Покупка квартиры менее 3 лет в собственности. Риски покупателя 124 / 32914

Владимир Снажин писал(а):
zavrelena писал(а):
Владимир Снажин писал(а):
В таких спорных и непростых ситуациях стараюсь узнать судебную практику.
Была ли она у Вас (Ваших коллег, форумчан) с одной распиской "За проданную квартиру?"

Лично у меня не было. Но поскольку я сама неоднократно приобретала недвижимость (а своя рубашка, как говорится, ближе к телу), я разговаривала с разными юристами, какую расписку лучше брать с продавца (проблемы продавца с налогами меня мало волновали - мне нужны были гарантии для себя). Сделала вывод, что такой судебной статистики нет, в любом случае есть риск, что по этой расписке ничего не взыскать. Но суд любые слова воспринимает буквально, и лучше, чтобы документ нельзя было трактовать двояко. Если в расписке написано конкретно, сколько денег получено, за что и на каких условиях - по ней могут взыскать деньги, могут не взыскать, но адвокат противоположной стороны уже не скажет, что данная расписка не имеет прямого отношения к ДКП квартиры.
Опять же, я в данном случае говорю с точки зрения интересов покупателя. Вот когда буду продавцом и захочу занизить в договоре сумму - тогда и воспользуюсь советом Евгения

Со слов коллеги у них был подобный суд. прецендент.
К сожалению, нюансов не знаю, но
Решение суда было таковым, что сделка была расторгнута, квартиру вернули в собственность Продавца, Покупателю - выплатить 1 млн с Продавца.

Предоставив в суд ДКП с 1млном и Распиской на бОльшую сумму как Вы ответите на вопросы судьи:
- "За сколько Вы на самом деле купили квартиру?", и
- "Почему такое несоответствие между распиской и суммой в ДКП?"

Это печально. Но я и не говорила, что одна расписка - 100%-я гарантия от неприятностей. Полагаю, в конкретном случае наличие двух расписок вместо одной покупателя бы не спасли - решение суда было бы точно таким же. Судья действовала по своему внутреннему убеждению. А у другой судьи убеждение могло бы оказаться другим.

Я бы на месте покупателя после суда спалила такого продавца перед налоговой по полной. Чтоб не обидно было, что тот нажился за его счёт, да ещё и на налогах сэкономил.

ну всё перетёрли - молодцы =D>

Риски Продавцов за 1 млн будем рассматривать ? :lol:

Святослав писал(а):
Риски Продавцов за 1 млн будем рассматривать ?

А чего их рассматривать? Человек хочет не платить налогов, и чтобы кто-то о его рисках беспокоился. Не хочет рисковать - пусть подождёт, когда 3 года пройдёт с момента приобретения - и никаких рисков. Ни ему, ни покупателю. Для предыдущих владельцев тоже срок исковой давности к концу подойдёт к этому времени.
Деньги срочно нужны? А у покупателя они тоже не лишние, чтобы ими ради удобства продавца рисковать.

zavrelena писал(а):
Это печально. Но я и не говорила, что одна расписка - 100%-я гарантия от неприятностей. Полагаю, в конкретном случае наличие двух расписок вместо одной покупателя бы не спасли - решение суда было бы точно таким же. Судья действовала по своему внутреннему убеждению. А у другой судьи убеждение могло бы оказаться другим.

Вы не ответили на вопросы, которые обязательно будут заданы.
И вот ну оччень интересно получить ответы на них и мне, и судье.
Если Вы консультировались у юристов (нормальных), то задайте эти вопросы им.

Судья действительно может относиться к представленным доказательствам по собственному убеждению (или даже "предубеждению").

Но в случае с одной распиской на полную сумму, отличную от суммы в ДКП - есть прямейшее ДОКУМЕНТАЛЬНОЕ противоречие, которое я, н-р, объяснить как-то "ровно" никак не могу.

Вы защищаете Покупателя.
Согласен с Вами в том, что права Покупателя в сделках КП по Российскому законодательству защищены очень слабо и риски Покупатель несёт куда бОльшие, нежели Продавец.
Покупателя в первую очередь стараемся защитить и мы.
Но также не забываем об интересах Продавца, а также о том, чтобы найти компромисс и совершить сделку, да ещё при этом по-возможности минимизировать риски.

Вариант с одной распиской на бОльшую сумму - имхо, один из наихудших вариантов, поскольку в определенных ситуациях он может таить самые печальные последствия как для Продавца, так и для Покупателя.
Поясню чуть позже, но сначала хотел бы услышать ответы на заданные вопросы.

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
Где это прямо прописано, чтобы налоговая письменно ссылалась на НПА? Конкретно, с толкованием понятия имущества?

Именно на НПА и ссылается налоговая в своей деятельности: в первую очередь на родной НК, во вторую - на ГК (чаще всего) и др. НПА.
На что по Вашему мнению ссылается налоговая?

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
Совершенно банальный пример - у продавца лежали купленные стройматериалы, более 3 лет, в гараже, на даче, где угодно.

Для подтверждения доходов Вам (а не налоговой) придется доказать:

1) Сумму расходов на приобретение стройматериалов, которые подтверждаются платежными документами;
2) Соответствие стройматериалов произведенному ремонту. (Нельзя, н-р, приложить чеки на 500 рулонов обоев в квартире 50кв.м.)
3) Доказать, что стройматериалы приобретены более 3-х лет назад.

Более того, общался с налоговиками по подобному вопросу. И устно налоговик спросила : "В какой период приобретались стройматериалы?".
То есть, если стройматериалы приобретались до покупки квартиры (особенно если задолго), то я понял, что налоговики вряд ли примут "заранее" купленные материалы в качестве подтверждения расходов, связанных с получением доходов от продажи квартиры впоследствии.
Вынесут Решение.
Конечно, его можно постараться обжаловать в суде, но в суде к проверке Ваших доказательств отнесутся ещё более тщательно.

