Аукцион от «Моссоцгарантии» 188 / 26513

ATLANTIK писал(а):
Все не так шоколадно, Алексей, как ты пишешь. Хотя интересное зерно в твоем посте есть.

Только с цифрами перегиб получился. Нет там прибылей от 1 до 3 млн. руб. с каждой квартиры.

Вам виднее, Галина Эдуардовна, потому что я был на аукционе 1 раз и только благодаря Вам. За что- отдельное спасибо.

Route

о, долго меня не было на форуме, не видела эту тем.

Я в прошлом году участвовала в двух аукционах, а до этого изучала предложения в течение трех месяцев. сорри, будет много букв. для тех, кому интересно.

Могу сказать, что миллиона прибыли там нет в 80 процентах случаях. Хорошо, если 600-700тыр по большинству вариантов в спальных районах(на момент рынка покупателя). За оставшиеся 20 идет настоящая борьба. Понятно, что на вкусный вариант всегда есть желающие.

Некоторое время назад оценку передали куда-то ближе к Сибири и ей занимаются люди, которые не знают Москву и некоторые нюансы. Так вот, определили они ни их взгляд нижнюю рыночную цену, а МСГ отминусовала 10 процентов . Все. Это цена предложения. Раньше задел был больший (около 30 процентов.).

Из-за оценки неместными иногда случаются казусы, когда квартира стоит чуть ли на половину дешевле рынка(был такой вариант летом однушки п44 на Мичуринском рядом с будущей станцией метро. оценили примерно в 4180, а ушла почти за 8М неугомонному физику

там вообще был кошмар-более 20 человек записались на эту квариру :ps_ih:

. иногда, наоборот, начальная идет практически по рынку(когда угадывают с оценкой стоимости).

участники делятся на постоянных, переменно-постоянных и физиков.

Первые ходят на каждый аукцион, покупают по 1-2-3 квартиры за раз и выгоду имеют на оборотах. Друг с другом, конечно, знакомы, но бизнес есть бизнес-торгуются за вкусный вариант только в путь. При необходимости поддерживают друг друга(когда нет желающих и нужно,чтобы хоть кто-то один раз поднял табличку. поднимают только "своим" потому что в них уверены, что продолжат торговлю, а физик ведь может спрыгнуть и тогда доброхот попадает на сумму залога)))))

постоянно-переменные. у этих просто нет денег на постоянное участие, как только продают предыдущую квартиру, так нарисовываются вновь.

ну и физики. эти разгоняют маховик и сами того не замечают как покупают по рыночной или даже выше. С физиком бороться бесполезно, а уж если два, а тем более, три физика решили купить одну и ту же квартиру, то зрелище обеспечено :lol:

Если у вас нет стотысяч миллионов, то либо планомерно покупаете-продаете и в течение года поднимаете 30+ процентов(вплоть до ста и выше, как повезет), либо пытаетесь схватить удачу за хвост. иногда это случается. Помните, я тут всем предлагала поучаствовать в аукционе по покупке двушки в доме 13 к 2 по полярной ? Мне еще говорили, что могут вообще не снести и что риски большие. Так вот, аукцион был в конце сени, а в декабре этот дом начали расселять, при этом двушкам предлагали докупиться до трешки в п44т по 50-60 т руб за кв.м. при настойчивости можно было получить квартиру на широкой в пешей доступности от метро. Прибыль считайте сами :co_ol:

Route

Мне лично не так повезло: при отличных исходных данных -( настолько шикарные варианты в пуле,что на эту квартиру выставленную ненамного ниже рынка никто из профи не обратил внимания, да я и сама случайно(на третьей неделе) - из-за сноса моей другой квартиры курировала форум, а там про полярную постоянно говорили). Мне пришлось бороться с физиком, которая была в курсе сноса и просто подняла и не опускала табличку :ny_tik:

я рассчитывала купить эту однушку за 4100-4200 при начальной 3980(при условии, что никто не догадается проверить сносимость), при плохом стечении(это я считала-при плохом, оказалось, при хорошем :lol:

) - за 4500, а пришлось раскошелиться на 5М. Выше я, кстати, не стала бы брать, но дама сдалась буквально на 20 секунд раньше меня

но все равно - 7М квартира на Грекова стоит, а едем мы именно туда и ордера начнут выдавать со дня на день. Так что предполагаемая прибыль от 40 до 50 процентов.

