Добавлю до 1 млн.руб на покупку квартиры (без %) 140 / 16038

Добрый день, уважаемые форумчане!
Для начала хотел бы поздравить всех участников форума и профессионалов рынка недвижимости с Днем Риэлтора!
Пожелать успехов и побед в этом нелегком деле!

Вернемся к нашей теме: хотел бы обратить внимание на то, что все приведенные выше расчеты отражают предположения их авторов относительно их возможного заработка в этой системе. И никто даже не попытался посчитать насколько это выгодно или невыгодно клиентам-покупателям жилья по сравнению с банковской ипотекой. Это, я считаю, неправильно. Поэтому приведу эти расчеты самостоятельно. Можете меня поправить, если где-то ошибусь.

Возьмем нашу условную сумму в 1 млн рублей и посчитаем на каких условиях человек может взять ее в банке и, соответственно, у нас.
На сегодняшний момент средняя объявляемая банками кредитная ставка по ипотечному кредиту в рублях составляет 18% годовых. Берем 1 млн рублей на 10 лет. Таким образом переплата по кредиту составит 1,8 млн рублей, а общая сумма выплат - 2,8 млн.руб. Клиенту придется отдавать в среднем по 23 333 руб каждый месяц в течение 10 лет.
Выплачивая точно такую же сумму ежемесячно нам, покупатель рассчитается за предоставленный ему 1 млн рублей за 3 года 7 месяцев. И после этого сразу же заедет в квартиру и будет полноправным ее владельцем.

Неужели переплата банку в течение 6 лет 5 месяцев по 23 333 руб ежемесячно (что в сумме 1 млн 796 641 руб) стоит того, чтобы пожить в квартире 3 года 7 месяцев?
Неужели возможность жить в квартире изначально (в случае с банковской ипотекой) стоит 6 лет 5 месяцев дополнительных выплат банку по 23 333 руб ежемесячно (что в сумме 1 млн 796 641 руб)?

В любом случае покупатель ничего не теряет и при желании всегда может взять обычный кредит в банке, расплатиться с нами, заехать в квартиру (если уж ему так не терпится) и продолжать выплачивать банку проценты и кредит.

Это все в денежном выражении. Добавим сюда еще отсутствие требований банков о предоставлении различных справок, подтверждающих доход, поручителей и т.д. Отсутствие всевозможных санкций за просрочку платежей, и вообще самостоятельное решение о размерах платежей и сроках возврата. Возможность воспользоваться услугой огромному количеству людей, которых банки даже не рассматривают в качестве потенциальных заемщиков (серые ЗП, люди не проходящие по возрасту, ИП, люди без гражданства РФ, мусульмане наконец, которым религия не позволяет брать деньги под %).

Vitax писал(а):
Добрый день, уважаемые форумчане!
Для начала хотел бы поздравить всех участников форума и профессионалов рынка недвижимости с Днем Риэлтора!
Пожелать успехов и побед в этом нелегком деле!

Вернемся к нашей теме: хотел бы обратить внимание на то, что все приведенные выше расчеты отражают предположения их авторов относительно их возможного заработка в этой системе. И никто даже не попытался посчитать насколько это выгодно или невыгодно клиентам-покупателям жилья по сравнению с банковской ипотекой. Это, я считаю, неправильно. Поэтому приведу эти расчеты самостоятельно. Можете меня поправить, если где-то ошибусь.

Возьмем нашу условную сумму в 1 млн рублей и посчитаем на каких условиях человек может взять ее в банке и, соответственно, у нас.
На сегодняшний момент средняя объявляемая банками кредитная ставка по ипотечному кредиту в рублях составляет 18% годовых. Берем 1 млн рублей на 10 лет. Таким образом переплата по кредиту составит 1,8 млн рублей, а общая сумма выплат - 2,8 млн.руб. Клиенту придется отдавать в среднем по 23 333 руб каждый месяц в течение 10 лет.
Выплачивая точно такую же сумму ежемесячно нам, покупатель рассчитается за предоставленный ему 1 млн рублей за 3 года 7 месяцев. И после этого сразу же заедет в квартиру и будет полноправным ее владельцем.

Неужели переплата банку в течение 6 лет 5 месяцев по 23 333 руб ежемесячно (что в сумме 1 млн 796 641 руб) стоит того, чтобы пожить в квартире 3 года 7 месяцев?
Неужели возможность жить в квартире изначально (в случае с банковской ипотекой) стоит 6 лет 5 месяцев дополнительных выплат банку по 23 333 руб ежемесячно (что в сумме 1 млн 796 641 руб)?

