Кризис - у них и у нас, байки и реалии, как это влияет на ипотеку и рынок недвижимости. 996 / 73386

[quote="4lligator

Первый супер джет 100 купили армяне, а выговорите что денег нету. ...[/quote]

Да ладно вам..это больше политический жест в сторону союзника .Если бы Аэрофлот захотел то он бы и первый и второй и третий супер джет купил...

Валерий Александрович писал(а):
Безусловно, варианты искать будет и мы можем весьма облегчить эти поиски - раза так в 2 по цене!!! Это не шутка, если НДВ заинтересованы в новых клиентах, готов обсуждать всерьёз и предлагать конкретные варианты..

В данной конференции я не представляю интересы компании.
Те статьи которые я привел ранее считаю полностью объективными и написанными без каких-либо маркетинговых установок.
Это мое субъективное мнение.

Валерий Александрович писал(а):
Про производителей не правы - издержки растут очень быстро, много быстрее, чем удаётся повышать цену на продукцию - ведь она должна оставаться в зоне доступности.

Возможно, но далеко не факт. Посмотрев уровни цен предложные Росстатом, можно сделать вывод, что в период активного потребления рост ИПЦ все-же превышает рост цен производителей товаров. Конечно не в разы, но все-же ...

Валерий Александрович писал(а):
Можно попытаться убедить себя - всё хорошо и само по себе станет ещё лучше, а можно объективно взглянуть вокруг, проанализировать узкие места и выработать стратегию расшивки и преодоления. Как Вы думаете?

Мое мнение заключается в следующем: необходимо объективно изучить спрос используя официальную статистику, при этом учитывая миграционную составляющую.
Есть предложения?

4lligator писал(а):
Те статьи которые я привел ранее считаю полностью объективными и написанными без каких-либо маркетинговых установок.
Это мое субъективное мнение.

В них присутствует легкое лукавство - денежная составляющая "убрана" в % и сложно сравнить её точность, соизмеряясь с собственными ценовыми и "зарплатными" представлениями.

4lligator писал(а):
Возможно, но далеко не факт. Посмотрев уровни цен предложные Росстатом, можно сделать вывод, что в период активного потребления рост ИПЦ все-же превышает рост цен производителей товаров. Конечно не в разы, но все-же ...

Что Вы называете "активным потреблением" ?

4lligator писал(а):
Мое мнение заключается в следующем: необходимо объективно изучить спрос используя официальную статистику, при этом учитывая миграционную составляющую.
Есть предложения?

Предложение первое - договориться об анонимном анкетировании с нотариусами, по проходящим у них сделкам (данные по квартире + цена в договоре), чтобы получить РЕАЛЬНУЮ цену м2. Договора с фиктивными ценами легко отсеиваются.

Второе - по официальной статистике никакого объективного изучения спроса не получится, т.к. большинство "инвесторов" в квартиры - наиболее консервативная часть народонаселения, легализующая таким образом совершенно "теневые" доходы.

Третье - спрос можно изучить объективно только анкетированием потенциальных покупателей с деньгами, имеющих ЭКСКЛЮЗИВНЫЕ договора с агентствами (Вы много таких знаете?). В любом случае стоит ли таких усилий изучение 10-15% сегмента рынка? Остальной - это обмены.

Валерий Александрович писал(а):
В них присутствует легкое лукавство - денежная составляющая "убрана" в % и сложно сравнить её точность, соизмеряясь с собственными ценовыми и "зарплатными" представлениями.

Возьмите официальную статистику и пересчитайте. Может тогда уже у Вас пропадет синдром "вселенского заговора".

Ставите под сомнение труд других людей, представляйте обоснование своим доводам. Не словесные, а математические.

Валерий Александрович писал(а):
Третье - спрос можно изучить объективно только анкетированием потенциальных покупателей с деньгами, имеющих ЭКСКЛЮЗИВНЫЕ договора с агентствами (Вы много таких знаете?). В любом случае стоит ли таких усилий изучение 10-15% сегмента рынка? Остальной - это обмены.

Обмены это тоже "движение" рынка, а квартиры участвующие в таких сделках тоже имеют номинальную цену, основываясь на которой и совершается обмен. А учитывая, что альтернативная составляющая это БОЛЬШАЯ доля рынка, то мб причины движения цен рынка стоит искать именно в них?

4lligator писал(а):

Возьмите официальную статистику и пересчитайте. Может тогда уже у Вас пропадет синдром "вселенского заговора".
Ставите под сомнение труд других людей, представляйте обоснование своим доводам. Не словесные, а математические.

Дело не в заговоре, намного проще когда абсолютные цифры указаны - а не надо их где-то "брать и пересчитывать" (зачем, Вы же уже посчитали :mrgreen:

)
Я не ставлю под сомнение ничей труд, мне интересны только его результаты - из каких размеров среднего дохода и цены м2 Вы исходили, зная это мне проще делать выводы, прежде всего математические. Насколько "официальная" при этом использовалась информация - неинтересно. Никого не хочу обидеть.

4lligator писал(а):
Обмены это тоже "движение" рынка, а квартиры участвующие в таких сделках тоже имеют номинальную цену, основываясь на которой и совершается обмен. А учитывая, что альтернативная составляющая это БОЛЬШАЯ доля рынка, то мб причины движения цен рынка стоит искать именно в них?

