В каком месяце рухнут цены на недвижку? 2011 год 1584 / 564801

Дмитрий Овсянников писал(а):
Process писал(а):
Дмитрий Овсянников писал(а):
Разницу в ставках по кредитам - знаете. Вместо 12% годовых будет 10% средняя по рынку - увидим удвоение ценника.
Вот как-то так...

А вы про разницу в зарплатах наверное не в курсе?
При сопоставимых ценах на метр квадратный.

И при этом легким движением руки у них пузырь, а у нас оказывается пузырек.

В курсе и про зарплаты про то, что такое "черные" и "серые зарплаты", и насколько они отличаются от "официальных".

Продолжайте. Давайте еще аргументы, почему цены упадут и не встанут.
(Я ж с Вами не спорю. Я просто беру аргументы Ваши, свои, других участников форума и как фармацевт кладу эти аргументы одни на одну чашу весов, другие на другую. А потом смотрю: что перевесит, и что ждать от цен.

Предлагаю решить следующую задачку:
Есть гражданин Иванов и он готов взять кредит на 15 лет и отдавать ежемесячно 50000р. Какова будет максимальная сумма кредита при ставке 12%, 10%, 8 % годовых?

Решение
Находим с помощью ипотечного калькулятора (внешняя ссылка) сколько будет «стоить в месяц» 1 млн руб. кредита при аннуитетном платеже (кредит на 15 лет) при ставке 12, 10, 8 % годовых:
12% = 12001,68 руб
10% = 10746,05 руб
8% = 9556,52 руб
Вычисляем максимальную сумму кредита при:
12% = 50000/12001,68 * 1 млн руб. = 4166083 руб.
10% = 50000/10746,05 * 1 млн руб. = 4652872 руб.
8% = 50000/9556,52 * 1 млн руб. = 5232030 руб.
Иными словами при неизменном доходе заёмщика падение средней ставки рублёвого кредита с 12% до 8% увеличит бюджет кредита только на 25%.

student@ писал(а):

иными славами при здравом подходе к ипотеке банк в плюсе ВСЕГДА

Просрочка для банков это как дождь природе - если регулярно и несильный, то урожай только увеличивается.
Если ливень и надолго, то уже хуже. А может быть еще ураган и наводнение.
Одиночные дефолты по ипотеке даже стимулируют остальных заёмщиков - но если дефолты массовые, то это совсем другое дело...

Банку главное чтобы залог по кредиту можно было реализовать за сумму чуть выше текущей задолженности клиента с учётом возможных штрафных санкций за не возврат. Грубо - если первый взнос больше 40% от цены - давать можно кому попало - прилипнуть ОЧЕНЬ СЛОЖНО.

Все риски по кредиту у заёмщика, а вся прибыль в банке, или заёмщик платит за возможность "попасть", а банк "продаёт услугу" по собственному обогащению :mrgreen:

Валерий Александрович писал(а):
Банку главное чтобы залог по кредиту можно было реализовать за сумму чуть выше текущей задолженности клиента с учётом возможных штрафных санкций за не возврат. Грубо - если первый взнос больше 40% от цены - давать можно кому попало - прилипнуть ОЧЕНЬ СЛОЖНО.

Все риски по кредиту у заёмщика, а вся прибыль в банке, или заёмщик платит за возможность "попасть", а банк "продаёт услугу" по собственному обогащению

ОЧЕНЬ СЛОЖНО, почти невозможно, но можно. Не всегда. От многих факторов зависит.
Заложенную недвижимость, если заёмщик ИП банкрот, АУ может выставить на торги, и т.д.
В итоге не исключается возможность отсутствия покупателей после повторного публичного предложения к выкупу с дисконтированием. И квартира останется у заёмщика.
Банк может стать собственником не имеющим права продажи.

Теоретически - да, но что может помешать банку выкупить недвижимость по смешной цене (обхохочешься...) на некую дочернюю организацию или стороннее физлицо, а позже продать уже по рыночной цене, ещё чутка заработав?

Квартира может сгореть, а страховая к этому моменту обанкротится; продавец сможет доказать, что в момент продажи не понимал значение происходящего; окажется глухонемым, а сделка пройдёт без сурдопереводчика... - жизнь бывает так обманчива - сказал ёжик, слезая с кактуса.

Валерий Александрович писал(а):
Теоретически - да, но что может помешать банку выкупить недвижимость по смешной цене (обхохочешься...) на некую дочернюю организацию или стороннее физлицо, а позже продать уже по рыночной цене, ещё чутка заработав?

Квартира может сгореть, а страховая к этому моменту обанкротится; продавец сможет доказать, что в момент продажи не понимал значение происходящего; окажется глухонемым, а сделка пройдёт без сурдопереводчика... - жизнь бывает так обманчива - сказал ёжик, слезая с кактуса.

Бронированная дверь. И узкий карман.

bravinta писал(а):

Заложенную недвижимость, если заёмщик ИП банкрот, АУ может выставить на торги, и т.д.
В итоге не исключается возможность отсутствия покупателей после повторного публичного предложения к выкупу с дисконтированием. И квартира останется у заёмщика.
Банк может стать собственником не имеющим права продажи.

