМФОРТНУЮ СРЕДУ ОБИТАНИЯ".
Не просто строительный объём - сотки, метры, кубометры, тонны бетона и т.д. , а востребованный продукт - "КОМФОРТНУЮ СРЕДУ ОБИТАНИЯ".
А вот какой она должна быть, эта "среда обитания", сколько должна стоить, что бы покупатели обменяли на неё свои обесценивающиеся бумажки (в разумные сроки), и как сделать так, что бы мы при этом ещё и заработали - об этом следующие посты...

Про девелоперов, которые рязоряются...
Не, наверное засирать тему не стоит... Я далёк от мысли, что её будут читать представители крупного дивелоперского бизнеса.
Ну да у всех на загородке сейчас трудные времена - рынок стал сильно конкурентным.
Хочешь прибыль, что иногда равносильно - хочешь выжить, умей побеждать конкурентов в борьбе за тех не многих реальных покупателей, что есть на рынке!

Как то так...

Очень интересно пишете в компании , где я работаю, большие девелоперские проекты под большииииим вопросом.

[Альбина]

С сном не срольсь по ходу.
Но тему "черпания маркетинга и тенденций" и тем более "среды обитания" точно уже не потяну, в такой ранний час.
Это надо всё таки на свежу голову. Да и несколько общих фраз "для понятности" перед этим надо бкдет написать.

С другой стороны, хочется ответить Alexis 18.
Игнорировать этого человека будет не правильно.
Во первых - корректный человек. С ясным и простым стилем изложения. Приятно читать.
Во вторых - опытный строитель. Сможет поддержать тему, когда дойдёт до строительной части.

Писать буду быстро, на автомате. Так что получится как раз тезисно.

Так можно или нет вкладываться в МЭС?! - Для Вас Alexis 18, ответ будет, скорее всего, ДА!

Категория земли, коммуникации - это всё безусловно важно.
Но! начинать ИМХО всё же следует с маркетинга. Со стратегического маркетинга.
Мы должны понять, что мы собираемся строить и для кого. Кто наши целевые покупатели? Какие у них запросы?
Короче, мы должны соориентировать на какую то целевую группу.
Разработать некое УНИКАЛЬНОЕ ЦЕННОСТНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ для наших потенциальных покупателей, иними словами спроектировать (придемать) некий продукт - то чего наши целевые потребители хотят иметь. И вот там, в зависимости на кого мы соориентировались, и будет понятно какая категория земли нам нужне, какие ком. и т.д.

Мы должны чётко ответить себе на вопрос - а почему клиенты ЭТО купят?
Более того, мы должны ответить на вопрос - а почему купят у нас, а не у конкурентов?
Вот ответам на эти вопросы и будут посвещаны все следующие посты...

Допустим мы ответили на эти вопросы. Это всё что нам нужно? Стратегия достижения успеха на загородном рынке готова?
Вовсе нет. Готова только её рыночная часть. Но есть ещё и внутренняя часть - ЭТО НАШИ СПОСОБНОСТИ (компетенции) ПО СОЗДАНИЮ того самомго "лучшего качества" чем у конкурентов. Или способности по созданию "лучшей цены" чем у конкурентов.

И вот соединение этих двух частей - внешней (рыночной) и внутренней (наши умения) и дадут стратегическое конкурентное преимущество.

Несоответствие между этими частями - самая частая причина провалов в любом бизнесе.
Хорошая стратегия, но реализация подкачала. БРЕД!!! Если реализация подкачала, значит стратегия была плохой - не учитывала отсутствие у нас способностей, по реализации этой пусть и хорошей маркетинговой части.Значит нам была нужна другая стратегия!

Если мы компетеннты только в первой части - умеем изучать рынок и знаем "наших" потребителей, но не имеем "строительных" умений. Как минимум, тогда мы должны иметь умения в "организации продаж - рекламе и т.д.", а "строительные" умения или развить или на аутсорсинг.
Если мы имеем "строительные" умения, нам необходимо стать компетентными в маркетинговой части и т.д.
Короче, для успеха мы должны иметь маркетинговое ноу-хау и набор внутренних компетенций. Тех компетенций, которых у нас не хватает - мы должны или развитьв себе, или приобрести или отдать на аутсорсинг.
Приобретают в основном ресурсы, а "чистые уменя" - это либо развить, либо аутсорсинг.

