Рынок недвижимости в 2019 году. Цены. 468 / 22959

[АлексейЦентр]

По итогам прошлого года средняя цена квартир на вторичном рынке выросла на 4,9%, следует из данных Росстата. Рост цен в этом сегменте зафиксирован впервые за четыре года: с января 2015 года стоимость готовых квартир снижалась от квартала к кварталу. Средняя цена вторичного жилья, по данным службы, на конец года составила 54,9 тыс. руб. за 1 кв. м.

Схожие данные показало исследование вторичного рынка «Avito Недвижимость». Средняя стоимость метра на вторичном рынке выросла на 5% и составила 50,4 тыс. руб. «В Москве стоимость квадратного метра в конце года преодолела психологическую отметку 200 тыс. руб., в Петербурге превысила 120 тыс. руб.», — отмечается в исследовании.

Ясно, что если рубл в 2018 рухнул к доллару на 20%, то на 4,9% случился корректирующий рост цен.
А про психологическую отметку 200 тыс. руб.,- вообще красота. Если надо продать, уйдешь ниже 200 тыс. А если есть спрос, то цена растет. Никаких психологических отметок тут нет и быть не может.

[Дмитрий Ждун]

ИПОТЕКА – ИТОГИ 2018г
• Ипотечный портфель банков превысил 6.4 трлн руб, увеличившись за год на 1 223 млрд рублей или на 23.6% (15.5% в 2017г)
• Новых кредитов выдано на 3 013 млрд рублей, что на 49% больше, чем было выдано в 2017г
• Средняя ставка по рублёвым кредитам выданным в течение года снизилась с 10.64% в 2017г до 9.56% в 2018г

[Дмитрий Ждун]

В 2019 году объемы выдачи ипотеки сократятся на 27%
При сохранении существующих трендов на рынке первичного жилья уже в 2019 году платежеспособный спрос на квартиры в новостройках столичного региона снизится на 15%, а объем выдачи ипотеки – на 27%. Такой прогноз дал директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов, выступая на V Российском ипотечном конгрессе в Москве.

По данным эксперта ГК «А101», объем продаж в столичном регионе в 2018 году вырос на 21% по сравнению с 2017 годом. При этом доля покупок по ипотеке выросла на 35%, тогда как доля покупок с использованием рассрочки или вообще без привлечения заемных средств – лишь на 8%.

«Во многом это обусловлено ростом доступности жилья для населения за счет развития рынка ипотечного кредитования. Так, по сравнению с 2017 годом средняя ставка в 2018 году снизилась с 10,39% до 9,15%, средний размер кредита вырос с 3,78 млн рублей до 4,24 млн. Однако на начало 2019 года ставки вернулись к среднему значению примерно в 10,5%, то есть на уровень 2017 года, что дает основания ожидать пропорционального «отката» спроса», – отметил Дмитрий Цветов.

Он добавил, что рост ставок произошел на фоне ожидаемого роста затрат на строительство в пределах 15-17% за счет перехода строительной отрасли на проектное финансирование, а также повышения НДС, роста стоимости стройматериалов и цен на топливо, а также волатильности валютных курсов. Эти факторы могут в ближайшей перспективе сказаться на конечной стоимости жилья. Кроме того, по словам Дмитрия Цветова, абсолютное большинство представленных на рынке ипотечных программ рассчитаны на одну и ту же аудиторию, у которой в силу тех же макроэкономических факторов реальные доходы будут снижаться.

внешняя ссылка

[Mike_MSK]

Но те, с кем общаюсь, цинично говорят что надеются на сильную инфляцию при драке за пост президента. Говорят дедушка старенький, явной замены нет и большие шансы что тряханет так, что все окупится

Какая-то инопланетная логика. Для примера возьмем сферического ипотечника в вакууме, который в 2013-ом году имеет на руках $50K, занимает на 15 лет еще $150K (в рублях под 13%). За первые полтора года он отдаёт банку еще $25K в рублях, случается обвал рубля, инфляция, всё дорожает, его платежи в пересчёте на USD становятся меньше. И вот проходит еще 4 года, за которые наш ипотечник отдаёт банку ещё $25K в рублёвом эквиваленте, на дворе 2019 год, выплачено за халупу уже порядка ~$100K, остаток долга ~$50K, но... Теперь его берлога не $200K стоит, как в 2013-ом, а $100K, которые он за 6 лет уже отдал в виде первого взноса и банку в виде платежей по кредиту. И так, если посмотреть в прошлое, было уже несколько раз, когда самыми умными оказывались те, кто в твёрдой валюте сидел, а не рубли занимал с расчётом на гиперинфляцию и тряханёт.

