Аналитические заметки о рынке недвижимости. Мои. 134 / 10057

Дмитрий Евланов писал(а):
Lamp писал(а):
Дмитрий-эта позиция была примерно год назад.А как сейчас считаете? Что сейчас выгоднее-инвестиционная квартира или депозит в банк? И если депозит то почему только в долларах? Может быть разбить -часть доллары часть рубли?
А это вопрос с подвохом. Потому что смотря какая квартира. Если она будет куплена процентов на 10 ниже рынка и будет давать 10 годовых, то лучше депозитов. Но в среднем по больнице я бы сейчас ждал момента для покупки долларов.

Есть вероятность, что со второй половины декабря начнется ралли на рынках с укреплением нефти, рубля и евро. В этот момент, примерно в середине-конце января, надо переходить в доллары на 100% и не выходить из них весь 2013 год, цель первая 36-37, вторая 39-40, третья 42-43 на осень 2013.

Ралли пока не началось, сидим тихо в рублях. Потому что неизвестно до каких уровней укрепится рубль. В любом случае ниже 30 надо на 50% переходить в бакс. Контрольная точка 30.40 руб/доллар, если укрепляемся сильнее, можем кратковременно пойти и ниже 29, здесь покупаем вторые 50%.

Депозит со сроком полгода.

Базовый сценарий.

Меня всегда веселили такие валютные прогнозисты-ясновидящие. Если уважаете себя, не занимайтесь подобным.

Lamp писал(а):
Спасибо, Дмитрий, как вариант базовый сценарий понятен. Но он для тех , кто "сидит в рублях". А какой сценарий для тех, кто "сидит в инвестиционной квартире". У меня такое чувство ,что рынок притормаживает.И надо выходить в деньги, особенно если квартира с недостатками. Например в панельной девятиэтажке, на втором этаже,без балкона, с кухней 6, и не рядом с метро. Очевидно стоит такаю сбрасывать, выходить в рубль (прдажа то за рубли будет) И потом сразу на 50% суммы в доллары. Так? Потому что ( я так разумею), если ждать,что стоимость метра будет рости, то можно не выходить даже из такой квартиры, рост ее стоимости все равно опередит депозит. Но похоже на данном этапе этого ждать не приходиться.Что скажете , у Вас какой взгляд на это?

Сергей, Из такой инвестиционной квартиры лучше переложиться в другую инвестиционную квартиру - новострой на этапе готовности, кирпич, монолит в новых строительных комплексах, новая панель. Ближнее Подмосковье или меньшая площадь в Москве.
Начинать перекладку надо когда РТС станет меньше 1200 пунктов, а доллар ближе к 34 (одновременно!). Это будет означать начало глобального сжатия денег, которое дошло до нашего рынка, и которое продлится полгода-год. С этого момента будет действовать правило: "продай инвестиционную квартиру сейчас - купи другую дешевле или новострой по акции". Это консервативная схема с невысоким риском.

Для более высокого риска и высокой доходности квартира должна быть продана примерно в феврале-марте, все деньги переведены в долларовый депозит на полгода, через 9 мес за доллары куплен новострой по акции. Это мой вью, его и торгую. Это очень опасный подход и другим его не рекомендую, я буду ждать доп. информации от вспомогательных индикаторов: расслоения рынка, ожидания продавцов (куда они в среднем и с каким темпом переставляют цены), нарастание предложений на рынке. А также смотреть на сальдо платежного баланса, индекс РТС, межбанковскую ставку.

Lamp писал(а):
Дмитрий Евланов писал(а):
Есть вероятность, что со второй половины декабря начнется ралли на рынках с укреплением нефти, рубля и евро. В этот момент, примерно в середине-конце января, надо переходить в доллары на 100% и не выходить из них весь 2013 год....
Ралли пока не началось, сидим тихо в рублях. Потому что неизвестно до каких уровней укрепится рубль. В любом случае ниже 30 надо на 50% переходить в бакс. Контрольная точка 30.40 руб/доллар, если укрепляемся сильнее, можем кратковременно пойти и ниже 29, здесь покупаем вторые 50%.

