Осторожно, недобросовестные риэлторы! 88 / 9030

Marinera-1 писал(а):
12. Принимаю решение выяснить всю ситуацию у самого Продавца. Нахожу его в базе частных объявлений, и выясняю, что договор уже расторгнут с АН , и он дальше ее продает всем подряд, кто купит. Приглашаю на встречу с моими клиентами (т.е. ввязавшись в переговоры, и начав решать вопросы, люди, которые были "сами" автоматом перешли в разряд клиентов). Проводим переговоры, достигаем договоренностей, подписываем аванс.
(Были ли мои действия в разрез этики? Судить не мне. А вот мнение участников форума хотелось бы знать. Действовала в интересах своих клиентов, т.к. подобных квартир на рынке очень мало, и люди в ее покупке сильно заинтересованы. Уверена, что если бы не вмешалась, то цепь развалилась бы)

А в чем криминал? Договор же был расторгнут. :nez-nayu:

Илья Шкоп писал(а):
Аукцион на квартиру это не хорошо. Не хорошо, только для покупателя.
А для продавца хорошо.

Абсолютно верно! Наш заказчик-продавец, именно он платит нам за работу. Если несколько покупателей, то аукцион и есть высшая степень профессионализма .Если риэлтор не умеет это делать тактично, нечего и пробовать. Для риэлтора покупателя-да, неприятно, но сэ ля ви! Мы тоже практикуем аукционные продажи, правда, чаще всего, покупателей в лучшем случае 2.

realtyblogger писал(а):
Илья Шкоп писал(а):
Аукцион на квартиру это не хорошо. Не хорошо, только для покупателя.
А для продавца хорошо.

Абсолютно верно! Наш заказчик-продавец, именно он платит нам за работу. Если несколько покупателей, то аукцион и есть высшая степень профессионализма...

Если срочная продажа - несомненно.

Но если время терпит, устраивать аукционы - только тянуть время и создавать себе же бесполезную работу. Единственное объяснение - не владение таким "риэлтером" информацией о рынке.

Цена в объявлении должна изначально соответствовать продаваемой квартире. Может быть чуть-чуть выше, с ее снижением разумными шагами, не затягивая этот процесс.

Покупатель всегда просматривает все доступные ему предложения за сумму, которой он располагает, и еще немного выше - с надеждой на скидку. Узнав, что по указанной цене квартиру не купить, а надо ждать у моря погоды, останется только теоретический интерес, с периодическим "контрольным" отзвоном.

В итоге покупка состоится только по цене заметно ниже рыночной. Так что аукцион не идет на пользу ни покупателям, ни продавцу, ни риэлтору. Он может быть оправдан только в 2-х случаях:
срочная продажа, когда ждать покупателя за рыночную цену нет времени,
и для уникальных объектов, когда опыт риэлтора не позволяет сходу определить реальную максимальную цену, по которой купят.

ffff писал(а):
realtyblogger писал(а):
Илья Шкоп писал(а):
Аукцион на квартиру это не хорошо. Не хорошо, только для покупателя.
А для продавца хорошо.

Абсолютно верно! Наш заказчик-продавец, именно он платит нам за работу. Если несколько покупателей, то аукцион и есть высшая степень профессионализма...

... Покупатель всегда просматривает все доступные ему предложения за сумму, которой он располагает, и еще немного выше - с надеждой на скидку. Узнав, что по указанной цене квартиру не купить, а надо ждать у моря погоды, останется только теоретический интерес, с периодическим "контрольным" отзвоном...

по одному из своих инвестиционных объектов провожу эксперимент.

Рыночная цена объекта загородной недвижимости по которой регулярно шли просмотры с предложением небольшого торга - 2,59 млн. р. Сейчас в основной продаже выставлен за 2 990 000 р. - блиц-цена. На лето был сдан за 124 000 р.

Объект был выставлен от АН в широкую интернет-рекламу (более 20 источников) со стартовой ценой в 990 000 р. - телефон оборвали, почти каждый спрашивал "сколько ещё можно скинуть".
каждые два дня поднимал цену на 100 000 р.
На цене 1 390 000 р. прекратился поток звонящего с авито и сландо неадеквата, при цене в 1 590 000 р. начались звонки из НиЦа, ИРР, от коллег из виннера и на другом конце провода прекратились матюги, когда люди узнавали, что они не единственные и, возможно, за объект придётся побороться на аукционе,
на цене 1 790 000 р. начали поступать звонки и из других источников, в том числе с вопросами "а почему так дешево, в чем подвох", сообщение про аукцион принимали понимающе - записываются, но купить по блиц цене пока подумают (благо есть ещё впереди почти месяц на поиск других объектов)

полезный эксперимент, а результат то какой то, хоть косвенный, был?

Святослав писал(а):
полезный эксперимент, а результат то какой то, хоть косвенный, был?