Летом на Павлова продавали под снос дальше не отслеживала.

Еще вариант получить бОльшую прибыль это участвовать в аукционе, где много вкусных квартир, а торговаться за самый неказистый вариант - видела, как в одном случае квартира ушла на 30тыс дороже(минимально возможный вариант), а в другом - на 180тыс. Прибыль и там, и там от 800 тыс.

alexey moskva

договориться не получится. Там, чтобы не говорили, каждый за себя и только когда свой интерес удовлетворен просыпаются "корпоративные" чувства.

Главная проблема- физики, с ними не договоришься, от них не избавишься)) но и других проблем, в том числе,чисто технических полно.

В последних трех аукционах, в каждом были лоты, на которые никто не заявлялся. Моссоцгарантия, не смотря на то, что ГУП, тем не менее коммерческая организация и политика соответствующая.

летом такого еще не было. я даже удивлялась, что все квартиры шли с первого раза, т.к. была уверена, что минимум два варианта не найдут желающих.

П.С. Видимо, та иногородняя компания научилась правильно оценивать квартиры. :men:

Купил недавно себе 2-к квартиру по этому ауцкиону. Сейчас они проходят на площадке тендерного комитета г. Москвы, а не на площадке Моссоцгарантии. Условия немного поменялись.Цена считаю в моём случае ниже рынка (хотя и было повышение на 3.5%). Из плюсов:

1. Чистота сделки. Раньше говорят, были суды периодически, но сейчас покупатель защищён достаточно.
Во-первых, в договоре черным по белому написано, что квартира свободна от прав третьих лиц. Там целый пункт про это. Во-вторых, эти квартиры ГУП продаёт не сразу, а спустя год минимум, что также является некой гарантией, что люди сразу не кинулись в суды подавать (конкретно по моей квартире 1.5 года с момента смерти до выставления на аукцион).
В-третьих, даже если кто-то и будет судиться, то отсудить что-то у государства очень сложно. Кто пробовал, тот знает. По данным самой Моссоцгарантии 0.5% реально удавалось отсудить несколько лет назад. Сейчас должно быть ещё меньше. Так это и по обычным сделкам покупка-продажа между физиками могут потом судиться - 0% никогда не бывает.

2. Квартира полностью пустая. Я например буду ремонт делать под ключ полномасштабный. Так что на демонтаже экономия.

3. Никакой волокиты, нервов и денежных расходов с физиками, риэлтерами, банковскими ячейками, оформлением регистрации и прочим (Моссоцгарантия сама регистрирует - приходишь и получаешь свидетельство, надо только на них доверенность сделать сразу). Банковский перевод и всё. Пара кликов в банк-клиенте, не выходя из дома. Я бизнесмен и для меня это важно, сделки должны быстро и просто совершаться, без гемора. Думаю для многих это тоже важно.

4. Ключи отдают сразу, регистрации не дожидаются, так что кому надо может уже начать ремонт делать.

Из минусов.
Для стандартных физиков (опять же, я бизнесмен и во всяких торгах и аукционах по своей деятельности научаствовался и знаю это хорошо, мыслю как юрлицо) препонов много.
1. Кучу раз ездить по всяким департаментам, правильно всё оформлять, деньги во-время кидать на счета (а сроки жёсткие по задатку, по оплате).
2. Скоротечность ауцкиона. Многие из тех, кто участвовал, погорели на том, что во-время карточку не подняли на аукционе. Чего они тупили мне не ясно. Если установил цену, до которой поднимаешься, то идёшь и всё. Нет - останавливаешься. Смысл думать и решать уже во время аукциона - глупо. Это тем, кто хочет участвовать на будущее - сразу в уме держите цену, до которой готовы подниматься. Ну и плюс психология аукциона. Тем, кто опыта не имеет тяжеловато будет. Мне например легко было чувствовать конкурентов, мешкаются они или нет. А это важно. Если идёшь на пролом, то у них и воля как бы снижается. Готовы раньше отступить. А когда они поднимаются разом на 100 тыс (хотя шаг 10 тыс), то это уже признак, что они готовы сдаться быстро.
3. Для кого-то минусом может быть, что всё надо банковским переводом оформлять. Обычно есть банковские комиссии за перевод (если тот же задаток кидать и ещё по нескольких аукционам - просто теряешь). У меня счет премиум в райфе, он без комиссий, так что я не платил ни копейки. Говорят, что можно оплачивать сразу в банке получателя, тогда тоже без комиссий. Но в реальности мне это не ясно, ведь оплата сразу в казначейство идёт по задаткам, это только за саму квартиру оплата идёт вроде в банк москвы и там можно напрямую оплатить без комиссий в этом банке.
4. Хороших квартир очень мало. Мне чудом попалось то что нужно и именно в моём районе, где я уже и так давно сидел и изучал рынок. И то это была самая дорогая квартира.

