В каком месяце рухнут цены на недвижку? 2011 год 1584 / 564803

Валерий Александрович писал(а):
Igor_363 писал(а):
Купивший квартиру не зависит от колебаний арендных платежей. В своей квартире хозяин может сделать ремонт "под себя", все обставить так, как захочет. В своей квартире человек - хозяин, в чужой квартире - временный пользователь.

Купивший квартиру зависит от квартиры - её положения, дома, соседей и пр.

Это влияет на покупателя и арендатора одинаково, т.е. для сравнения это не показательно.

Валерий Александрович писал(а):
В своей квартире человек такой же временный пользователь.

Вся жизнь человека, в сравнении с вечностью, временное явление.
Купивший квартиру человек считается ее постоянным пользователем. Захочет - выедет, захочет - будет дальше жить. Одним словом - Хозяин.

Валерий Александрович писал(а):
- не обольщайтесь и не заморачивайтесь по поводу того, что Вы можете контролировать, а что нет, т.к. фактически Вы НИЧЕГО не контролируете, как и любой из нас, а остальное - видимость и выдумки.
"Мастер и Маргарита" перечитайте - там про это весьма доходчиво.

Пустая лирика, ноу комент

Такой оф-топ получается, обсуждаем, что выгодней - приобретать квартиру или снимать, а тема - когда упадут цены на недвижимость

Для определенности, допустим что есть небольшой начальный капитал. Скажем 3 млн.руб.
Вот уже будет более предметное обсуждение, т.к. появляются сразу три варианта:
1) Берем однушку 36 м2 с кухней 10 м2 в Подмосковье, до 40 км.
2) Берем ипотеку 1-1.5 млн. и берем однушку в Бирюлево/Капотне/Новокосино/очень ближнем Подмосковье (Химки/Павшинская пойма)
3) Кладем на депозит и снимаем квартиру
4) ??? еще соображения

Теперь остается ввести технические параметры:
- ставка по ипотеке... пусть 12% годовых
- ставка по депозиту 10% годовых
- арендная плата за однушку 32-36 м2 в Подмосковье пусть 15 тыс.руб./мес., в Москве на окраине... пусть 20 тыс.руб.

Вот теперь, велкам, считайте что выгодней
Потом на чисто финансовый расчет "наложим" личностные ощущения (чувство хозяина, свобода передвижения и т.д.) и получим полную ясность

Igor_363 писал(а):
Такой оф-топ получается, обсуждаем, что выгодней - приобретать квартиру или снимать, а тема - когда упадут цены на недвижимость

этот офф вылез, если не ошибаюсь, из более глобального утверждения, что в недвигу вообще невыгодно вкладываться, и люди этим занимаются исключительно от зашоренности сознания.
Хотя на самом деле все оппоненты могут твердо быть уверены лишь в следующем - что до недавнего времени такие вложения были, безусловно, выгодны, а в дальнейшем все будет зависеть от...далее название темы

так что некоторая связь с темой все же присутствует :mrgreen:

Lui писал(а):
Igor_363 писал(а):
Такой оф-топ получается, обсуждаем, что выгодней - приобретать квартиру или снимать, а тема - когда упадут цены на недвижимость

этот офф вылез, если не ошибаюсь, из более глобального утверждения, что в недвигу вообще невыгодно вкладываться, и люди этим занимаются исключительно от зашоренности сознания.
Хотя на самом деле все оппоненты могут твердо быть уверены лишь в следующем - что до недавнего времени такие вложения были, безусловно, выгодны, а в дальнейшем все будет зависеть от...далее название темы
так что некоторая связь с темой все же присутствует

Если так, то предпочитающие аренду ставят на падение, а предпочитающие покупку - на рост.
Еще бы аргументов к версиям добавить

Igor_363 писал(а):
Такой оф-топ получается, обсуждаем, что выгодней - приобретать квартиру или снимать, а тема - когда упадут цены на недвижимость

Для определенности, допустим что есть небольшой начальный капитал. Скажем 3 млн.руб.
Вот уже будет более предметное обсуждение, т.к. появляются сразу три варианта:
1) Берем однушку 36 м2 с кухней 10 м2 в Подмосковье, до 40 км.
2) Берем ипотеку 1-1.5 млн. и берем однушку в Бирюлево/Капотне/Новокосино/очень ближнем Подмосковье (Химки/Павшинская пойма)
3) Кладем на депозит и снимаем квартиру
4) ??? еще соображения

Теперь остается ввести технические параметры:
- ставка по ипотеке... пусть 12% годовых
- ставка по депозиту 10% годовых
- арендная плата за однушку 32-36 м2 в Подмосковье пусть 15 тыс.руб./мес., в Москве на окраине... пусть 20 тыс.руб.

