Какое помещение (склад, офис, торговое, итд) и где лучше брать под сдачу в аренду в Московской области при бюджете в 15 млн. ? 88 / 5762

[Vadimir]

Как в Питере - не знаю, в Москве это очень распространённая модель агенства недвижимости, суть которой в информационном мусоре на свои номера. То есть постоянно ищется информация о том, где и что реализуется. И на всё, что находится, делается дубль в рекламе на свой номер.
Агент не будет знать про объект ничего. Не будет даже знать, актуально ли ещё объявление или нет. Но объявление может давать годами.
Поэтому я и говорю - то, что реклама есть, вовсе не значит, что помещение актуально.

это и у нас практикуется, обычная борьба за клиента, а здесь все методы (законные) хороши
есть и такие, кто исследует рынок на возможность продажи, дают левые фото и адреса, я таких «продавцов» понимаю

[Maxim D.]

это и у нас практикуется, обычная борьба за клиента, а здесь все методы (законные) хороши

Хах, это не борьба за клиента, а какое-то это самое. Тому клиенту, за которого "борятся", такой исполнитель даром не нужен, от него вреда больше, чем пользы. И первое, что будут делать обе стороны, и владелец, и интересант - это избавляться от такого "исполнителя".

есть и такие, кто исследует рынок на возможность продажи, дают левые фото и адреса, я таких «продавцов» понимаю

Сталкивался с таким, но уже давно. Человек не знал, сколько стоило его помещение, позвонил по частично похожему, выспрашивал не по существу, ну а в конце прямо попросил приехать, обсудить его объект. Но это редкость, обычно просто выставляют раза в 2-3 выше рынка и не парятся.

[Vadimir]

не секрет, что в коммерции, очень важна локация, ликвидное помещение по хорошей цене редко кто продает, но бывает, можно удачно купить там, где построят
1. метро, народные тропы, за 4-5 лет, до открытия
2. серьезный объект, (пример, Ледовый дворец), 3-4 года, до
3. новый кластер развития (промзона, редевелопмент), 2-3 года, до

[Maxim D.]

очень важна локация

Х**ня, сорри за прямоту. И такая же х**ня, когда с умным видом пафосно говорят "Есть три правила - лакейшен, лакейшен, лакейшен".

1. Ну "лакейшин". И дальше что?
2. Ещё не видел никого, кто расписал бы алгоритм, как этот "лакейшен" отобрать из сотен других. И не даст никогда, моё мнение - потому что даже в федеральных сетках помещения подбирают совершенно по-разному. Одни оценивают трафик через аналитические сервисы, в том числе через данные, которые сливают, скажем, сотовые операторы - это всё не секрет. Далее проводят собственные замеры трафика с видеофиксацией, а если совсем по уму, то делают несколько замеров по 15 минут в течение дня и несколько дней в неделе. Далее проводят полноценный дью-дил, и на коллективном совещании с присутствием обязательно хотя бы одного собственника компании выносят вердикт об одобрении места.
В других компаниях на место выезжает менеджер. Морщится, думает, через пару дней отправляет на одобрение места, если считает, что оно подходит, а в штаб-квартире место одобряют автоматом, не глядя.
В третьих компаниях всё то же самое, на этом отрезке "между-между", с приближением или в одну, или в другую сторону.
3. При всём вышенаписанном и первые, и вторые, и третьи тоже ошибаются, причём иногда фатально. В самом топовом месте по всем показателям, по всем алгоритмам и по данным всех аналитических сервисах точка оказывается в глухом минусе, в лучшем случае выходя один месяц в ноль, в самый пик сезона.
Как так получается? Вот так. И где определение того самого "лакейшина", если несколько десятков человек так лоханулись одновременно?

