Лестница продаж 72 / 4552

Валерий Александрович писал(а):
... Собственник ясно понимает...

в большинстве своем собственник единичных объектов нифига не понимает, более того у него начинает складываться картинка, что это его объекта такая привлекательность, и дальше он сможет все сделать сам, а когда продажи останавливаются, проходит очень длительное время, пока собственник это осознает (в моем случае собственнику потребовался почти год, чтобы понять этот факт). Да что говорить о мелких - НДВ с Ведисом разошлись на этой почве в свое время.

Валерий Александрович писал(а):
привлечения мелких инвесторов и спекулятивного капитала. Сейчас квартиру купить можно, но долю равную м2 квартиры или менее - нет.

Если у мелкого инвестора не хватает на квартиру, то и после достройки не хватит - для него это не более чем финансовый инструмент. Его же долю кто-то должен будет выкупить? Интересно ваше мнение, почему провалилась торговля индексом недвижимости от Калиты?...)

Провалилась потомучто Кухня. А нормального инструмента так и не было. Реально работающие инструменты это группа LSR и Пик

Web Capital писал(а):
Валерий Александрович писал(а):
... Собственник ясно понимает...

в большинстве своем собственник единичных объектов нифига не понимает, более того у него начинает складываться картинка, что это его объекта такая привлекательность, и дальше он сможет все сделать сам, а когда продажи останавливаются, проходит очень длительное время, пока собственник это осознает (в моем случае собственнику потребовался почти год, чтобы понять этот факт). Да что говорить о мелких - НДВ с Ведисом разошлись на этой почве в свое время.

У страховой в залоге находится конкретная часть объекта собственника (обычно не более 10%), которой хватает на обеспечение уже выкупленных (но ещё не "залитых" в конкретные объекты) мелкими инвесторами долей. В случае неадекватного поведения (отклонения от выполнения условий договора) собственник рискует потерять часть залога, т.к. страховой придётся её продать, чтобы вернуть деньги мелким инвесторам по страховке. И прочие неприятные "мелочи" - типа остановки продаж с последующей остановкой финансирования развития проекта. Это собственнику разъясняется нудно и несколько раз

ArtHome писал(а):
Валерий Александрович писал(а):
привлечения мелких инвесторов и спекулятивного капитала. Сейчас квартиру купить можно, но долю равную м2 квартиры или менее - нет.

Если у мелкого инвестора не хватает на квартиру, то и после достройки не хватит - для него это не более чем финансовый инструмент. Его же долю кто-то должен будет выкупить?

Абсолютно точно - просто "финансовый инструмент". Долю выкупать никто не обязан - мелкий инвестор выставляет её на продажу по желаемой цене или объединяется с другими такими же и они получают в общую собственность конкретную квартиру/участок и продают уже её с последующей делёжкой денег в соответствии с долями.

Никаких "индексов" - речь только о конкретных объектах.

Для наглядности – упрощённый пример с цифрами.

Таблица нуждается в более подробных комментариях?

ArtHome писал(а):
Валерий Александрович писал(а):
привлечения мелких инвесторов и спекулятивного капитала. Сейчас квартиру купить можно, но долю равную м2 квартиры или менее - нет.

Если у мелкого инвестора не хватает на квартиру, то и после достройки не хватит - для него это не более чем финансовый инструмент.

Несколько раз проинвестировав - купив и продав доли, инвестор заработает на квартиру!!!

Это должна быть интернет биржа, скажем по типу kickstarter только для недвижимости, допустим pinok.ru

Девелопер/риэлтор регистрируется на бирже как продавец и выставляет конкретные объекты, скажем
1к кв на 8 этаже вид на москву-реку площадь 40квм, примерная рыночная стоимость по завершению строительства 8млн руб, общее количество долей 8млн, количество долей к первичному размещению 2 миллиона, номинальная стоимость доли 1рубль, размещается в случае средней цены не менее 50коп за долю
3к кв на 13 этаже вид на кремль, площадь 150квм, 20млн руб, общее количество долей 20миллионов, количество долей к первичному размещению 2 миллиона, номинальная стоимость доли 1 рубль, размещается в случае средней цены не менее 50коп за долю

далее происходит первичное IPO можно так сказать, заводится книга заявок для каждого объекта, можно использовать услуги андеррайтеров, которые поддержат размещение скажем на уровне 40коп за долю, высоту разберут инвесторы которым уж очень надо, суть размещения в том, что предпочтение отдается тому, кто предложил более высокую цену или поставил заявку ранее по той же цене. Биржа за размещение может взять свой коммис, скажем 5 процентов или меньше от общего объема размещения долей и потом продавать его на вторичке.

Застройщик может продавать свои доли по ходу роста цены на вторичке, тем самым сливая их по лестнице, при этом все его продажи будут носить только рыночный характер

Выход из биржи возможен через обратный аукцион, в момент регистрации права собственности нам нужен человек X который и будет собственником объекта. В этом случае проводится обратный голландский аукцион на понижение.
Цена фиксируется на последний день торгов и скажем достигает цены 10рублей за долю, после чего торги по объекту закрываются и с цены 10руб начинается голландский аукцион на понижение пока какой-нибудь участник не выкупит все доли из обращения. С каждой итерацией цена опускается на некоторую величину. По сути крупному участнику останется быстро выкупить только доли, которые ему не принадлежат, если его устроит цена.

допустим размещение первой квартиры успешно состоялось и застройщик продал 2миллиона долей при средней цене 50коп, получив 1миллион рублей, при этом у него осталось 6 миллионов долей. Для подогрева цены застройщик публиковал фотки со строй площадки и инвесторы торгуя долями достигли в конце концов цены 1руб за долю. Квартира полностью построена, застройщик получил стабильный денежный поток в процессе строительства постепенно продавая доли на рынке, инвесторы получили ликвидный вторичный рынок и заработали пока виртуальную прибыль.
Настает час икс, объект построен перед получением акта его нужно слить конечному енду. Проводится голландский аукцион и выставляется хата ценой 8лямов, аукцион идет на понижение пока не найдется один Вася который ее купит, тем сама если рынок был прав, то хата уйдет сразу и по цене рынка, если был не прав, то она продастся с некоторым дисконтом, скажем за 7,5 эти убытки инвесторов, а не застройщика, который уже давно продал в среднем ее за 6,5
таким образом все получили что хотели, застройщик продал ее со стандартным дисконтом за стабильный денежный поток, инвесторы получили некую маржу

Было бы интересно проанализировать законодательство и посмотреть есть ли ограничения на торговлю такими инструментами в Рашши, сделать торговую площадку в интернете, подключить к ней платежные системы чтобы можно было вводить и выводить деньги, сделать несколько пилотных проектов, договорится с застройщиками попробовать по этой схеме, договорится с агенствами попиарить площадку среди клиентов.

Тема из цикла "Очевидное-невероятное о недвижке" или "Научная фантастика". Часть 2: "Робкое продолжение лестницы".
Когда-нибудь, где-нибудь и невероятное свершается, что несколько сотен лет назад выглядело затейливой фантазией.

Но сие в Расее точно не при нашей жизни.

не угадали, сначала выйдет "Лестница2" и потом уже "Лестница возвращается"

lestnica.ru - точно, там можно организовать площадку! кто первый?