помогите оценить/продать квартиру 84 / 8667

mrlee писал(а):
Прямо таки дар какой то посланный избранным. Вообще чтобы узнать цену можно заказать оценку квартиры (Банки почемуто этим оценщикам доверяют) данная услуга стоит меньше 10 тыр. не так уж дорого для сверх способостей ).

Видите ли уважаемый(ая), я длительное время был связан с оценочным делом, поэтому смею полагать, что вы не правы. Банк и собственник, это не тождественные величины. И оценка квартиры или объекта коммерческой недвижимости процентов на 80 имеют мало общего с истинной ценой сделки. Я не говорю, что официальный оценочный отчет далек от реальности, вовсе нет. Но погрешнось в 5-10 процентов допускается практически всегда. При этом счет идет на сотни тысяч рублей, потери которых всячески пытаются избежать собственники и их представители (риэлторы).
Тем более, что в своих выводах оценщики опираются не только на аналогичные предложения района, но и в большей части на рекомендации тех же риэлторов или просьбы покупателей, чьей целью, как правило, является "подогнать" стоимость квартиры под размер ипотечного кредита.
Таким образом, я бы не стал столь категорично заявлять о тотальном доверии к оценочным компаниям и игнорировании доводов профессионального посредника.

Drive писал(а):
P.S. 2-3 недели - вот порог успешной продажи, все что дольше - риск получить "мертвый" объект.

2-3 недели - это тупо слить. цена в этом случае должна быть минимум -20%. Насчет полгода это нормально, если цену не повышать полгода, то квартира просто "созреет" цены все равно тихо, но прут вверх. Тут главное не поддаться стадному чувству и не перерисовывать ценник. Инком, например, обновил многие ценники, но квартиры продаваться лучше не стали - все стоит. Сейчас как мне кажется уходит "мертвяк" октября 2009.

galazoli, у вас все хорошо: свободная продажа+более 3х лет в собственности и я так понял никто там не прописан. в старом районе много альтернативщиков переезжающих в соседний дом и наследники, получившие наследство 3 дня назад. эти только вам помогут продать с ними ща никто не хочет связываться

а где новостройку купили?

bkv писал(а):
2-3 недели - это тупо слить. цена в этом случае должна быть минимум -20%. Насчет полгода это нормально, если цену не повышать полгода, то квартира просто "созреет" цены все равно тихо, но прут вверх. Тут главное не поддаться стадному чувству и не перерисовывать ценник. Инком, например, обновил многие ценники, но квартиры продаваться лучше не стали - все стоит. Сейчас как мне кажется уходит "мертвяк" октября 2009.

На смею настаивать. Если человек всерьез думает, что продавать квартиру по полгода - это нормально и что "цены все равно, но прут вверх"... :-k

Минус 20% от рынка - это уже срочный выкуп, здесь не надо морочиться с продажей. Такие вещи делаются за 2-3 дня. Отсюда можно сделать вывод, что с реальным положением дел на сегодняшнем рынке (да и не только) вы не знакомы. Тогда зачем вводить в заблуждение остальных?
Уверен, что мое мнение разделят практики с данного форума, занимающиеся вторичкой. А вас, bkv, возможно поддержат случайные посетители, удел которых - ожидание. Лучших времен, бОльшей цены, меньших потерь. Я же склонен считать, что деньги и время - понятия взаимосвязанные. И что быстрая продажа по адекватной цене с последующим вложением в высокодоходные активы лучше полугодового сидения и упущенной прибыли.
Думаю, не надо при этом объяснять, что квартиры не продают просто так (про обмены я сейчас не говорю), чтобы положить вырученные деньги под подушку. На 80% это бизнес по перемещению капитала, где время стОит дороже отложенной прибыли, которую предполагается "догнать" где-то через полгода, потому что чаще всего через полгода деньги будут уже не нужны.
А вот оставшиеся 20% - это те, кому некуда торопиться. Возможно ТС как раз из таких.
Не стану сейчас опровергать чьи-либо доводы. Могу сказать только по собственному опыту (а он вполне достаточен), что продажа квартир, висящих в рекламе по полгода, носит исключительно случайный характер и происходит чаще всего после мощного снижения цены. Как правило, по просьбе уставшего ждать хозяина, который изначально просил больше, чем рекомендовал ему риэлтор. Периодически приходиться снимать такие предложения из базы и рекламной прессы, чтобы через месяц-полтора начинать все заново. Фактически делать обновление спроса. Тем самым, снова теряя драгоценное время.
Сегодня я бы не взялся работать с собственником, считающим, что он опытнее меня и лучше разбирается в ценообразовании на рынке недвижимости. И не потому что зажрался или гордый. Это просто трезвый расчет.

bkv писал(а):
в старом районе много альтернативщиков переезжающих в соседний дом и наследники, получившие наследство 3 дня назад. эти только вам помогут продать с ними ща никто не хочет связываться

Откуда у вас эти сведения? Вы обзвонили все квартиры в этом районе? Знаете из каких-то источников, сколько народу умерло полгода назад и оставило в наследство квартиры? И что все наследники решили их сразу продать и поэтому их много? А много - это сколько? Каков процент от общего числа предложений?
Кстати, количество альтернативщиков, переезжающих в соседние дома обычно исчисляется единичными случаями. Просто потому, что никому не нужно менять свой дом на соседний, т.к. в плане улучшения уровня жизни это ничего не даст. А меняются обычно только когда хотят улучшить условия жизни. Например, количество комнат уменьшить/увеличить или с родственниками разъехаться. Но уровень интересующих предложений в старых "спальниках", как правило, не позволяет надеятся на такую удачу. Это скорее удел районов массовой застройки типа Марьино, Бутово или Митино.