По поводу того, что есть там сговор или нет. Меня удивил вот какой момент. По аукционной документации получается, что если на квартиру только одна заявка, то аукцион признан несостоявшимся и квартира не продаётся этому одному участнику (достаточно странно, т.к. например в госзаказе 1 участник автоматом считается победителем). Но все квартиры были либо 0 участников, либо 2. Такое ощущение, что если подался 1 участник, то какие-то люди-статисты всё-равно подают заявку, чтобы квартира ушла, но при этом они не шагают. Но это моё наблюдение, 100% не могу сказать, что именно так. Но я боялся, что по моему варианту вообще участников не будет и хотел ещё своего статиста пригласить помочь. По факту 2 человека бились на повышение (включая меня) и ещё 1 статист - ни разу не поднял карточку, но тоже физлицо. Странно это.

По статистике. В общем только 50% квартир вообще было с участниками и по ощущениям 70% бились юрлица или риэлторы. Юрлица сами потом между собой говорили, что быстро ремонтируют и потом продают чуть дороже. По некоторым квартирам было по 5-7 участников, многие приходили со статистами и особо этого не скрывали (впрочем это всё законно).

В заключение могу сказать, что аукционы на любителей. Такое ощущение, что в плане инвестирования это не годиться. А для себя брать - слишком мало хороших вариантов, но они есть.

aspmaster писал(а):
Купил недавно себе 2-к квартиру по этому ауцкиону. Сейчас они проходят на площадке тендерного комитета г. Москвы, а не на площадке Моссоцгарантии. Условия немного поменялись.Цена считаю в моём случае ниже рынка (хотя и было повышение на 3.5%). Из плюсов:

1. Чистота сделки. Раньше говорят, были суды периодически, но сейчас покупатель защищён достаточно.
Во-первых, в договоре черным по белому написано, что квартира свободна от прав третьих лиц. Там целый пункт про это. Во-вторых, эти квартиры ГУП продаёт не сразу, а спустя год минимум, что также является некой гарантией, что люди сразу не кинулись в суды подавать (конкретно по моей квартире 1.5 года с момента смерти до выставления на аукцион).
В-третьих, даже если кто-то и будет судиться, то отсудить что-то у государства очень сложно. Кто пробовал, тот знает. По данным самой Моссоцгарантии 0.5% реально удавалось отсудить несколько лет назад. Сейчас должно быть ещё меньше. Так это и по обычным сделкам покупка-продажа между физиками могут потом судиться - 0% никогда не бывает.

2. Квартира полностью пустая. Я например буду ремонт делать под ключ полномасштабный. Так что на демонтаже экономия.

3. Никакой волокиты, нервов и денежных расходов с физиками, риэлтерами, банковскими ячейками, оформлением регистрации и прочим (Моссоцгарантия сама регистрирует - приходишь и получаешь свидетельство, надо только на них доверенность сделать сразу). Банковский перевод и всё. Пара кликов в банк-клиенте, не выходя из дома. Я бизнесмен и для меня это важно, сделки должны быстро и просто совершаться, без гемора. Думаю для многих это тоже важно.

4. Ключи отдают сразу, регистрации не дожидаются, так что кому надо может уже начать ремонт делать.