Вот теперь, велкам, считайте что выгодней
Потом на чисто финансовый расчет "наложим" личностные ощущения (чувство хозяина, свобода передвижения и т.д.) и получим полную ясность

Еще добавим период расчета - 10 лет, и инфляцию - 10% годовых, зарплату/прибыль от бизнеса - в точности равную потребительским расходам и индексрующуюся вместе с расходами на уровень инфляции. Теперь есть все данные, чтобы посчитать эффективность по всем вариантам

Самому стало интересно посчитать, вот что получилось:

1) Покупка квартиры в Подмосковье за 3 млн. Платить за аренду не нужно, платежей по ипотеке нет, дохода от инвестиций нет, зарплата покрывает потребительские расходы. Живем в свое удовольствие, радуемся

2) Покупка квартиры в Москве за 4 млн.руб., из них 1 млн. в ипотеку. Платить за аренду не нужно, платежи по ипотеке 13 тыс./мес. (расчет ипотечного платежа: 1000 000/10 лет/12 мес.=8 тыс.основной долг; 1000 000х12%/12=10 тыс. проценты в первый год, последний год проценты около нуля, в среднем 5 тыс., всего 8+5=13 тыс./мес., где-то так. За 10 лет 13 тыс.х12 мес.х10 лет= 1.560 млн.), дохода от инвестиций нет, зарплата покрывает потребительские расходы. Трудность - необходимо нарастить доход, чтобы было из чего платить за ипотеку, всего за 10 лет нужно найти 1.5 млн. Вариант выгоден, когда зарплата/прибыль от бизнеса больше чем потребительские расходы и не знаешь, что делать с излишком

3) Аренда квартиры в Москве (на окраине, там же, где взяли по ипотеке), размещение 3 млн. на депозит. Платежи за аренду 20 тыс./мес., ежегодно индексируются на уровень инфляции вместе со всеми товарами и услугами, платежи по ипотеке отсутствуют, доход от депозита 25 тыс./мес. (3000 000х10%/12мес.), остается неизменным на весь 10-летний срок. (По аренде для примера возьмем, что арендная ставка меняется с ростом цен на товары и услуги - сначала аренду поднимают владельцы производственных и складских помещений, арендаторы получающие дополнительную выручу за свои товары согласятся, потом ставку поднимут владельцы офисов, потом владельцы квартир, для определенности все поднимут одинаково - на уровень инфляции)
Всего за 10 лет получается доход от депозита 3000 000х10%х10 лет= 3 млн.; расход по аренде 3.8 млн. (1-й год 20 тыс./мес., 2-й год 22 тыс., 3-й 24.2 тыс., 4-й 26.62 тыс., 5-й 29.282 тыс., 6-й 32.21 тыс., 7-й 35.431 тыс., 8-й 38.974 тыс., 9-й 42.872 тыс., 10-й год 47.159 тыс. Всего за 12 месяцев за все 10 лет = 3.8 млн.руб.) При этом надо учесть, что следующий 10-летний период начнется при ставках аренды по последнему году 47 тыс./мес., а доход по депозиту составит по-прежнему 25 тыс./мес. Трудность - необходимо нарастить доход, чтобы покрыть возрастающий арендный платеж, и крепко подумать, что делать во втором 10-летнем периоде.

Итоги по всем трем вариантам:
1) Купили квартиру, пусть и в области, полностью оплачивали потребительские расходы, жиди и радовались
2) Купили квартиру в Москве и сэкономили 2-3 часа в пути на работу ежедневно, каким-то образом нарастили доход и выплатили за 10 лет 1.5 млн. по ипотеке
3) Жили в арендуемой квартире, весь доход от депозита направляли на погашение арендных платежей, изыскали возможность увеличить доход и нашли недостающие 800 тыс. на покрытие арендных платежей, на 11-м году крепко задумались чем теперь платить за аренду, в течение 10 лет многократно меняли место проживания (что хорошо при любви к смене мест)

Lui писал(а):
Валерий Александрович писал(а):
Lui,

За 10 лет, в течение которых я выплачиваю кредит, квартира поднимется в цене на 200% (20% в год), т.е. по истечении 10 лет она будет стоить 24 млн.