Обмен - это некий суррогат товарно-денежных отношений, могут ли двигать рынок - да, закономерности много сложнее - каждый обмен имеет и учитывает в разы больше индивидуальных особенностей участников, чем объективно отражает рынок.

Цена учитывает всё - соответственно и влияет на её движение масса факторов :-k

Возвращаясь немного назад, хочется подробнее остановиться на коррекции финансовых показателей на уровень инфляции и использовании информации "официальной" и остальной.

Необходимость коррекции любых финансовых микро и макро экономических показателей на уровень инфляции очевидна, иначе мы получим (можем получить) по статистике растущее производство параллельно с закрывающимися заводами и увеличением безработицы. То же самое относится и к стоимости м2 недвижимости - небольшой рост (меньше инфляции) или стабильность говорит об его удешевлении - ещё одним очень важным показателем является соотношение цены квартиры к годовой арендной ставке за минусом необходимых расходов на поддержание квартиры в пригодном виде и с учётом её годовой заполняемости по данной арендной ставке - хорошо, если этот показатель повыше чем депозит в надёжном банке, а его изменение очень точно характеризует инвестиционную привлекательность того или иного сегмента рынка - разных объектов, в т.ч. и коммерческих. Показатель прост в расчёте и любой частный инвестор может поработать с ним самостоятельно :mrgreen:

Что касается использования только "официальной" информации - росстат находится сейчас в структуре одного из экономических ведомств, к сожалению произвольно меняет методики подсчёта (безработицы например) для получения "заказанных" характеристик и т.п. Дело не в официальности информации, а в её ОБЪЕКТИВНОСТИ. Указывая %-ные показатели, стоит упоминать и абсолютные данные на основе которых производятся расчёты, тогда читателю/пользователю аналитических материалов проще установить для себя степень их достоверности, основываясь на собственных расчётах (ощущениях) и сравнивая их с предлагаемыми :-k

.

Ничего личного, просто желание получать информацию, пригодную для дальнейшей работы/осмысления.

Пример расчёта - внешняя ссылка - данные по арендным ставкам, внешняя ссылка -цены на коммерческие помещения различного назначения - самое простое - делим первые данные на вторые и получаем привлекательность того или иного рынка для инвестиций. Получаем простенький вывод - с января по апрель отдача от вложения в торговые помещения упала с 1,106% в месяц, до 1,027%, а в офисные выросла с 0,719% до 0,767% в месяц. Это так сказать - "общая температура по больнице".

Осталось внести коррективы по конкретному объёкту, т.е. именно его цены продажные и арендные, не забыв скорректировать показатели на необходимые затраты и "заполняемость" помещения арендаторами в течение года.

При таком расчёте нет нужды учитывать инфляцию и завышать продажную цену или арендную ставку (высокая арендная ставка будет скорректирована низкой заполняемостью).

Так что вот он ОБЪЕКТИВНЫЙ индикатор состояния рынка недвижимости в том или ином месте в различных секторах - простенько и со вкусом.

Есть только предчувствие, что "аналитиками" востребован не будет - сложновато с его помощью заниматься мифотворчеством :mrgreen:

Покупателям же с "инвесторами" - основной рабочий инструмент для анализа предполагаемой сделки =D>

Жилье в США дешевеет дальше

Федеральным агентством по финансированию жилищного строительства (FHFA) публикуется свой индекс цен на жилье, который основан на покупках жилья с использованием ипотеки (Fannie Mae и Freddie Mac). Данные с приличным запаздыванием, последний отчет только февральский, но динамика здесь достаточно резко ухудшилась. За февраль цены снизились на 1.6% - самое сильное падение с ноября 2008 года, годовое падение цен составило 5.8% - максимальное снижение с весны 2009 года. Индекс цен снизился до уровней 2004 года, причем падение резко ускорилось. С поправкой на инфляцию цены упали до уровней 2000 года, за последний год они снизились на 7.8%.

По данным FHFA в 4 квартале 2010 года только 7.8% кредитов было выдано под покупку жилья (минимум за всю историю ведения статистики с 1991 года, такой же уровень был в 1 квартале 2009 года в самый разгар кризиса), 68% - рефинансирование и 24.2% - Cash-Out, фактически обналичивание стоимости дома превышающей задолженность по ипотеке. Перед кризисом на рынке жилья Cash-Out достигал 47%, фактически американцы использовали жилье, как источник финансирования своих расходов. И сейчас используют, но значительно скромнее. Если же падение цен продолжится – то придется ещё больше затянуть пояса.

kdvdenis писал(а):
По данным FHFA в 4 квартале 2010 года только 7.8% кредитов было выдано под покупку жилья (минимум за всю историю ведения статистики с 1991 года, такой же уровень был в 1 квартале 2009 года в самый разгар кризиса), 68% - рефинансирование и 24.2% - Cash-Out, фактически обналичивание стоимости дома превышающей задолженность по ипотеке. Перед кризисом на рынке жилья Cash-Out достигал 47%, фактически американцы использовали жилье, как источник финансирования своих расходов. И сейчас используют, но значительно скромнее. Если же падение цен продолжится – то придется ещё больше затянуть пояса.

что-то быстрый Тони не заглядывает к нам давно со своим "недвига в США - локомотив выхода из кризиса", фантазер-затейник

кстати, на этом фоне устойчивый рост в Канаде вызывает когнитивный диссонанс, напоминая до боли знакомую тихую гавонь в 2008