Из минусов.
Для стандартных физиков (опять же, я бизнесмен и во всяких торгах и аукционах по своей деятельности научаствовался и знаю это хорошо, мыслю как юрлицо) препонов много.
1. Кучу раз ездить по всяким департаментам, правильно всё оформлять, деньги во-время кидать на счета (а сроки жёсткие по задатку, по оплате).
2. Скоротечность ауцкиона. Многие из тех, кто участвовал, погорели на том, что во-время карточку не подняли на аукционе. Чего они тупили мне не ясно. Если установил цену, до которой поднимаешься, то идёшь и всё. Нет - останавливаешься. Смысл думать и решать уже во время аукциона - глупо. Это тем, кто хочет участвовать на будущее - сразу в уме держите цену, до которой готовы подниматься. Ну и плюс психология аукциона. Тем, кто опыта не имеет тяжеловато будет. Мне например легко было чувствовать конкурентов, мешкаются они или нет. А это важно. Если идёшь на пролом, то у них и воля как бы снижается. Готовы раньше отступить. А когда они поднимаются разом на 100 тыс (хотя шаг 10 тыс), то это уже признак, что они готовы сдаться быстро.
3. Для кого-то минусом может быть, что всё надо банковским переводом оформлять. Обычно есть банковские комиссии за перевод (если тот же задаток кидать и ещё по нескольких аукционам - просто теряешь). У меня счет премиум в райфе, он без комиссий, так что я не платил ни копейки. Говорят, что можно оплачивать сразу в банке получателя, тогда тоже без комиссий. Но в реальности мне это не ясно, ведь оплата сразу в казначейство идёт по задаткам, это только за саму квартиру оплата идёт вроде в банк москвы и там можно напрямую оплатить без комиссий в этом банке.
4. Хороших квартир очень мало. Мне чудом попалось то что нужно и именно в моём районе, где я уже и так давно сидел и изучал рынок. И то это была самая дорогая квартира.

По поводу того, что есть там сговор или нет. Меня удивил вот какой момент. По аукционной документации получается, что если на квартиру только одна заявка, то аукцион признан несостоявшимся и квартира не продаётся этому одному участнику (достаточно странно, т.к. например в госзаказе 1 участник автоматом считается победителем). Но все квартиры были либо 0 участников, либо 2. Такое ощущение, что если подался 1 участник, то какие-то люди-статисты всё-равно подают заявку, чтобы квартира ушла, но при этом они не шагают. Но это моё наблюдение, 100% не могу сказать, что именно так. Но я боялся, что по моему варианту вообще участников не будет и хотел ещё своего статиста пригласить помочь. По факту 2 человека бились на повышение (включая меня) и ещё 1 статист - ни разу не поднял карточку, но тоже физлицо. Странно это.

По статистике. В общем только 50% квартир вообще было с участниками и по ощущениям 70% бились юрлица или риэлторы. Юрлица сами потом между собой говорили, что быстро ремонтируют и потом продают чуть дороже. По некоторым квартирам было по 5-7 участников, многие приходили со статистами и особо этого не скрывали (впрочем это всё законно).

В заключение могу сказать, что аукционы на любителей. Такое ощущение, что в плане инвестирования это не годиться. А для себя брать - слишком мало хороших вариантов, но они есть.

П.1 - Сходите на консультацию к любому юристу - то что вы верите в 100% это полная чушь. Судиться потенциальные наследники и изымать квартиру будут с вами и из вашего владения, а моссоцгарантия лишь третье лицо :hi_hi_hi:

aspmaster писал(а):
Купил недавно себе 2-к квартиру по этому ауцкиону.

Скажите- а вы до аукциона квартиру видели, которую выиграли на торгах ? Как у них показы проходят таких квартир?

aspmaster

Святослав писал(а):
П.1 - Сходите на консультацию к любому юристу - то что вы верите в 100% это полная чушь. Судиться потенциальные наследники и изымать квартиру будут с вами и из вашего владения, а моссоцгарантия лишь третье лицо

Чушь... лучше для других приберегите такую терминологию. Я про 100% где-то говорил?! Давайте не будем переходить на эмоции и перевирать слова.

Касательно суда, да, иск будет выставляться владельцу по факту. Далее всё сложнее, т.к. основание заключения ДКП является договор ренты (и это в нём прописано) и протокол аукциона. Таким образом, чтобы отсудить квартиру, нужно расторгнуть договор ренты, так что МСГ будет участником (встречный иск или привязанный иск, не знаю, это уже вопрос технически-юридический, я сам не юрист). Если бы родственники хотели судиться, то расторгнули бы договор ренты ещё до смерти, т.к. это гораздо проще и дешевле было бы (в моём случае договор ренты длился 2 года до смерти - за это время могли бы и расторгнуть по суду при желании - все эти данные есть у МСГ и перед аукционам можно также проанализировать риски).
Конкретно я судиться готов, юристы есть, жильё это не единственное, не на последние деньги куплены. Я про это и говорю - что аукционы - не для всех подойдут. Риски надо оценивать естественно. По своей работе и так сужусь периодически с государством. Суды вообще дело очень не быстрое. По пустяковым вопросам у меня годами иски рассматриваются и тянутся (это кстати при том, что вторая сторона обычно вообще не ходит на заседания, а если ходят - то ещё дольше).

