"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

[akamyrlika]

Прописка нам важна.
Мы можем на определнное время прописаться в др месте, но не более,чем на 1 год. Соответственно, рассматриваем данный вариант ТОЛЬКО с возможностью оформления в дальнейшем там прописки. По словам агента,это делается.
Это действительно можно сдлеать, или нам морочят голову? Вот в чем суть вопроса.

Вам морочат голову - апартаменты - это нежилое помещение по юридическому статусу и прописка в нем невозможна, потому как помещение не предназначено для проживания. Это к вопросу о суде - как мне кажется, суд вас не пропишет, именно по этой причине - потому что оно не предназначено для постоянного проживания. Несмотря на то, что оформить в собственность можно и фактически находится(жить) тоже.

Ага, спасибо огромное за ответ!
Поедем в офис, еще пообщаемся на эту тему с агентами..Все-таки 3 квартиры,это не шутки..

[Татьяна Матвеева]

Ситуация: собственность на квартиру менее 3х лет. Москва.
Планируется одновременно продать квартиру и купить новую аналогичную по стоимости (в другом районе).
Необходимо ли будеть полностью платить налоги с суммы продажи 1й квартиры или есть возможность платить с суммы разницы между продажной ценой продаваемой и покупаемой квартирами?
Какова практика в Москве?

Поправьте, если не согласны. Моя позиция:
(Пожалуй, нет такого закона, который бы изменялся чаще, чем Налоговый кодекс РФ, а вместе сним и форма 3-НДФЛ -меняется ежегодно! В НК много пробелов!)
Неувязка в НК РФ: Финансового результата нет (равен нулю), а налог заплатить надо.
Допустим, клиент продал квартиру за 5.000.000 руб. и в этом же налоговом периоде (году) купил квартиру по такой же цене только в другом районе (альтернативная сделка: клиент - и продавец, и покупатель).
Объект налогообложения для целей НДФЛ: Доход от реализации недвижимого имущества (п.1.5 ст. 208, ст. 209 НК РФ), то есть 5.000.000 руб.
Налоговая база для целей НДФЛ (Доходы за минусом вычетов (п.3 ст.210)).
Имущественные вычеты: ст. 220 НК РФ.
1)Если квартира в собственности три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной при продаже квартиры (пп.1 п.1 ст.220 НК РФ).
С 1.01.2009 г. такие доходы включены не в имущественные вычеты, а в необлагаемые НДФЛ доходы (п.17.1 ст. 217 НК РФ). В этом случае не надо подавать Налоговую декларацию.
2)Если квартира в собственности менее трех лет, то имущественный вычет равен:
а) сумме, полученной от продажи квартиры, но не более 1.00.000 рублей (пп.1 п.1 ст.220 НК РФ). НДФЛ к уплате в бюджет: (5.000.000-1.000.000)руб. *13%= 520.000 руб.
или
б) на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением доходов от продажи квартиры.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (пп.1 п.1 ст.220 НК РФ).
Например, если Вы ранее эту квартиру купили, за 3.500.000 руб., тогда НДФЛ к уплате: (5.000.000 – 3.500.000)*13% = 195.000 руб.
(При этом, по моему мнению, важно чтобы Вы ранее уже не воспользовались имущественным налоговым вычетом при покупке этой квартиры в размере 2.000.000 рублей (с 1.01.2008г., ранее- 1.000.000 рублей).
Далее:
- В этом же налоговом периоде Вы покупаете квартиру по такой же цене -5.000.000 рублей.
При покупке квартиры предоставляется имущественный вычет - в сумме фактически произведенных расходов на новое строительство либо приобретение квартиры, но не более 2.000.000 руб. (пп.2 п.1 ст.220 НК РФ),
то есть к возмещению из бюджета НДФЛ в сумме 2.000.000 руб. *13% = 260.000 руб.:
Итого НДФЛ к уплате:
а) 520.000 – 260.000 =260.000 руб. – к уплате в бюджет
или
б) 195.000 – 260.000 = - 65.000 руб. – к возмещению из бюджета.
Другими словами: Декларация по итогам года по форме 3-НДФЛ:
а) 5.000.000 (Доходы) – 1.000.000 (имущественный вычет при продаже) – 2.000.000 (имущественный вычет при покупке) = 2.000.000 руб. (налоговая база).
НДФЛ к уплате в бюджет:
2.000.000 * 13% = 260.000 руб.
или
б) 5.000.000 (Доходы) – 3.500.000 (Расходы по этому же объекту) – 2.000.000 (имущественный вычет при покупке другого объекта) = - 500.000 руб. (налоговая база)
НДФЛ к возмещению из бюджета:
-500.000 *13% = - 65.000 руб.

