Поздравляю! 1 марта вступают в силу изменения в Гражданский кодекс 102 / 5986

Не преживайте всё заМКАДЬЕ , расчитывается ДО , а не после регистрации.
Только если предстоит ипотека, расчёт после , но данный расчёт наименее приветствуемый продавцами.
Заехали в банк перебросили безналом , внесли нал на счёт, передали нал, подписали договора и акты и на регистрацию .

И пример "продвинутой" Москвы хрен чего толкового докажет , что расчёт после регистрации это благо для них.
"У каждого Абрама свой расчёт".

Svetlana* писал(а):
Предварительный договор в любом случае имеет силу, если его правильно составлять!

Я говорила о том, что задаток в рамках предварительного договора не работает, а не то, что нельзя заключать предварительный договор.

Но и заставить продавца (или покупателя) в обязательном порядке заключить в будущем основной договор купли-продажи нельзя! Думаю, и у вас нет практики принуждения покупателя к покупке квартиры, по которой ранее был заключен предварительный договор. И не нашла такого нигде, юрист смотрела все вестники ВС, перелопатила массу источников, разъяснений.

О судах многие и слышать не хотят, не верят ни в скорость принятия решений, ни в справедливость. Вышли из положения, просто нашли другого покупателя, повезло.

А дальше, я не юрист, могу не видеть каких-то нюансов.

В существующем сейчас положении вижу только одно: разнесение по времени регистрации договора (сделки) и регистрации перехода права собственности.

Сначала ДКП - потом задаток (в обеспечение обязательств по ДКП), потом подготовка документов (поиск альтернативы, если необходимо), и только потом полный расчет и регистрация перехода права. В существенных условиях договора купли-продажи стоит цена, а не способ расчета. Может у законодателя и была такая задумка, я не знаю.

Но на практике это очень сложно, клиенты всегда боятся подобного. Так как и тут есть некоторые опасности. У нас такого не было. Составляют предварительный договор и договор (соглашение) аванса. Пока все так работают. Вообще город спокойный, как то слишком уж страшного на РН нет (за исключением проблем с долевками, это было).

vek_agtu писал(а):
MariannaPro писал(а):
[
vek_agtu писал(а):

Т.е. ДКП,где прописано,что полный расчет по стоимости квартиры после гос.регистрации в течение двух дней(например) и обременением этот факт не считать - все-таки ваши регистраторы делали? Или не было такого?

В ДКП написано, что расчет произведен полностью до госрегистрации.

Отдаешь документы на регистрацию, и рассчитываешься сразу же (или перед поездкой в центр регистрации. или тут же в машине, еще около центра АН сдавали комнаты для расчетов. Вот такая практика. И продавцы настаивают на полном расчете. Может это особенность наша? Но у меня есть много знакомых и в других городах, там тоже аналогичная практика. Через ячейки работают более крупные города. А у нас, видно бог миловал, все пока проходило без эксцессов.

Vek_agtu . Меня не интересуют ДКП,где написано рачет до подписанияДКП/до регистрации.
Можно конкретные ответы на два вопроса:
ДКП,в котором написано о расчете по стоимости квартиры после гос.регистрации в течение двух дней(например) и обременением этот факт не считать - все-таки в Вашем городе регистраторы такое регили и лично Вы знаете такие случаи не понаслышке? Или не было такого?

vek_agtu писал(а):
MariannaPro писал(а):
[
vek_agtu писал(а):
А у нас, видно бог миловал, все пока проходило без эксцессов.

Супер!!!! У нас теперь бог ответственный за сделку, а не риэлтор. Может тогда и комиссию богу пусть в вашем регионе клиенты платят.
Когда начнутся ваши эксцессы-мало никому не покажется. Когда покупатель останется без денег(ведь запросто до конца регистрации продавец их может потратить/потерять и пр..) и без квартиры-только тогда вы очнетесь? Дорогая очень цена упования на бога.

vek_agtu писал(а):
Я говорила о том, что задаток в рамках предварительного договора не работает, а не то, что нельзя заключать предварительный договор.

Я Вам привела выдержки из судебных постановлений, по которым взыскан задаток в двойном размере либо отказано только по той причине, что не все в договоре предусмотрели, так что:

Svetlana* писал(а):
Предварительный договор в любом случае имеет силу, если его правильно составлять!