ну конечно был))) ведь здесь не любители сидят :ko_pi_lka:

ffff писал(а):
Цена в объявлении должна изначально соответствовать продаваемой квартире. Может быть чуть-чуть выше, с ее снижением разумными шагами, не затягивая этот процесс.

Вы сами покупаете сыр второй свежести?
А почему Вы думаете, что остальные любят сыр второй свежести?
И квартиру торчащую на рынке больше 2-х месяцев почти ВСЕ риэлторы и покупатели перестают видеть в базах, просто она глаз на мозоливает. Так что это не более, чем распространенное заблуждение, что снизить цену я всегда успею. Максимальный наплыв покупателей бывает один раз (и длится 1-2 месяца), когда объект впервые вышел на рынок.

ffff писал(а):
Покупатель всегда просматривает все доступные ему предложения за сумму, которой он располагает, и еще немного выше - с надеждой на скидку.

Вы путаете риэлторов с покупателями. Далеко не каждому есть дело выискивать завышенные в цене объекты, чтобы потом героически торговаться по ним.

Илья Шкоп писал(а):
ffff писал(а):
Цена в объявлении должна изначально соответствовать продаваемой квартире. Может быть чуть-чуть выше, с ее снижением разумными шагами, не затягивая этот процесс.
Вы сами покупаете сыр второй свежести?
А почему Вы думаете, что остальные любят сыр второй свежести?
И квартиру торчащую на рынке больше 2-х месяцев почти ВСЕ риэлторы и покупатели перестают видеть в базах, просто она глаз на мозоливает. Так что это не более, чем распространенное заблуждение, что снизить цену я всегда успею. Максимальный наплыв покупателей бывает один раз (и длится 1-2 месяца), когда объект впервые вышел на рынок.

Чудесная логика! Не согласиться с сообщением, а затем пересказать его своими словами...
Ну, разве что за исключением времени наплыва покупателей. Он скорее зависит от сезона и от текущей цены, а не от времени нахождения в базах. Постоянно появляются новые покупатели, еще не знакомые с этим предложением. А при снижении цены предложения - оно пересматривается по-новой и теми, кому ранее было не интересным. Главное - не затягивать процесс снижения цены до рыночной, чтобы не дотянуть до "мертвого сезона".

Илья Шкоп писал(а):
Вы путаете риэлторов с покупателями. Далеко не каждому есть дело выискивать завышенные в цене объекты, чтобы потом героически торговаться по ним.

Да никто не будет выискивать предложения по явно завышенной цене - их просто игнорируют. А торгуются - чтобы снизить цену с рыночной, для того, чтобы уложиться в собственный бюджет и купить жилье лучше, чем можно было надеяться. Или из "спортивного интереса" - чтобы самоутвердиться в собственных глазах и в глазах родственников/знакомых: "Они хотели столько-то, а я сбил цену до такой-то!"

Спортсмены любители или олимпийцы, бродящие по рынку недвижимости в поисках новых рекордов и самоутверждения?

Нет в ответе Ильи никакого пересказа. Чем дольше объект находится в базах, тем меньше к нему интереса и доверия как со стороны покупателей, так и риэлторов. И вопрос здесь не только в изначальной адекватности цены, хотя цена является первым признаком и может сразу сказать о многом.

Максимальный интерес к новому объекту в принципе держится в течении первых двух-трех недель, и устанавливать завышенную цену именно в это время, в надежде на того единственного и неповторимого покупателя, который только и делал что ждал именно этот объект, все таки нет смысла. Зачем изначально собственноручно ограничивать себя в количестве и качестве покупателей? Интересно тратить время на пустые показы? Или после каждый раз, закрывая дверь говорить, "Ну, если брать будете, то мы скинем немного"?
Лучше и проще найти нескольких, которым эта квартира понравится и подойдет по всем параметрам, а вопрос оптимальной цены продажи решить уже между ними, выбрав лучшего, принимая во внимания все условия и обстоятельства покупающей стороны.