Две ошибки. Но принципиальные.
Первая - это процентная ставка.
Если речь идёт о квартире в Москве, то поскольку стоимость самых дешевых однушек в Москве от 3,6 млн, Вы добавляете миллион, следовательно, у покупателя-заёмщика имеется более 2,6 млн или более 70% стоимости квартиры.
При таких исходных данных (т.е при таком размере первого взноса), процентная ставка возможна от 9,55% годовых.
Ну хорошо, не будем рассматривать молодёжь и короткие сроки кредитования. 10 лет - так 10. При 10-летнем сроке кредитования, ставка - от 10% годовых.
Не будем также рассматривать людей с белыми доходами, предположим, что человек часть зарплаты получает не по-белому. Но и в этом случае ставка будет от 11% годовых, а никак не от 18.

Но 11% годовых - это декларируемая банком ставка. Когда считаем переплату банку, нужно считать по т.называемой эффективной ставке, учитывающей стоимость страховки и банковских комиссий.
Эффективная ставка примерно на 1% выше декларируемой. Таким образом, можем расчёт производить для ставки 12% годовых.
Между ставкой 12 и 18% годовых - большая разница, не так ли?
Это - первая ошибка.

Вторая ошибка в том, что Вы считали, как будто проценты начисляются на сумму выданного кредита. Но это - не так: проценты начисляются на остаток долга.
Итак, кредит - миллион. Срок кредитования - 10 лет. Процентная ставка - 12%.
Какова будет переплата?
Если платежи дифференцированные, то переплата за 10 лет считается элементарно:
1000000 х 12% годовых х 10 лет/2 = 600000 рублей.
Сравните с Вашей циферкой.
Может возникнуть вопрос: почему я разделил результат на 2?
Потому что проценты начисляются на остаток долга, и каждый последующий платёж меньше предыдущего.
В первый месяц пользования кредитом долг равен 1 млн. А стало быть, чтобы вернуть кредит за 10 лет, нужно ежемесячно, в счёт основного долга возвращать по 1000000/10лет/12месцев = 8334 рублей.
Первый месяц проценты начисляются на миллион, второй месяц - на (1000000 - 8334), третий месяц - на (1000000 - 8334х2) и так далее. Наконец в последний месяц проценты начисляются всего на 8334 рубля.
Следовательно, в первый месяц платёж заёмщика составляет: 8334(в счёт погашения основного долга) + 1000000 х 12%годовых/12 = 8334 + 10000(проценты) = 18334 рублей.
В последний месяц платёж заёмщика составляет:
8334+(8334 х 12%годовых/12месяцев) = 8417 рублей.

Не хотите посчитать упущенную выгоду?
Месяц аренды 1-комнатной квартиры в Москве - от 18000 рублей в месяц. Предположим, что в течение 10 лет ставка аренды будет стабильной. 18000 х 10лет х 12месяцев = 2160000
То есть, если заёмщик возвращает миллион банку за 10 лет, и при этом платит 600000 в виде процентов, но зато, если он сдаст свою квартиру сам, то за те же 10 лет он получит 2160000 прибыли.
Если же заёмщик 10 лет возвращает миллион Вам, то от сдачи в аренду деньги, в размере 2160000, имеете Вы.
Конечно, можно говорить, что заёмщик всеми силами будет стараться поскорее с кредитом расплатиться, и как можно скорее вернуть Вам полученный у Вас миллион. Но ведь и в случае с банковской ипотекой заёмщик точно так же стремится вернуть взятые у банка деньги как можно скорее. Только (в случае с банковской ипотекой) ему будут помогать возвращать долг те арендаторы, которые будут жить в квартире заёмщика.

Повторю ещё раз. Есть категории людей, которым банк не даст денег ни при каких условиях. Несмотря на их стабильный высокий заработок.
Проценты начисляются на остаток долга заёмщика лишь при дифференцированнных платежах. При аннуитетных он платит безумные проценты, если посчитать честно, а не так, как считают в банке, особенно если взять первые несколько лет.
Впрочем, самое главное - это не проценты. А возможность или невозможность получить кредит.
Недаром я в ответ на вопрос потенциального клиента: "А какие проценты в банке?", отвечаю: "Лучше сначала спросите: "А мне они дадут кредит?"
Есть люди, имеющие свои торговые точки, не имеющие гражданства, или возраст уже вышел. Для них это - единственная возможность получить своё жильё. Причём они зачастую отдают кредит гораздо быстрее, чем планируют отдать.
Такие клиенты у нас были.

