Когда можно будет выгодно инвестировать в недвижимость. 61 / 1480

Что то я не интересовалась никогда: соотношением цены квадратного метра в доме под жилое и коммерческое использование. Какая разница в цене и есть ли она вообще. Что будет стоить дороже в одном доме кв метр жилой или коммерческой площади ?

19.09.17, 21:27
Maxim D. писал(а):

19.09.17, 21:22
Andreeviliaa писал(а):
- отсутствие очевидных источников стремительного роста экономики в обозримом будущем
Предлагаю вернуться на простой, разговорный уровень, потому как фактически это и есть основная причина текущих проблем.

Так это и есть простой разговорный. ))

Текущих проблем в чём? В отсутствии былой доходности от инвестиций в котлован или в общем снижении цен на недвижимость?

Рост в экономике, безусловно, будет способствовать росту на рынке недвижимости. Но думаю, что рост экономики на несколько процентов в год не способен вернуть былую доходность в инвестициях на котловане. Как раз по вышеперечисленным причинам.

Так же как и иранский инфляционный сценарий (как ответ на ужесточение санкций) так же будет не способен обеспечить рост цен на недвижимость превышающие инфляцию...

Пожалуй только стремительный и ощутимый рост цен на нефть способен вызвать очередной инвестиционный бум на РН. Вот именно предпосылок для этого и не видно ))) я лично не вижу оснований для такого стремительного роста.

19.09.17, 21:27
Maxim D. писал(а):
19.09.17, 21:22Andreeviliaa писал(а):
- банковское финансирование девелоперских проектов и, как следствие, отсутствие у застройщиков необходимости активно привлекать средства инвесторов-дольщиков на этапе котлована для финансирования строительства.
А какова доля банковского финансирования?

У всех по разному )))))

Смысл в том, что в былые времена банковское финансирование девелоперских проектов было не велико или вообще отсутствовало. Иногда единственные источники финансирования проекта были собственные средства девелопера + продажи на этапе котлована. И это было дорогое финансирование для девелопера, но покрывалось прибылью от продажи квартир на завершающих стадиях.
А на начальных стадиях проекта квартиры бывало продавались даже ниже себестоимости, что бы привлечь покупателей и недопустить кассового разрыва в проекте...

Вот это (в том числе) и создавало возможности для инвестирования в котлован с высокой доходностью.

19.09.17, 22:24
Andreeviliaa писал(а):

Текущих проблем в чём? В отсутствии былой доходности от инвестиций в котлован или в общем снижении цен на недвижимость?

Очевидно в неинтересной доходности, про неё же речь.

19.09.17, 22:24
Andreeviliaa писал(а):
Но думаю, что рост экономики на несколько процентов в год не способен вернуть былую доходность в инвестициях на котловане. Как раз по вышеперечисленным причинам.

Это наверное потому, что былая доходность была не при росте экономике на несколько процентов в год. Всё ж взаимосвязано.
Не соглашусь с вышеперечисленными причинами, считаю более существенной причиной, помимо кризиса - моральное устаревание большинства жилых комплексов, многие из которых, особенно в низовом секторе, морально устаревает ещё на стадии проекта. Кому сейчас хочется жить в новом доме, в чистом поле? Этим уже все наелись.

19.09.17, 22:24
Andreeviliaa писал(а):
Пожалуй только стремительный и ощутимый рост цен на нефть способен вызвать очередной инвестиционный бум на РН. Вот именно предпосылок для этого и не видно ))) я лично не вижу оснований для такого стремительного роста.

19.09.17, 22:24
Andreeviliaa писал(а):
я лично не вижу оснований для такого стремительного роста.

Наверное поэтому стоит отвыкнуть от всех прелестей варианта стремительного роста и работать с тем, что есть. Тем более, что в текущей ситуации тоже масса вариантов заработать на недвижимости.

19.09.17, 22:43
Maxim D. писал(а):
19.09.17, 22:24Andreeviliaa писал(а):
Текущих проблем в чём? В отсутствии былой доходности от инвестиций в котлован или в общем снижении цен на недвижимость?
Очевидно в неинтересной доходности, про неё же речь.
19.09.17, 22:24Andreeviliaa писал(а):
Но думаю, что рост экономики на несколько процентов в год не способен вернуть былую доходность в инвестициях на котловане. Как раз по вышеперечисленным причинам.
Это наверное потому, что былая доходность была не при росте экономике на несколько процентов в год. Всё ж взаимосвязано.
Не соглашусь с вышеперечисленными причинами, считаю более существенной причиной, помимо кризиса - моральное устаревание большинства жилых комплексов, многие из которых, особенно в низовом секторе, морально устаревает ещё на стадии проекта. Кому сейчас хочется жить в новом доме, в чистом поле? Этим уже все наелись.