К сожалению, судьба свела с риэлтором Арха**вой Еленой Юрьевной.
Её работа оставляет желать лучшего:
1)В рекламу квартиру выставила не сразу, спустя две недели.
2) Показ не проводила.
3)Настаивала на, неподходящей для нас скидке, на продажу квартиры.
4) Не ознакомилась с документами для подачи на ипотеку.
5) настаивала на проведении сделки без одобрения ипотеки.
6)настаивала на расторжении сделки в процессе регистрации, утаив, что расход в таком случае будем нести мы, как сторона "продавец".
7)не подобрала подходящего альтернативного жилья.
8) За моей спиной пыталась оказывать давление на моих родственников.
9) не оказала юридического сопровождения сделки.
10) вымогала комиссию за не сделанную работу.
Кому интересно могу рассказать подробно:
Мы накопили сумму плюсом для первоначального взноса и решили продать старую квартиру, дабы улучшить жилищные условия. Нас интересовала исключительно альтернативная сделка, то есть продаем квартиру и тут же приобретаем новую. Елена приехала, оценила и, не сразу а спустя две недели, выставила в рекламу. Комиссию за свои услуги она назначила 100 тысяч рублей. Первые покупатели решили присмотреть квартиру, Елена сразу меня с ними свела, сетуя на то, что я ей некогда и смысла ехать она не видит, так что квартиру должна презентовать я сама. Квартиру презентовала, покупатели собрались её приобретать, и тут то началось самое интересно. Елена начала давить на скидку в 400 тысяч с первоначальной стоимости, и не просто давить, она звонила и денно и ночно, на работу супругу, мне на домашний, зная, что у меня может спать годовалый ребенок. Она могла различными уговорами, перехода на назидательный тон, внушать нам удобную её информацию аж по 20 минут. Нас не интересовала такая стоимость нашей квартиры, так как в таком случае смысл продажи терялся, тем более хочу заметить, что первоначальную цену выставляла именно Елена. В итоге сошлись с покупателями на скидки в 250 тысяч. Но это ещё не конец. Далее она начала настаивать на выходе не сделку уже через 4 рабочих дня, остро встал вопрос с ипотекой для приобретения нового жилья. Документы нужные на подачу заявки в банк я отправляла ей ещё за 2 месяца возникновение этой ситуации, и как выяснилась, она их даже не смотрела, так как когда мы приехали в банк нам четко сказали, что на устраивающих нас условиях, ипотеку нам не одобрят, у супруга не достаточный стаж. Что делает наш риэлтор? Да она просто звонит моей маме за моей спиной, которую мы представляли как поручителя, и начинает уговаривать её становиться основным заемщиком (у мамы пенсионный возраст через 5 лет), да и вообще такой вариант не устраивал нас изначально.
Аванс на этот момент уже был у нас. Я сразу отсекла - на сделку мы не выходим, пока не будет письменного одобренная ипотеки от банка, на устраивающих нас условиях. Елену мой ответ не устроил, и она опять начала давить, что мол мы упустим покупателя и вообще мы «не знаем рынка», мол наша квартира никогда не продастся. Но уж лучше синица в руках, чем журавль в небе, рисковать с ребенком на руках мы не могли. Елена не сообщала стороне покупателя о том, что на сделку мы не готовы выйти, тянула до последнего, надеялась, что нас удастся переубедить. Дальше она придумала другой вариант: выйдем на сделку и если к этому времени не подберем ипотечную программу, то в течении 10 дней с момента начала регистрации сможем забрать документы, это ведь наше право. Одного только не сказала, что в таком случае продавец будет нести все расходы покупателя на свершение сделки, а так как у нас была сделка с цепочкой квартир сумма бы набежала приличная. Это я узнала уже от других риэлторов, к которым была вынуждена обращаться.
На сделку в оговоренный день мы, все таки, не вышли, подобрали САМИ себе новую квартиру, обратились в офисе продаж к ипотечному консультанту, он помог подать в электронном виде заявки в банки на подходящих для нас условиях и мы ждали от него ответа. А покупатели на нашу квартиру, без проблем, согласились ждать, войдя в положение. То есть трагедии о, которой сообщала Елена не произошло. Елена пропала на майские праздники, у нее видимо были дела поважнее подбора для нас альтернативного жилья. Мы дождались ответа из банка, выбрали и забронировали нужную нам квартиру, связались с покупателями нашей, назначили день сделки, и тут она! Елена! С вопросом, ну как у вас дела. «Ах, вам уже одобрили! Ну отлично, когда сделка и когда я могу получить комиссию?» Вы в шоке, я тоже! Я сказала, что комиссию в размере 50 % от первоначальной цены, я готова оплатить, но не больше. Тут на меня вылилось масса оскорблений, мол она все сделала, столько сил потратила, а я такая не хорошая. Сразу уточню договора у нас с ней не было, по этому оплачивать часть её работы было исключительно моим добровольным желанием. Я стояла на своем. Но и туту Елена не растерялась, она начала названивать моим родным, требуя выплату денег, хамила моему отцу, мужу, звонила мне после 23 вечера домой, напомню у меня ребенок. И только когда я пригрозила обращением в милицию, и уточнила, что если мои условия её не интересуют, то в таком случае я ей вообще ничего не должна, она успокоилась и приняла комиссию в размере 50 тысяч. Хочу так же уточнить, что юридического сопровождения сделки она так и не провела, я скрыла от нее назначенную дату, так как побоялась скандала.
Для нашей семьи это урок на всю жизнь. Я слишком поздно поняла, что за человек со мной работает. Я надеялась на её здравый смысл, а в итоге только потеряла нервы. После первого же не приятного момента я лично разговаривала с ней и обращала внимание, на появившееся недоверие к её работе, она меня успокаивала и обещала исправиться…ну-ну… надеюсь, моя история сможет кому то помочь.