Насколько мне известно, именно такой подход в аналогичной ситуации у налогового органа.
Почему возник вопрос:Необходимо ли будет полностью платить налоги с суммы продажи 1й квартиры или есть возможность платить с суммы разницы между продажной ценой продаваемой и покупаемой квартирами?
Какова практика в Москве?
- Вопрос неспроста, так как в НК неоднозначно трактовалась и применялась разная практика по следующей норме НК РФ:
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов(пп.1 п.1 ст.220 НК РФ)
Что понимается под выражением: расходов, связанных с получением этих доходов?
Чем не расходы, связанные с получением доходов: Продали квартиру и получили Доходы 5.000.000 рублей, на вырученные от продажи квартиры деньги купили квартиру в другом районе по такой же цене за 5.000.000 рублей, причем сделали это в одном налоговом периоде, одни и те же собственники (собственник).
Налоговая база =0:
5.000.000 – 5.000.000 = 0, и НДФЛ к уплате тоже =0, что соответствовало и здравой логике.
Имущественным вычетом в сумме 2.000.000 руб при продаже квартиры в данном случае не воспользовались (один раз в жизни можно воспользоваться).
Но ИФМС считает по-другому: они поясняют (трактуют), что расходы должны относиться к тому же объекту, что и доходы. Но в законе об этом не говорится. Это всего лишь позиция (трактование) налогового органа.
Часто бывает, что граждане, стремясь улучшить свои жилищные условия, продают одну квартиру и покупают другую. При таких обстоятельствах стоит помнить, что нельзя уменьшить сумму облагаемых доходов от продажи квартиры на расходы по приобретению другой квартиры. В данном случае применяется имущественный вычет, предусмотренный пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ (Письмо Минфина России от 03.12.2008 N 03-04-05-01/454).
Налоговиков понять несложно: Они видят, что в законе пробел, который вызывает разные толкования закона. Чтобы исправить эту ситуацию и получить одинаковую практику, они пишут Письма Минфина, где отражают свою позицию. Как правило, эта позиция трактуется не в пользу налогоплательщика и часто противоречит здравому смыслу.
Так, например, и при обмене:
При обмене, если нет доплаты, денег вообще нет. И финансового результата тоже нет.
А налог, получается, заплатить надо, если квартира была в собственности меньше 3-х лет, то есть аналогично альтернативной сделке купли-продажи (рассмотрено выше).

По разъяснениям Минфина по вопросу исчисления и уплате НДФЛ при обмене одной квартиры на другую, отношения сторон по договору мены и договору купли - продажи имеют одинаковую экономическую природу. Сумма дохода, полученная по договору мены квартиры, определяется исходя из стоимости квартиры, определенной в договоре мены. При передаче квартиры по договору мены налогоплательщик имеет право на вычет в том же размере, что и при продаже жилья (если владел менее 3-х лет- 1 млн. руб., если более 3-х лет – в сумме, вырученной от продажи). Также, по договору мены, налогоплательщик имеет право на вычет в сумме, затраченной на приобретение квартиры, но не более 2-х млн. рублей.
(Письмо Минфина РФ от 26 декабря 2008 г. № 03-04-05-01/479 “О налогообложении НДФЛ доходов, полученных при совершении обмена недвижимого имущества”).

Но если кто-то возьмется, то эту спорную позицию налогового органа можно оспорить, но только в суде.
Вот аналогичный пример: с 1 января 2010 года после внесения поправок в статью 214.1 Налогового кодекса РФ НДФЛ при обмене паев больше не взимается (решением суда)! А взимался.

[Lamp]

[...Например, если Вы ранее эту квартиру купили, за 3.500.000 руб., тогда НДФЛ к уплате: (5.000.000 – 3.500.000)*13% = 195.000 руб.
(При этом, по моему мнению, важно чтобы Вы ранее уже не воспользовались имущественным налоговым вычетом при покупке этой квартиры в размере 2.000.000 рублей (с 1.01.2008г., ранее- 1.000.000 рублей).

Немного каша у вас-сразу поправлю. То что человек воспользовался вычетом в 2 млн руб. при покупке и вернул себе часть налогов не мешает ему при продаже этой квартиры уменьшить сумму полученную от продажи на сумму потраченную на покупку этой квартиры,при условии документального подтверждения этих затрат.

[Lamp]

[
Что понимается под выражением: расходов, связанных с получением этих доходов?
Чем не расходы, связанные с получением доходов: Продали квартиру и получили Доходы 5.000.000 рублей, на вырученные от продажи квартиры деньги купили квартиру в другом районе по такой же цене за 5.000.000 рублей, причем сделали это в одном налоговом периоде, одни и те же собственники (собственник).

Понимаются деньги потраченные на покупку продаввемого жилья. Государство в лице налоговой не интересует, на что человек будет тратить полученные от продажи квартиры деньги-купит другую квартиру ч, то то еще или положит под матрас.Контроля за расходами у нас нет. А вот контроль за доходами есть. И обязанность платить налоги с полученного дохода есть.А получить вычет при покупке это всего лишь право ,а не обязанность покупателя.