Tundr писал(а):
Vic
Интересно а правообладатель, в последствие, не сможет истребовать долю прибыли с аренды квартиры, и компенсацию ущерба за износ имущества, полученного в процессе аренды?! Захотеть-то явно он может, а вот получится ли? Хм...
Конечно не получиться

Это почему ж? Квартиру я купил в одном состояние, а после 5 лет проживания в ней 15-ти китайцев она может стать непригодной для проживания. Согласитесь, что из "такой" квартиры каждый бы выжимал по максимуму!!! кто будет компенсировать - это про ремонт.
Про долю прибыли - тут нужны адвокаты, что б разработать договор который не позволит собственнику урвать кусок от пирога (аренды), но если случайно в суде такой договор признают кабальным - то делиться придется.
Нужны толковые адвокаты для составления договора. :-k

Дмитрий, огромное спасибо за лекцию и за расчеты, мы уже с этим знакомы, проходили.
Но и Вы без ошибок не обошлись.

Две ошибки. Но принципиальные.
Первая - это процентная ставка.

Хоть убейте, но ниже 14,75% при самых лучших раскладах не нашел даже у Сбербанка:
внешняя ссылка

Не буду говорить и о всевозможных комиссиях банку за открытие и ведение ссудного счёта, или стоимость аренды банковской ячейки, а про страховки вообще промолчу. Тут смело можно добавлять 2-3% годовых. Думаю вы и так об этом всем знаете, хотя бы из статей этого же портала:
http://news.ners.ru/mortgage-and-cooper ... ovykh.html

Среднюю объявляемую банками кредитную ставку по ипотечному кредиту в рублях 18% годовых взял практически дословно из вышеприведенной статьи. Хотя там дальше указано "С учётом комиссии за организацию кредита и страховой премии средняя эффективная ставка по рублёвым ипотечным кредитам на приобретение готового жилья составляет 22% годовых, и с началом кризиса выросла на 5%." (8 абзац)

Если платежи дифференцированные

Сегодня 99% банков выдают ипотечные кредиты с использованием аннуитетных платежей. С удовольствием схожу на экскурсию в банк, который выдаст мне ипотечный кредит с дифференцированными платежами.

Не хотите посчитать упущенную выгоду?

Вы предлагаете посчитать упущенную выгоду человеку, у которого квартиры никогда и не было и купить он ее вообще не мог?

Если же заёмщик 10 лет возвращает миллион Вам,

Вы невнимательно прочитали наши расчеты - нам займ возвращают за 3 года 7 месяцев.

Вы так яростно защищаете ипотечное кредитование, как будто заинтересованы в том, чтобы больше людей попало в эту "трясину". По вашим расчетам уже половина страны могла бы взять ипотеку, сдавать свои квартиры и отбить все проценты по кредитам и стать собственниками своего жилья. Почему же так не происходит, раз все так просто?

Согласен, что наши расчеты условны.
Давайте точно, раз настаиваете. Воспользовавшись калькулятором (чтобы быстрее) внешняя ссылка
Аннуитетные платежи. Сумма кредита 1 млн руб, ставка - 18%, срок кредита 120 месяцев, получаем ежемесячные платежи 18018 руб, переплата 1 млн. 162 222 руб.

Но, как правильно заметила Елена Борисовна, рассчитывать выплаты и проценты по ипотечным кредитам бессмыслено, если их все равно никто не даст.

Елена Борисовна. писал(а):
Проценты начисляются на остаток долга заёмщика лишь при дифференцированнных платежах. При аннуитетных он платит безумные проценты, если посчитать честно, а не так, как считают в банке, особенно если взять первые несколько лет.

Скажите, а вы хоть раз САМИ эти проценты - считали? Или "Пастернака не читал, но осуждаю"?

Странная штука ипотека за 12%, а депозит до 17%. Получается, бери ипотеку и через элементарную схему отправляй деньги на депозит, а в случае чего можно всегда досрочно погасить.
Vitax со своей схемой должен иметь минимум 20-25%, а иначе этот бизнес будет иметь чистую доходность не выше, чем у банковского депозита.
Vitax, приведите пример конкретной квартиры с конкретными суммами, а то сплошные догадки

Vitax писал(а):
Хоть убейте, но ниже 14,75% при самых лучших раскладах не нашел даже у Сбербанка:
внешняя ссылка

