Задаток. Предварительный договор. Судебная практика. 223 / 60525

Ну к нему (Верховному Суду Российской Федерации) хотя бы прислушиваются?

ЭтоЕщеКто

Владимир Грохотов писал(а):
ЭтоЕщеКто писал(а):
Поэтому сейчас спор идет не о том, у кого должен остаться задаток, а о том, имеет право или нет покупатель расторнуть договор. Если ему это удастся, спора о задатке не будет, так как соглашение о задатке просто прекратится.

Правильно ли я понимаю: если заключаешь предварительный договор - то смысла в передаче задатка нет и если предается задаток, то лучше никаких предварительных договоров не заключать?
Ну или кто-нибудь объясните..

Нет, Вы понимаете все не правильно. Попробую объяснить попроще. Задаток это способ обеспечения обязательств, он не может существовать отдельно от обязательств, которые им обеспечиваются. Это юридическая формула действует в правовых системах всех стран одинаково. Соглашение о задатке согласно этой формуле без соглашения об обязательствах, которые он обеспечивает, ничтожно. Поэтому взять задаток без заключения соглашения об обязательствах, которые он обеспечивает, нельзя. На практике очень часто применяются соглашения о задатке, которые по своему смешанному содержанию являются одновременно и соглашением об обязательствах, например, по купле-продаже квартиры, а также об обеспечивающем эти обязательства задатке. Это нормально, если такой договор действительно является смешанным, но будьте готовы также к тому, что это придется в случае спора доказывать. А для того, чтобы споров не возникало, во-первых, лучше такой договор не называть договором или соглашением о задатке, а, во-вторых, еще лучше разбить его на два договора: договор по которому стороны берут обязательства, обеспечиваемые задатком, и договор (или соглашение) о задатке. Расписка о получении задатка подтверждает всего лишь факт передачи денег в качестве задатка, не более. Она не является ни соглашением о задатке, ни тем более соглашением об обеспечиваемых им обязательствах сторон, к форме и содержанию которых закон также устанавливает под страхом их недействительности определенным требования. А, как я уже указывал, недействительность обязательства обеспеченного задатком, влечет автоматическую недействительность и соглашения о задатке.

Далее ...

Одной из функций задатка является платежная. В этой связи сейчас идет теоретический юридический спор о том, можно ли обеспечивать задатком неденежные обязательства, такие, например, как обязательства, взятые по предварительному договору купли-продажи о заключении основного договора. Ведь платежным средством задаток при этом является совсем по другому обязательству сторон, а именно по оплате стоимости квартиры. А это денежное обязательство пока не заключен основной договор купли-продажи еще не возникло, следовательно, обеспечено задатком быть не может. Получается, что задаток обеспечивает безденежное обязательство по заключению основного договора, являясь при этом средством платежа по обязательству, которое еще не возникло. Возможно ли такое ? Об этом и спор. Судебная практика по этому вопросу противоречива, однако рассмотренные в последнее время в ВС РФ дела в порядке надзора говорят о том, что ВС РФ поддержал позицию тех юристов, которые такой возможности не исключают.

См. подробнее: внешняя ссылка

Далее ...

Но в данном случае спор не об этом. Покупатель не оспаривает договор в части соглашения о задатке, а хочет расторгнуть сам договор, т.е. прекратить обязательства сторон, обеспеченные задатком. А теперь вспоминаем формулу о том, что будет с задатком, если обеспеченное им обязательство будет недействительным или прекратится, в т.ч. в следствии расторжении договора или в связи с невозможностью его исполнения по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон договора не отвечает.

aMigo77 писал(а):
Пинигина Елена писал(а):
Попробуйте обосновать свою позицию ВС РФ от 22.07.2008 №53-В08-5. А другая сторона пусть отбивается. А там на усмотрение суда. Суд 1 инст. может вынести положительное решение в ваш пользу, может они не возьмутся обжаловать. Все зависит от опыта их адвоката. Странно что они просят расторгнуть договор, он уже и так прекратил свое действие. Удачи!

из договора "7.1. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания.
7.2. Настоящий договор действует до заключения в соответствии с ним основного договора купли-продажи недвижимого имущества."

Если в предварительном договоре срок действиея не указан = невозможно этот срок определить, то в силу ст. 429 ГК РФ срок заключения основного договора считается один год. Кроме того, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, только, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Если же до истечения срока предварительного договора основной договор не будет заключен и при этом ни одна из сторон договора не направит другой стороне предложение заключить этот договор, все обязательства сторон по предварительному договору прекращаются.

Пинигина Елена писал(а):
3.2. ПОКУПАТЕЛЬ обязуется к заключению основного договора:
3.2.1. Оплатить оставшуюся часть стоимости объекта недвижимости не позднее 09 апреля 2010 года.
Данный пункт, при грамотном обосновании адвоката может быть истолкован судом как срок заключения основного договора.