Если после двух объявленных торгов квартиру никто не купит то банк может забрать ее себе по первоначальной оцекнке и поставить себе на балланс.Оформив в свою собственность Вот если он этого не сделает то тогда квартира остается у заемщика и уже без залога банка.Банку конечно невыгодно ее брать и ставить на баланс но оставлять ее заемщику-неплательщику вообще глупо. И почему вы собственно решеили что банк "может стать собственников не имеющим права продажи"

Piter писал(а):
bravinta писал(а):

Заложенную недвижимость, если заёмщик ИП банкрот, АУ может выставить на торги, и т.д.
В итоге не исключается возможность отсутствия покупателей после повторного публичного предложения к выкупу с дисконтированием. И квартира останется у заёмщика.
Банк может стать собственником не имеющим права продажи.

Если после двух объявленных торгов квартиру никто не купит то банк может забрать ее себе по первоначальной оцекнке и поставить себе на балланс.Оформив в свою собственность Вот если он этого не сделает то тогда квартира остается у заемщика и уже без залога банка.Банку конечно невыгодно ее брать и ставить на баланс но оставлять ее заемщику-неплательщику вообще глупо. И почему вы собственно решеили что банк "может стать собственников не имеющим права продажи"

Какая задача? Какое решение?
Это моё личное мнение, составленное на основе наблюдения за процессом того, как АУ "продавали" на 40% ниже рынка ликвидную заложенную обанкротившимся ИП квартиру, "без ключей", с "закрытой бронированной дверью" и "узким карманом".

Рентополучатель писал(а):
Не понимаю откуда у вас инфл. 6-8-10 % когда она стабильно 20-25 %годовых.
Возмите для примера батон цена в 99 году 1800 р или после деноминации 1.8 сейчас 16 р Расчет : 16/1,8=8,88 Корень 12 степени из 8,88 получаем 19,8 % ежегодной инфляции. Положить 6 млн в банк да в конце 8-ой 9-ый 10 -ый год не хватит процентов с депозита чтоб квартиру снимать. а о сумме вообще забыть.

При инфляции 20% владелец депозита понесет еще большие потери. И процентный доход в реальном измерении тоже обесценится. А арендная плата при наличии спроса может расти сравнимо с темпами инфляции.

Насчет корня 12-й степени, он не учитывает тренд последних лет, который может отличаться от тренда начальных лет или в целом за весь рассмотренный 12-летний период. Считаю, что более точен анализ по нескольким последним годам.

Валерий Александрович писал(а):
Вы неправильно поняли - 6 млн. - это Ваша наличность (возможно первый взнос в ипотеку ))) , а 12 млн. - это стоимость необходимой Вам квартиры, если вы возьмёте ипотеку на 10 лет под 12%, то 7,2 млн. выплатите в виде процентов и ещё 6 млн. вернёте как "тело" кредита, итого 13 200 000 :10:12=110 000 руб/мес - это Ваша ежемесячная дополнительная жертва на квартирный алтарь + как Вы верно заметили 1 млн. на ремонт и обстановку - итого квартира с "теоретической" ценой 12 млн. обойдётся в 20,2 млн и будет вам стоить 6 млн. первого взноса и 1 млн. на ремонт единовременно, плюс ежемесячно 110 000 рублей в течение 10 лет. Выгода очевиднейшая!!! Плюс расходы на содержание квартиры, текущие ремонты и замену техники, мебели и т.п. ещё 1 млн. минимум.

Теперь про депозит - с 6 млн. 10% годовых за 10 лет Вы ПОЛУЧИТЕ те же 6 млн., которых с избытком хватит на аренду необходимой Вам квартиры - 600 000:12=50 000 руб в месяц Вы получаете + возможность тратить свои 110 000 руб по собственному усмотрению (их не надо отдавать банку), отсутствие необходимости тратиться на мебель, ремонт, технику, свобода передвижения по городу и стране.

Сейчас рынок недвижимости НАДУТ, квартирам уже некуда дорожать - нет платёжеспособного спроса, Квартира не обычный товар - она САМЫЙ ДОРОГОЙ товар и её цена изменяется по совершенно другим законам.

Если есть 6 своих не обязательно кредитоваться на столько же, достаточно получить 2 и взять квартиру за 8. Вообще не ремонтировать - так сдавать, а платой за найм гасить ипотеку.
Можно вообще с 1 млн. в кредит начать, если есть 6 своих, платежи еще меньше будут.
Квартира сохраняет свою стоимость, и даже растет с ростом цен на другие товары и услуги. Ставка аренды тоже растет (было бы нелепо, если все товары подорожали, коммуналка выросла, а ставка аренды осталась такой же).
Депозит теряет стоимость год за годом. Даже при 10%-ной инфляции через 8 лет все товары удвоят стоимость, следовательно депозит свою реальную стоимость ополовинит (при большей инфляции процесс пойдет быстрее). Квартира за это время в стоимости от инфляции не потеряет.