Владимир Снажин писал(а):
Вы не ответили на вопросы, которые обязательно будут заданы.
И вот ну оччень интересно получить ответы на них и мне, и судье.
Если Вы консультировались у юристов (нормальных), то задайте эти вопросы им.

Спасибо, я обязательно спрошу у юристов при случае. Тут ответов может быть множество по одной простой причине: на 100% правдивый ответ один и не в интересах покупателя озвучивать его в суде.
А фантазировать можно сколько угодно, например, сказать, что изначально договаривались о цене 3 млн - вот и предварительный договор в агентстве заключали на 3 млн, а когда подписывали ДКП - помощник нотариуса возможно допустил оплошность, не исправил сумму, забитую в шаблоне договора, который он готовил, а я волновался - всё-таки не каждый день квартиру покупаешь, не заметил. А заметил вот только сейчас, когда судебный процесс начался...
И да. Если я покупатель, а сделка оспаривается в суде - я не буду на свой страх и риск пытаться выкарабкаться сама - адвокат будет этим заниматься. Естественно, предварительно мы с ним обсудим мои возможные ответы на вопросы и не только ответы. Возможно, окажется целесообразным предоставить в суд данные независимой экспертизы о реальной стоимости квартиры, свидетелей в суд вызвать и пр.
Нельзя утверждать, что раз в данном конкретном случае решение было не в пользу покупателя, оно не могло быть другим. Мы же не знаем, насколько грамотным был адвокат и был ли он вообще, какие были представлены суду другие доказательства кроме ДКП и расписки продавца.

Владимир Снажин писал(а):
Вы защищаете Покупателя.
Согласен с Вами в том, что права Покупателя в сделках КП по Российскому законодательству защищены очень слабо и риски Покупатель несёт куда бОльшие, нежели Продавец.
Покупателя в первую очередь стараемся защитить и мы.
Но также не забываем об интересах Продавца, а также о том, чтобы найти компромисс и совершить сделку, да ещё при этом по-возможности минимизировать риски.

Не хочешь получить зла - не делай добра. Тот же самый продавец подставит потом при случае и агента, и директора агентства. Конкретный пример. Продала дамочка квартирку за 10 млн. По ДКП 1 млн, остальное - расписка. Сейчас иск к покупателям предъявила. Агент и директор - свидетели в деле. И теперь есть риск, что их замучают вопросами, зачем они поставили условием сделки оформление ДКП на сумму 1 млн. при продаже квартиры за 10 млн. Этот предварительный договор с агентством на руках у покупателя. Ему не хочется подставлять агентство. Но он вынужден будет это сделать, иначе может потерять 9 млн.
Пока решили пригрозить дамочке, что сокрытие доходов и неуплата налогов суммой более 1 млн (13% с 9 млн) - это уже "в крупном размере", и ей грозит уже не штраф, а реальное лишение свободы. Дамочка задумалась. Есть надежда, что дело закончится мировым соглашением.
А в сделке агентство представляло интересы продавца.
Так что иногда не мешало бы хорошенько подумать, чьи интересы мы с пеной у рта отстаиваем и ради чего.

P/S/ Полагаю, "неотделимые улучшения" на 9 млн рублей в квартире стоимостью 1 млн ни в одном суде не прокатят. Если там кухня малахитом облицована (чего на самом деле нет, естественно) - так это должны быть документы на закупку малахита более 3-х лет назад на сумму 9 млн. Не уточняла, как именно там расписка была написана. Агентом в сделке была не я.

Владимир Снажин писал(а):
Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
Где это прямо прописано, чтобы налоговая письменно ссылалась на НПА? Конкретно, с толкованием понятия имущества?

Именно на НПА и ссылается налоговая в своей деятельности: в первую очередь на родной НК, во вторую - на ГК (чаще всего) и др. НПА.

Еще раз - где прямо прописано, что неотделимые улучшения есть имущество? А работа по улучшению - тоже имущество? Статьи, точные формулировки, плз.

]Более того, общался с налоговиками по подобному вопросу. И устно налоговик спросила : "В какой период приобретались стройматериалы?".
То есть, если стройматериалы приобретались до покупки квартиры (особенно если задолго), то я понял, что налоговики вряд ли примут "заранее" купленные материалы в качестве подтверждения расходов, связанных с получением доходов от продажи квартиры впоследствии.

Вот именно, что устно. Устно они пугают только в путь. Тоже общались. Ни одного еще не посадили и не привлекли к ответственности, кроме указанного случая, когда один из продавцов сильно испугался.

Я, года два как, не помогаю покупателям с приобретением квартиры за 1 или 2 млн. рублей.
При этом вижу, что теряю сделки или делаю их дольше.
Подскажите мне пожалуйста, где я не прав?

zavrelena

Филатов Алексей писал(а):
Я, года два как, не помогаю покупателям с приобретением квартиры за 1 или 2 млн. рублей.
При этом вижу, что теряю сделки или делаю их дольше.
Подскажите мне пожалуйста, где я не прав?

Сформулируйте точнее. Не помогаете только покупателям или вообще не помогаете оформлять "миллионные" сделки?

Вообще-то, помогать оформлять притворные сделки - вроде бы услуга. И даже может казаться качественной. Но может оказаться и медвежьей. Причём и одной стороне, и другой, и себе тоже.

Врать не буду - не без греха. Но честно обычно предупреждаю стороны, что их может ожидать. Хотят рисковать - это их личное дело. Предварительный "междусобойчик", где агентство не участвует. Агентство только организационными вопросами занимается.