В современным стратегическом анализе, главенствует идея - СФОКУСИРОВАННОЙ стратегии.
Мы оставлям себе 1 - 2 ключевых компетенция, но разваваем их на ОЧЕНЬ высоком уровне (фокуссируемся на них). Остальное - на аутсорсинг. Но в тех 1 -2 мы должны стать настоящими профи.
Я дымаю, Вы понимаете к чемы я веду.

Очень сумбурно, опуская кучу нужной теории и анализа, я попытался пояснить различия между "чистыми" инвестициями и инвестиционно-девелоперским бизнесом.
Строительство дома на продажу - это инвестиционно девелоперский бизнес.
У нас есть маркетинговый анализ, компетенции, ресурсы и т.д. Что-то у нас, что-то на аутсорсинге.
Мы контролируем свои риски. Мы ОСОЗНАННО принимаем на себя предпрининемательский риск. По другому нельза - бизнес, деятельность направленная на извлечения прибыли- суть есть риск. Другие риски, которые мы не хотим на себя принимать - мы можен переложить, застрозовать, с кем-то разделить и т.д. Или принять - решать нем.
Мы контролируем свои риски!
Покупка валюты, акций, золота, стредла - это инвестиции.
Приобритение квартиры в новостройке - это специфические [u][u]инвестиции[/u][/u]. Мы вложились - и отдались на волею судьбы.
У нас нет ни каких компетенций, кроме умения изучать рынок (или его тоже нет, а мы просто думаем, что есть. Как я, например ))).
Мы не можем контролировать риски, по крайней мере, их большую часть!

Возможно я ошибаюсь, но в этом и есть различие между "вложиться" во что-то и заняться девелоперским бизнесом.
Как мне кажется, многие до сих пор, как до кризиса, воспринимают строительставо дома на продажу, именно как "чистые инвестиции".
И относятся к рынку загородной, да и любой надвижимости, как к чисто "инвестиционному" рынку. На подобии рынка валюты, акций и т.д.
Там главное - БУДЕТ рости или не БУДЕТ.
Но недвижимость, а особенно загородка СЕЙЧАС, это скорее не инвестиционный товар, а товар для жизни, для потребления.
Для успеха на загородном рынке, в деятельности "построить дом на продажу", не так важно БУДУТ цены рости или нет.
Важно сумеем ли мы создать востребованный товар (более востребованный чем товары конкурентов) ИЛИ НЕ СМОЖЕМ.

А если мы боимся принять на себя риски изменения уровня цен на рынке, за то время пока длиться наш девелоперский проект (риск резкого изменения ситуации в экономике) - мы можем их застраховать (хеджировать).
Своими соображения, как хеджировать ценовые риски на рынке недвижимости, если это необходимо, с радостью потом поделюсь.

Я думюя понятно теперь, что однозначного ответе на вопрос - так стоит вкладываться в МЭС или нет - не существует.
Расскажите мне свою стратегию, я проведу аудит выших компетенций и тогда, возможно, я и смогу сказать стоит Вам вкладываться или нет.
Для другого человека и/или фирмы - ответ может быть и другим (другая стратегия, другие компетенции).

Спросите меня - стоит ли вкладываться в золото, валюту, редко-земельные металлы - и я дам вам однозначный ответ ( правда, в большинстве советов ошибусь наверняка, но это уже не важно, ответ будет однозначным.) И одинаковым для всех.

То, что выше писали про анализ рынка- верно, это применяется в оценочных компаниях, по крайней мере, должно применяться, очень трудоемко поначалу, но если Вы уже заточены на этот процесс, то уде одним глазом стоимость любого дома будете определять в отрыве от земельного участка . И наоборот! Стоимость участка под домом? А сколько стоит наш дом? А ничего он не стоит вот земля еще что- то стоит , на за минусом сноса/ переделки ваших строений.


Теперь про образ жизни: Вы же говорите, казалось бы, очевидные вещи! Но почему тогда нет соответствия этой очевидности реальному рынку? Я сейчас работаю у застройщика, и приходится доказывать, что нам нужен не просто жилой комплекс, а образ жизни... слава Богу, есть понимание, и мы проводим детские праздники, волейбольные турниры для взрослых и футбольные матчи для подростков. количество брони на квартиры не скажу что растет, но держится на хорошем уровне. Вот задача, как поднять еще выше уровень продаж

А вообще трудно сделать этот образ жизни своими силами, ну не будешь ведь все дороги ремонтировать до жилого комплекса

[Альбина]

По теме подпольных и не очень КАЗИНО!