А мнение о том, что преддоговор придумали риэлторы для чего-то там - вообще потрясающее! Вот оно-то и возмутило :-)

vek_agtu писал(а):
Но и заставить продавца (или покупателя) в обязательном порядке заключить в будущем основной договор купли-продажи нельзя! Думаю, и у вас нет практики принуждения покупателя к покупке квартиры, по которой ранее был заключен предварительный договор. И не нашла такого нигде, юрист смотрела все вестники ВС, перелопатила массу источников, разъяснений.

Помилуйте, ну а что говорит ст. 429 в связке с 445? Как раз о понуждении, пусть Вы и называете это принуждением...
Хотя мне, как правило, в случае суда это уже невыгодно. Выгоднее либо право собственности признавать в судебном порядке (богатейшая практика по этому вопросу, странно, что Вы этого не нашли), либо убытки взыскивать, когда уже квартира нафиг не нужна (недавно за 2.5 млн основного долга взяла дополнительно 1.2 млн).

vek_agtu писал(а):
А дальше, я не юрист, могу не видеть каких-то нюансов.
В существующем сейчас положении вижу только одно: разнесение по времени регистрации договора (сделки) и регистрации перехода права собственности.

Вот в этом-то все и дело.. Если я не оценщик, так я и не вникаю в методику и детали оценки, меня интересуют общие положения, которые я должна знать как руководитель компании..
Вопрос задавался не о том, и Вы соответственно говорите не о том... В том, что перестают регистрировать ДКП квартир - вопросов нет!! Механизмом раздельной регистрации все равно никто не пользовался.

Svetlana* писал(а):
В том, что перестают регистрировать ДКП квартир - вопросов нет!! Механизмом раздельной регистрации все равно никто не пользовался.

Светлан,пользовались.Редко бывает,при рассрочке платежа.

MariannaPro писал(а):
Svetlana* писал(а):
В том, что перестают регистрировать ДКП квартир - вопросов нет!! Механизмом раздельной регистрации все равно никто не пользовался.

Светлан,пользовались.Редко бывает,при рассрочке платежа.

Ну да, один раз на тысячу - это практически не пользовались. Найти еще такого продавца, который согласится... :-)

я больше о том, что все в кашу слепила.. и преддоговор для риэлторов, и убрали регистрацию договоров для упрощения расчетов..

MariannaPro писал(а):
] Меня не интересуют ДКП,где написано рачет до подписанияДКП/до регистрации.
Можно конкретные ответы на два вопроса:
ДКП,в котором написано о расчете по стоимости квартиры после гос.регистрации в течение двух дней(например) и обременением этот факт не считать - все-таки в Вашем городе регистраторы такое регили и лично Вы знаете такие случаи не понаслышке? Или не было такого?

Нет, ни у меня, ни у моих знакомых риэлтеров такого пока не было (за исключением ипотеки).

Обычные сделки - расчет на момент подачи документов на госрегистрацию.

[quote="Svetlana*"]
А мнение о том, что преддоговор придумали риэлторы для чего-то там - вообще потрясающее! Вот оно-то и возмутило :-)

Преддоговор есть в ГК, и вы это прекрасно знаете. Риэлтеры (уберу раздражающее "придумали") воспользовались статьей о преддоговоре, чтобы можно было передавать аванс (задаток), и естественно, хоть как-то дать понять продавцу и покупателю, что между ними уже есть обязательства.

[quote="vek_agtu"] Помилуйте, ну а что говорит ст. 429 в связке с 445? Как раз о понуждении, пусть Вы и называете это принуждением...
Хотя мне, как правило, в случае суда это уже невыгодно. Выгоднее либо право собственности признавать в судебном порядке (богатейшая практика по этому вопросу, странно, что Вы этого не нашли), либо убытки взыскивать, когда уже квартира нафиг не нужна (недавно за 2.5 млн основного долга взяла дополнительно 1.2 млн).

Укажите мне конкретную ссылку, когда именно по предварительному договору К-П покупатель отказался купить квартиру и его заставили ее купить через суд.

Не про задаток, не про убытки. а именно когда суд в принудительном порядке потребовал исполнения обязательства заключить основной договор К_П (а он как известно считается пока еще заключенным с момента регистрации).

Я такого не встречала. Сколько спрашивала знакомых директоров АН, в их практике тоже такого не было.

Мы вышли из положения так, что посотрудничали с другими АН и нашли нового покупателя.

vek_agtu писал(а):
А у нас, видно бог миловал, все пока проходило без эксцессов.

Вот оно ключевое...Русский авось. Ничего нового. Те же регулярные грабли, о чем много раз тут описано - рассчитались, а потом начались проблемы - как быть?
Зато нести пургу по поводу практики и т.п. - это умеем...