Да ладно, у нас больше десяти процентов в год не было.
В 2000-ом было десять, если не ошибаюсь, а дальше всегда меньше...
Там иные условия и ситуация была на рынке.
Что б она повторилась нам НЕ ДОСТАТОЧНО того роста в экономике, который был в 2000 - х. А было как раз по несколько процентов в год. Надо что б цены на нефть стремительно взлетали в опережение всех ожиданий, вот тогда на котловане снова возникнет высокая доходность.
Об этом выше писал.
Впрочем, осталось дождаться роста в экономике на несколько процентов в год, что б в этом убедиться (или разубедиться )))))

Моральное устаревание проектов ещё на ранней стадии?
Ну, в некоторых случаях да, это тоже причина.

19.09.17, 23:03
Andreeviliaa писал(а):
Что б она повторилась

Вы всё время повторяете про повтор. А просто роста экономики, чтобы полегче инвестировать, вам недостаточно?

19.09.17, 23:03
Andreeviliaa писал(а):
Ну, в некоторых случаях да, это тоже причина.

Во многих случаях стандартный жилой комплекс "Прима парк" - это несколько панелек, плотно застроенных друг к другу. РазвитАя инфраструктура - это "Вино и водка" на углу и "Дикси" на въезде, вот, собственно и всё. Пока альтернативы нет ещё как-то востребовано, но даже и так сильно сказывается на ценах.

19.09.17, 22:43
Maxim D. писал(а):
Наверное поэтому стоит отвыкнуть от всех прелестей варианта стремительного роста и работать с тем, что есть. Тем более, что в текущей ситуации тоже масса вариантов заработать на недвижимости.

Про то и толкую ))))

Основной посыл - высокую доходность от инвестиций в недвижимость сейчас не возможно получить от простых инвестиций в котлован. Даже если в экономике случится рост в несколько процентов в год...

Высокую доходность, существенно превышающую банковский депозит, можно получить только от активных инвестиций в недвижимость, связанных с улучшением или изменением качественных характеристик объекта недвижимости - ремонт, реконструкция, строительство новой недвижимости...

Основная мысль, которую пытаюсь донести, - пока, с моей точки зрения, риски и сложности таких активных инвестиций ПЕРЕОЦЕНИВАЮТСЯ большинством инвесторов. Они хотят и гарантий и повышенной доходности. Но это временно ))))))
А в "народных" инвестициях в котлован так вообще )))

Пример.
Вот видите, ТС не спешит инвестировать в строительство коттеджа с ожидаемыми 20-25% годовых, при том что в котлован готов.

Прошлый год и начало этого- был прекрасный период для инвестирования.
Были интересные объекты, отличные возможности.
Лично мне все нравится)))

19.09.17, 23:12
Andreeviliaa писал(а):
риски и сложности таких активных инвестиций ПЕРЕОЦЕНИВАЮТСЯ большинством инвесторов. Они хотят и гарантий и повышенной доходности. Но это временно ))))))

Это да, так и есть.

19.09.17, 23:12
Andreeviliaa писал(а):
Вот видите, ТС не спешит инвестировать в строительство коттеджа с ожидаемыми 20-25% годовых, при том что в котлован готов.

Мне кажется, это потому, что в основной массе коттеджи продаются дешевле себестоимости, что вообще не очень располагает к инвестициям.
Я уже не говорю о том, что такого рода решения принимаются после ознакомления со всеми деталями.

19.09.17, 23:11
Maxim D. писал(а):

19.09.17, 23:03
Andreeviliaa писал(а):
Что б она повторилась
Вы всё время повторяете про повтор. А просто роста экономики, чтобы полегче инвестировать, вам недостаточно?

19.09.17, 23:03
Andreeviliaa писал(а):
Ну, в некоторых случаях да, это тоже причина.
Во многих случаях стандартный жилой комплекс "Прима парк" - это несколько панелек, плотно застроенных друг к другу. РазвитАя инфраструктура - это "Вино и водка" на углу и "Дикси" на въезде, вот, собственно и всё. Пока альтернативы нет ещё как-то востребовано, но даже и так сильно сказывается на ценах.

Да, нет ))
Просто роста экономики на несколько % в год недостаточно для доходности в 20% годовых и более от инвестиций в котлован. В каких-то отдельных проектах да, возможно, но не в среднем по рынку. Я так думаю. Вот дождёмся роста в экономике и посмотрим ))))

ПРо комплексы.
Это зависит от целевого сегмента покупателей.
Кому-то "Город в лесу" с инновационной для рынка концепцией, архитектурой (на то момент), кому-то чистое поле с дикси. Типа ЖК Зеленоградский, которой тут на форуме активно рекомендовали покупать именно с целью инвестиций ))))) Хотя таи и садик уже есть и школа будет... Не суть...

В чём возникал гешефт от инвестиций на котловане:
1) общий рост цен на РН за период строительства
2) рост готовности ЖК и снижение рисков. При финансировании строительства за счёт продаж на ранней стадии, жто было особенно ощутимо и весомо.

Теперь 214 ФЗ, банковское и партнёрское финансирование, сами девелоперы не склонны запускать проекты с высокими рисками кассового разрыва. - это снижает весомость пункта №2. ДАЖЕ если проект с концепцией и в маркетинговом плане НЕ провальный...
Снижает, это не исключает совсем, но снижает точно!

Ну а пункт №1 - тут понятно )))