Продал квартиру, вложил в бизнес. 143 / 6450

[Andreeviliaa]

...
1. Создал потому, как интересна сама тема перетекания денег в недвижимость и обратно.
...
...

Согласен. Интересна. Особенно в нашей стране. В том смысле, что у нас много "бедных миллионеров". Например, это собственники многих московских квартир...
ИМХО подобная ситуация могла сложится только в тех странах, где была проведена массовая приватизация.
Так же исторически сложилось, что основным "инвестиционным товаром" у нас до сих пор является недвижимость, а не покупка акций, например.
Однако, в последнее время у некоторых "бедных миллионеров" сложилось устойчивое убеждение, что недвижимость уже не растёт в цене так быстро как раньше и не приносит удовлетворительного арендного дохода. Многие задумываются над более выгодным использованием доставшегося им по наследству/приватизации капитала...

В общем, согласен - тема интересная. Причём, с разных точек зрения...

...
2. Как писала Лурье, недвижимость стоит продавать только для перевложения в другую недвижимость.
...

Категорически не согласен!
Это почему так?
Что, недвижимость это "священная корова"?
Какая суть разница в какой форме Вы имеете начальный капитал, если Вы решили его инвестировать в развитие собственного (или чужого!) бизнеса?
А если Вы шли по дороге и нашли мешок денег (эквивалент квартира в Москве) - что меняется?

Связано с темой предыдущего комментария.
У нас до сих пор мерилом успешности/богатства является кол-во квартир (недвижимости) в собственности. Соответственно, расстаться с одной из них имеет смысл только ради покупки другой квартиры, но ни как не вложения в какой-то другой актив и/или бизнес...
Продажа недвижимости однозначно воспринимается как шаг назад, а не попытка двигаться вперёд (удачная или нет - это уже другой вопрос...).


P.S.
Вопрос ИМХО актуален только если кто-то решил продать свое единственное семейное жильё и стать бомжом-бизнесменом. Но ИМХО в ПОДАВЛЯЮЩЕМ большинстве случаев такой вопрос просто не стоит.
Примеры из статьи это скорее исключение, чем правило ИМХО.

Тут, скорее, психологический аспект - что я оставлю своим детям (бабушка мне оставила квартиру, а я подлец её продаю ради сомнительной авантюры - вложиться в бизнес...).

P.S.
Неоднократно наблюдал как люди проигрывали в казино свои квартиры/бизнесы/машины и т.д...
Иногда очень быстро, иногда постепенно. В течении многих месяцев (и даже лет).

Из самых ярких примеров, связанных с недвижимость:

- Проститутка проиграла за несколько дней непрерывной игры в игровые аппараты все деньги, которая она отложила на покупку квартиры для своей матери в Киеве.

- Одна из сотрудниц казино украла и проиграла все накопления своей подруги (вместе снимали жильё). Человек в одночасье стал бомжом посреди большого (и не знакомого) города.

- Мужчина, проиграв за несколько дней наследственную квартиру, попросил себе номер в отеле и не много выпивки. Он выбросился из окна отеля. К игре он относился как к бизнесу. Т.е. он в начале долго (несколько месяцев) тренировался, играя по маленьким ставкам и отлаживал свою систему игры, а только потом решился сыграть "по крупному". Данное изменение в стиле игры было быстро замечено менеджерами и я имел беседу с этим человеком. Я абсолютно точно понял, что происходит. Однако, к сожалению, вера в свой успех у игрока была очень высока. Более того, нашу беседу он воспринял как попытку "не дать ему выиграть". Человек подготовился... В частности он знал, что казино не может отказать ему в игре, если он не нарушает правила (а он не нарушал...).

- Сотрудник казино проиграл доставшейся ему по наследству земельный участок в ближайшем Подмосковье. Стоимость данного участка составляла несколько годовых зарплат сотрудника.

- ...

Обратный пример.

Один из игроков в задушевной беседе поведал, что именно казино помогло ему стать тем, кем он есть сейчас (успешный бизнесмен). Он пояснил, что регулярные проигрыши в казино явились для него сильным стимулом больше зарабатывать и, соответственно, развивать свой бизнес... К игре он относился как к развлечению. Идеи отыграться в казино вместо развития бизнеса у него ни когда не было...