Ха-ха: "даже".
Сбербанк был наилучшим примерно месяцев 8 назад. Сейчас есть банки с более интересными предложениями.
(Понимаете, я - ипотечный брокер, помимо того, что риэлтор. Так вот, посредников народ не любит, а потому, найдутся те, кто вместо чтоб обратиться к специалисту (и получить кредит под 10% годовых), будет искать банки самостоятельно. Сэкономит разово 15000 рублей, зато в виде лишних процентов по кредитованию заплатит (за срок кредитования) на порядок больше.
Кстати, в риэлторской деятельности то же самое: встречал покупателей, которые платили непосредственному продавцу за квартиру больше, чем за аналогичную, но которая продаётся с помощью риэлтора: чтоб только посредник денег не получил. Уверен, что многие на этом форуме аналогичную ситуацию наблюдали...
Но это так: небольшое лирическое отступление.)
Теперь по Сбербанку:
Вот ссылочка на ставки Сбербанка: внешняя ссылка.
Обратите внимание, что ставка зависит от размера первого взноса и срока кредитования.
Вот ставки: внешняя ссылка
Смотрим: ипотечный кредит, срок кредитования - до 10 лет, размер первого взноса - более 50%. Какая ставочка?
13,5% годовых?
Смотрите внимательнее: конкурентов Вам нужно знать.
От ставки, названной Вами отличается в меньшую сторону на 1,25%. И это на сегодня - не самый лучший банк.
Теперь об аннуитетных платежах.
Берём ипотечный калькулятор какого-либо банка.
Например, вот этого банка (хотя, ставки в нем не самые лучшие): внешняя ссылка
Но мне важен калькулятор, который считал бы аннуитетные платежи с любой заданной ставкой и сроком. Калькулятор ДельтаКредита это может.
Итак, в строке: "Остаток ссудной задолженности..." пишем 1000000;
в строке "Ставка ипотечного кредита" пишем 12%
в строке "Количество платежей оставшихся до окончательного возврата кредита, мес." пишем 120 (у нас же 120 месяцев в 10 годах).
Жмём "рассчитать".
Получаем размер ежемесячного аннуитетного платежа: 14409.73
Теперь давайте посчитаем сколько заёмщик заплатит по кредиту за 10 лет:
14409,73 х 12месяцев х 10лет = 1729167,6
Но в этой цифре содержатся и проценты, и возврат долга.
Переплта заёмщика банку в виде процентов составляет: 1729167,6 - 1000000 = 729167,6
При дифференцированных платежах заёмщика выходило 600000.
Но заметьте: берём миллион в банке на доплату, ежемесячно платим банку 14409,73;
сдаём квартиру, получая от арендаторов 18000 и в результате, имеем то, что доход от аренды превышает ежемесячный платёж банку (состоящий и из процентов и из оплаты основного долга). Таким образом, самому заёмщику нужно будет вернуть банку (из собственных средств) меньше миллиона, потому как полностью все проценты оплаят арендаторы, да и часть основного долга оплатят они же.
Как видите, ипотека по-выгоднее выходит.

Alex_Petrov писал(а):
Елена Борисовна. писал(а):
Проценты начисляются на остаток долга заёмщика лишь при дифференцированнных платежах. При аннуитетных он платит безумные проценты, если посчитать честно, а не так, как считают в банке, особенно если взять первые несколько лет.

Скажите, а вы хоть раз САМИ эти проценты - считали? Или "Пастернака не читал, но осуждаю"?

Елена Борисовна не сильно ошиблась.
При расчете аннуитетных платежей получается, что общие выплаты банку несколько выше, чем при дифференцированных. Это сопоставимо примерно разнице в 1-2% годовых. Но особенность аннуитетных платежей еще в том, что в первые годы выплачиваются одни только проценты по кредиту (наперед), а основная сумма долга практически не уменьшается. Например к середине срока выплаты кредита при аннуитетных платежах погашается всего лишь около четверти основного долга, в сравнении с половиной при дифференцированных. А это уже неблагоприятно сказывается на возможности рефинансировать кредит по ходу выплат (при изменении экономической ситуации в стране), а также на возможности выхода из ситуации при банкроте клиента.

kuklishr писал(а):
Vitax со своей схемой должен иметь минимум 20-25%, а иначе этот бизнес будет иметь чистую доходность не выше, чем у банковского депозита.
Vitax, приведите пример конкретной квартиры с конкретными суммами, а то сплошные догадки

какие 25%??? ](*,)

-
если менее 40%, то и суваться нет смысла.
Проще и выгоднее строиться - и гемора в разы меньше отсутствие чел. фактора, и оформление НОВОГО дома по дачной амнистии , и сроки реализации 4-6 мес., документы включительно.
А если если еще и предоплаты принимать, и предусмотреть рассрочку и зачет - обеспечены пожизненным содержанием с наименьшим капиталовложением.
Но это другая тема.