А вот это откуда следует?
Собственно пока это утверждение будет не доказано, обо всём остальном говорить бессмысленно.

Еще раз про доходы семьи. Если они не изменятся, то квартира не может настолько подорожать, потому что никто её купить вообще не сможет.

Igor_363 писал(а):
Для определенности, допустим что есть небольшой начальный капитал. Скажем 3 млн.руб.
Вот уже будет более предметное обсуждение, т.к. появляются сразу три варианта:
1) Берем однушку 36 м2 с кухней 10 м2 в Подмосковье, до 40 км.
2) Берем ипотеку 1-1.5 млн. и берем однушку в Бирюлево/Капотне/Новокосино/очень ближнем Подмосковье (Химки/Павшинская пойма)
3) Кладем на депозит и снимаем квартиру
4) ??? еще соображения

Если квартира нужна и есть на неё деньги, то однозначно брать.
Если квартира нужна, но денег не хватает, то брать или не брать кредит, вопрос открытый, т.к. возможен вариант:
4. Цены упадут, плюс ещё может быть доходы возрастут.

Если квартира рассматривается как вложение свободных средств, то для 3х скопленных миллионов, покупка квартиры будет пусть не сверхприбыльным, но хоть каким-то средством сбережения и возможно пополнения средств, потому как эти 3 миллиона скорее всего накопления, и все остальные способы инвестирования для человека более сложны, неоднозначны и рисованы.
Если же говорить о десятках миллионов, то, конечно, если они на человека «с неба упали», то из-за господствующей идеологии, он скорее всего квартиру(ы) купит. Но если он их сам «поднял», то наверняка найдет более лучший способ вложения, чем недвижимость в РФ в нынешней ситуации.

Вот и все выводы по теме.

Ещё раз подчеркну своё мнение, что важна не абсолютная стоимость недвижимости, а соотношение цены к доходам, если эта величина высокая, как сейчас, то достигнут предел роста. Если доходы населения начинают ощутимо расти, как произошло в первой половине 2000х, то и цена на недвижимость будет расти, вот только возросла она неадекватно, благодаря дефициту (подчас искусственному ) и неконтролируемой спекулятивной составляющей.

Lui писал(а):
Продолжу свой пример.
Следующие 10 лет, та же семья, та же квартира.
вариант 1, ипотечный.
квартира стоит 24 млн. руб, кредит выплачен, за ближайшие 10 лет она дорожает еще в 4 раза (20% в год), т.е. составит 96 млн. руб.
затраты на коммуналку - пусть это будет 10 млн с учетом инфляции
ремонт - 2 раза за период, стоимостью 10 млн. каждый (даже не могу предположить, сколько он будет стоить реально)
В сухом остатке - 66 млн, которые можно обналичить, продав квартиру.
вариант 2.
в наличии - остаток суммы в 7 млн, в банке за 10 лет заработаем еще 7 млн.,
из них на аренду квартиры потратим около 3-4 млн., останемся с суммой 10 млн...

если бы были такие варианты подорожания квартиры, то половина денег всего мира была бы в Москве.
Начерта вкладывать в депозиты ?
За 20 лет 300 тысяч долларов превращается в 3 млн долларов.

Вы сумму осмыслите .
Предположив, что доллар остается таким же.
Пусть инфляция часть сожрала и на 3 млн можно купить то, что сейчас за 1-1,5 млн.
Вы верите что нормальному человеку у которого есть деньги может понадобиться квартира в 1 млн долларов в какой-нибудь панельке с кухней 7,5 ?
когда за 200 т.у.е он может взять на берегу моря ?

2034 год Москва.......
Люди из провинций не могут попасть в столицу, цены огромные .
Зато все миллионеры мира считают своим долгом приобрести квартирку в городе Москва. Жизнь в москве является показателем статусности.
Более Россия не является сырьевой державой....
Все следят за индексом московской недвижимости, так как более стабильного вложения не существует.
Какое нафиг золото, акции ! Самые стабильные московские метры !