Далее самое интересное.
4. Пусть "лакейшин" сам по себе зае**сь, сорри за прямоту. А какой в этом толк, если за него ломят +30% к снижающемуся рынку? Покупать сейчас дороже рынка с расчётом, что через 10-15 лет отобьёшь вложения и ещё наваришься? Не, ну наверняка и такой вариант имеет свою разумность в каком-то плане, но так никто не делает. Ни одну такую группу людей не видел ещё, по крайней мере. Конечно я ещё учусь и далёк до профессионального уровня, но что-то пока таких ребят не встречал, может конечно у профессионалов всё иначе, тут надо их послушать.
Желающих наоборот, купить на 30-40% ниже рынка - лом. Каждый второй. Но и тут нюансы есть, конечно.
5. Нашли вариант, в котором не ломят ценник. А какой в этом толк, если с документами бардак? Если привести в порядок документы, скажем, стоит 6млн, при цене помещения в 30? Значит либо ценник опять на 20% выше рынка окажется по итогу, либо рано или поздно придут неприятные люди и, не представившись, выпишут штраф и предписание вернуть всё нах взад. А если оно в начальном виде никому не нужно, поэтому теперь стоит пол-цены от того что было?

Поэтому конкретно в условиях наших реалий "локейшен", моё мнение, во-первых, далеко не единственное условие. Во-вторых, этот самый "лакейшен" - наиболее расплывчатое, с большими оговорками и большим количеством исключений определение.
Недавно за моё помещение чуть драку не устроили. Подняли ценник в 3 раза в ходе бесед, чуть ли не совали бабки в карманы. Но толку от этого всего, если я знаю, что на самом деле не будет там такой выручки и все, кто предложил больше, чем Х, съедут оттуда через месяц-другой, несмотря на то, что в упор к метро и это центр? Хотя наверняка по всем признакам это тот самый "лакейшен, бл*ть, лакейшен, быстрей, скорей, пока не забрали", сорри за прямоту.

Соответственно вот эти все вещи

1. метро, народные тропы, за 4-5 лет, до открытия
2. серьезный объект, (пример, Ледовый дворец), 3-4 года, до
3. новый кластер развития (промзона, редевелопмент), 2-3 года, до

Всё это ерунда, ни о чём не говорящая. Народная тропа может проходить по противоположной стороне улицы, переходов вблизи нет, и где тут "локейшен"? Причём для кафе это будет критично, а для магазина верхней одежды нет.


Я это не конкретно вам говорю, Владимир, я вообще в целом делюсь соображениями на эту идею, поскольку она звучит из каждого угла и чаще всего никакой смысловой нагрузки не несёт. Потому уже вызывает реакцию, как и любое другое втирательство.

Так что попрошу без обид, а если вдруг что, то извиняюсь.

[Maxim D.]

Уточню, что естественно в какой-то мере утрирую, и расположение естественно имеет важное значение. Что вход с улицы и со двора - это земля и небо, это пропасть между соседними помещениями. Что помещение между вокзалом и автобусной станцией, и помещение между полем и лесом - это ещё большая пропасть, это даже сравнивать нельзя, у них общего только то, что оба "недвижимостью" именуется, и это даже далеко не всегда так.

Но помимо этого фактора есть ещё туча других условий, которые не менее важны, и которые в совокупе влёгкую перевешивают самый зачётный "локейшин".

Это вот когда сидишь в козырном офисе, в кабинете, где на двери табличка "главный босс", а на входе вывеска "Большой девелопер", и когда в записной книжке мобильного телефоны всех ключевых лиц города, тогда конечно не поспоришь! Только локация и остаётся, остальное всё в труху можно переломоть, а всё, что нужно, подтянуть.

Если же на входе вывеска не "Большой девелопер", а "Мелкий коммерс", то уже и здесь все перечисленные моменты встают в полный рост. Это хорошо заметно, скажем, на коттеджных посёлках, в которых что-то не пошло, и теперь там чистое поле и три коттеджа, вместо запланированного почти автономного коттеджного посёлка. Или на многочисленных технопарках, где вместо запланированного городка из складов и цехов размером с пятиэтажный дом стоят только два сарая, и те никому ненужные.
А чего уж говорить про небольшие группы людей или вообще частных лиц? Тут только перечень важных моментов потянет на несколько листов, а не просто "локейшен*3".

