Доклад Репченко О.Н. на выставке Недвижимость-2009 64 / 8427

[Дмитрий Овсянников]

Появилась идея, как можно попытаться оценить следующий уровень поддержки РН в Москве.
1) Для этого надо ответить на вопрос, кто в основном будет покупать недвигу в ближайшем будущем. Мне кажется, это будут в основном те, кто до начала кризиса хотел купить квартиру но не мог. Причем не мог даже при помощи ипотеки. То есть те у кого не было начальных 30 процентов.
2) Если взять пиковую среднюю цену метра в Москве - 7500 долларов за метр и умножить на 0.3, получаем 2250.
3) Есть еще те, кто продал квартиру и ждет падения. Есть еще инвесторы, готовые вложиться ради сохранения капиталов. Так, что возможно, уровень поддержки будет несколько выше.
Но, как ориентировочная цифра, мне кажется, 2000-2500 вполне подходит.

По 1) есть маленькая поправочка, поскольку имеется достаточно большая группа населения, у которой явно больше 30% было до кризиса, но кому не давали кредиты.
Это - предприниматели, имеющие менее 3 торговых точек, торгующие с лотка на продуктовых и хозяйственных рынках, а также те предприниматели, чей бизнес существует менее 3 лет; это - работники правоохранительных органов, у которых имеются дополнительные доходы (не предусмотренные законом, и не всегда это взятки). Они не имели "кредитного плеча" прежде, не имеют его и сейчас.

[mikki]

Появилась идея, как можно попытаться оценить следующий уровень поддержки РН в Москве.
1) Для этого надо ответить на вопрос, кто в основном будет покупать недвигу в ближайшем будущем. Мне кажется, это будут в основном те, кто до начала кризиса хотел купить квартиру но не мог. Причем не мог даже при помощи ипотеки. То есть те у кого не было начальных 30 процентов.
2) Если взять пиковую среднюю цену метра в Москве - 7500 долларов за метр и умножить на 0.3, получаем 2250.
3) Есть еще те, кто продал квартиру и ждет падения. Есть еще инвесторы, готовые вложиться ради сохранения капиталов. Так, что возможно, уровень поддержки будет несколько выше.
Но, как ориентировочная цифра, мне кажется, 2000-2500 вполне подходит.

По 1) есть маленькая поправочка, поскольку имеется достаточно большая группа населения, у которой явно больше 30% было до кризиса, но кому не давали кредиты.
Это - предприниматели, имеющие менее 3 торговых точек, торгующие с лотка на продуктовых и хозяйственных рынках, а также те предприниматели, чей бизнес существует менее 3 лет; это - работники правоохранительных органов, у которых имеются дополнительные доходы (не предусмотренные законом, и не всегда это взятки). Они не имели "кредитного плеча" прежде, не имеют его и сейчас.

Все верно. Их тоже можно добавить в пункт 3). Но мне кажется, что принципиально это картину не изменит, т.к.:
1) Их не так много.
2) Банки были разные, с разными условиями получения разрешения на ипотеку.
3) Вплоть до октября (потом не знаю) банки были ОЧЕНЬ ЗАИНТЕРЕСОВАНЫ в выдачи практически ЛЮБОГО кредита. И очень охотно шли навстречу

[Дмитрий Овсянников]

Все верно. Их тоже можно добавить в пункт 3). Но мне кажется, что принципиально это картину не изменит, т.к.:
1) Их не так много.
2) Банки были разные, с разными условиями получения разрешения на ипотеку.
3) Вплоть до октября (потом не знаю) банки были ОЧЕНЬ ЗАИНТЕРЕСОВАНЫ в выдачи практически ЛЮБОГО кредита. И очень охотно шли навстречу

1) "Горбушка", "Лужники", "Черкизовский", ТК "Москва", - это из крупных. "Коньково", "Садовод", "Домодедовская" - те, что помельче. Впрочем этих оптовок полно возле каждого метро: Выхино, Преображеская, Сокольники, Орехово, Царицыно, Митино, ... продолжать, думаю, нет смысла. Добавьте автомобильные прицепы из которых торгуют продуктами, а также киоски возле автобусных остановок. Несколько сотен тысяч человек - наберётся.
2) "Иных уж нет, а те - далече..."
Просто, банков, которые выдавали кредиты по пинципу "лишь бы выдать", практически не было до 2006 года. В 2008 - именно эти банкии "накрылись" первыми.
3) Не до октября, а до марта - июня: имено тогда банки начали "закручивать гаечки". А в октябре у банков начались реальные проблемы: тут не до выдачи.

