Снова про налоги при собственности менее 3-х лет 92 / 4036

alexey moskva писал(а):
Всем доброго дня.
Вопрос: а можно ли отнести к расходам сумму покупки квартиры в новостройке по ДДУ?
Пример: в 2012 году куплена квартира в новостройке по ДДУ к примеру за 3,5 млн. В 2013 получено свидетельство о собственности.
Могу ли я продать квартиру после получения свидетельства о собственности за 3,5 млн без выплаты налога, или придется заплатить налог с суммы 3,5млн-1млн=2,5млн?

Покупка новостройки к расходам не относится. Если бы это было возможно, то частные инвесторы-физики вообще скакали бы с объекта на объект извлекая инвестиционную прибыль, вообще без налоговых последствии и на 100% законно.

А вот продать за 3,5 млн. с 0 налогом можете.
Либо, предположим, ваша квартира с 3,5 подорожала до 5,5 млн.рублей. Налоговым вычетом на покупку не пользовались. Подтвержденного дохода по месту работы нет. В этой ситуации реально воспользоваться положенным раз в жизни имущественным налоговым вычетом при последующей покупке на вторичке ( можно и новостройке, но там всегда есть риск, что право собственности будет в другом налоговом периоде ) в один налоговый период с продажей купленной за 3,5 млн.новостройки.
В этом случае продаете кв-ру за 5,5, подтверждаете реально понесенные расходы на 3,5 млн., а 2 млн. закрываете положенным налоговым вычетом при покупке. Чтобы так поступить достаточно купить кв-ру с указанием в ДКП от 2 млн.руб.

Владимир Снажин писал(а):
А что делать, если эта расписка "нечаянно" окажется в налоговой инспекции?

И что подразумевается под "неотделимыми" улучшениями на сумму 3 млн??

А при каких условиях она там может оказаться?
Покупатель, который берет кв-ру по заниженной как правило уже пользовался имущественным вычетом и по налоговым не болтается. Покупатель понимает, что приобретая кв-ру с заниженной суммой в ДКП он соучастник налоговой мини-аферы и исключая минимальный риск вернуться к первоночальному состоянию всегда подыграет продавцу, понимая суть дела, даже если его пригласят в инспекцию или позвонят.

Более того, профессионализм риэлтора проводящего сделку с заниженной суммой в ДКП заключается в том, чтобы четко объяснить участникам сделки как действовать, что говорить, если вдруг будет интерес со стороны налоговой, чтобы исключить любые негативные последствия для сторон.

Всплыть расписка может, если покупатель с ДКП с заниженной и распиской пошел в инспекцию за вычетом в 2 млн. Если человек идет на такую подставу продавцы, вероятно он не понимал, что он покупает и какие здесь правила игры.

А может вообще писать не расписку, а гарантийное письмо?

z9 писал(а):
Не сичтите за флуд (хотя это, конечно, флуд), но часто, чуть ли не при каждой сделке, слышу от кого-нибудь утверждение в категоричной форме, что при продаже и покупке в один и тот же налоговый период (при банальной альтернативе, например) налогов можно избежать, если поставить цену покупки такой же как цену продажи или большую. Причем это касается сумм существенно превышающих 2 млн. руб. (максимальная сумма для исользовании налогового вычета). Утверждения сопровождаются как ссылками на справедливость (нет дохода), статью 220 (возможно, не дочитанную до конца), так и на богатую практику.
Со справедливостью все понятно. Она тут вообще не причем. С внимательным прочтением статей тоже. Но как быть с практикой - большинство утверждающих практикующие риэлторы. Возникает закономерный вопрос, с чем это связано? Даже возникает чувство, что я (как все наши юристы) нечто пропустил, отстал от жизни и уже давно есть какие-то хитрые технологии, которые я почему-то не знаю.
Технологии безусловно есть. Они давно придуманы продавцами новостроек, но все лежат в другой сфере. А может и в сфере альтернативной покупки что-то лежит?

Я признаться не понял вопроса. В 220 понятия "альтернатива" нет. Поэтому, то, по какой цене приобретается новая квартира налоговую не должно волновать (по крайней мере до тех пор, пока ее не будете продавать).
А из стоимости продажи старой для определения налогооблогаемой базы вычитается именно стоимость ее приобретения ранее.

Или я не прав? Юристы и знатоки практики НК, отзовитесь, пожалуйста.

Lamp писал(а):
Владимир Снажин писал(а):
1. Согласно ст 220 ч1.....Расходами, связанными с получением дохода от продажи будут:
- сумма приобретения продаваемой квартиры (а не альтернатива)
- сумма расходов на ремонт (но не на оформление перепланировки)
- расходы на риэлторские услуги (как ранее при покупке, так и сейчас при продаже)
- сумма фактически оплаченных процентов по кредиту на приобретение квартиры
- ... могут быть иные расходы, но обязательно связанные с "улучшением" квартиры.