Спасибо, Дмитрий, как вариант базовый сценарий понятен. Но он для тех , кто "сидит в рублях". А какой сценарий для тех, кто "сидит в инвестиционной квартире". У меня такое чувство ,что рынок притормаживает.И надо выходить в деньги, особенно если квартира с недостатками. Например в панельной девятиэтажке, на втором этаже,без балкона, с кухней 6, и не рядом с метро. Очевидно стоит такаю сбрасывать, выходить в рубль (прдажа то за рубли будет) И потом сразу на 50% суммы в доллары. Так? Потому что ( я так разумею), если ждать,что стоимость метра будет рости, то можно не выходить даже из такой квартиры, рост ее стоимости все равно опередит депозит. Но похоже на данном этапе этого ждать не приходиться.Что скажете , у Вас какой взгляд на это?

Тут важно, что вы будете дальше делать с этими деньгами. Я так понял вам интересна испанская недвижимость.
Ну тогда продавайте эту хату (она падать будет сильнее всего), кладите деньгу в евро и ловите момент для покупки дома в Испании на минимуме (скорее всего через год-два). Можно уже сейчас торговаться с очень хорошим дисконтом. Если вам действительно интересна там недвижимость конечно.

Дмитрий Евланов писал(а):
Для более высокого риска и высокой доходности квартира должна быть продана примерно в феврале-марте, все деньги переведены в долларовый депозит на полгода, через 9 мес за доллары куплен новострой по акции. Это мой вью, его и торгую. Это очень опасный подход и другим его не рекомендую, я буду ждать доп. информации от вспомогательных индикаторов: расслоения рынка, ожидания продавцов (куда они в среднем и с каким темпом переставляют цены), нарастание предложений на рынке. А также смотреть на сальдо платежного баланса, индекс РТС, межбанковскую ставку.

а почему февраль-март ? а не январь или не апрель-май ?

Петр О писал(а):
Тут важно, что вы будете дальше делать с этими деньгами. Я так понял вам интересна испанская недвижимость.
Ну тогда продавайте эту хату (она падать будет сильнее всего)...

Да там вообще полный неликвид... Но Испания это не хорошее решение. Хорошее решение - обеспечить поток ликвидности в ближайшие годы. А как это сделать из Испании? Или во что еще человеку предложить инвестировать, если он задает такие вопросы. Имхо, Москва и Подмосковье.

Дмитрий Евланов писал(а):
Начинать перекладку надо когда РТС станет меньше 1200 пунктов, а доллар выше 33 (одновременно!). Это будет означать начало глобального сжатия денег, которое дошло до нашего рынка, и которое продлится полгода-год...
.... Для более высокого риска и высокой доходности квартира должна быть продана в феврале-марте, все деньги переведены в долларовый депозит на полгода, через 9 мес за доллары куплен новострой по акции. Это мой вью, его и торгую. Это очень опасный подход и другим его не рекомендую, я буду ждать доп. информации от вспомогательных индикаторов: расслоения рынка, ожидания продавцов (куда они в среднем и с каким темпом переставляют цены), нарастание предложений на рынке.

Идея понятна.И время когда это лучше делать -тоже понятно.Тут только одна заковыка может быть. Когда РТС станет меньше 1200 , и доллар выше 33 руб. (одновременно) очень трудно что то будет вообще продать за вменяемые деньги . Потому что продавать будут все, даже те кто сейчас еще не собирается. Речь естественно только об инвестиционных квартирах и квартирах с прямыми продажами.
Кстати-почему для более высокой доходности считаете,что надо продавать надо именно в феврале-марте ? По моему ,если продать сейчас т.е в декабре-январе, то доходность будет такая же.

Дмитрий Евланов писал(а):
Петр О писал(а):
Тут важно, что вы будете дальше делать с этими деньгами. Я так понял вам интересна испанская недвижимость.
Ну тогда продавайте эту хату (она падать будет сильнее всего)...
Да там вообще полный неликвид... Но Испания это не хорошее решение. Хорошее решение - обеспечить поток ликвидности в ближайшие годы. А как это сделать из Испании? Или во что еще человеку предложить инвестировать, если он задает такие вопросы. Имхо, Москва и Подмосковье.