Drive. + херзнаетсколько

bkv
каховка у ПИКа...

Drive, вы рассуждаете с точки зрения бизнеса, когда есть понятие кассового разрыва, сроков, кривой спроса и предложения. Вы мыслите логично, холодно и с трезвым расчетом - ВЫ ИДЕАЛЬНЫЙ ПРОДАВЕЦ. Но на вторичке таких как вы единицы еще искать придется. galazoli, писал, что смотрел месяц вторичку ценик везде 140 за квадрат - это реали вторички ](*,)

, и чо он сделал купил новостройку с ключами за 120.
Как формируется ценник - взяли все предложения в базе на пяточке и поставили минимум. И то продавец будет орать, почему нельзя поставить подороже, еще дороже у меня ведь лучше всех!!!!
Что у нас можно сделать с 5000, тупо положить под 8% в сбербанк? Нет, только купить еще недвижимость, иначе бюджет не освоить.

Недвижимость все таки не является высоко ликвидным активом. 2-3 дня как вы документы проверять будете, ведь квартира = метры+документы?

при срочном выкупе -20% было до 2008
сейчас -40% при условии, что цена рыночная. думаю, рыночная цена в формуле будет максимум 4500

Я рассуждаю так, как должен делать это любой здравомыслящий человек. И здесь я с вами согласен - таких мало. Почему мало? Потому что когда в голове всплывает цифра 5 миллионов, то у многих возникают нездоровые иллюзии, что там где 5, можно получить и 5.5, а то и 6. И в этот момент холодный рассудок часто отключается даже у очень разумных людей.

Drive писал(а):
Я рассуждаю так, как должен делать это любой здравомыслящий человек. И здесь я с вами согласен - таких мало. Почему мало? Потому что когда в голове всплывает цифра 5 миллионов, то у многих возникают нездоровые иллюзии, что там где 5, можно получить и 5.5, а то и 6. И в этот момент холодный рассудок часто отключается даже у очень разумных людей.

Тут дело не в рассудке. Вам действительно нужно продать как можно быстрее. И вы бы согласны продать и за 5 и за 4. Тогда ВАША общая маржа будет больше. Но многие собственники не зарабатывают миллион за пол года и этим самым собственникам выгоднее подождать пол года, но продать по нужной цене, потому что ИХ потери от такого торопышки будут БОЛЬШЕ их доходов за этот период.

mrlee писал(а):
Тогда ВАША общая маржа будет больше. Но многие собственники не зарабатывают миллион за пол года и этим самым собственникам выгоднее подождать пол года, но продать по нужной цене, потому что ИХ потери от такого торопышки будут БОЛЬШЕ их доходов за этот период.

Вы берете на себя смелость обосновывать точку зрения абсолютно незнакомого вам человека. Переубеждать вас или кого либо еще не имеет смысла, т.к. позиция "продать быстро - значит продешевить" слишком распространена. Я же иного мнения, которое можно прочитать выше.

Drive писал(а):
Думаю, не надо при этом объяснять, что квартиры не продают просто так (про обмены я сейчас не говорю), чтобы положить вырученные деньги под подушку. На 80% это бизнес по перемещению капитала, где время стОит дороже отложенной прибыли, которую предполагается "догнать" где-то через полгода, потому что чаще всего через полгода деньги будут уже не нужны.
А вот оставшиеся 20% - это те, кому некуда торопиться. Возможно ТС как раз из таких.

Мне вот например это надо объяснить. Почему вы считаете всех продавцов предпринимателями с нехваткой оборотных средств? Можно вашу статистику ? :-)

(вы такой же аргумент писали). Лично мне кажется что большинство граждан продающих квартиры не зарабатывают миллион за полгода.

Drive писал(а):
Переубеждать вас или кого либо еще не имеет смысла, т.к. позиция "продать быстро - значит продешевить" слишком распространена. Я же иного мнения, которое можно прочитать выше.

Быстро продать как правило значит найти человека который смотрит рынок квартир в данном районе, но ему по цене ничего не подходит по цене. (продешевить :-)

) ). Но есть и другой подход ожидание нового человека на этом рынке, который не видел еще всего многообразия квартир и убедит его что ваш вариант хоть и не самый выигрышный по цене, но несмотря на это является наиболее подходящим.

В первом варианте (особенное если вычесть из цены комиссию риэлтера) продать можно и самостоятельно. Для второго как раз и нужен риэлтер. Так что ваша работа по быстрой продаже фактически лишена смысла.