[Антипов Александр]

Maxim D.,
Если локация не важна, поехали смотреть Биокомбинат

[Maxim D.]

Если локация не важна, поехали смотреть Биокомбинат

Ахахаха )) Обрати внимание на вот эти вещи

Что вход с улицы и со двора - это земля и небо, это пропасть между соседними помещениями. Что помещение между вокзалом и автобусной станцией, и помещение между полем и лесом - это ещё большая пропасть, это даже сравнивать нельзя, у них общего только то, что оба "недвижимостью" именуется, и это даже далеко не всегда так.

Но помимо этого фактора есть ещё туча других условий, которые не менее важны, и которые в совокупе влёгкую перевешивают самый зачётный "локейшин".

И вот это

Это вот когда сидишь в козырном офисе, в кабинете, где на двери табличка "главный босс", а на входе вывеска "Большой девелопер", и когда в записной книжке мобильного телефоны всех ключевых лиц города, тогда конечно не поспоришь! Только локация и остаётся, остальное всё в труху можно переломоть, а всё, что нужно, подтянуть.

И теперь берём Биокомбинат. Если у тебя есть возможность согласовать заезд и выезд с трассы к помещению, а также сделать нормальную пристройку к этому зданию, так, чтобы она лицом была к дороге, то понимаешь, что даже это место станет очень даже интересным? Там при таких условиях и продуктового ритейлера можно было бы посадить, с договором лет на 10.

А если нет таких возможностей даже близко, то работать придётся с тем, что там есть сейчас, и что изменить не получится. А по части того, что там есть сейчас, я уже свои соображения говорил ;) Вот это как раз и есть тот самый случай, когда "лакейшин" сам по себе мог бы быть вполне ничего, но со всеми остальными вводными, он становится совершенно неликвидным.

[Vadimir]

очень важна локация

Пусть "лакейшин". А какой в этом толк, если за него ломят +30% к снижающемуся рынку? Покупать сейчас дороже рынка с расчётом, что через 10-15 лет отобьёшь вложения и ещё наваришься?
Желающих наоборот, купить на 30-40% ниже рынка - лом. Каждый второй. Но и тут нюансы есть, конечно.

при прочих равных условиях

Поэтому конкретно в условиях наших реалий "локейшен", моё мнение, во-первых, далеко не единственное условие. Во-вторых, этот самый "лакейшен" - наиболее расплывчатое, с большими оговорками и большим количеством исключений определение.

согласен, у меня даже не алгоритм, соображение, легкий набросок

Так что попрошу без обид

все нормально, по делу ! взаимно !

Предположим, Вы любитель классической музыки. Покупайте тогда помещение, с прицелом на Ваш круг общения. Где покупать? там, где гуляют любители музыки. Если рядом Консерватория, снимет Музыкальный Салон и т.п. Здесь много говорится о цифрах, аналогично скажу, цифры без содержания, мало что значат. Любой человек, кто реально торгует, хорошо знает, где Его контингент (не проходимость – а клиентура), как он ходит, с кем. С секундомером стоять – это больше литература.

[Maxim D.]

Любой человек, кто реально торгует, хорошо знает, где Его контингент (не проходимость – а клиентура), как он ходит, с кем.

И на это тоже поправки и есть, и на конкуренцию, и на всё остальное. Гарантий только нет. С другой стороны, ещё бы они были.

[Cвятoслав Tеплов]

Любой человек, кто реально торгует, хорошо знает, где Его контингент (не проходимость – а клиентура), как он ходит, с кем. С секундомером стоять – это больше литература.

У Максима только одна книга по коммерческой недвижимости, но и то старого года издания
Поэтому все посты это перепечатка или изложения этой книги своими словами.
Ни одной цифры, ни одного адреса за год его писательства на НЕРСЕ он не озвучил.
Всё время ссылается на то что бесплатных консультаций не даёт и любая информация у него стоит денег...
От профессионалов рынка и их неприятных вопросов прячется - занося их в черный список.