[Lamp]

[...Имущественным вычетом в сумме 2.000.000 руб при продаже квартиры в данном случае не воспользовались (один раз в жизни можно воспользоваться).


Здесь вы тоже ошибаетесь.Вычет при продаже не 2 млн. руб , а 1 млн. И пользоваться этим вычетом при продажах можно хоть каждый год.




Но ИФМС считает по-другому: они поясняют (трактуют), что расходы должны относиться к тому же объекту, что и доходы. .

Все правильно они считают, так НК гласит. Если продали квартиру А, и купили квартиру Б , то вычесть из денег полученных от продажи квартиры А вы сможете только ту сумму ,что потратили в свое время на ее покупку.

[Татьяна Матвеева]

[...Например, если Вы ранее эту квартиру купили, за 3.500.000 руб., тогда НДФЛ к уплате: (5.000.000 – 3.500.000)*13% = 195.000 руб.
(При этом, по моему мнению, важно чтобы Вы ранее уже не воспользовались имущественным налоговым вычетом при покупке этой квартиры в размере 2.000.000 рублей (с 1.01.2008г., ранее- 1.000.000 рублей).

Немного каша у вас-сразу поправлю. То что человек воспользовался вычетом в 2 млн руб. при покупке и вернул себе часть налогов не мешает ему при продаже этой квартиры уменьшить сумму полученную от продажи на сумму потраченную на покупку этой квартиры,при условии документального подтверждения этих затрат.

- Это не "каша" - это пробел в НК РФ, по поводу которого разные толкования.
И моё примечание по поводу 2-х млн. - мое личное трактование норм НК РФ, вытекающее путем логических умозаключений, по аналогии: "Дважды за одно и то же нельзя..."

[Татьяна Матвеева]

[Что понимается под выражением: расходов, связанных с получением этих доходов?Чем не расходы, связанные с получением доходов: Продали квартиру и получили Доходы 5.000.000 рублей, на вырученные от продажи квартиры деньги купили квартиру в другом районе по такой же цене за 5.000.000 рублей, причем сделали это в одном налоговом периоде, одни и те же собственники (собственник).

Понимаются деньги потраченные на покупку продаваемого жилья. Государство в лице налоговой не интересует, на что человек будет тратить полученные от продажи квартиры деньги-купит другую квартиру ч, то то еще или положит под матрас. Контроля за расходами у нас нет. А вот контроль за доходами есть. И обязанность платить налоги с полученного дохода есть. А получить вычет при покупке это всего лишь право ,а не обязанность покупателя.

- "Понимаются деньги, потраченные на покупку продаваемого жилья", - опять же - это Ваше личное толкование нормы НК РФ, которое совпадает с официальным толкованием нормы этого закона налоговым органом.
Но это не факт.
Приведите пожалуйста ссылку на норму в НК РФ, исходя из которой Вы так уверенно отстаиваете свою позицию.
- Не приведёте, потому что там просто об этом нет речи - упустили этот момент, не предусмотрели - всё не предусмотришь, поэтому и вносятся в дальнейшем поправки в закон, изменения и дополнения.
А ошибаться может каждый. Сколько людей, столько и мнений. Налоговая трактует норму в "свою пользу", чтобы потом, в случае чего, не отвечать перед законом из "своего кармана" - легче вернуть потом незаконно взятое, если что (если кто-то подаст в суд, например, и отстоит свои нарушенные права).

"Контроля за расходами у нас нет. А вот контроль за доходами есть. И обязанность платить налоги с полученного дохода есть"
- Кто Вам такое сказал?
Даже, на примере УСН - упрощенной системы налогообложения, которую, кстати, выбирают в основном все риэлторские организации и индивидуальные предприниматели при ведении риэлторской деятельности -
При УСН у налогоплательщика есть выбор: выбрать объект налогообложения:
1). Доходы организации
2). Доходы организации, уменьшенные на величину расходов
- В 1-ом случае Налоговая база, естественно, значительно больше, но зато значительно ниже Налоговая Ставка, а главное, почему выбирают 1-ый вариант: не надо учитывать расходы и документально их подтверждать (мороки много).
Во 2-ом варианте много мороки с учетом расходов, уменьшающих полученные доходы при налогообложении, зато Налоговая база Значительно уменьшается и хоть и Налоговая Ставка намного Выше, налог к уплате, как правило значительно ниже, чем в 1-ом варианте.
Но "без труда не вынешь и рыбку из пруда" - учитывай расходы и сумей их подтвердить перед налоговым органом.
- Порядок определения Доходов, как и порядок определения Расходов оговорен статьями НК РФ по УСН.