Расходы на отделку (ремонт) можно включить, только если квартира покупалась в доме с незавершенным строительством без отделки. И это было указано в договоре купли-продажи. Об этом прямо указывается в с.220 п.1.2) Т.е если покупаешь убитую квартиру, но на вторичке-такое уже не проходит.Они квалифицируются как квартиры в доме с завершенным строительством и с отделкой.Даже если она убита ...
Вот цитата из закона:
"Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них.
внешняя ссылка
© КонсультантПлюс, 1992-2013
И откуда вы взяли что можно еще включить в вычет расходы на услуги риэлтора? Где точно об этом говорится, в какой статье и в каком пункте?

Во-первых: Есть интересное Письмо МинФина РФ, в котором про риэлторские услуги точно дают разъяснения внешняя ссылка

Во-вторых: Вы приводите выдержку из ст. 220 НК п.1 2). Речь в подпункте 2) идет о праве на вычет при ПРИОБРЕТЕНИИ квартиры, а не при ПРОДАЖЕ.
При приобретении квартиры ст. 220 п.1 2) предусматривает действительный ИСЧЕРПЫВАЮЩИЙ перечень возможных расходов, которые могут быть включены при определении суммы вычета.
При ПРИОБРЕТЕНИИ нельзя прибавлять расходы на ремонт квартиры на вторичке и на риэлторские услуги.

При ПРОДАЖЕ следует руководствоваться ст 220 п.1 1), которую процитирую:

"1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:

1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг. При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов".

Как видим перечень расходов в этом подпункте не является исчерпывающим.

Главное доказать, что ранее произведенные расходы действительно связаны с получением Дохода от продажи квартиры.
Приведенный мной ранее список возможных расходов многократно проверен на практике: в т.ч. и расходы на риэлторские услуги и расходы на ремонт (конечно, в здравых размерах и соответствующих датах этих расходов).

Будет лучше, если при покупке квартиры Вы заранее позаботитесь и пропишите в ДКП пунктик о том, что "квартира приобретается в состоянии, требующем ремонта" или еще лучше "без отделки".

Но и без этих фраз в ДКП расходы на ремонт проходят у нас без проблем.

eugen писал(а):
Всплыть расписка может, если покупатель с ДКП с заниженной и распиской пошел в инспекцию за вычетом в 2 млн. Если человек идет на такую подставу продавцы, вероятно он не понимал, что он покупает и какие здесь правила игры.

Всплыть расписка может, н-р, если отношения между Покупателем и Продавцом испортятся.
В "афере" по занижению стоимости может быть наказан только Продавец, потому что только Продавец занижает доходы и уклоняется от уплаты налогов.
Причем наказан больно - помимо недоимки, еще приличные штрафы и пени могут набежать.
А при высоких суммах - и Уголовная ответственность!!

Но для Покупателя более неприятные последствия могут возникнуть не по вопросу налогов и невозможности получения НВ в полном объеме, а в случае расторжения сделки - Покупатель скорее всего сможет рассчитывать на возврат лишь заниженной суммы, указанной в ДКП.

Morkovka писал(а):
значит в нашем случае вообще никак не уменьшить налог(( один только выход - писать полную сумму и платить (( только налог выходит по стоимости как половина ремонта в альтернативной квартире((
или ждать 3 года..

Рано Вам сдаваться

Могут быть способы. Но об этом уже - не в открытом форуме.
И повторюсь - каждая ситуация требует Индивидуального подхода.

Здравствуйте, профессионалы. Прошу консультации. Приобрел в 2011 г. земельный участок. Построил в 2012 г на нем дом. Дом не регистрировал, так как являюсь бесквартирным военнослужащим. Всвязи со сменой места службы и жительства возникла необходимость продажи земельного участка с недостроенным домом. Недострой также не зарегистрирован. Естественно, сумма продажи земельного участка будет выше, чем я его приобретал (так как там неоформленный, но почти что достроенный дом). Подскажите, как лучше поступить при продаже? Спасибо.

Сергей Марфин писал(а):
Я признаться не понял вопроса. В 220 понятия "альтернатива" нет. Поэтому, то, по какой цене приобретается новая квартира налоговую не должно волновать (по крайней мере до тех пор, пока ее не будете продавать).

Дело в том, что существует две стороны вопроса. Первая - закон со всеми его статьями, вторая - реальная практика налоговых органов. И они, как показывает опыт многих риэлторов, здорово отличаются. Хотелось бы увидеть в этих отличиях некую систему.
Это вопрос не только денег, но и т.с. сращиваемости сделок.

Нда, хорош форум. Три дня сообщение висит, а помочь некому.