Способы уведомления сособственника 171 / 11934

Владимир Снажин писал(а):
Москвичи, помогите!
Неужели нет такой практики?
Практических случаев, когда не просто получить отказы от ППП сособственников много.
Или в этих случаях практикуются Договоры дарения?

Скажу про свои.
Если понятно, что можно получить письменные отказы сособственников, то можно заниматься. Потому как нет времени и желания заниматься поиском сособстенников долгое время и/или жать месяц ответа. Есть доля, ее надо продать. Первый же вопрос - сособственик(и) есть? Отказ от приобретения напишут прям завтра?
Если невозможно получить отказ(ы) сособственника(ов) - оцениваем каждую ситуацию с дарением. Но не люблю и практически не работаем. И не покупаем и не продаем.

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
Потому как нет времени и желания заниматься поиском сособстенников долгое время и/или жать месяц ответа. Есть доля, ее надо продать. Первый же вопрос - сособственик(и) есть? Отказ от приобретения напишут прям завтра?

Согласен, что начинать нужно с сособственников и даже не с отказа, а с ПРЕДЛОЖЕНИЯ купить долю - так и покупателя сразу (и без всяких отказов и уведомлений найти можно).
Если не купит - то знакомишься и входишь в доверие, обещаешь найти хорошего соседа взамен на получение отказа и получаешь его.

А вот если сособственник тянет резину, если он сильно занятой, если его нет в городе и т.д., то сразу посылаем ТЕЛЕГРАММЫ (копии себе) и ПАРАЛЛЕЛЬНО ищем покупателя.
Месяц пролетает быстро, а если нужно подождать дней 10, то ПДКП или Договоры с нашим АНом и предоплатой несложно решают этот вопрос.

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
Приложить можно что угодно, хоть депутатский мандат, только совершенно недостаточно. Регистратор делает приостановку и законно требует доказать, что сособственнику известно о продаже доли.И регистратор прав.

Коль пошла такая пьянка ... делали запрос в ФРС:

Просим Вас дать разъяснение по вопросам, связанным с продажей доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.

В соответствии с требованиями ст. 250 ГК РФ и ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

«При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек».

1.Что является «днем извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности»: день отправления извещения продавцом (собственником) или день вручения извещения остальным участникам долевой собственности?
В случае если извещение не удается вручить участнику долевой собственности, то будет ли считаться день попытки вручения извещения днем, с которого начнется отсчет месяца, указанного в ст.24?

2.Если на день подачи заявления о государственной регистрации месяц со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности не истек, но месяц истечет до дня проведения регистратором правовой экспертизы предъявленных документов и вынесения решения регистратора по данной сделке, то будет ли осуществлена государственная регистрация?

Если к заявлению о государственной регистрации приложены извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, при этом месяц со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности не истек, то каковы будут действия государственного регистратора после приостановления государственной регистрации и истечения указанного месяца: государственный регистратор «самостоятельно» осуществит государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество без предъявления на регистрацию дополнительных документов (в том числе заявления на проведение государственной регистрации после приостановления), либо требуются предоставление дополнительных документов и осуществление дополнительных действий от сторон?

Если государственный регистратор «самостоятельно» не осуществит государственную регистрацию, то какие действия должны осуществить стороны (предоставить документы)?

3.Достаточно ли для проведения государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество предъявления Свидетельства о смерти другого участника долевой собственности (запись о котором имеется в ЕГРП, (Поземельной книге, Районном отделе технической инвентаризации - в зависимости от даты регистрации права собственности на доли недвижимого имущества) , если наследники не зарегистрировали право собственности на свои доли?
В какой форме должно быть предоставлено на государственную регистрацию Свидетельство о смерти: (подлинник+копия либо достаточно нотариально удостоверенной копии)?

Имеет ли в данных случаях срок, прошедший со дня смерти наследодателя, либо факт открытия наследства?

Достаточно ли извещения (факта невозможности вручения) другому участнику долевой собственности, если он умер, а наследники не зарегистрировали права собственности на свои доли?

Если указанных документов недостаточно, то какие документы необходимо предоставить от другого участника долевой собственности (наследников)?

... и от Зам руководителя (главной по правовым вопросам в Нижегородской области) получили ответ:

внешняя ссылка

Может пригодится..

Мнение отдельного регистратора понятно

Хоть и коряво излагает, например - абзаце, начинающимся словами - ...Если по каким то уважительным причинам...- в скобках речь идет о Покупателе, хотя уведомляет то Продавец.
Кроме того, ваше УФРС считает "уважительной" причину - не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу...Это жуть, на самом деле...
Куда Продавец посылает уведомление, если он не знает фактического проживания сособственника? Если даже и знает, но только со слов, а паспорта сособственника не видел? Как писал выше - а если сособственник живет в другом городе, стране? При этом - официально зарегистрирован там. Естественно, сособственник не получит.
А потом приедет и пойдет в суд и заявит, что не был извещен, потому как фактически проживает в другом месте и не мог получить извещение. УФРС то зарегистрирует, но точно также потом зарегистрирует решение суда о расторжении договора купли-продажи доли.
Поэтому, на мой взгляд, разумеется - разъяснение УФРС - не панацея и не гарантия правильно проведенной продажи.

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
Мнение отдельного регистратора понятно Хоть и коряво излагает, например - абзаце, начинающимся словами - ...Если по каким то уважительным причинам...- в скобках речь идет о Покупателе, хотя уведомляет то Продавец.