"Прежде чем что-то купить, надо сначала что-то продать" ...

[Karelina]

Требуется помощь юриста моему однокласснику из Брянска, переношу сюда его вопрос:

Есть федеральная программа - ветхое жильё , 185-й ФЗ (ст.16 ) переселяют в новый дом, 16-й этаж (городские власти купили, что подешевле) но по постановлению брянской горадминистрации дают площадь на площадь , старая площадь 37 кв.м., новая 50 кв.м, всё бесплатно, сантехника , ремонт, тот же район, но проблема вот в чём , так как таких маленьких квартир уже не строят, то им дают 1 комнатную квартиру, переделанную на 2-х комнатную, но по дурацки, т.е. одна комната перегорожена перегородкой на 2 части , одна - кухня (тёмная) , другая -комната, т.е спать придётся кому-то на кухне, а у них семья 4 человека , 4-й - тесть, по ЖК должны давать с учётом региональной нормы площади 18 кв.м. на человека , т.е. 18х4=72 кв.м., а дают 50 кв.м. Что делать ? 1) подавать в суд ОСНОВАНИЯ : не выдержана региональная норма 18 кв.м. 2) 2 семьи, т.е. муж, жена, ребёнок (1 семья) +тесть (2-ая семья); Иль писать письмо на имя главы администрации с просьбой доплаты 10-15 квадратов (взять кредит тысяч 300-400 в банке) лишь бы кухня была отдельно ? посоветуй что делать?

Из доп.вопросов выяснила, что 37 метров - это двушка, не приватизированная.

Вообще прощупывали почву, и им сказали, если будете судиться, загоним в еб___ня(С) , будете жить в лесу..

Елена Викторовна! Я не юрист, но раз Вам пока не ответили, выскажу свое мнение. Если семья - не очередники, то при переселении должны дать жилье не меньше прежнего, но не обязаны давать по 18 кв.м на человека. В Москве практика такая: при переселении очередникам (даже если их очередь не подошла) дают по 18 кв.м и с очереди снимают. Еще: в Москве с теми, кто '"качает" свои права через суд (когда прав-то и нет), поступают жестко по закону и площадь дают как можно меньше, чтобы не создавался прецедент (если я правильно это слово понимаю).

[Татьяна Матвеева]

[...Имущественным вычетом в сумме 2.000.000 руб при продаже квартиры в данном случае не воспользовались (один раз в жизни можно воспользоваться).
Здесь вы тоже ошибаетесь.Вычет при продаже не 2 млн. руб , а 1 млн. И пользоваться этим вычетом при продажах можно хоть каждый год.
Но ИФМС считает по-другому: они поясняют (трактуют), что расходы должны относиться к тому же объекту, что и доходы. .

- Все правильно они считают, так НК гласит. Если продали квартиру А, и купили квартиру Б , то вычесть из денег полученных от продажи квартиры А вы сможете только ту сумму ,что потратили в свое время на ее покупку.

- Вот здесь, извините пожалуйста, что ввела в заблуждение - ОГОВОРИЛАСЬ.
Конечно, не при продаже (до 1.000.000 руб.), а естественно, при покупке (до 2.000.000 руб)!

Вот полный текст того, что я хотела ДОНЕСТИ:

Что понимается под выражением: расходов, связанных с получением этих доходов? Чем не расходы, связанные с получением доходов: Продали квартиру и получили Доходы 5.000.000 рублей, на вырученные от продажи квартиры деньги купили квартиру в другом районе по такой же цене за 5.000.000 рублей, причем сделали это в одном налоговом периоде, одни и те же собственники (собственник).
Налоговая база =0:
5.000.000 – 5.000.000 = 0, и НДФЛ к уплате тоже =0, что соответствовало и здравой логике.
Имущественным вычетом в сумме 2.000.000 руб при ПОКУПКЕ квартиры в данном случае не воспользовались (один раз в жизни можно воспользоваться).
Но ИФМС считает по-другому: они поясняют (трактуют), что расходы должны относиться к тому же объекту, что и доходы.
Но в законе об этом не говорится. Это всего лишь позиция (трактование) налогового органа.

Все правильно они считают, так НК гласит. Если продали квартиру А, и купили квартиру Б , то вычесть из денег полученных от продажи квартиры А вы сможете только ту сумму ,что потратили в свое время на ее покупку.

- вот отсюда пожалуйста поподробнее:
Где об этом НК гласит?

[Lamp]

Все правильно они считают, так НК гласит. Если продали квартиру А, и купили квартиру Б , то вычесть из денег полученных от продажи квартиры А вы сможете только ту сумму ,что потратили в свое время на ее покупку.

- вот отсюда пожалуйста поподробнее:
Где об этом НК гласит?[/quote]


В статье 220 НК. Пункт 1, подпункт 2
"...в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов..."