Игра в казино это не инвестиция - это авантюра, с заранее известным результатом.
Продажа имеющийся недвижимости ради вложений в собственный бизнес это не авантюра, а инвестиционное решение (на мой взгляд). И как любое инвестиционное решение его стоит рассматривать через призму РИСК/ДОХОДНОСТЬ, рассматривая все доступные варианты, в т.ч. и оставить капитал в самой недвижимости и/или переложиться из одной недвижимости в другую...
Игра в казино по определению имеет отрицательную доходность...

...
...
3. Коммерческая тайна.

Вопросов нет.

[Юлия Битузе]

Например, такой - "как купить-улучшить-продать недвижимость выгодно?"

2. Как писала Лурье, недвижимость стоит продавать только для перевложения в другую недвижимость.

Тема "перевложения" очень интересна
я вот давно задумывался об этом. Избавится от "золотоносного" кирпичного малогобаритного хруща.
Но рука не поднимается [/quote]
Хрущ - не недвига.
Морально устаревшая модель и для пользования, и для инвестиций.

[av_nechaev]

To AndreevIlia

В настоящей российской парадигме, могу только про Москву говорить - недвижимость священная корова, которая приносит маленький, но стабильный доход. И январь-март это еще раз подтвердили - сдвига в коллективном бессознательном не происходит. Никто не бросился скупать золото-серебро, акции, бонды, увеличивать накопления на банковских счетах (помятуя о кризисах 1991,1993,1998,2004,2008 годов). Равно наоборот, все понесли деньги в первичный рынок. Сейчас нормальная стагнация ожидается - при ровном течении на год-два, при неровной геополитике, до первого чиха. Населению не дают веры в стабильный рубль, как это есть в США, Японии, Еврозоне. И хотя стабильность фиатных денег призрачна, но она у них есть. В России даже близко нет: мы производная от банковской системы Запада, пока так есть, рубль не выполняет функции сбережения и может быть спущен в любой момент: это все подсознательно осознают.
Плюс 20 метров на жителя страны это ничтожно мало (я года полтора назад ошибочно "слил" в комментариях Южное Видное, предполагая низкую ликвидность на выходе из-за массового предложения в первой очереди. И что сегодня - во вторичной продаже нет и 10 1-ком. квартир)
Плюс местечковость фондового и долгового рынка
Плюс НДС на драгметаллы
Плюс низкая финансовая грамотность
....
Все это приводит к перетоку денег на рынок недвижимости и пузыря пока я не наблюдаю. А там еще 18 трлн. депозитов где-то светит в далеке ))))

[Andreeviliaa]

To AndreevIlia

В настоящей российской парадигме, могу только про Москву говорить - недвижимость священная корова, которая приносит маленький, но стабильный доход. И январь-март это еще раз подтвердили - сдвига в коллективном бессознательном не происходит. Никто не бросился скупать золото-серебро, акции, бонды, увеличивать накопления на банковских счетах (помятуя о кризисах 1991,1993,1998,2004,2008 годов). Равно наоборот, все понесли деньги в первичный рынок. Сейчас нормальная стагнация ожидается - при ровном течении на год-два, при неровной геополитике, до первого чиха. Населению не дают веры в стабильный рубль, как это есть в США, Японии, Еврозоне. И хотя стабильность фиатных денег призрачна, но она у них есть. В России даже близко нет: мы производная от банковской системы Запада, пока так есть, рубль не выполняет функции сбережения и может быть спущен в любой момент: это все подсознательно осознают.
Плюс 20 метров на жителя страны это ничтожно мало (я года полтора назад ошибочно "слил" в комментариях Южное Видное, предполагая низкую ликвидность на выходе из-за массового предложения в первой очереди. И что сегодня - во вторичной продаже нет и 10 1-ком. квартир)
Плюс местечковость фондового и долгового рынка
Плюс НДС на драгметаллы
Плюс низкая финансовая грамотность
....
Все это приводит к перетоку денег на рынок недвижимости и пузыря пока я не наблюдаю. А там еще 18 трлн. депозитов где-то светит в далеке ))))

Полностью согласен. Абсолютно.