А практика последних 3-5 лет показала , что продаются простые по форме -4 угла -двускатная крыща ,кирпично-облицовочно -пеноблочные , дома .
Не более 2 этажей , и площадью до 140 кв.метров .
Водяные Тёплые полы в обязон .
Ничего так не склоняет при просмотре к покупке МЭС , как тёплый пол
Со свободной планировкой внутри. далее покупатель извращается сам, с ДизаЙнёром , или......
Если ещё и предусмотрена внутри баня, не суть -сауна -хамам, -русская , то это топовый обьект.

А какая экономика получается, укрупнено затраты, можете рассказать?

Указанную коробку без отделки , с окнами , дверями, радиаторами ,тёплыми полами , котлом возможно уложиться в 2, 5 -3 млн.С металлочерепицей . Мягкая кровля сразу ведёт к удорожанию .
И это реальные цены. Даже для Москвы.
В него не входит стоимость участка и коммуникаций .
Здесь все индивидуально.
Самые дорогие инвестиции -это индивидуальная скважина и газ .
Минимизировать затраты по скважине возможно если раскидать на 2-4 собственника .
Дальнейшая Задача развести воду по участкам на глубине от 2 метров .
Предусмотреть накопители для восполнения дефицита в летнее время .

Но с водой не всё так однозначно, по дебету. по качеству и т.д.

Аааа вот тут то я вас и нашла с ценами на строительство!!!! Интересно, а в Казани примерно такие же цены при тех же параметрах: до 140 м, два этажа ( это дешевле по фундаменту?), цена на участок примерно 0,8- 1 ( 4 сотки) дом продается примерно за 4, 5- 5 из пено или газоблоков, 7-8 млн- это200-250 м со сложной крышей.

[Andreeviliaa]

...
...
...

Очень интересно пишете в компании , где я работаю, большие девелоперские проекты под большииииим вопросом.

Альбина, благодарю за проявленный интерес к теме.

Да большие девелоперские проекты на загородке сейчас везде под большим вопросом.
По крайней мере, в области коттеджного строительства. Тауны, МЖК, дуплексы, участки без подряда...
Некоторый интерес проявляется к арендному сегменту и к сегменту "усадьбы" (индивидуальные дома на больших участках, в местах с хорошим природным окружением, но относительно далеко от Москвы)...
Концептуальные коттеджные посёлки сейчас явно не в фаворитах...

ИМХО причины этого не только в "современных реалиях рынка", а и в деятельности (точнее в бездеятельности) самих девелоперских компаний.
ИМХО слишком велико "стадное чувство" - оглядки на конкурентов, не желание принимать смелые стратегии и т.д...
Полагаю, ситуация будет меняться, и в скором времени мы увидим несколько интересных проектов на загородном рынке МО (в области коттеджного строительства), сильно отличающихся от того, что в данный момент массово присутствует на рынке...

Как бы там ни было, но крупным застройщикам, реализующим проекты в масштабах коттеджных посёлков, сейчас действительно тесно на рынке. В ДАННОМ сегменте действительно есть кризис перепроизводства
Но тема всё таки более ориентирована на частных застройщиков.
Для них место на рынке есть. Есть нишивые сегменты, узкие для крупных девелоперов, но вполне ёмкие для частников.
Более того, как ранее писал, именно сейчас рынок разворачивается в сторону частных застройщиков. Во многом именно из-за бездеятельности крупных девелоперов в этом сегменте рынка. Хотя что тут причина, а что следствие - это игра слов. на самом деле
Ранее писал об этом. Не суть...

Альбина. Предложите своему руководству рассмотреть такой вариант - вместо одного крупного проекта (коттеджный посёлок) реализовать совокупность отдельных проектов в духе частного инвестора-застройщика. Вы можете выбирать отдельные участки, расположенные в обжитых местах, с коммуникациями, ..., короче, Вы можете выбирать индивидуальные участки интересные с точки зрения строительства там недвижимости на продажу. В местах, где отсутствует конкуренция со стороны крупных застройщиков и/или отсутствует сильная косвенная конкуренция...
Грубо говоря, Ваша компания застройщик может действовать как будто это несколько частных инвесторов-застройщиков, реализующих проекты - "купить участок, построить дом и продать его"...

[Альбина]

Спасибо участникам.

А по таун-хаусу... Был опыт проживания. Бееее. Больше ни за какие коврижки!

А мне вот было интересно почитать. Вернее, еще читаю. А почему таунхаусы не понравились?