Еще про новое, теперь в ГК. 82 / 5018

Александр Харыбин писал(а):
"Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним."

Поправка: только по взаимному желанию сторон. Если не зарегистрировать - ничего не случится. Все так же.

Александр, Вы все правильно пишете, только неправильно читаете.
Где Вы увидели слова "по взаимному желанию сторон ?".
Все написано четко.
Ограничение подлежит регистрации, если договор на срок от года , РЕГИСТРАЦИЯ обязательна.
Да, регистрируется обременение, но на основании договора.
Договор не регистрируется, его нужно сдать в МФЦ для регистрации ограничения (обременения).

Кстати, аналогичным образом сейчас НЕ РЕГИСТРИРУЕТСЯ договор купли-продажи.
Регистрируется переход права по договору купли-продажи.

Если кратко:
Если стороны подписав ДН на(допустим) 2 года, не зарегистрируют обременение в ЕГРП, то особо ничего страшного нет. Договор от этого не станет филькиной грамотой.Просто обременение будет отсутствовать. И, следовательно соб может квартиру в любой момент продать.
А вот тут уже может быть весело(по смоделированной ситуации):
Нанимец идет в суд, и по решению суда регистрирует обременение. Если объект продан-то легко может признать сделку недействительной. В исковом напишет, что соб умышленно уклонялся от подачи договора на регистрацию обременения.

Пока практики по таким делам нет. Но это не значит что ее не будет. Так что этот момент надо учесть.

Опять таки, по поводу регистрации обременения. Механизм пока не понятен и не отработан. Если провести аналогию с арендой то в аренде на регистрацию подает ОДНА из сторон-Арендатор или Арендодатель. Если по найму сделали также-то тут тушите свет.

serghv писал(а):
Если кратко:
Если стороны подписав ДН на(допустим) 2 года, не зарегистрируют обременение в ЕГРП, то особо ничего страшного нет. Договор от этого не станет филькиной грамотой.Просто обременение будет отсутствовать. И, следовательно соб может квартиру в любой момент продать.
А вот тут уже может быть весело(по смоделированной ситуации):
Нанимец идет в суд, и по решению суда регистрирует обременение. Если объект продан-то легко может признать сделку недействительной.

Кто может признать сделку недействительной? Наниматель? С какой стати? Ну появился новый собственник,ну перешло на него обременение, но он должен будет просто предоставить Нанимателю квартиру для проживания согласно договора. Тоже весело.
А то, что обременение не будет зарегистрировано, нарушение ЖК. И тоже еще неизвестно, какие последуют наказания. А уж как Наниматель будет держать Наймодателя на коротком поводке, имея договор на год и более. Сейчас как пойду, да как зарегистрирую!

Без "этоещекто" не разобраться)

Александр Харыбин писал(а):
Без "этоещекто" не разобраться)

Разбираться будем, когда пойдут суды и будет судебная практика. А сейчас будем просто заключать договора не больше, чем на 11 месяцев - и ждать, что еще законодатели новенького придумают.

Александр Харыбин писал(а):
Без "этоещекто" не разобраться)

Побуду "этоещекем"

674 статья содержит императивную норму, то есть - только так и никак иначе. Договор подписанный на срок более года и должным образом не зарегистрированный не будет рассматриваться судом как принцепс. Причина - нарушение формы договора. Однако он будет принят в качестве доказательства правоты той или другой стороны и, соответственно, отраженные в нем пункты, учтены при вынесении решения.

Нет сам договор найма, как и прежде, как сделка регистрации не подлежит и считается заключенным с момента подписания. Регистрации в ЕГРП "по желанию" сторон договора подлежит в случае, заключения договора на срок не менее года, право найма, как обременение имущества. Почему "по желанию", да потому, что никаких правовых последствий в случае отсутствия такой регистрации нет, как и в случае отсутствия регистрации права аренды, не путайте с регистрацией самого договора аренды, заключенного на срок не менее года. Когда летом 2014 года увидел это изменение ст. 674 ГК РФ, то подумал, что в зависимости от этого теперь сохраняется или нет договор найма в случае смены собственника жилого помещения. Однако никаких изменений в ст. 675 ГК РФ, которая устанавливает, что договор найма при смене собственника сохраняет свою силу, законодатель не внес. Тогда, чтобы понять логику законодателя я стал искать пояснительную записку к законопроекту по этой поправке. В результате обнаружил, что изначально инициаторы поправки предлагали именно регистрации в этом случае договора найма, как сделки. В итоге это предложение трансформировалось в то, что имеем. Вместе с тем в законе 122-ФЗ (о регистрации прав, кто не помнит) появилась ст. 26.1, которая устанавливает порядок регистрации такого обременения. Из нее следует, что при коммерческом найме это возможно сделать исключительно по заявлению всех сторон договора найма, которое они должны сделать не позднее месяца со дня заключения договора. И опять же без каких-либо последствий на случай, если это не сделано.

Большое спасибо! Теперь все понятно. Все как раньше.

Пока, до появления судебной практики. А ее, так понимаю, в силу молодости изменений, пока нет. Но наши адвокаты не спят. Подождем.

А я понял текст гражданского кодекса совсем по-другому. Допустим, у нотариуса заключается договор долгосрочного найма, более года. Потом наниматель сам идет в росреестр и регистрирует договор найма, даже если наймодатель будет против. Никакого суда не нужно.
Причем наниматель может пойти в росреестр не сразу после подписания договора найма у нотариуса, а например, через пол года, когда сделает ремонт в снимаемой квартире, которая находится в новостройке с голыми стенами.

Еще интересный вопрос. Если подписан договор купли-продажи квартиры у нотариуса, а продавец передумал продавать, то он может подать заявление в росреестр на приостановку регистрации сделки на 3 месяца. А вот может ли наймодатель приостановить регистрацию договора долгосрочного найма, чтобы наниматель не смог прописать в снимаемой квартире несовершенно летнего ребенка?