Мнение ЭТОГО отдельного регистратора фактически руководство к действию всех остальных в Нижегородской области. Она же подписывает методички, инструкции по правовым вопросам деятельности ФРС Ниж. области.

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
Куда Продавец посылает уведомление, если он не знает фактического проживания сособственника? Если даже и знает, но только со слов, а паспорта сособственника не видел? Как писал выше - а если сособственник живет в другом городе, стране? При этом - официально зарегистрирован там. Естественно, сособственник не получит.
А потом приедет и пойдет в суд и заявит, что не был извещен, потому как фактически проживает в другом месте и не мог получить извещение. УФРС то зарегистрирует, но точно также потом зарегистрирует решение суда о расторжении договора купли-продажи доли.

Нижегородским регистраторам достаточно извещения по адресу м/н объекта, даже с отметкой почты: "Истек срок хранения".
Именно такую формулировку в извещении считаю не айс, но и жутью пугать бы не стал.

Считая, что с регистрацией в целом разоборались (то есть всё зарегистрируют

), перейдем к суду.

Даже если сособственник фактически проживает в др. городе, но имеет определенные виды на покупку доли, то легко может проявить "разумную предусмотрительность и добросовестность", написав в отделение связи по м/н объекта заявление о переправке корреспонденции по адресу фактического проживания.
Однако, если сособственник этого не сделал, то на суде такая позиция скорее всего не пройдет, поскольку может быть
применена ст.10 ГК:
3. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
А вот это - "Адресат отказался от получения" - надо доказать еще. Почтальон позвонил в дверь, его послали нафиг, сказали, что, к примеру, ходят тут всякие с утра, спать мешают, а почтальон напишет такую фразу? Это почтальон установил личность человека? Тоже самое касается и прихода нотариуса. Кто отождествил, что неоткрывший дверь человек и не принявший документ - тот самый уклонист?

Если почтальон, а тем более нотариус написал: "Адресат отказался от получения", то доказывать на суде, что это был не сособственник, придется уже самому сособственнику, что в абсолютном большинстве случаев вряд ли ему удастся. Пока сособственник не докажет обратного утверждение в виде документа будет считаться истинным. Если ещё учесть, что официальный документ подписан официальным незаинтересованным лицом, то слова хитромудрого сособственника и его свидетелей судья поставит под сомнение и не сочтет как доказательство.

Владимир Снажин писал(а):
Если почтальон, а тем более нотариус написал: "Адресат отказался от получения", то доказывать на суде, что это был не сособственник, придется уже самому сособственнику, что в абсолютном большинстве случаев вряд ли ему удастся.

Почему?

Человек за дверью невнятно промямлил что-то, а я не услышал...Мож там бандиты какие приходили? А я не успел уточнить и тем более позвонить на почту или в нотариальную контору, чтобы мне подтвердили, что за дверью не проходимец. Ничего я не отказывался...
Так что вообще не факт. С какого перепуга указано, что отказался?
И уж тем более, если сособственник фактически не проживает, а почтальону или нотариусу мог ответить кто угодно. Послали, а надпись - отказался - уже поставили. А сособственник был в другом городе и докажет это. Ну не мог вообще он быть в том месте, куда носили извещение. Так что факт такой записи сильно подлежит сомнению и наверняка как раз в суде такое развеять в пух не представляется архисложным

. Далее - по известному сценарию.
Володь, для любого случая, надежно - только лично в руки, под роспись или нотариальный отказ. В других случаях - достаточно легко оспоримо, а оно нам надо такое?

Владимир Снажин писал(а):
3.Достаточно ли для проведения государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество предъявления Свидетельства о смерти другого участника долевой собственности (запись о котором имеется в ЕГРП, (Поземельной книге, Районном отделе технической инвентаризации - в зависимости от даты регистрации права собственности на доли недвижимого имущества) , если наследники не зарегистрировали право собственности на свои доли?
В какой форме должно быть предоставлено на государственную регистрацию Свидетельство о смерти: (подлинник+копия либо достаточно нотариально удостоверенной копии)?
Имеет ли в данных случаях срок, прошедший со дня смерти наследодателя, либо факт открытия наследства?

В ответе ФРС говорится, что нужно известить наследников, а срок прошедший со дня смерти не имеет значения.
Если я правильно понял, известить можно не дожидаясь вступления в наследство, но мне не понятно как ФРС отслеживает наследников? Володь, на практике таким образом извещали?

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
Если невозможно получить отказ(ы) сособственника(ов) - оцениваем каждую ситуацию с дарением. Но не люблю и практически не работаем.

Кроме дарения есть ещё вариант без гимора с уведомлениями. Но только в том случае если есть контакт хотя бы с одним сособственником. С ним проводится работа и при условии что он лоялен(иногда бутылка водки, иногда деньги, иногда просто чел хороший) он использует своё ППП в пользу третьего лица(покупателя). Неоднократно использовали, никаких приостановок и потери времени.

Вариант интересный, но насколько я читал мнения юристов, также спорный (в вопросах возможного расторжения сделки в первую очередь из-за её притворного характера). Также и работа с сособственником носит деликатный и в целом более сложный характер (нежели отправка извещений), но в определенных ситуациях этот вариант может быть более выигрышным.
В практике не использовали, и насколько мне известно, в НН не практикуется.
Основанием, насколько я понимаю, является ст.430 ГК.
А можно попросить поподробней: образец ДКП, др. документов...