[Cвятoслав Tеплов]

mikki

Если взять пиковую среднюю цену метра в Москве - 7500 долларов за метр и умножить на 0.3, получаем 2250

А если взять 6.500 и разделить на число Пи ?

Объясните пожалуйста где Вы взяли цифры 7.500 ??? И почему умножить, а не поделить (как в 1917 году) ???
почему на 0.3 - лучше уже на 0.5 (истинно народный размер пол-литра)

[mikki]

Все верно. Их тоже можно добавить в пункт 3). Но мне кажется, что принципиально это картину не изменит, т.к.:
1) Их не так много.
2) Банки были разные, с разными условиями получения разрешения на ипотеку.
3) Вплоть до октября (потом не знаю) банки были ОЧЕНЬ ЗАИНТЕРЕСОВАНЫ в выдачи практически ЛЮБОГО кредита. И очень охотно шли навстречу

1) "Горбушка", "Лужники", "Черкизовский", ТК "Москва", - это из крупных. "Коньково", "Садовод", "Домодедовская" - те, что помельче. Впрочем этих оптовок полно возле каждого метро: Выхино, Преображеская, Сокольники, Орехово, Царицыно, Митино, ... продолжать, думаю, нет смысла. Добавьте автомобильные прицепы из которых торгуют продуктами, а также киоски возле автобусных остановок. Несколько сотен тысяч человек - наберётся.
2) "Иных уж нет, а те - далече..."
Просто, банков, которые выдавали кредиты по пинципу "лишь бы выдать", практически не было до 2006 года. В 2008 - именно эти банкии "накрылись" первыми.
3) Не до октября, а до марта - июня: имено тогда банки начали "закручивать гаечки". А в октябре у банков начались реальные проблемы: тут не до выдачи.

Возможно вы правы, хотя цифра в несколько сотен тысяч мне кажется преувеличенной. То есть работало там, возможно, и большее количество людей, но много зарабатывали только владельцы точек, реальное количество которых трудно оценить.

[mikki]

mikki

Если взять пиковую среднюю цену метра в Москве - 7500 долларов за метр и умножить на 0.3, получаем 2250

А если взять 6.500 и разделить на число Пи ?

Объясните пожалуйста где Вы взяли цифры 7.500 ??? И почему умножить, а не поделить (как в 1917 году) ???
почему на 0.3 - лучше уже на 0.5 (истинно народный размер пол-литра)

7500 - наиболее часто приводимая цифра пиковой цены метра в Москве.
0.3 - 30-и процентный первоначальный взнос, который необходимо было иметь для получения ипотечного кредита.
А вот объяснить, почему надо умножать, а не делить мне сложно Практики преподавания математики в начальной школе у меня нет.

[Cвятoслав Tеплов]

mikki

7500 - наиболее часто приводимая цифра пиковой цены метра в Москве.
0.3 - 30-и процентный первоначальный взнос, который необходимо было иметь для получения ипотечного кредита.

1. 7500 - где и кто эту цифру "приводил" (что-то слово неудобоваримое) ?

2. 30% процентов то же оспоримая цифра, т.к. сам продавал покупателям и с нулевым первоначальным взносом с кредитом ВТБ в августе 2008 г. Но чаще покупали с первоначальным взносом по кредиту от 50-70 %

Практики преподавания математики в начальной школе у меня нет.

Учиться, учиться, и еще раз учиться....

Цены на недвижимость: есть ли у нашего рынка двойное дно?

внешняя ссылка

[mikki]

mikki

7500 - наиболее часто приводимая цифра пиковой цены метра в Москве.
0.3 - 30-и процентный первоначальный взнос, который необходимо было иметь для получения ипотечного кредита.

1. 7500 - где и кто эту цифру "приводил" (что-то слово неудобоваримое) ?

2. 30% процентов то же оспоримая цифра, т.к. сам продавал покупателям и с нулевым первоначальным взносом с кредитом ВТБ в августе 2008 г. Но чаще покупали с первоначальным взносом по кредиту от 50-70 %

Практики преподавания математики в начальной школе у меня нет.

Учиться, учиться, и еще раз учиться....

Цены на недвижимость: есть ли у нашего рынка двойное дно?

внешняя ссылка

1) Например, Стерник приводил, данные с Риалпрайс. Собственно, чем вам эта цифра не нравится?
2) Вполне допускаю, что в некоторых банках практиковались другие варианты первоначального взноса. Просто большинство кредитов, в большинстве банков выдавалось именно с таким требованием. Что касается покупателей с собственными средствами, большими требуемой банком суммы, то вы невнимательно прочитали, что я написал в начале Эти люди не входят в число тех, кто ХОТЕЛ КУПИТЬ КВАРТИРУ, НО НЕ МОГ.
3) Учиться я люблю ...но, боюсь, в данном случае это не моя проблема

[Cвятoслав Tеплов]

mikki
Не собираюсь Вам отвечать на Ваши оскорбления ! Пишите корректнее...

