Инвестиции в новостройки: миф или реальность? 73 / 10145

Г-да риэлторы, посоветуйте плиз.
Есть шанс переложиться, из трешки в КОПЭ-М Парус в двушку в монолите. Это ПИК, ЖК Чертановский, м. Ак. Янгеля. Трешка в готовом доме, ключи вот-вот обещают. Монолит обещают сдать в 2014 году.
Трешка 84 м, планировка стандартная 20/17/11 кухня 10, есть отделка. Монолит без отделки, 73м.
Хочу продать трешку за 13 млн, двушка сейчас около 9 млн.
Цель - заработать на инвестициях. Перспектива через 1.5-2 года на этот монолит какова?

tick писал(а):
Г-да риэлторы, посоветуйте плиз.
Есть шанс переложиться, из трешки в КОПЭ-М Парус в двушку в монолите. Это ПИК, ЖК Чертановский, м. Ак. Янгеля. Трешка в готовом доме, ключи вот-вот обещают. Монолит обещают сдать в 2014 году.
Трешка 84 м, планировка стандартная 20/17/11 кухня 10, есть отделка. Монолит без отделки, 73м.
Хочу продать трешку за 13 млн, двушка сейчас около 9 млн.
Цель - заработать на инвестициях. Перспектива через 1.5-2 года на этот монолит какова?

Я правда не риэлтор....но как инвест-идею даже не могу комментировать.... если конечно этот монолит не в ЦАО

Tick, в Вашем бизнес плане риски что-то стоят?

Olga Z писал(а):
С окт 2012 в аренду (она с отделкой у вас за 2.9?) (аренду включаете в расчет прибыли?)
А в окт 2014 - свидетельство ждете - или будете судебку и 3 года с момента выдачи ждать чтобы выйти с полной суммой в ДКП? Правильно я поняла?

Я, если честно, не думаю, что 5.5 можно будет получить - по своему опыту с выходом из Красной горки (вход 2.8) - очень много инвесторов это плохо - все разом в 2 волны ( с ключами и после собственности) выводят квартиры на продажу и цену не удается максимальную поставить. Тольк если попридержать пока основная масса не продастся, попадутся люди кто норму прибыли снизит... ну собссно, вы так и распланировали, волны продаж пройдут раньше...
Неопределенность с вводом - да, определенно есть у тех объектов что с июля будут вводиться. Интересно как все пройдет.

Ольга, добрый вечер.
Замотался и сразу не ответил.
- да, аренду включаю в расчет прибыли, также, как и затраты на ремонт простенький
- по 5.5 сразу не продать даже близко. Вы все правильно написали про две волны инвесторов + фактор того, что у застройщиков еще вторая очередь
не кончилась. Именно поэтому такая стратегия с тремя годами сдачи. Риски бетона уменьшаю в 4 раза, у налоговой никаких вопросов нет, а аренда надеюсь подрастет, как только начнут выводить учреждения в новую Москву
- по суду ли свидетельство - так это зависит от того, получится ли быстро без суда. не очень принципиально.

а насчет центра некупленного когда-то - правильно пишите "ну и фиг"... я тоже однажды в Скопье не поверил, а знакомый вошел и получил 300% в год...и что жалеть, надо радоваться за людей.
(это как трейдеру смотреть на историю и жалеть, что не торговал точно в экстремумах...прибыль потерянную считать...с ума бы сошел от цифр шестизначных сразу.

Сергей

Сергей Марфин писал(а):
tick писал(а):
Г-да риэлторы, посоветуйте плиз.
Есть шанс переложиться, из трешки в КОПЭ-М Парус в двушку в монолите. Это ПИК, ЖК Чертановский, м. Ак. Янгеля. Трешка в готовом доме, ключи вот-вот обещают. Монолит обещают сдать в 2014 году.
Трешка 84 м, планировка стандартная 20/17/11 кухня 10, есть отделка. Монолит без отделки, 73м.
Хочу продать трешку за 13 млн, двушка сейчас около 9 млн.
Цель - заработать на инвестициях. Перспектива через 1.5-2 года на этот монолит какова?

Я правда не риэлтор....но как инвест-идею даже не могу комментировать.... если конечно этот монолит не в ЦАО
Tick, в Вашем бизнес плане риски что-то стоят?

Хороший вопрос насчет рисков. Я тоже не риэлтор, поэтому риски считать не умею, прикидываю по ощущениям. Вот по этим ощущениям, если МРН будет ползти в боковом коридоре со скоростью инфляции, то через 2 года этот монолит подходит к 6000 $/м. Падение на 30% я оцениваю как 1:5, до 50% - 1:10. Иран, нефть, все такое. Тупин опять же до Олимпиады никуда не денется. ЮАО и ЮЗАО по моим оценкам имеют повышенную инвестиционную привлекательность в связи с близостью к Новой Москве. Пока на новых территориях будут инфраструктурные проблемы (нет дорог и магазинов), люди будут выбирать юг и юго-запад Москвы, чтобы быть поближе к новым территориям.
Пессимистичный сценарий для меня - это задержка строительства на два года и падение рынка на 50%. Потери могут составить до 30% с учетом инфляции. Шанс около 10%.

мне не потян расчет. вы все это ради чего делаете ? Ради денег?

Рентополучатель писал(а):
мне не потян расчет. вы все это ради чего делаете ? Ради денег?

Я покупал квартиру, чтобы жить. Потом ситуация изменилась, я решил посдавать. Потом посмотрел - доходность от сдачи 6%, доходность от инвестиций - от 20% и выше. Захотелось еще раз инвестировать.

а куда вы деньги после инвестирования деваете? Вкладываете или тратите?

Рссчет выше неверен, так как построен на неверном прогнозе стоимости.
Конкретные рекомендации давать не буду, оставлю это профессионалам.

Я наминающий инвестор и переключаюсь с фондового рынка на рынок недвижимости
Интересуют новостройки на этапе котлована. В связи с этим прошу совета у опытных инвесторов.
В какие квартиры - одно комнатные двухкомнатные или трешки выгоднее вкладывать средства с последующей пере продажей по окончании строительства?
На текущем этапе стоимость однушек за метр дороже чем двушек. Значит и доходность будет ниже. Прав я или нет?
Пока для себя сделал выбор в пользу инвестиции в двухкомнатные квартиры.

Однушки