Ещё раз:

1. Я написал статистику таких исков касательно МСГ. 0.5% - это выигранные суды у МСГ родственников умерших (кто там и как был ответчиком, какие были встречные иски - такой информации нет). Если будут суды у МСГ отсуживается всё полностью, поэтому в общем случае не столь важно кто каким ответчиком является - это уже частности и дело юристов, меня это не волнует. Не вижу никаких проблем. Потеря времени - да. Денег - нет. Деньги за ремонт тоже отсуживаются. И это в самом пессимистичном случае. Так что во всей этой цепочки покупатель по аукциону самое защищенное лицо.

2. Фактор психологии. По факту тому, кто захочет судиться - придётся потратить весьма много денег и времени на юристов с минимальным результатом - судебная практика есть, она лежит в интернете в открытом доступе. В случае их проигрыша им придётся оплатить все юридические расходы выигравшей стороны (и они про это не могут не знать - так что стоит ли игра свеч в данный момент, если расторгнуть договор ренты до смерти было легче, чем отсуживать квартиру у третьей стороны). Конкретно я выставлю счёт ОЧЕНЬ большой - мои юристы на моей же фирме будут считать расходы по-максимуму, чтобы потом не повадно было, и это будет заранее доведено до них. Так что я ещё и в выгоде останусь.

3. Нет никакой гарантии, что по любой сделке между физиками не будет судов, причём с гораздо более печальными последствиями. Одно дело вам государство говорит и чётко пишет в договоре, что нет обременений третьих лиц, во втором случае (ДКП физик-физик) - только физик пишет, а там поди проверяй насколько он или риелторы имели право вносить формулировки в договор согласно ГК. И даже если вы там всё проверили по своим базам, нет никаких гарантий. Проверить всякие скрытые права третьих лиц очень сложно.

Ничего личного, но мне кажется, что это Вам (как риелтору?), надо ещё показать тут, что риски по аукциону выше, чем риски по обычным сделкам. Есть статистика по проблемам с заключенными Вами ДКП, то озвучьте. Если нет, то не перевирайте мои слова.

Pakster писал(а):
Скажите- а вы до аукциона квартиру видели, которую выиграли на торгах ? Как у них показы проходят таких квартир?

Да, смотрел. Состояние по факту было по-хуже, чем на фото. Но для меня это был плюс - меньше демонтажа. Они вынесли даже дверные рамы. Не понятно кому они понадобились. Вынесли вообще всё что могли отодрать до последней лампочки :lol:

Пишите заявку на показ. Я приносил оригинал заявки, но вроде можно на e-mail скан отправить. В ответ они присылают скан какого-то распоряжения на показ. Но оно не нужно, т.к. всё-равно потом Вам звонит представитель МСГ и говорит, в какое время будет показ. Проблем с показом не было, всё чинно. Даже выдали инфу, сколько человек уже приходило смотреть (я в последний день показа смотрел и не известно были ли у них полномочия разглашать эту инфу, но тоже помогает при планировании стратегии на ауционе). Документов у них на руках нет, это уже в самой МСГ надо требовать доки если хотите.

aspmaster писал(а):
Купил недавно себе 2-к квартиру по этому ауцкиону.

Хотел еще спросить-вы когда задаток перевели на их счет в банке за участие в торгах по конкретному лоту , то потом лично ходили к ним подавать заявку на участие в аукционе? Расскажите как подавали заявку , есть ли там какие то ньюансы или сложности?

Состояние по факту было по-хуже, чем на фото. Но для меня это был плюс - меньше демонтажа. Они вынесли даже дверные рамы. Не понятно кому они понадобились. Вынесли вообще всё что могли отодрать до последней лампочки

По опыту - так выглядят практически всегда криминальные квартиры. Спокойной ночи.....