Тряханёт то и этих хитрых ипотечников, когда банка сгущенки будет 300 рублей стоить и коммуналка за их бетон будет 15К рублей, а доходы начнут в номинале увеличиваться как всегда через несколько лет после инфляционного удара.

[мимохожий]

Вот другой пример. Есть корпоративный менеджер среднего звена. Ее зарплата 120+тр.
Первый взнос 0. У нее есть два объекта на продажу в регионе, но ее хотелки завышены раза в два. Я считаю что не продаст. Их продажей она, в мечтах, хочет закрыть кредит. Пока отдает половину зарплаты на погашение. Долг в рублях.

Сумма долга (для примера, в реале она другая) 5 млн р.

После девальвации в 2014 ее зарплата выросла с 80тр до 120тр+. Долг рублевый. Считает что будет тоже самое, зарплата вырастет пропорционально девальвации. Ее должность востребована, фирма точно выстоит и выиграет от девальвации. Валютных рисков нет.

[Mike_MSK]

После девальвации в 2014 ее зарплата выросла с 80тр до 120тр+.

Через сколько эта зарплата выросла? Весоной 14-ого или зимой 17-ого? )

Валютных рисков нет.

Так не надо брать в долг USD, в них надо копить.

Пока отдает половину зарплаты на погашение.

Вот вопрос, если такую же квартиру она снимала, она бы тоже 60 тысяч за аренду отдавала? Или дешевле?

[Shadow]

Есть еще один подводный камень. Плавающая ставка. Не далее как в 2014-м, в декабре, была от 20% до 28% годовых. Вот если всем предложат заплатить по такой ставке из-за какой-нибудь международной ситуации что будут делать?

Как Вы себе это представляете? Ну хотя бы теоретически? Вот у человека договор ипотеки, в котором русским по белому написано - фиксированная ставка 9.75%, а вот ФЗ О банках и банковской деятельности, напрямую запрещающий изменение существенных условий договора вроде той же ставки в одностороннем порядке.
Единственный вариант, который я вижу - внесение изменений в соответствующий ФЗ с полным прохождением пакета через Госдуму, СФ и завершающим утверждением Президентом.

[Николай Тарновский]

По данным эксперта ГК «А101», объем продаж в столичном регионе в 2018 году вырос на 21% по сравнению с 2017 годом. При этом доля покупок по ипотеке выросла на 35%,

Коллега, а почему Вы верите этим цифрам?

[neona]

Есть еще один подводный камень. Плавающая ставка. Не далее как в 2014-м, в декабре, была от 20% до 28% годовых. Вот если всем предложат заплатить по такой ставке из-за какой-нибудь международной ситуации что будут делать?

Как Вы себе это представляете? Ну хотя бы теоретически? Вот у человека договор ипотеки, в котором русским по белому написано - фиксированная ставка 9.75%, а вот ФЗ О банках и банковской деятельности, напрямую запрещающий изменение существенных условий договора вроде той же ставки в одностороннем порядке.
Единственный вариант, который я вижу - внесение изменений в соответствующий ФЗ с полным прохождением пакета через Госдуму, СФ и завершающим утверждением Президентом.

Закон обратной силы не имеет. Через суд всё отобьют у особо одаренных кредиторов

[Shadow]

Закон обратной силы не имеет.

Это не всегда так. Есть ряд случаев, когда закон вполне имеет обратную силу, читайте ГК РФ. Статья 422:

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров

Здесь напрямую указывается возможность закона распространяться на уже заключенные договоры. Но при этом, разумеется, по предыдущим периодам никакого пересчета не происходит, изменение вступает в силу только с момента вступления в действие нового закона.