это смотря где там покупать. На первой линии моря вполне себе ликвид. На Майорке так вообще не так уж сильно и падает.
Важно то, что там пузырь активно сдувается и уже примерно на половину сдулся.
В РФ пузырь надут и сдуваться ему еще предстоит.
сдуваться он будет, никуда не денется. В евро/долл точно сдуется. Особенно на хаты вроде вышеописанной.

Петр О писал(а):
Тут важно, что вы будете дальше делать с этими деньгами. Я так понял вам интересна испанская недвижимость.
Ну тогда продавайте эту хату (она падать будет сильнее всего), кладите деньгу в евро и ловите момент для покупки дома в Испании на минимуме (скорее всего через год-два).

Если этот пост ко мне обращен, то нет, мне испанская недвижимость для покупки не интересна . По крайней мере на данном этапе жизни я не планировал там покупать . Мне она интересна с профессиональной точки зрения.Я сравниваю ситуацию на рынке жилья в Испании с ситуацией в США , в частности во Флориде.И мне интересно как в этих двух местах будет развиваться процес. То что такая хата ,как я описал будет падать в цене, я согласен ,надо фиксировать то что есть, и выходить из нее. А вот делать с деньгами после ее продажи-вопрос остается открытым. Собственно все крутится пока вокруг двух вариантов-или депозит на 6 мес.С разбивкой по разным банкам.Или найти другой объект, с дисконтом от рынка , и где размер дисконт будет больше, чем сумма инфляции +потенциального снижение стоимости на отрезке 3-4 месяца с момента покупки.

Burst писал(а):
а почему февраль-март ? а не январь или не апрель-май ?

Примерное окончание 4-летнего макроэкономического цикла, от марта 2009. Цикл Китчина. Может и апрель-май, циклы всегда размыты, а я не Ванга.

Дмитрий Евланов писал(а):
Испания это не хорошее решение. Хорошее решение - обеспечить поток ликвидности в ближайшие годы. А как это сделать из Испании? Или во что еще человеку предложить инвестировать, если он задает такие вопросы. Имхо, Москва и Подмосковье.

По поводу инвестировать в Подмосквье. Тут очень аккуратно надо, вон почитайте что Хрусталев (глава НДВ) говорит.Уже открытым текстом ,а не намеками как 5 мес. назад.
"...некоторые эксперты предполагают, что в дальнейшем большой объем предложения может спровоцировать падение цен. Это касается южной и юго-восточной части Подмосковья — ввиду транспортной ситуации и неблагоприятной экологической обстановки она пользуется меньшим спросом, чем, например, северная часть.
«Самый перегретый рынок недвижимости в Подмосковье – это Видное, Домодедово. При этом порядка 99% жилья – это эконом-класс. Из-за большого количества нового предложения через полтора года здесь будет транспортный коллапс – настолько сложная дорожная ситуация. В результате за счет сокращения спроса уже в марте 2013 года возможно падение цен на жилье на 10-15%», — считает глава компании «НДВ-недвижимость» Александр Хрусталев.
После Видного и Домодедово падение цен на жилье может начаться и в остальной части южного и юго-восточного Подмосковья. «Такой же сценарий в дальнейшем может произойти в Люберцах , Подольске, Щербинке, Троицке. Предложение там большое, а спрос в два раза меньше, чем, например, на севере Московской области. Большой объем предложения на юге объясняется тем, что девелопер строит не там, где это нужно, а где дешевле , быстрее и «удобнее» удалось получить землю.
Поэтому, чтобы продавать свои проекты в дальнейшем, застройщикам южной и юго-восточной части области придется снижать цену», — рассказывает Александр Хрусталев"
В этой части я с Хрусталевым согласен.
Вот эта статья внешняя ссылка
И пусть вас заголовок не смущает ,это не про юга ,а про то что у нас прямо за МКАДом к югу от Москвы.