Некоторые дискуссии возможны относительно вопроса - а что будет, если ухудшающаяся экономическая ситуация не позволит оплачивать ипотеку для какой-то части граждан. Возможно ли в РФ повторение "ипотечного кризиса" на подобии американского 2006-2008 годов?
Какова должна быть "критическая масса" не плательщиков, точнее, объём выставленной в вынужденную продажу залоговой недвижимости?

Что думаете по этому поводу?

[av_nechaev]

Полностью согласен. Абсолютно.

Некоторые дискуссии возможны относительно вопроса - а что будет, если ухудшающаяся экономическая ситуация не позволит оплачивать ипотеку для какой-то части граждан. Возможно ли в РФ повторение "ипотечного кризиса" на подобии американского 2006-2008 годов?
Какова должна быть "критическая масса" не плательщиков, точнее, объём выставленной в вынужденную продажу залоговой недвижимости?

Что думаете по этому поводу?

По-моему даже близко не похоже на субпрайм-кризис. Про downpayment в 60.000 рублей еще не слышал.
Тут цифры в помощь.
Они такие: 10-15-30-летние кредиты в 40% закрываются в течение первых 5 лет.
Доля ипотеки в Москве - 30%
Надо найти цифру среднего первоначального взноса, но по ощущениям где-то 30%.
Доля ипотеки в ВВП - сейчас прям не помню, но что-то ниже 15%.
Безработица на уровне 5%.
Углеводороды, сцуко, дешеветь не хотят, как их не заклинают: ФРС, ЕЦБ, Китая, Япония просто принуждают к инвестированию. Время собирать камни еще не пришло, и скорее придет в другой форме, отличной от СКВ ))))
Тем более даже не грамотный инвест приносит 15% в среднем по году, это типа если у ПИКа покупать.

[Рентополучатель]

Хрущ - не недвига.
Морально устаревшая модель и для пользования, и для инвестиций.

Это смотря как смотреть и как рассчитывать время ее использования.
Возьмем некоторое упрощение
-если можно было бы жить в коробке от холодильника то:
1. коробку можно было тоже сдать в аренду (точнее землю на которой она стоит)
2. Через одну неделю она станет непригодной для проживания (попросту раскиснет)
1 следствие - хрущ и 1/5 земли под ним это недвига пока дом не развалится.
1 вопрос когда развалится хрущ? ( если смотреть на его теперешнее состояние то полный срок эксплуатации не менее 100 лет).
Первый меркантильный вопрос - сколько еще раз я смогу арендой окупить имеющийся хрущ? (минимум еще 3-4 раза)

[Сергей Тихоненко]

Категорически не согласен!
Это почему так?
Что, недвижимость это "священная корова"?
Какая суть разница в какой форме Вы имеете начальный капитал, если Вы решили его инвестировать в развитие собственного (или чужого!) бизнеса?
А если Вы шли по дороге и нашли мешок денег (эквивалент квартира в Москве) - что меняется?

Ок, на своем опыте расскажу.
Много лет назад был бизнес в теме "около недвижимости". В нормальный день зарабатывалось не менее среднемесячного дохода по городу. В хороший день - существенно больше. На определенном этапе возникла мысль часть капитала использовать для покупки приличной квартиры. Решил не спешить, замаячил новый проект, было интересно поучаствовать. Поучаствовал. Потерял. Потом еще в одном месте потерял. А через некоторое время изменилась обстановка и основной бизнес "около недвижимости" стал проседать. В итоге остался и без денег, и без квартиры. И это при том, что жил весьма скромно, ездил на 10-летней машине, никаких пьянок-гулянок-казино.
Больше я таких ошибок не делал.

[Юлия Битузе]

Хрущ - не недвига.
Морально устаревшая модель и для пользования, и для инвестиций.