Это вряд ли, все же речь идет об оплате стоимости, а не о заключении основного договора. Но если это удалось бы, то с этим отпали бы не только требования о расторжении договора, т.к. договор и все обязательства по нему считались и так прекращенными (исключения см. выше), но и соглашение о задатке опять бы потеряло силу.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Пинигина Елена писал(а):
3.2. ПОКУПАТЕЛЬ обязуется к заключению основного договора:
3.2.1. Оплатить оставшуюся часть стоимости объекта недвижимости не позднее 09 апреля 2010 года.
Данный пункт, при грамотном обосновании адвоката может быть истолкован судом как срок заключения основного договора.

Это вряд ли, все же речь идет об оплате стоимости, а не о заключении основного договора. Но если это удалось бы, то с этим отпали бы не только требования о расторжении договора, т.к. договор и все обязательства по нему считались и так прекращенными (исключения см. выше), но и соглашение о задатке опять бы потеряло силу.

Так я и думал...(

Пинигина Елена писал(а):
А что мне грустить???? )))) Верховный Суд Российской Федерации является высшим судебным органом по гражданским, уголовным, административным и иным делам, подсудным судам общей юрисдикции, осуществляет в предусмотренных федеральным законом процессуальных формах судебный надзор за их деятельностью и дает разъяснения по вопросам судебной практики

Российский суд САМЫЙ ГУМАННЫЙ СУД В МИРЕ!

Пинигина Елена писал(а):
Попробуйте обосновать свою позицию ВС РФ от 22.07.2008 №53-В08-5. А другая сторона пусть отбивается. А там на усмотрение суда. Суд 1 инст. может вынести положительное решение в ваш пользу, может они не возьмутся обжаловать. Все зависит от опыта их адвоката. Странно что они просят расторгнуть договор, он уже и так прекратил свое действие. Удачи!

Вообще никак не согласен. Что значит, что договор и так прекратил свое действие? Ни одна из сторон не заявила о расторжении данного договора не телеграммами, не письмами, не и как иначе. А значит договор не расторгнут. Если брать конкретно этот договор, то его срок действия до момента заключения основного договора, а значит год, так как срока нет. Продавцам нужно было отправить телеграмму или письмо, уведомляющее о растржении ими договора, так как другая сторона не выполняет своих обязательств. А без этого действия....всех всё устаривает, а конкретно Продавца, который деньги не получил. У меня почему и до суда редко такие дела доходят, так как "соломенки подкладываем" на каждом шаге.

ЭтоЕщеКто писал(а):

Задаток это способ обеспечения обязательств, он не может существовать отдельно от обязательств, которые им обеспечиваются. Это юридическая формула действует в правовых системах всех стран одинаково. Соглашение о задатке без соглашения об обязательствах, которые он обеспечивает, ничтожно. Поэтому взять задаток без заключения соглашения об обязательствах, которые он обеспечивает, нельзя.

Видимо не во всех.. По крайней мере не во всех городах... наши, Усть-Каменогорские нотариусы в глаза не видели предварительный ДКП.. В судах самостоятельное Соглашение о задатке (шаблон один на всех) работает как часы.. Умудрились же юристы обязательства покупателя купить и уложиться в определенный срок и обязательства продавца продать и не препятствовать растянуть на целый отдельный Договор.. поди еще и на нескольких листах? А потом спорить, спорить, спорить, по одному и тому же делу выносить абсолютно разные решения.. капец.. чего тут удивляться, что судьи уже смотрят не на закон, а на ранее вынесенные другими решения

ЭтоЕщеКто это не в Ваш огород, в законодательство..

Господа! Есть позиция председателей судов, есть практика области! Вопрос безусловно интересный и является дискуссионным в настоящий момент, но судьи от своей позиции не отступают, перекладывая решения на надзорную инстанцию. Можно здесь бесконечно размещать многотомные теории о задатке в конструкции предварительного договора, однако, я повторюсь, что Елена С просила практику.

Согласен, сейчас, в отношении ситуации у Елены С, это пустой разговор про НЛО. Хотя, благодаря ему я для себя прояснил некоторые важные моменты. Елене С удачи.
ЭтоЕщеКто, спасибо.

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва 10 марта 2009 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - ВВ. Горшкова

судей - А.В. Харланова и Е.С. Гетман

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Функнера В.Г. к Шрейдер Н.И. о признании предварительного договора незаключенным, взыскании суммы, по надзорной жалобе Шрейдер Н.И. на решение Металлургического районного суда г. Челябинска от 5 июня 2008 г., определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 11 августа 2008 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С, объяснения Шрейдер Н.И., поддержавшей доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Функнер В.Г. обратился с иском к Шрейдер Н.И. о признании предварительного договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО «НиКо» от 5 февраля 2007 года незаключенным, взыскании 500 000 руб., указав, что 5 февраля 2007 года заключил с ответчицей предварительный договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО «НиКо». По условиям данного договора ответчица в срок до 5 августа 2007 года обязывалась передать ему в собственность принадлежащую ей долю в уставном капитале ООО «НиКо». Стоимость доли определили в 7 000 000 руб., из которых 500 000 руб. он передал ответчице в день подписания договора. Оставшуюся часть денежной суммы должен был выплатить после регистрации земельного участка под объектами ООО «НиКо», поскольку обязательным условием заключения основного договора купли-продажи доли в уставном капитале являлось выполнение Функнером В.Г. обязательств по надлежащему оформлению на ООО «НиКо» объектов: материального склада № 557 по генеральному плану д. Казанцево, бытового корпуса № 561 по генеральному плану д. Казанцево, склада № 553 по генеральному плану д. Казанцево, а также земельных участков под данными объектами. Однако, поскольку в дальнейшем выяснилось, что ООО «НиКо» не является правообладателем указанных в предварительном договоре объектов недвижимости, истец просил признать предварительный договор незаключенным.