Но разумно обосновать или привести ссылку на Ваши цифры в Ваших высказываниях Вы оказались не в состоянии, поэтому пусть они останутся только в вашем убеждении. Нас они не убедили.

Большинство (я понял более 50%) банков в начале бурного роста ипотеки в России требовали не менее 70% первоначального взноса (от оценки). Потом сумму собственных средств на первоначальный взнос понижали до 50%, потом до 30%, а затем и до 0%.

Но это лишь риск банка в реализации залога в случае дефолта заёмщика - на растущем рынке оценка или стоимость залога всегда увеличивалась. Вот о чем говорит сумма первоначального взноса.

Причем тут накопления ? Потом многие кто имел эти по Вашему 30% не могли или не брали потеку по другим причинам!

Нельзя эту цифру 0.3 привязывать к каким либо расчетам стоимости кв.м.

Для того что бы оценить платежеспособной (совокупный) спрос в прошлые годы с условием ипотеки и сегодня надо построить какую-либо модель и посчитать какое падение спроса вызывает на какую величину снижение цены.

1. Сомневаюсь, что доля ипотечных сделок была 0.7 в общем кол-ве сделок купли-продажи до кризиса.
2. Даже если предположить что доля ипотечных квартир была 70%, то отсечение "ипотечного" спроса, вряд ли опустит цены на 70%. Для соотношения спроса и предложения как правило служит обратная пропорциональность, а не линейная функция с коэффициентом 1/2.

Огромную роль в снижения спроса сыграли еще и инвесторы, покинувшие рынок. Мне кажется что их доля была соотносимой с ипотечниками.

Тут уже построение модели совокупного спроса до кризиса и после надо отдать нашим ученым и профессиональным аналитикам рынка. Интересная тема.

[mikki]

mikki
Не собираюсь Вам отвечать на Ваши оскорбления ! Пишите корректнее...

Но разумно обосновать или привести ссылку на Ваши цифры в Ваших высказываниях Вы оказались не в состоянии, поэтому пусть они останутся только в вашем убеждении. Нас они не убедили.

Большинство (я понял более 50%) банков в начале бурного роста ипотеки в России требовали не менее 70% первоначального взноса (от оценки). Потом сумму собственных средств на первоначальный взнос понижали до 50%, потом до 30%, а затем и до 0%.

Но это лишь риск банка в реализации залога в случае дефолта заёмщика - на растущем рынке оценка или стоимость залога всегда увеличивалась. Вот о чем говорит сумма первоначального взноса.

Причем тут накопления ? Потом многие кто имел эти по Вашему 30% не могли или не брали потеку по другим причинам!

Нельзя эту цифру 0.3 привязывать к каким либо расчетам стоимости кв.м.

Для того что бы оценить платежеспособной (совокупный) спрос в прошлые годы с условием ипотеки и сегодня надо построить какую-либо модель и посчитать какое падение спроса вызывает на какую величину снижение цены.

1. Сомневаюсь, что доля ипотечных сделок была 0.7 в общем кол-ве сделок купли-продажи до кризиса.
2. Даже если предположить что доля ипотечных квартир была 70%, то отсечение "ипотечного" спроса, вряд ли опустит цены на 70%. Для соотношения спроса и предложения как правило служит обратная пропорциональность, а не линейная функция с коэффициентом 1/2.

Огромную роль в снижения спроса сыграли еще и инвесторы, покинувшие рынок. Мне кажется что их доля была соотносимой с ипотечниками.

Тут уже построение модели совокупного спроса до кризиса и после надо отдать нашим ученым и профессиональным аналитикам рынка. Интересная тема.

Оба-на
Невнимательно прочитать, не разобраться, нахамить, а потом оскорбиться Да еще и от лица "всего коллектива". Это пять

А то, что я вас не убедил, так это и не являлось моей целью. Мне самому интересно разобраться в ситуации. Я могу ошибаться в первоначальной посылке, могу неправильно оценивать другие группы населения, которые окажут поддержку РН (например, группа, о которой написал Дмитрий Овсянников). Вы же начали придираться КО ВСЕМУ ПОДРЯД. Я пытался объяснить. Вы НЕ ЗАХОТЕЛИ разобраться. Дело хозяйское Продолжать дискуссию в подобном стиле не вижу смысла