Это смотря как смотреть и как рассчитывать время ее использования.
Возьмем некоторое упрощение
-если можно было бы жить в коробке от холодильника то:
1. коробку можно было тоже сдать в аренду (точнее землю на которой она стоит)
2. Через одну неделю она станет непригодной для проживания (попросту раскиснет)
1 следствие - хрущ и 1/5 земли под ним это недвига пока дом не развалится.
1 вопрос когда развалится хрущ? ( если смотреть на его теперешнее состояние то полный срок эксплуатации не менее 100 лет).
Первый меркантильный вопрос - сколько еще раз я смогу арендой окупить имеющийся хрущ? (минимум еще 3-4 раза)

Скоро его уникальные потребительские качества(маленькая кухня, отсутствие лифта и низкие потолки) станут ПРЕДЕЛЬНО НЕВОСТРЕБОВАННЫМИ на рынке аренды.. пока еще они стремятся к этому пределу.Так что считать оборот исходя только из существующий реалий, без учтеа амортизации и измнения спроса на данный сегмент - ошибочно

[Рентополучатель]

Скоро его уникальные потребительские качества(маленькая кухня, отсутствие лифта и низкие потолки) станут ПРЕДЕЛЬНО НЕВОСТРЕБОВАННЫМИ на рынке аренды.. пока еще они стремятся к этому пределу.Так что считать оборот исходя только из существующий реалий, без учтеа амортизации и измнения спроса на данный сегмент - ошибочно

Спрос изменится может только от ВСЕОБЩЕГО накопления капитала т.е. от явления именуемого "накоплением". Т.е должно произойти сначала всеобщее накопление всеми гражданами потом эти все граждане должны построить массово двухкомнатные квартиры п 44 тм в 90 метров и 25 этажей и когда доля этого нового жилья будет хотя бы процентов 50-60 то можно будет говорить о моральном устаревании.
Но возникают следующие но:
1. Граждане капитал не копят, а наоборот набирают кредитов
2. Даже если кто то копит то не быстрее чем я ( я откладываю 50% в золоте а это высокая планка)
3. Поэтому если хрущевки и устареют, то только это из -за самого меня (шучу, "меня" в широком смысле) имею ввиду мы сами накопители и покупатели нового жилья изменим положение вещей сделав хрущ малопривлекательным.
4. Если процесс накопления у всех будет происходить быстрее (чем коплю я )по пока невидимым для мне причинам пока видится три возможных таких варианта:
Первый вариант - это будет как объединение стран с низким капиталом и высоким это как объединение двух растворов разной концентрации ничего особенного не произойдет.
Пример объединение двух Германий когда в страну влился "концентрированный " раствор капитала . Ну и что они в девяти этажках пообъединяли подешевевшие квартиры сделав 38 метров на индивида и продолжают их сдавать дальше норма прибыли на всеобщий капитал "раствор " не изменилась же! Это что тогда мы должны с кем объединится?
Второй вариант - наша страна найдет гигантские залежи золота и тогда опять же ничего не произойдет, мы к таким находкам привыкши и стоимость труда просто станет выше.
Пример: Испании когда они нашли золото в юж америке от этого недвижимость в Испании не сильно изменилась ибо для изменений кардинальных требуются жесткие ограничения этого потока лишних финансов - а у нас такого быть не может.
Третий вариант - приходит новый президент, который будет делить все доходы от нефти и газа по принципу долей каждому гражданину будет выдаваться раз в год его мега доля, и при этом одновременно откроют границы для китайских строителей которые будут ОСВаивать ЭТИ ДЕНЬГИ наших граждан. Тогда Да хрущ стремительно начнет дешеветь ибо будут строить сразу 200 метровые квартиры . Но вы то верите в такое резкое обогащение Россиян? Это фантастика!
Хотя есть Туркменистан как и ОАЭ - а это живые примеры третьего варианта

[Александр Саяпин]

К графику - очень интересно было бы ознакомится с исследованиями.
Список изученных авторов- огромен .
Кроме Адизеса, читал только Грейнера. И только статью - другого не нашел. А так же изложение его теории в интерпретации Фридмана.

Сергей, сейчас это «большая» диссертация, и с целью нераспространения материала я ее пока прислать не буду.
В ближайшее время я сделаю краткую выжимку страниц на 25-30, опубликую и обязательно поделюсь ссылкой.
Сейчас ведем переговоры с ведущими экономическим изданиями.
Пока у меня вышла статья в рамках стратегического менеджмента и мотивации персонала в журнале «Эффективное антикризисное управление», совместно с главным редактором данного журнала: внешняя ссылка