Решением Металлургического районного суда г. Челябинска от 5 июня 2008 г. иск удовлетворен частично. С Шрейдер Н.И. в пользу Функнера В.Г. взыскано 500 000 руб., в остальной части исковых требований отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 11 августа 2008 г. решение суда оставлено без изменения.

Определением судьи Челябинского областного суда от 26 сентября 2008 г. Шрейдер Н.И. отказано в передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции - президиума Челябинского областного суда.

В надзорной жалобе в Верховный Суд Российской Федерации Шрейдер Н.И. ставит вопрос об отмене состоявшихся судебных постановлений как незаконных.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С. от 12 февраля 2009 г., дело, истребованное ею 25 ноября 2008 г., передано для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания, предусмотренные законом, для отмены вынесенных судебных постановлений и удовлетворения надзорной жалобы.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Разрешая дело и удовлетворяя частично исковые требования Функнера В.Г. о возврате переданной им по предварительному договору от 5 февраля 2007 года суммы в размере 500 000 рублей, суд исходил из того, что предварительный договор купли - продажи доли в уставном капитале ООО «НиКо» соответствует требованиям статьи 429 ГК Российской Федерации так как в нем оговорены все существенные условия, определены размер и стоимость доли в уставном капитале ООО «НиКо», порядок и срок оплаты, срок и условия заключения основного договора, обязанности и ответственность сторон.

Поскольку основной договор купли - продажи доли в уставном капитале ООО «НиКо» между сторонами заключен не был, то есть основное обязательство отсутствует, суд пришел к выводу о том, что отсутствует и обеспечительное обязательство, а потому полученная ответчицей по расписке сумма в размере 500 000 рублей в силу пунктов 1 и 3 статьи 380 ГК Российской Федерации не является задатком и подлежит возврату истцу.

С решением суда первой инстанции согласился суд кассационной инстанции.

Между тем Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что с данными выводами судебных инстанций нельзя согласиться по следующим основаниям.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 5 февраля 2007 года истец заключил с ответчицей предварительный договор купли -продажи доли в уставном капитале ООО «НиКо» (л. д. 5). Стороны договорились, что реальный договор купли - продажи доли, стоимость которой определена сторонами в размере 7 000 000 рублей, будет заключен в срок до 5 августа 2007 года.

Согласно пункту 2 предварительного договора об условиях и порядке расчетов покупатель уплачивает продавцу указанную сумму в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором, а именно: сумму задатка в размере 500 000 рублей покупатель вносит в момент подписания настоящего договора. Оставшуюся часть суммы в размере 6 500 000 рублей покупатель оплачивает продавцу после регистрации земельного участка под объектами ООО «НиКо», но не позднее 5 августа 2007 года при подписании реального договора купли - продажи доли.

Получение ответчицей суммы в размере 500 000 рублей в качестве задатка по предварительному договору купли - продажи доли в уставном капитале от 5 февраля 2007 года в соответствии с пунктом 2.2 предварительного договора подтверждается распиской (л. д. 6).

Пунктом 7.3. договора предусмотрено, что в случае отказа покупателя от заключения реального договора купли - продажи доли задаток остается у продавца (л. д. 5).

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2-4 статьи 429 ГК Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 381 ГК Российской Федерации если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка -предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Следовательно, выводы суда о ничтожности условия предварительного договора купли - продажи доли в уставном капитале ООО «НиКо» от 5 февраля 2007 года, согласно которому сумма в размере 500 000 рублей выплачивалась в качестве задатка, не основаны на законе.

Задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя, заключить основной договор - договор купли - продажи доли в уставном капитале ООО «НиКо» на согласованных условиях в определенный срок. Денежным являлось обязательство покупателя по основному договору купли - продажи доли в уставном капитале ООО «НиКо», в зачет которого и поступила внесенная им сумма задатка.

Неисполнение договора купли - продажи доли в уставном капитале ООО «НиКо», как указывает заявитель в надзорной жалобе, допущено покупателем Функнером В.Г., то есть стороной, давшей задаток, в результате чего он должен остаться у продавца.

В материалах дела отсутствуют доказательства невозможности исполнения обязательства по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, следствием чего является возврат задатка (пункт 1 статьи 381 ГК Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, по мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, у судов первой и кассационной инстанции не имелось предусмотренных законом оснований для удовлетворения исковых требований Функнера В.Г. в части возврата ему переданных денежных средств как аванса.

Допущенные судебными инстанциями и названные выше нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Шрейдер Н.И., в связи с чем судебные постановления подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 387, 388, 390 ГПК Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации,

определила:

Решение Металлургического районного суда г. Челябинска от 5 июня 2008 г., определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 11 августа 2008 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.